{"id":22513,"date":"2026-09-29T05:25:29","date_gmt":"2026-09-29T05:25:29","guid":{"rendered":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/?p=22513"},"modified":"2026-09-29T05:31:14","modified_gmt":"2026-09-29T05:31:14","slug":"passo-a-passo-completo-de-como-declarar-fiis-no-imposto-de-renda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/2026\/09\/29\/passo-a-passo-completo-de-como-declarar-fiis-no-imposto-de-renda\/","title":{"rendered":"Passo a Passo Completo de Como Declarar FIIs no Imposto de Renda"},"content":{"rendered":"\n
Investir no setor imobili\u00e1rio atrav\u00e9s da bolsa de valores tornou-se uma das estrat\u00e9gias favoritas dos brasileiros. No entanto, quando chega a \u00e9poca de prestar contas ao Le\u00e3o, entender como declarar FIIs no imposto de renda \u00e9 uma d\u00favida que tira o sono de muita gente. Ao contr\u00e1rio da poupan\u00e7a ou dos t\u00edtulos de renda fixa tradicional, os Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio exigem um preenchimento mais detalhado no programa da Receita Federal. O investidor precisa informar separadamente as cotas que possui, os dividendos mensais que recebeu e os lucros ou preju\u00edzos nas opera\u00e7\u00f5es de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n
Se voc\u00ea comprou cotas no \u00faltimo ano e est\u00e1 perdido com os informes de rendimentos, n\u00e3o precisa se desesperar. Embora pare\u00e7a um processo complexo \u00e0 primeira vista, a declara\u00e7\u00e3o segue uma l\u00f3gica matem\u00e1tica clara.<\/p>\n\n\n\n
Neste guia completo e pr\u00e1tico, voc\u00ea vai aprender exatamente quais fichas preencher, como calcular o pre\u00e7o m\u00e9dio dos seus ativos e quais s\u00e3o os erros mais comuns que levam os investidores diretamente para a malha fina. Prepare os seus documentos e entenda de uma vez por todas as regras fiscais dos seus investimentos.<\/p>\n\n\n\n
Quem precisa saber como declarar FIIs no imposto de renda?<\/h2>\n\n\n\n
A Receita Federal possui regras espec\u00edficas para quem investe em renda vari\u00e1vel. Atualmente, a simples compra de cotas na bolsa de valores (B3) n\u00e3o obriga, por si s\u00f3, o cidad\u00e3o a entregar a declara\u00e7\u00e3o, caso o valor total investido no ano seja muito baixo e ele n\u00e3o se enquadre em outras regras de obrigatoriedade (como receber sal\u00e1rios acima do teto de isen\u00e7\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n
No entanto, se voc\u00ea realizou a venda de qualquer cota de fundo imobili\u00e1rio e obteve lucro (ganho de capital) sujeito \u00e0 incid\u00eancia de imposto, a entrega da declara\u00e7\u00e3o torna-se estritamente obrigat\u00f3ria. Al\u00e9m disso, se a soma de todos os seus bens (incluindo as suas cotas de FIIs) ultrapassar o limite de patrim\u00f4nio estipulado pela Receita para o ano vigente, voc\u00ea tamb\u00e9m deve declarar.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, a recomenda\u00e7\u00e3o de ouro dos especialistas cont\u00e1beis \u00e9 simples: se voc\u00ea j\u00e1 \u00e9 obrigado a declarar o imposto de renda por causa do seu sal\u00e1rio ou patrim\u00f4nio, voc\u00ea deve obrigatoriamente informar todas as suas cotas de fundos imobili\u00e1rios, mesmo que possua apenas uma \u00fanica cota de valor baixo. Omitir esses dados configura sonega\u00e7\u00e3o e gera pend\u00eancias no seu CPF.<\/p>\n\n\n\n
Documentos necess\u00e1rios antes de declarar fundos imobili\u00e1rios<\/h2>\n\n\n\n
Antes de abrir o programa da Receita Federal, voc\u00ea precisa reunir a documenta\u00e7\u00e3o correta. Organizar a papelada antecipadamente economiza tempo e evita que voc\u00ea digite n\u00fameros errados. Para declarar os seus fundos imobili\u00e1rios, voc\u00ea precisar\u00e1 de dois documentos principais:<\/p>\n\n\n\n
\n
Informes de Rendimentos:<\/strong> S\u00e3o os relat\u00f3rios oficiais enviados pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras que administram os fundos (os administradores, e n\u00e3o necessariamente a sua corretora). Esse documento mostra a sua posi\u00e7\u00e3o em 31 de dezembro do ano anterior e o total de dividendos que voc\u00ea recebeu ao longo do ano.<\/li>\n\n\n\n
Notas de Corretagem:<\/strong> S\u00e3o os “recibos” gerados pela sua corretora de valores a cada vez que voc\u00ea compra ou vende uma cota. Elas s\u00e3o fundamentais para calcular o seu pre\u00e7o m\u00e9dio de compra e para comprovar o lucro ou preju\u00edzo em caso de vendas.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
Com esses documentos na m\u00e3o, o processo de como declarar FIIs no imposto de renda \u00e9 dividido em tr\u00eas etapas b\u00e1sicas: declarar o saldo (posse), declarar os rendimentos (dividendos) e declarar os resultados de vendas (ganhos de capital).<\/p>\n\n\n\n
Como declarar FIIs no imposto de renda: saldo de cotas<\/h2>\n\n\n\n
A primeira etapa do preenchimento consiste em avisar \u00e0 Receita Federal quais fundos voc\u00ea possu\u00eda na sua carteira de investimentos no \u00faltimo dia do ano-calend\u00e1rio. Essa informa\u00e7\u00e3o demonstra a evolu\u00e7\u00e3o do seu patrim\u00f4nio.<\/p>\n\n\n\n
Para registrar a sua posse, siga o roteiro abaixo dentro do Programa Gerador da Declara\u00e7\u00e3o (PGD):<\/p>\n\n\n\n
\n
No menu lateral esquerdo, clique na ficha “Bens e Direitos”<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
Clique no bot\u00e3o “Novo” para adicionar um ativo.<\/li>\n\n\n\n
No campo “Grupo”, selecione a op\u00e7\u00e3o “07 – Fundos”<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
No campo “C\u00f3digo”, escolha “03 – Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FII)”<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
Insira o CNPJ do fundo (essa informa\u00e7\u00e3o consta no seu informe de rendimentos).<\/li>\n\n\n\n
No campo “Discrimina\u00e7\u00e3o”, escreva um texto claro descrevendo o ativo. Exemplo: X cotas do fundo imobili\u00e1rio ABCD11, administrado pela institui\u00e7\u00e3o Y, pelo pre\u00e7o m\u00e9dio de R$ 100,00, mantidas na corretora Z (CNPJ da corretora).<\/em><\/li>\n\n\n\n
Nos campos de “Situa\u00e7\u00e3o em 31\/12”, voc\u00ea deve inserir o seu custo total de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
A regra de ouro do Pre\u00e7o M\u00e9dio<\/h3>\n\n\n\n
O maior erro dos investidores na ficha de Bens e Direitos \u00e9 colocar o valor de mercado atual da cota. A Receita Federal n\u00e3o quer saber quanto o fundo vale hoje na bolsa. Ela quer saber quanto voc\u00ea pagou para comprar aquelas cotas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Por isso, voc\u00ea deve calcular o Pre\u00e7o M\u00e9dio de aquisi\u00e7\u00e3o. Para fazer isso, some todo o dinheiro que voc\u00ea gastou para comprar as cotas (incluindo as taxas da corretora) e divida pela quantidade total de cotas compradas. O valor que vai no campo “Situa\u00e7\u00e3o em 31\/12” \u00e9 a multiplica\u00e7\u00e3o da quantidade de cotas que voc\u00ea possui pelo seu pre\u00e7o m\u00e9dio.<\/p>\n\n\n\n
Como declarar os dividendos e rendimentos de FIIs<\/h2>\n\n\n\n
Um dos maiores atrativos dos fundos imobili\u00e1rios \u00e9 o pagamento mensal de alugu\u00e9is, conhecidos como proventos ou dividendos. Pela legisla\u00e7\u00e3o atual, esses rendimentos mensais distribu\u00eddos para pessoas f\u00edsicas s\u00e3o isentos de imposto de renda<\/strong>, desde que o fundo tenha suas cotas negociadas na bolsa e possua um n\u00famero m\u00ednimo de cotistas.<\/p>\n\n\n\n
Mesmo sendo isentos de cobran\u00e7a, voc\u00ea precisa mostrar ao governo de onde esse dinheiro entrou na sua conta corrente.<\/p>\n\n\n\n
Passo a passo para declarar rendimentos isentos<\/h3>\n\n\n\n
Para informar o dinheiro que pingou na sua conta todos os meses, utilize os seus informes de rendimentos e siga estes passos:<\/p>\n\n\n\n
\n
Acesse a ficha “Rendimentos Isentos e N\u00e3o Tribut\u00e1veis”<\/strong> no menu lateral.<\/li>\n\n\n\n
Clique em “Novo”.<\/li>\n\n\n\n
Selecione o c\u00f3digo “26 – Outros”<\/strong> (ou o c\u00f3digo espec\u00edfico para dividendos, caso o programa apresente uma atualiza\u00e7\u00e3o anual para FIIs; frequentemente o c\u00f3digo 26 \u00e9 o utilizado, preenchendo a descri\u00e7\u00e3o manualmente).<\/li>\n\n\n\n
Informe o tipo de benefici\u00e1rio (Titular ou Dependente).<\/li>\n\n\n\n
Digite o CNPJ da Fonte Pagadora. Aten\u00e7\u00e3o: a fonte pagadora \u00e9 o Administrador do Fundo<\/strong>, e n\u00e3o o CNPJ do fundo em si ou da corretora. Consulte o seu informe de rendimentos para pegar o n\u00famero exato.<\/li>\n\n\n\n
Digite o nome do Administrador.<\/li>\n\n\n\n
No campo “Descri\u00e7\u00e3o”, digite “Rendimentos recebidos do fundo imobili\u00e1rio ABCD11”.<\/li>\n\n\n\n
Insira o valor total recebido durante todo o ano, conforme o informe, e clique em “OK”.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
Voc\u00ea deve repetir esse processo para cada fundo imobili\u00e1rio que lhe pagou dividendos no ano anterior.<\/p>\n\n\n\n
Como declarar FIIs no imposto de renda em caso de venda<\/h2>\n\n\n\n
Se voc\u00ea apenas comprou e guardou as cotas, o seu trabalho termina nas fichas de Bens e Direitos e Rendimentos Isentos. No entanto, se voc\u00ea vendeu cotas ao longo do ano, voc\u00ea obrigatoriamente precisa preencher a ficha de Renda Vari\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 fundamental destacar uma regra dura dos FIIs: n\u00e3o existe isen\u00e7\u00e3o para vendas de fundos imobili\u00e1rios<\/strong>. Diferente das a\u00e7\u00f5es comuns, onde vendas de at\u00e9 R$ 20 mil no m\u00eas s\u00e3o isentas de imposto sobre o lucro, qualquer cota de fundo imobili\u00e1rio vendida com lucro sofre a tributa\u00e7\u00e3o de 20%<\/strong> sobre o ganho de capital, independentemente do valor da venda.<\/p>\n\n\n\n
Onde informar o ganho de capital com FIIs?<\/h3>\n\n\n\n
Para declarar essas movimenta\u00e7\u00f5es de compra e venda:<\/p>\n\n\n\n
\n
No menu lateral, des\u00e7a at\u00e9 a aba “Renda Vari\u00e1vel”<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
Clique na op\u00e7\u00e3o “Opera\u00e7\u00f5es Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio”<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
A tela exibir\u00e1 abas referentes a cada m\u00eas do ano (de janeiro a dezembro).<\/li>\n\n\n\n
Em cada m\u00eas que voc\u00ea realizou vendas, voc\u00ea dever\u00e1 informar o Resultado L\u00edquido no M\u00eas<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
Se voc\u00ea vendeu cotas e teve lucro (vendeu por um pre\u00e7o superior ao seu pre\u00e7o m\u00e9dio de compra), insira o valor do lucro com sinal positivo. Se voc\u00ea vendeu com preju\u00edzo (vendeu mais barato do que comprou), insira o valor da perda com o sinal de menos (-) na frente.<\/p>\n\n\n\n
Como abater preju\u00edzos na venda de fundos imobili\u00e1rios<\/h3>\n\n\n\n
Uma grande vantagem tribut\u00e1ria \u00e9 que a Receita Federal permite que voc\u00ea compense os seus preju\u00edzos. Dessa forma, se voc\u00ea perdeu R$ 500,00 vendendo o fundo “A” em mar\u00e7o, mas lucrou R$ 800,00 vendendo o fundo “B” em maio, voc\u00ea pode usar o preju\u00edzo de mar\u00e7o para abater o lucro de maio. Nesse cen\u00e1rio, voc\u00ea s\u00f3 pagaria imposto sobre R$ 300,00.<\/p>\n\n\n\n
O pr\u00f3prio programa da Receita Federal faz essa compensa\u00e7\u00e3o automaticamente, desde que voc\u00ea preencha corretamente os resultados negativos nos meses em que eles ocorreram. O programa carrega o preju\u00edzo para os meses seguintes at\u00e9 que ele seja totalmente consumido por lucros futuros.<\/p>\n\n\n\n
Importante: preju\u00edzos com FIIs s\u00f3 podem ser compensados<\/strong> com lucros de outros FIIs. Voc\u00ea n\u00e3o pode abater o preju\u00edzo de um fundo imobili\u00e1rio no lucro que teve vendendo a\u00e7\u00f5es de empresas.<\/p>\n\n\n\n
Como declarar FIIs no imposto de renda se voc\u00ea pagou DARF<\/h2>\n\n\n\n
Como o lucro na venda de fundos imobili\u00e1rios \u00e9 tributado em 20%, o investidor \u00e9 obrigado a calcular e pagar esse imposto por conta pr\u00f3pria sempre que encerra um m\u00eas com ganhos. Esse pagamento \u00e9 feito atrav\u00e9s do Documento de Arrecada\u00e7\u00e3o de Receitas Federais (DARF). A regra diz que o DARF deve ser pago at\u00e9 o \u00faltimo dia \u00fatil do m\u00eas seguinte \u00e0 venda.<\/p>\n\n\n\n
Ao preencher a ficha de “Renda Vari\u00e1vel” explicada no t\u00f3pico anterior, o sistema calcular\u00e1 no final da p\u00e1gina o “Imposto Devido”. Logo abaixo dessa linha, existe um campo chamado “Imposto Pago”<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Nesse campo, voc\u00ea deve digitar exatamente o valor do DARF que voc\u00ea j\u00e1 pagou no ano passado referente \u00e0quele m\u00eas espec\u00edfico. O programa cruzar\u00e1 a informa\u00e7\u00e3o do imposto que foi gerado com o imposto que voc\u00ea pagou. Se os valores baterem, a sua obriga\u00e7\u00e3o est\u00e1 cumprida.<\/p>\n\n\n\n
Caso voc\u00ea tenha esquecido de pagar o DARF na \u00e9poca certa, n\u00e3o tente pag\u00e1-lo junto com a declara\u00e7\u00e3o anual. Voc\u00ea dever\u00e1 gerar o DARF em atraso atrav\u00e9s do sistema Sicalc da Receita Federal, com multas e juros, pagar no banco e s\u00f3 depois informar o valor original na declara\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Erros comuns ao tentar declarar cotas de fundos imobili\u00e1rios<\/h2>\n\n\n\n
Para garantir que a sua declara\u00e7\u00e3o passe ilesa pelos computadores da Receita, preste aten\u00e7\u00e3o aos deslizes mais frequentes cometidos por investidores iniciantes:<\/p>\n\n\n\n
\n
Atualizar o valor da cota:<\/strong> Como mencionado, na ficha de Bens e Direitos voc\u00ea informa o custo de aquisi\u00e7\u00e3o (pre\u00e7o m\u00e9dio). Jamais altere o valor para a cota\u00e7\u00e3o de mercado do dia 31 de dezembro. Se voc\u00ea n\u00e3o comprou nem vendeu novas cotas do fundo durante o ano, o valor no campo do ano passado deve ser exatamente igual ao valor do ano atual.<\/li>\n\n\n\n
Confundir a fonte pagadora:<\/strong> Ao declarar os dividendos, n\u00e3o coloque o CNPJ da sua corretora (como Rico, XP ou Clear). O dinheiro \u00e9 distribu\u00eddo pelo administrador do fundo (como Credit Suisse, BTG, V\u00f3rtx, etc.). Olhe atentamente para o informe de rendimentos.<\/li>\n\n\n\n
Esquecer de informar opera\u00e7\u00f5es com preju\u00edzo:<\/strong> Muitos investidores acham que, por n\u00e3o terem lucrado na venda, n\u00e3o precisam declarar. Pelo contr\u00e1rio, declarar o preju\u00edzo \u00e9 um direito seu, pois ele gera um cr\u00e9dito tribut\u00e1rio que voc\u00ea poder\u00e1 usar para abater impostos de lucros futuros.<\/li>\n\n\n\n
Informar dividendos como tribut\u00e1veis:<\/strong> Os rendimentos mensais s\u00e3o isentos. Coloc\u00e1-los na ficha errada (como “Rendimentos Sujeitos \u00e0 Tributa\u00e7\u00e3o Exclusiva”) far\u00e1 a matem\u00e1tica da sua declara\u00e7\u00e3o ficar bagun\u00e7ada.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Conclus\u00e3o sobre como declarar FIIs no imposto de renda<\/h2>\n\n\n\n
Dominar a presta\u00e7\u00e3o de contas dos seus investimentos \u00e9 t\u00e3o importante quanto saber escolher os melhores ativos do mercado. Saber como declarar FIIs no imposto de renda com precis\u00e3o evita multas pesadas, dores de cabe\u00e7a com a Receita Federal e a suspens\u00e3o do seu CPF.<\/p>\n\n\n\n
Embora o preenchimento exija um pouco de paci\u00eancia para consultar notas de corretagem e informes de rendimentos, a estrutura do programa \u00e9 bastante repetitiva. Depois que voc\u00ea compreende a l\u00f3gica de separar a posse na ficha de Bens e Direitos, os dividendos na ficha de Rendimentos Isentos e as vendas na aba de Renda Vari\u00e1vel, o processo torna-se mec\u00e2nico e r\u00e1pido.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, mantenha o controle mensal das suas opera\u00e7\u00f5es. Anote os seus pre\u00e7os m\u00e9dios sempre que comprar novas cotas e pague o DARF rigorosamente no prazo caso realize vendas com lucro. Dessa forma, voc\u00ea garantir\u00e1 que a sua jornada na bolsa de valores seja marcada apenas pela constru\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio, sem sobressaltos durante a \u00e9poca de declarar o seu imposto de renda.<\/p>\n\n\n“`html\n\n
\n\n \n
<\/div>\n
<\/div>\n \n\n \n
\n\n \n
\n\n \n
\n Ingl\u00eas pr\u00e1tico para o mercado de trabalho\n <\/p>\n \n\n \n
\n Aprenda Ingl\u00eas para o Trabalho e\n se comunique com confian\u00e7a<\/mark>\n <\/h2>\n \n\n \n
\n Um treinamento pr\u00e1tico para quem precisa usar ingl\u00eas no ambiente profissional. Aprenda a se comunicar em situa\u00e7\u00f5es reais do trabalho e prepare-se para novas oportunidades na carreira.\n <\/p>\n \n\n \n
\n\n \n
Aprenda a escrever, responder e trocar e-mails profissionais em ingl\u00eas<\/li>\n \n\n \n
Prepare-se para entrevistas de emprego e processos seletivos em ingl\u00eas<\/li>\n \n\n \n
Pratique ingl\u00eas para liga\u00e7\u00f5es, reuni\u00f5es, documentos e situa\u00e7\u00f5es reais do trabalho<\/li>\n \n\n <\/ul>\n \n\n \n
Investir no setor imobili\u00e1rio atrav\u00e9s da bolsa de valores tornou-se uma das estrat\u00e9gias favoritas dos brasileiros. No entanto, quando chega a \u00e9poca de prestar contas ao Le\u00e3o, entender como declarar FIIs no imposto de renda \u00e9 uma d\u00favida que tira o sono de muita gente. Ao contr\u00e1rio da poupan\u00e7a ou dos t\u00edtulos de renda fixa […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":13179,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","_swt_meta_header_display":false,"_swt_meta_footer_display":false,"_swt_meta_site_title_display":false,"_swt_meta_sticky_header":false,"_swt_meta_transparent_header":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-22513","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-toexceed"],"yoast_head":"\n
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