{"id":17067,"date":"2026-09-23T03:32:29","date_gmt":"2026-09-23T03:32:29","guid":{"rendered":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/?p=17067"},"modified":"2026-09-25T06:53:39","modified_gmt":"2026-09-25T06:53:39","slug":"tributacao-na-venda-de-imoveis-por-pessoa-juridica-no-lucro-presumido-como-funciona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/2026\/09\/23\/tributacao-na-venda-de-imoveis-por-pessoa-juridica-no-lucro-presumido-como-funciona\/","title":{"rendered":"Tributa\u00e7\u00e3o na venda de im\u00f3veis por pessoa jur\u00eddica no lucro presumido: como funciona?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A <strong>tributa\u00e7\u00e3o na venda de im\u00f3veis por pessoa jur\u00eddica no lucro presumido<\/strong> depende principalmente da finalidade do im\u00f3vel dentro da empresa. Quando a pessoa jur\u00eddica exerce atividade imobili\u00e1ria de compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios, a opera\u00e7\u00e3o pode ser tributada sobre a receita da venda utilizando os percentuais de presun\u00e7\u00e3o do IRPJ e da CSLL. Por outro lado, quando a venda envolve um bem do ativo n\u00e3o circulante e a comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis n\u00e3o faz parte da atividade empresarial, pode haver tributa\u00e7\u00e3o sobre o ganho de capital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa diferen\u00e7a \u00e9 fundamental. Duas empresas enquadradas no lucro presumido podem vender im\u00f3veis pelo mesmo valor e ter cargas tribut\u00e1rias bastante diferentes, dependendo da atividade efetivamente exercida, da classifica\u00e7\u00e3o e finalidade do im\u00f3vel e das circunst\u00e2ncias da opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Receita Federal reafirmou esse entendimento na Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Cosit n\u00ba 221\/2024: na atividade imobili\u00e1ria de compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios, a receita da venda est\u00e1 sujeita \u00e0 presun\u00e7\u00e3o de 8% para IRPJ; quando a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel do ativo n\u00e3o circulante n\u00e3o corresponde \u00e0 atividade da pessoa jur\u00eddica, deve ser apurado ganho de capital.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como funciona a tributa\u00e7\u00e3o na venda de im\u00f3veis no lucro presumido?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Antes de calcular qualquer imposto, \u00e9 necess\u00e1rio descobrir em qual situa\u00e7\u00e3o a venda se enquadra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De forma geral, existem dois cen\u00e1rios bastante diferentes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No primeiro, a empresa exerce atividade imobili\u00e1ria e compra, constr\u00f3i ou mant\u00e9m im\u00f3veis destinados \u00e0 comercializa\u00e7\u00e3o. Nesse caso, a venda pode representar <strong>receita operacional da atividade imobili\u00e1ria<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No segundo, a empresa vende um im\u00f3vel que integra seu patrim\u00f4nio, mas a negocia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis n\u00e3o corresponde \u00e0 sua atividade empresarial. Nessa hip\u00f3tese, a opera\u00e7\u00e3o pode representar a <strong>aliena\u00e7\u00e3o de um ativo<\/strong>, exigindo apura\u00e7\u00e3o do ganho de capital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A diferen\u00e7a n\u00e3o \u00e9 apenas cont\u00e1bil. Ela modifica diretamente a forma de calcular IRPJ e CSLL.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Venda de im\u00f3veis como atividade da pessoa jur\u00eddica<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando a pessoa jur\u00eddica exerce de fato e de direito atividade imobili\u00e1ria relativa \u00e0 compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios, a Receita Federal considera a receita da opera\u00e7\u00e3o como receita bruta da atividade.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para fins de <strong>IRPJ no lucro presumido<\/strong>, aplica-se o percentual de presun\u00e7\u00e3o de <strong>8% sobre a receita bruta<\/strong> proveniente da venda dos im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para a <strong>CSLL<\/strong>, o percentual de presun\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel \u00e9 de <strong>12% da receita bruta<\/strong>. A Receita Federal mant\u00e9m expressamente esses percentuais em suas orienta\u00e7\u00f5es sobre a atividade imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 importante compreender que 8% e 12% <strong>n\u00e3o s\u00e3o as al\u00edquotas finais dos impostos<\/strong>. Esses percentuais determinam quanto da receita ser\u00e1 considerado base presumida para calcular IRPJ e CSLL.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">IRPJ na venda de im\u00f3veis no lucro presumido<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Considere uma empresa cuja atividade seja a compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios e que realize a venda de um im\u00f3vel por R$ 1.000.000.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aplicando a presun\u00e7\u00e3o de 8%:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 1.000.000 \u00d7 8% = R$ 80.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os R$ 80 mil representam a base presumida do IRPJ referente \u00e0 opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sobre essa base, aplica-se a al\u00edquota de IRPJ correspondente. Em regra, o IRPJ \u00e9 calculado \u00e0 al\u00edquota de 15%, podendo existir adicional de 10% sobre a parcela do lucro que ultrapasse o limite legal aplic\u00e1vel ao per\u00edodo de apura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sem considerar eventual adicional, o c\u00e1lculo simplificado seria:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 80.000 \u00d7 15% = R$ 12.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse exemplo, o IRPJ b\u00e1sico equivale a aproximadamente <strong>1,2% da receita bruta da venda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No entanto, o adicional do IRPJ pode aumentar a carga efetiva, especialmente quando a empresa possui receita elevada.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">CSLL na venda de im\u00f3vel pela pessoa jur\u00eddica<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A l\u00f3gica da CSLL \u00e9 semelhante, mas o percentual de presun\u00e7\u00e3o \u00e9 diferente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na atividade imobili\u00e1ria de compra e venda de im\u00f3veis, a base presumida da CSLL corresponde a <strong>12% da receita bruta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Considerando novamente uma venda de R$ 1.000.000:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 1.000.000 \u00d7 12% = R$ 120.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aplicando a al\u00edquota geral de 9% da CSLL:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 120.000 \u00d7 9% = R$ 10.800<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Portanto, nesse exemplo, a CSLL representa aproximadamente <strong>1,08% do pre\u00e7o de venda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Somando apenas IRPJ b\u00e1sico e CSLL, ter\u00edamos:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>IRPJ: R$ 12.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>CSLL: R$ 10.800<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Total: R$ 22.800<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso equivale a aproximadamente <strong>2,28% da receita bruta<\/strong>, antes de considerar adicional do IRPJ e outros tributos incidentes sobre a receita.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">PIS e Cofins na venda de im\u00f3veis no lucro presumido<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uma empresa no lucro presumido geralmente est\u00e1 submetida ao regime cumulativo de PIS e Cofins, observadas as regras espec\u00edficas aplic\u00e1veis \u00e0 sua situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando a venda do im\u00f3vel representa receita bruta operacional da atividade imobili\u00e1ria, PIS e Cofins tamb\u00e9m precisam entrar na an\u00e1lise tribut\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No regime cumulativo, as al\u00edquotas tradicionalmente aplic\u00e1veis s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>PIS: 0,65%<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Cofins: 3%<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Somadas, correspondem a <strong>3,65% da receita<\/strong>, ressalvadas hip\u00f3teses espec\u00edficas previstas na legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Assim, em uma venda de R$ 1 milh\u00e3o, um c\u00e1lculo simplificado resultaria em:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>PIS: R$ 6.500<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Cofins: R$ 30.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Total de PIS e Cofins:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 36.500<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando somamos esses valores ao IRPJ b\u00e1sico e \u00e0 CSLL do exemplo, chegamos a R$ 59.300, correspondentes a aproximadamente <strong>5,93% do faturamento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa porcentagem, entretanto, n\u00e3o deve ser usada como uma al\u00edquota universal para qualquer venda imobili\u00e1ria realizada por pessoa jur\u00eddica. O adicional do IRPJ e particularidades da empresa podem modificar o resultado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Exemplo de tributa\u00e7\u00e3o na venda de im\u00f3vel por empresa<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imagine uma empresa no lucro presumido que efetivamente exer\u00e7a a atividade de compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios e venda um im\u00f3vel por <strong>R$ 500.000<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em uma simula\u00e7\u00e3o simplificada:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Tributo<\/th><th>C\u00e1lculo<\/th><th>Valor<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>IRPJ<\/td><td>R$ 500.000 \u00d7 8% \u00d7 15%<\/td><td>R$ 6.000<\/td><\/tr><tr><td>CSLL<\/td><td>R$ 500.000 \u00d7 12% \u00d7 9%<\/td><td>R$ 5.400<\/td><\/tr><tr><td>PIS<\/td><td>R$ 500.000 \u00d7 0,65%<\/td><td>R$ 3.250<\/td><\/tr><tr><td>Cofins<\/td><td>R$ 500.000 \u00d7 3%<\/td><td>R$ 15.000<\/td><\/tr><tr><td><strong>Total<\/strong><\/td><td><\/td><td><strong>R$ 29.650<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse exemplo simplificado, a carga corresponde a <strong>5,93% do valor da venda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Contudo, o c\u00e1lculo desconsidera eventual adicional de IRPJ e situa\u00e7\u00f5es especiais. Portanto, os 5,93% servem para demonstrar a mec\u00e2nica b\u00e1sica da tributa\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o como uma al\u00edquota definitiva aplic\u00e1vel a todas as empresas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quando existe adicional de 10% do IRPJ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse \u00e9 um detalhe importante para empresas que realizam vendas de maior valor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al\u00e9m do IRPJ de 15%, existe adicional de 10% sobre a parcela da base de c\u00e1lculo que exceder o limite legal de R$ 20 mil por m\u00eas do per\u00edodo de apura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como o lucro presumido normalmente \u00e9 apurado trimestralmente, o limite corresponde a R$ 60 mil em um trimestre completo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Suponha novamente uma receita imobili\u00e1ria de R$ 1 milh\u00e3o dentro do trimestre.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A base presumida do IRPJ seria:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 1.000.000 \u00d7 8% = R$ 80.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O IRPJ de 15% seria:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 80.000 \u00d7 15% = R$ 12.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Considerando somente essa opera\u00e7\u00e3o e um trimestre completo, a parcela acima de R$ 60 mil seria:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 80.000 \u2212 R$ 60.000 = R$ 20.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O adicional seria:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 20.000 \u00d7 10% = R$ 2.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse cen\u00e1rio simplificado, o IRPJ total chegaria a <strong>R$ 14.000<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Empresa que vende im\u00f3vel do ativo paga imposto diferente?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sim, e essa \u00e9 provavelmente a distin\u00e7\u00e3o mais importante quando se pesquisa sobre <strong>tributa\u00e7\u00e3o na venda de im\u00f3veis por pessoa jur\u00eddica no lucro presumido<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imagine uma empresa industrial que comprou um galp\u00e3o por R$ 1 milh\u00e3o para instalar sua f\u00e1brica. Anos depois, vende o im\u00f3vel por R$ 2 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa opera\u00e7\u00e3o \u00e9 diferente da realizada por uma imobili\u00e1ria cuja atividade empresarial consiste em comprar im\u00f3veis para revend\u00ea-los.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o constitui atividade da pessoa jur\u00eddica e n\u00e3o integra sua receita operacional, a Receita Federal determina a apura\u00e7\u00e3o do <strong>ganho de capital<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse caso, portanto, n\u00e3o se deve simplesmente aplicar os percentuais de presun\u00e7\u00e3o de 8% e 12% sobre o pre\u00e7o da venda.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como funciona o ganho de capital da pessoa jur\u00eddica?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De forma simplificada, o ganho de capital corresponde \u00e0 diferen\u00e7a positiva entre o valor pelo qual o bem \u00e9 vendido e seu valor cont\u00e1bil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imagine um im\u00f3vel registrado contabilmente por R$ 600 mil e posteriormente vendido por R$ 1 milh\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A diferen\u00e7a seria:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R$ 1.000.000 \u2212 R$ 600.000 = R$ 400.000<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse exemplo simplificado, os R$ 400 mil representam o ganho que dever\u00e1 entrar na apura\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria correspondente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 justamente por isso que a tributa\u00e7\u00e3o sobre ganho de capital pode produzir um resultado muito diferente daquele encontrado quando o im\u00f3vel \u00e9 vendido como parte da atividade imobili\u00e1ria da empresa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quanto menor for o valor cont\u00e1bil do im\u00f3vel em rela\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o de venda, maior poder\u00e1 ser o ganho tribut\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Im\u00f3vel alugado e depois vendido no lucro presumido<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outra d\u00favida frequente envolve empresas patrimoniais que mant\u00eam im\u00f3veis para loca\u00e7\u00e3o e posteriormente decidem vend\u00ea-los.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse caso, a resposta depende da atividade efetivamente desenvolvida pela pessoa jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Receita Federal estabeleceu na Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Cosit n\u00ba 221\/2024 que a tributa\u00e7\u00e3o pelos percentuais de presun\u00e7\u00e3o da atividade imobili\u00e1ria pode continuar aplic\u00e1vel mesmo quando os im\u00f3veis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para loca\u00e7\u00e3o a terceiros, <strong>desde que essa atividade imobili\u00e1ria componha o objeto da pessoa jur\u00eddica e a opera\u00e7\u00e3o fa\u00e7a parte de seu resultado operacional e receita bruta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por outro lado, a Receita tamb\u00e9m possui entendimento espec\u00edfico para a situa\u00e7\u00e3o em que a empresa exerce somente a atividade de loca\u00e7\u00e3o e a venda n\u00e3o faz parte de sua atividade.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Cosit n\u00ba 257\/2023 estabelece que, quando o im\u00f3vel do ativo n\u00e3o circulante era utilizado para loca\u00e7\u00e3o e apenas a loca\u00e7\u00e3o constitui objeto da pessoa jur\u00eddica, a receita da venda n\u00e3o integra a receita bruta operacional. Nesse cen\u00e1rio, a aliena\u00e7\u00e3o est\u00e1 sujeita \u00e0 apura\u00e7\u00e3o do <strong>ganho de capital<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 particularmente relevante para holdings patrimoniais.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Holding patrimonial paga 5,93% na venda de im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e3o necessariamente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 comum encontrar a afirma\u00e7\u00e3o de que uma holding no lucro presumido sempre paga aproximadamente 5,93% sobre a venda de um im\u00f3vel. Essa generaliza\u00e7\u00e3o pode provocar erros importantes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os 5,93% resultam da soma simplificada de:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1,20% de IRPJ + 1,08% de CSLL + 0,65% de PIS + 3% de Cofins.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa conta pressup\u00f5e, entre outras condi\u00e7\u00f5es, que a aliena\u00e7\u00e3o seja tratada como <strong>receita da atividade imobili\u00e1ria<\/strong>, al\u00e9m de desconsiderar eventual adicional de IRPJ.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se a empresa apenas administra ou aluga patrim\u00f4nio pr\u00f3prio e vende um im\u00f3vel que n\u00e3o corresponde \u00e0 sua atividade de compra e venda, a Receita Federal pode tratar a opera\u00e7\u00e3o como aliena\u00e7\u00e3o de ativo sujeita ao ganho de capital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Consequentemente, n\u00e3o basta verificar que a empresa \u00e9 uma holding ou que est\u00e1 no lucro presumido.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mudar o objeto social antes da venda resolve?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa quest\u00e3o merece bastante cuidado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Simplesmente alterar o contrato social pouco antes de uma opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o significa que qualquer im\u00f3vel automaticamente poder\u00e1 ser vendido pela sistem\u00e1tica mais favor\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ao mesmo tempo, a Receita Federal possui entendimento segundo o qual as receitas provenientes da venda de im\u00f3veis por pessoa jur\u00eddica que exer\u00e7a <strong>de fato e de direito<\/strong> a atividade imobili\u00e1ria podem receber os percentuais de 8% para IRPJ e 12% para CSLL mesmo quando os im\u00f3veis tenham sido adquiridos antes da formaliza\u00e7\u00e3o dessa atividade na Junta Comercial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A express\u00e3o &#8220;de fato e de direito&#8221; \u00e9 importante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso significa que a an\u00e1lise tribut\u00e1ria n\u00e3o deve se limitar \u00e0 exist\u00eancia de determinado CNAE ou de uma cl\u00e1usula isolada no contrato social. A atividade efetivamente exercida, a finalidade econ\u00f4mica dos im\u00f3veis e o tratamento cont\u00e1bil e operacional precisam ser avaliados em conjunto.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Reclassificar o im\u00f3vel para estoque antes da venda reduz o imposto?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A simples reclassifica\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil tamb\u00e9m n\u00e3o resolve necessariamente a quest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Cosit n\u00ba 221\/2024 estabelece que a aliena\u00e7\u00e3o de bens do ativo n\u00e3o circulante pode continuar sujeita ao ganho de capital <strong>mesmo que eles tenham sido reclassificados para o ativo circulante com inten\u00e7\u00e3o de venda<\/strong>, quando a comercializa\u00e7\u00e3o desses bens n\u00e3o constitui atividade da empresa nem integra sua receita operacional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Portanto, transferir contabilmente um im\u00f3vel do imobilizado para estoque imediatamente antes da venda n\u00e3o garante, isoladamente, a aplica\u00e7\u00e3o dos percentuais de presun\u00e7\u00e3o da atividade imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A subst\u00e2ncia econ\u00f4mica da opera\u00e7\u00e3o continua relevante.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Tributa\u00e7\u00e3o sobre faturamento ou sobre lucro da venda?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depende justamente do enquadramento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando a venda corresponde \u00e0 atividade imobili\u00e1ria da empresa no lucro presumido, os percentuais de presun\u00e7\u00e3o incidem sobre a <strong>receita bruta da opera\u00e7\u00e3o<\/strong>, e n\u00e3o sobre o lucro econ\u00f4mico efetivamente obtido na venda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por exemplo, se uma empresa comprou um im\u00f3vel por R$ 800 mil e vendeu por R$ 1 milh\u00e3o, os percentuais de presun\u00e7\u00e3o n\u00e3o ser\u00e3o aplicados somente aos R$ 200 mil de margem.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A base parte da receita da venda, conforme as regras do lucro presumido.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">J\u00e1 quando estamos diante da aliena\u00e7\u00e3o de um ativo sujeito ao ganho de capital, o c\u00e1lculo parte da diferen\u00e7a entre o valor da aliena\u00e7\u00e3o e o valor cont\u00e1bil aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa diferen\u00e7a explica por que o planejamento cont\u00e1bil e tribut\u00e1rio precisa ocorrer <strong>antes da venda<\/strong>, e n\u00e3o somente depois que o contrato j\u00e1 foi assinado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Venda parcelada de im\u00f3vel no lucro presumido<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A venda parcelada tamb\u00e9m exige an\u00e1lise da forma de reconhecimento da receita.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Empresas que exercem atividade imobili\u00e1ria possuem regras espec\u00edficas relacionadas ao reconhecimento das receitas das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Dessa forma, condi\u00e7\u00f5es como venda \u00e0 vista, venda a prazo, recebimento das parcelas e regime utilizado pela empresa podem interferir no momento da tributa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso \u00e9 particularmente relevante em incorpora\u00e7\u00f5es, loteamentos e vendas com pagamentos distribu\u00eddos por v\u00e1rios anos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Portanto, n\u00e3o se deve calcular os tributos simplesmente multiplicando o valor total constante do contrato pelas al\u00edquotas e presumir que todo imposto ser\u00e1 necessariamente devido imediatamente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios no lucro presumido<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para empresas estruturadas efetivamente para <strong>compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios<\/strong>, o lucro presumido pode apresentar uma mec\u00e2nica relativamente simples.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Receita Federal confirma que a receita bruta obtida na explora\u00e7\u00e3o dessa atividade est\u00e1 submetida aos percentuais de <strong>8% para determina\u00e7\u00e3o da base do IRPJ e 12% para a CSLL<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso pode tornar o regime interessante em determinados modelos de neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entretanto, uma carga percentual aparentemente pequena sobre o faturamento n\u00e3o significa necessariamente menor tributa\u00e7\u00e3o em qualquer cen\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Empresas com margens muito pequenas, custos elevados, grande volume de opera\u00e7\u00f5es ou particularidades tribut\u00e1rias podem encontrar resultados diferentes em outros regimes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, a escolha entre lucro presumido e lucro real deve considerar a opera\u00e7\u00e3o da empresa como um todo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Permuta de im\u00f3veis no lucro presumido<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A permuta tamb\u00e9m possui tratamento espec\u00edfico e n\u00e3o deve ser automaticamente tratada como uma compra e venda tradicional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional informa que, nas opera\u00e7\u00f5es de permuta de im\u00f3veis <strong>sem torna<\/strong>, n\u00e3o deve haver, em regra, equipara\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica \u00e0 compra e venda para cobran\u00e7a de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins no lucro presumido, conforme a jurisprud\u00eancia e a orienta\u00e7\u00e3o administrativa atualmente adotada pela PGFN.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando existe torna \u2014 pagamento complementar em dinheiro \u2014 a situa\u00e7\u00e3o exige an\u00e1lise espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa quest\u00e3o \u00e9 especialmente relevante para incorporadoras e empresas que recebem terrenos em permuta para desenvolvimento de empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como calcular a tributa\u00e7\u00e3o antes de vender um im\u00f3vel pela empresa?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O c\u00e1lculo deve come\u00e7ar pela identifica\u00e7\u00e3o da natureza do im\u00f3vel e da opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 necess\u00e1rio verificar a atividade prevista e efetivamente exercida pela empresa, a classifica\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil do bem, a finalidade pela qual o im\u00f3vel foi adquirido, seu valor cont\u00e1bil, eventuais deprecia\u00e7\u00f5es, o pre\u00e7o pretendido de venda e se a aliena\u00e7\u00e3o integra efetivamente a atividade empresarial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depois disso, pode-se determinar se a opera\u00e7\u00e3o ser\u00e1 tratada como receita imobili\u00e1ria submetida aos percentuais do lucro presumido ou como aliena\u00e7\u00e3o sujeita \u00e0 apura\u00e7\u00e3o de ganho de capital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa an\u00e1lise \u00e9 importante principalmente quando existe uma valoriza\u00e7\u00e3o expressiva.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imagine, por exemplo, um im\u00f3vel adquirido d\u00e9cadas atr\u00e1s por valor muito baixo e que atualmente vale milh\u00f5es de reais. Dependendo do enquadramento tribut\u00e1rio, a diferen\u00e7a entre os dois tratamentos pode representar uma quantia significativa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cuidados antes da venda de im\u00f3vel por pessoa jur\u00eddica<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Antes de assinar o contrato de venda, \u00e9 recomend\u00e1vel que a empresa fa\u00e7a uma simula\u00e7\u00e3o completa da tributa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O contador deve verificar n\u00e3o apenas o CNAE, mas tamb\u00e9m contrato social, escritura\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil, hist\u00f3rico e finalidade do im\u00f3vel, atividade efetivamente desenvolvida pela empresa e legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tamb\u00e9m \u00e9 importante evitar altera\u00e7\u00f5es artificiais realizadas exclusivamente \u00e0s v\u00e9speras da venda na expectativa de mudar automaticamente o tratamento tribut\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Receita Federal deixa claro que a mera reclassifica\u00e7\u00e3o de um bem do ativo n\u00e3o circulante para o circulante n\u00e3o \u00e9 suficiente quando a aliena\u00e7\u00e3o n\u00e3o corresponde \u00e0 atividade da empresa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclus\u00e3o: quanto uma pessoa jur\u00eddica paga na venda de im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A <strong>tributa\u00e7\u00e3o na venda de im\u00f3veis por pessoa jur\u00eddica no lucro presumido<\/strong> n\u00e3o possui uma \u00fanica resposta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando a empresa efetivamente exerce atividade imobili\u00e1ria de compra e venda de im\u00f3veis pr\u00f3prios, a Receita Federal prev\u00ea presun\u00e7\u00e3o de <strong>8% da receita para IRPJ e 12% para CSLL<\/strong>. Al\u00e9m desses impostos, PIS e Cofins tamb\u00e9m devem ser considerados conforme o regime aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em uma situa\u00e7\u00e3o simplificada, sem considerar adicional de IRPJ ou particularidades, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins podem representar aproximadamente <strong>5,93% da receita da venda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por\u00e9m, quando o im\u00f3vel pertence ao ativo da empresa e sua aliena\u00e7\u00e3o n\u00e3o faz parte da atividade empresarial, a l\u00f3gica muda. Nesse caso, a Receita Federal determina a <strong>apura\u00e7\u00e3o do ganho de capital<\/strong>, que \u00e9 acrescentado \u00e0s bases de IRPJ e CSLL no lucro presumido.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, antes de vender um im\u00f3vel de valor relevante por uma pessoa jur\u00eddica, \u00e9 essencial determinar corretamente se existe uma venda operacional imobili\u00e1ria ou uma aliena\u00e7\u00e3o de ativo. Essa classifica\u00e7\u00e3o pode alterar substancialmente o valor dos tributos devidos.<\/p>\n\n\n&#8220;`html\n\n<div class=\"wp-block-group toexceed-course-cta has-global-padding is-layout-constrained wp-block-group-is-layout-constrained\">\n\n    \n    <div class=\"toexceed-course-cta__glow toexceed-course-cta__glow--one\"><\/div>\n    <div class=\"toexceed-course-cta__glow toexceed-course-cta__glow--two\"><\/div>\n    \n\n    \n    <div class=\"wp-block-columns are-vertically-aligned-center toexceed-course-cta__container is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-80868740 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n\n        \n        <div class=\"wp-block-column is-vertically-aligned-center toexceed-course-cta__content is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\" style=\"flex-basis:60%\">\n\n            \n            <p class=\"toexceed-course-cta__tag wp-block-paragraph\">\n                Ingl\u00eas pr\u00e1tico para o mercado de trabalho\n            <\/p>\n            \n\n            \n            <h2 class=\"wp-block-heading toexceed-course-cta__title\">\n                Aprenda Ingl\u00eas para o Trabalho e\n                <mark>se comunique com confian\u00e7a<\/mark>\n            <\/h2>\n            \n\n            \n            <p class=\"toexceed-course-cta__description wp-block-paragraph\">\n                Um treinamento pr\u00e1tico para quem precisa usar ingl\u00eas no ambiente profissional. Aprenda a se comunicar em situa\u00e7\u00f5es reais do trabalho e prepare-se para novas oportunidades na carreira.\n            <\/p>\n            \n\n            \n            <ul class=\"toexceed-course-cta__benefits wp-block-list\">\n\n                \n                <li>Aprenda a escrever, responder e trocar e-mails profissionais em ingl\u00eas<\/li>\n                \n\n                \n                <li>Prepare-se para entrevistas de emprego e processos seletivos em ingl\u00eas<\/li>\n                \n\n                \n                <li>Pratique ingl\u00eas para liga\u00e7\u00f5es, reuni\u00f5es, documentos e situa\u00e7\u00f5es reais do trabalho<\/li>\n                \n\n            <\/ul>\n            \n\n            \n            <div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n\n                \n                <div class=\"wp-block-button toexceed-course-cta__button\">\n                    <a\n                        class=\"wp-block-button__link wp-element-button\"\n                        href=\"https:\/\/toexceed.com.br\/ingles-para-profissionais.html\"\n                        target=\"_blank\"\n                        rel=\"noopener noreferrer\"\n                    >\n                        Conhecer o curso <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span>\n                    <\/a>\n                <\/div>\n                \n\n            <\/div>\n            \n\n        <\/div>\n        \n\n        \n        <div class=\"wp-block-column is-vertically-aligned-center toexceed-course-cta__image-wrapper is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\" style=\"flex-basis:40%\">\n\n            \n            <figure class=\"wp-block-image size-full toexceed-course-cta__image\">\n                <img decoding=\"async\"\n                    src=\"https:\/\/toexceed.com.br\/img\/insideapp\/3.png\"\n                    alt=\"Curso de Ingl\u00eas para Profissionais da Toexceed\"\n                    loading=\"lazy\"\n                >\n            <\/figure>\n            \n\n        <\/div>\n        \n\n    <\/div>\n    \n\n<\/div>\n\n&#8220;`","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A tributa\u00e7\u00e3o na venda de im\u00f3veis por pessoa jur\u00eddica no lucro presumido depende principalmente da finalidade do im\u00f3vel dentro da empresa. 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