{"id":39273,"date":"2026-11-11T02:25:39","date_gmt":"2026-11-11T02:25:39","guid":{"rendered":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/?p=39273"},"modified":"2026-11-11T02:25:39","modified_gmt":"2026-11-11T02:25:39","slug":"lei-do-distrato-imobiliario-entenda-a-lei-13-786-2018-e-quanto-pode-ser-descontado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/2026\/11\/11\/lei-do-distrato-imobiliario-entenda-a-lei-13-786-2018-e-quanto-pode-ser-descontado\/","title":{"rendered":"Lei do distrato imobili\u00e1rio: entenda a Lei 13.786\/2018 e quanto pode ser descontado"},"content":{"rendered":"\n

A Lei do Distrato Imobili\u00e1rio \u00e9 a Lei n\u00ba 13.786\/2018<\/strong>, criada para estabelecer regras mais claras para o encerramento de contratos de compra e venda de im\u00f3veis adquiridos na planta, especialmente em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

A lei \u00e9 particularmente importante quando o comprador decide desistir do im\u00f3vel antes da conclus\u00e3o do contrato ou deixa de conseguir pagar as parcelas. Nesses casos, uma das principais d\u00favidas \u00e9: quanto a construtora ou incorporadora pode reter do dinheiro j\u00e1 pago?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A resposta depende do contrato e das caracter\u00edsticas do empreendimento. Em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, a Lei n\u00ba 4.591\/1964, ap\u00f3s as altera\u00e7\u00f5es promovidas pela Lei do Distrato, admite, em determinadas situa\u00e7\u00f5es, reten\u00e7\u00e3o de at\u00e9 25% dos valores pagos<\/strong>. Quando a incorpora\u00e7\u00e3o est\u00e1 submetida ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>, a penalidade pode chegar a 50% da quantia paga<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, esses percentuais n\u00e3o devem ser aplicados de maneira autom\u00e1tica a qualquer contrato imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o estabelece diferentes regras para incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, loteamento, atraso da construtora e exerc\u00edcio do direito de arrependimento.<\/p>\n\n\n\n

Entenda como funciona a Lei do Distrato Imobili\u00e1rio e quais direitos compradores e incorporadoras possuem.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 a Lei do Distrato Imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

A chamada Lei do Distrato Imobili\u00e1rio \u00e9 a Lei n\u00ba 13.786, de 27 de dezembro de 2018<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Ela alterou duas importantes legisla\u00e7\u00f5es:<\/p>\n\n\n\n

Lei n\u00ba 4.591\/1964<\/strong>, relacionada aos condom\u00ednios e incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias;<\/p>\n\n\n\n

Lei n\u00ba 6.766\/1979<\/strong>, relacionada ao parcelamento do solo urbano.<\/p>\n\n\n\n

A finalidade foi estabelecer regras espec\u00edficas para situa\u00e7\u00f5es como:<\/p>\n\n\n\n

resolu\u00e7\u00e3o do contrato por inadimpl\u00eancia do comprador;<\/p>\n\n\n\n

desist\u00eancia da compra;<\/p>\n\n\n\n

devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos;<\/p>\n\n\n\n

atraso na entrega do im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

direito de arrependimento;<\/p>\n\n\n\n

informa\u00e7\u00f5es obrigat\u00f3rias no contrato;<\/p>\n\n\n\n

compra de lotes.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, embora seja conhecida como “Lei do Distrato”, seu conte\u00fado vai al\u00e9m de simplesmente permitir o cancelamento de uma compra.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 distrato imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

No uso cotidiano, distrato imobili\u00e1rio<\/strong> \u00e9 a express\u00e3o utilizada para indicar o encerramento de um contrato de compra e venda de im\u00f3vel antes de sua conclus\u00e3o definitiva.<\/p>\n\n\n\n

Isso pode acontecer, por exemplo, quando uma pessoa compra um apartamento na planta e posteriormente percebe que n\u00e3o conseguir\u00e1 continuar pagando.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m pode haver encerramento do contrato por descumprimento da incorporadora.<\/p>\n\n\n\n

Juridicamente, entretanto, \u00e9 necess\u00e1rio identificar a raz\u00e3o pela qual o contrato est\u00e1 terminando.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o utiliza conceitos como resolu\u00e7\u00e3o por inadimplemento e distrato.<\/p>\n\n\n\n

Essa diferen\u00e7a pode interferir diretamente em quanto dinheiro ser\u00e1 devolvido.<\/p>\n\n\n\n

Posso desistir da compra de um im\u00f3vel na planta?<\/h2>\n\n\n\n

A desist\u00eancia pode ser poss\u00edvel, mas isso n\u00e3o significa necessariamente receber de volta imediatamente tudo o que foi pago.<\/p>\n\n\n\n

Quando o comprador d\u00e1 causa ao encerramento do contrato, a incorporadora pode realizar as dedu\u00e7\u00f5es autorizadas pela legisla\u00e7\u00e3o e pelo contrato dentro dos limites legais.<\/p>\n\n\n\n

Entre as dedu\u00e7\u00f5es previstas pela Lei n\u00ba 4.591\/1964 est\u00e1 a pena convencional.<\/p>\n\n\n\n

O percentual depende especialmente da exist\u00eancia ou n\u00e3o de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, antes de aceitar um c\u00e1lculo apresentado pela incorporadora, \u00e9 importante verificar:<\/p>\n\n\n\n

quanto j\u00e1 foi efetivamente pago;<\/p>\n\n\n\n

qual percentual est\u00e1 sendo descontado;<\/p>\n\n\n\n

se existe patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

se houve pagamento de corretagem;<\/p>\n\n\n\n

se o comprador chegou a utilizar o im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

qual \u00e9 a data do contrato;<\/p>\n\n\n\n

quem efetivamente provocou o encerramento do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Esses elementos podem alterar significativamente o valor final.<\/p>\n\n\n\n

Quanto a construtora pode reter no distrato?<\/h2>\n\n\n\n

Essa \u00e9 uma das principais d\u00favidas sobre a Lei do Distrato Imobili\u00e1rio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nas incorpora\u00e7\u00f5es submetidas \u00e0 Lei n\u00ba 4.591\/1964, quando o encerramento acontece por iniciativa ou inadimplemento do comprador, a legisla\u00e7\u00e3o admite dedu\u00e7\u00f5es sobre os valores que devem ser restitu\u00eddos.<\/p>\n\n\n\n

Entre elas est\u00e1 a pena convencional de at\u00e9 25% da quantia paga<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m pode ser descontada integralmente a comiss\u00e3o de corretagem, nas condi\u00e7\u00f5es previstas pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, existe uma regra diferente para empreendimentos submetidos ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Neles, a penalidade pode chegar a 50% da quantia paga<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, dizer simplesmente que “a construtora pode ficar com 25%” n\u00e3o explica toda a legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A construtora pode reter 50% do valor pago?<\/h2>\n\n\n\n

Em determinadas situa\u00e7\u00f5es, sim.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 4.591\/1964 permite uma penalidade de at\u00e9 50% da quantia paga quando a incorpora\u00e7\u00e3o estiver submetida ao regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Essa regra foi introduzida pela Lei n\u00ba 13.786\/2018.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, a exist\u00eancia do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o precisa ser efetivamente verificada.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o basta a empresa simplesmente informar ao comprador que descontar\u00e1 50%.<\/p>\n\n\n\n

O regime jur\u00eddico do empreendimento e as condi\u00e7\u00f5es do contrato precisam ser analisados.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

O patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong> \u00e9 um regime no qual determinados bens, direitos e obriga\u00e7\u00f5es relacionados a uma incorpora\u00e7\u00e3o ficam separados do patrim\u00f4nio geral da incorporadora e vinculados \u00e0quele empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

A finalidade \u00e9 aumentar a prote\u00e7\u00e3o patrimonial do empreendimento e dos adquirentes.<\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, os recursos e bens afetados ficam juridicamente vinculados \u00e0 conclus\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o dentro das condi\u00e7\u00f5es previstas pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Essa caracter\u00edstica explica por que a Lei do Distrato estabeleceu tratamento diferente para o comprador que deixa um empreendimento submetido ao regime.<\/p>\n\n\n\n

Quando existe patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, a penalidade contratual admitida pela lei pode alcan\u00e7ar 50% da quantia paga.<\/p>\n\n\n\n

Como saber se o im\u00f3vel tem patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

Essa informa\u00e7\u00e3o deve ser verificada na documenta\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o e no contrato.<\/p>\n\n\n\n

O comprador pode analisar o instrumento contratual, memorial de incorpora\u00e7\u00e3o e informa\u00e7\u00f5es do registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018 tamb\u00e9m refor\u00e7ou a necessidade de apresenta\u00e7\u00e3o clara de determinadas informa\u00e7\u00f5es no contrato.<\/p>\n\n\n\n

Em caso de d\u00favida, \u00e9 poss\u00edvel solicitar documenta\u00e7\u00e3o \u00e0 incorporadora e consultar o registro do empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

Essa verifica\u00e7\u00e3o \u00e9 especialmente importante quando a empresa pretende aplicar reten\u00e7\u00e3o de at\u00e9 50%.<\/p>\n\n\n\n

A construtora pode ficar com todo o dinheiro pago?<\/h2>\n\n\n\n

A simples desist\u00eancia do comprador n\u00e3o significa que a incorporadora possa automaticamente ficar com 100% das parcelas pagas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o estabelece regras para restitui\u00e7\u00e3o e dedu\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

O valor final depender\u00e1 da situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Podem existir descontos relacionados \u00e0 pena convencional, corretagem e, quando o comprador j\u00e1 teve disponibilidade da unidade, determinados encargos relacionados ao per\u00edodo de utiliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, uma cl\u00e1usula que simplesmente determine a perda integral de tudo o que foi pago precisa ser analisada \u00e0 luz da legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

A comiss\u00e3o de corretagem \u00e9 devolvida no distrato?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 4.591\/1964, com as altera\u00e7\u00f5es promovidas pela Lei do Distrato, prev\u00ea a possibilidade de dedu\u00e7\u00e3o da integralidade da comiss\u00e3o de corretagem<\/strong> na situa\u00e7\u00e3o disciplinada pelo artigo 67-A.<\/p>\n\n\n\n

Isso significa que o c\u00e1lculo da restitui\u00e7\u00e3o n\u00e3o considera necessariamente apenas a multa de 25% ou 50%.<\/p>\n\n\n\n

Imagine, de forma simplificada, que o comprador tenha desembolsado determinado valor durante o contrato.<\/p>\n\n\n\n

Antes de calcular quanto efetivamente receber\u00e1, pode ser necess\u00e1rio considerar a corretagem e as demais dedu\u00e7\u00f5es legalmente permitidas.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, os percentuais de reten\u00e7\u00e3o n\u00e3o devem ser analisados isoladamente.<\/p>\n\n\n\n

Se j\u00e1 recebi as chaves, o distrato muda?<\/h2>\n\n\n\n

Sim, a situa\u00e7\u00e3o pode se tornar diferente.<\/p>\n\n\n\n

Quando a unidade j\u00e1 foi disponibilizada ao comprador, a legisla\u00e7\u00e3o admite outras dedu\u00e7\u00f5es relacionadas ao per\u00edodo em que ele teve disponibilidade sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 67-A prev\u00ea, entre outras possibilidades, valores correspondentes a:<\/p>\n\n\n\n

impostos reais incidentes sobre o im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

cotas condominiais;<\/p>\n\n\n\n

contribui\u00e7\u00f5es devidas a associa\u00e7\u00f5es;<\/p>\n\n\n\n

demais encargos incidentes sobre o im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, dentro das condi\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n\n\n\n

Esses valores podem ser compensados com a quantia que seria restitu\u00edda ao comprador.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, o distrato antes da entrega das chaves pode produzir um c\u00e1lculo diferente daquele realizado depois que o comprador passou a ter disponibilidade da unidade.<\/p>\n\n\n\n

Quanto tempo a construtora tem para devolver o dinheiro?<\/h2>\n\n\n\n

O prazo depende da situa\u00e7\u00e3o do empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

Quando a incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o est\u00e1 submetida ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>, a Lei n\u00ba 4.591\/1964 estabelece, para a hip\u00f3tese do artigo 67-A, pagamento do valor remanescente em parcela \u00fanica ap\u00f3s 180 dias<\/strong>, contados da data do desfazimento do contrato.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 nos empreendimentos submetidos ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>, a restitui\u00e7\u00e3o deve ocorrer em at\u00e9 30 dias ap\u00f3s o habite-se ou documento equivalente<\/strong>, observadas as dedu\u00e7\u00f5es permitidas.<\/p>\n\n\n\n

Existe ainda uma regra importante quando ocorre a revenda da unidade.<\/p>\n\n\n\n

Se a unidade for revendida antes dos prazos previstos pela legisla\u00e7\u00e3o, o valor remanescente devido ao comprador deve ser pago em at\u00e9 30 dias da revenda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, n\u00e3o existe um \u00fanico prazo de devolu\u00e7\u00e3o v\u00e1lido para qualquer distrato.<\/p>\n\n\n\n

A construtora precisa devolver o dinheiro imediatamente?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o necessariamente.<\/p>\n\n\n\n

A Lei do Distrato estabeleceu prazos espec\u00edficos de restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, a ideia de que o consumidor sempre tem direito a receber imediatamente todo o dinheiro ap\u00f3s cancelar o contrato n\u00e3o corresponde ao regime introduzido pela Lei n\u00ba 13.786\/2018.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 necess\u00e1rio verificar se existe patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, quando ocorreu o distrato e se a unidade foi revendida.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m \u00e9 fundamental verificar se o encerramento decorreu de culpa do comprador ou da pr\u00f3pria incorporadora.<\/p>\n\n\n\n

O que acontece se a construtora atrasar a entrega do im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018 tamb\u00e9m estabeleceu regras relacionadas ao atraso na entrega.<\/p>\n\n\n\n

O contrato pode prever toler\u00e2ncia de at\u00e9 180 dias corridos<\/strong> para conclus\u00e3o do empreendimento, desde que essa possibilidade esteja expressamente pactuada de forma clara e destacada.<\/p>\n\n\n\n

Quando a entrega ultrapassa o prazo contratual acrescido da toler\u00e2ncia v\u00e1lida, podem surgir direitos para o comprador.<\/p>\n\n\n\n

Se o adquirente n\u00e3o tiver dado causa ao atraso, poder\u00e1 existir possibilidade de resolu\u00e7\u00e3o do contrato com restitui\u00e7\u00e3o das quantias pagas e pagamento da multa estabelecida, dentro das condi\u00e7\u00f5es previstas pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Existe toler\u00e2ncia de 180 dias para entregar im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

Sim, a legisla\u00e7\u00e3o admite essa possibilidade.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 43-A da Lei n\u00ba 4.591\/1964 estabelece que a entrega do im\u00f3vel em at\u00e9 180 dias corridos da data estipulada contratualmente<\/strong>, desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada, n\u00e3o dar\u00e1 causa \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato pelo adquirente nem ensejar\u00e1 pagamento de penalidade pelo incorporador.<\/p>\n\n\n\n

Isso \u00e9 conhecido como prazo de toler\u00e2ncia<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, a incorporadora precisa observar as condi\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o basta simplesmente atrasar qualquer empreendimento por seis meses sem que exista previs\u00e3o contratual adequada.<\/p>\n\n\n\n

E se o atraso passar de 180 dias?<\/h2>\n\n\n\n

Se a entrega ultrapassar o prazo de toler\u00e2ncia v\u00e1lido e o comprador n\u00e3o tiver contribu\u00eddo para o atraso, a situa\u00e7\u00e3o muda.<\/p>\n\n\n\n

O adquirente pode ter direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 4.591\/1964 prev\u00ea, nessa hip\u00f3tese, a devolu\u00e7\u00e3o da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, devidamente corrigidos, no prazo legal.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o estabelece prazo de 60 dias corridos contados da resolu\u00e7\u00e3o<\/strong> para pagamento, na hip\u00f3tese prevista pelo artigo 43-A.<\/p>\n\n\n\n

Isso \u00e9 bastante diferente do distrato provocado simplesmente pela desist\u00eancia do comprador.<\/p>\n\n\n\n

Quando o descumprimento \u00e9 da incorporadora, n\u00e3o se aplica automaticamente a mesma l\u00f3gica de reten\u00e7\u00e3o utilizada quando o consumidor \u00e9 respons\u00e1vel pelo encerramento.<\/p>\n\n\n\n

Se eu quiser continuar com o im\u00f3vel mesmo com atraso, tenho direito a indeniza\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 4.591\/1964 tamb\u00e9m disciplina a hip\u00f3tese em que o comprador decide manter o contrato mesmo depois de ultrapassado o prazo de entrega.<\/p>\n\n\n\n

Se n\u00e3o houver resolu\u00e7\u00e3o e estiverem preenchidas as condi\u00e7\u00f5es legais, ser\u00e1 devida ao adquirente adimplente, por ocasi\u00e3o da entrega da unidade, indeniza\u00e7\u00e3o de 1% do valor efetivamente pago \u00e0 incorporadora para cada m\u00eas de atraso<\/strong>, calculada proporcionalmente aos dias.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria desse valor conforme o \u00edndice estipulado no contrato.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, o comprador pode ter alternativas diferentes dependendo de sua decis\u00e3o de manter ou encerrar o neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Posso desistir do im\u00f3vel em sete dias?<\/h2>\n\n\n\n

Existe uma regra espec\u00edfica de direito de arrependimento<\/strong> na Lei do Distrato.<\/p>\n\n\n\n

Nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador<\/strong>, \u00e9 assegurado ao adquirente o direito de arrependimento durante o prazo improrrog\u00e1vel de sete dias<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nesse per\u00edodo, existe direito \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive comiss\u00e3o de corretagem.<\/p>\n\n\n\n

Para exercer o direito, \u00e9 importante observar a forma de comunica\u00e7\u00e3o prevista pela legisla\u00e7\u00e3o e possuir prova de que a desist\u00eancia ocorreu dentro do prazo.<\/p>\n\n\n\n

Os sete dias valem para qualquer compra de im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A regra espec\u00edfica da Lei n\u00ba 4.591\/1964 est\u00e1 vinculada aos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, n\u00e3o se deve afirmar que toda compra imobili\u00e1ria pode ser cancelada gratuitamente em sete dias.<\/p>\n\n\n\n

O local e a forma de contrata\u00e7\u00e3o precisam ser analisados.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m existem discuss\u00f5es jur\u00eddicas relacionadas \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o de outras normas consumeristas em situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n

Como exercer o direito de arrependimento?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei do Distrato prev\u00ea que o direito de arrependimento pode ser comprovado por meio de carta registrada com aviso de recebimento<\/strong>, considerando-se a data da postagem para demonstra\u00e7\u00e3o do prazo.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante guardar documenta\u00e7\u00e3o que comprove a manifesta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Se os sete dias passarem sem exerc\u00edcio do direito de arrependimento, o contrato se torna irretrat\u00e1vel, observadas as demais possibilidades legais de resolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, quem deseja utilizar essa regra deve agir rapidamente.<\/p>\n\n\n\n

A Lei do Distrato vale para lote?<\/h2>\n\n\n\n

Sim.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018 tamb\u00e9m modificou a Lei n\u00ba 6.766\/1979<\/strong>, que trata do parcelamento do solo urbano.<\/p>\n\n\n\n

Isso significa que existem regras espec\u00edficas para contratos relacionados a loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, os percentuais e procedimentos n\u00e3o devem ser simplesmente copiados das regras aplic\u00e1veis \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

No caso dos loteamentos, a Lei n\u00ba 6.766\/1979 possui disciplina pr\u00f3pria para restitui\u00e7\u00e3o e descontos.<\/p>\n\n\n\n

Quanto pode ser descontado no distrato de lote?<\/h2>\n\n\n\n

Nos contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de lote submetidos \u00e0 Lei n\u00ba 6.766\/1979, existem regras espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n

Em caso de resolu\u00e7\u00e3o por fato imputado ao adquirente, podem ser descontados dos valores pagos determinados itens previstos pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Entre eles est\u00e1 cl\u00e1usula penal e despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato<\/strong>, al\u00e9m de outros valores permitidos legalmente.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m podem existir descontos relacionados a encargos morat\u00f3rios, d\u00e9bitos de impostos, taxas, contribui\u00e7\u00f5es associativas e determinadas despesas.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, o distrato de lote n\u00e3o deve ser calculado simplesmente aplicando 25% ou 50%, percentuais mais associados \u00e0s regras das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

A Lei do Distrato vale para contratos antigos?<\/h2>\n\n\n\n

Esse \u00e9 um ponto extremamente importante.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018 entrou em vigor no final de 2018.<\/p>\n\n\n\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a consolidou entendimento de que as novas disposi\u00e7\u00f5es materiais introduzidas pela Lei do Distrato n\u00e3o s\u00e3o aplicadas automaticamente aos contratos celebrados antes de sua vig\u00eancia<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Em 2023, ao julgar o Tema Repetitivo 1.095, o STJ estabeleceu tese sobre a aplica\u00e7\u00e3o das regras anteriores aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n\u00ba 13.786\/2018.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, a data de assinatura do contrato<\/strong> \u00e9 essencial.<\/p>\n\n\n\n

Um distrato relacionado a um contrato de 2016 pode n\u00e3o seguir exatamente as mesmas regras de um contrato celebrado em 2025 ou 2026.<\/p>\n\n\n\n

Contratos anteriores a 2018 seguem qual regra?<\/h2>\n\n\n\n

Para contratos anteriores \u00e0 Lei n\u00ba 13.786\/2018, \u00e9 necess\u00e1rio analisar a legisla\u00e7\u00e3o e a jurisprud\u00eancia aplic\u00e1veis \u00e0 \u00e9poca.<\/p>\n\n\n\n

O STJ possui extensa jurisprud\u00eancia sobre reten\u00e7\u00e3o de valores em contratos anteriores \u00e0 Lei do Distrato.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, n\u00e3o \u00e9 correto pegar automaticamente os percentuais atuais de 25% ou 50% e aplic\u00e1-los a qualquer contrato antigo.<\/p>\n\n\n\n

A data da contrata\u00e7\u00e3o deve ser uma das primeiras informa\u00e7\u00f5es verificadas em um caso de distrato imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

A Lei do Distrato vale para im\u00f3vel financiado?<\/h2>\n\n\n\n

\u00c9 necess\u00e1rio distinguir duas rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas.<\/p>\n\n\n\n

Uma coisa \u00e9 o contrato de aquisi\u00e7\u00e3o celebrado com incorporadora ou loteadora.<\/p>\n\n\n\n

Outra \u00e9 o contrato de financiamento imobili\u00e1rio celebrado com uma institui\u00e7\u00e3o financeira<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Quando o financiamento banc\u00e1rio j\u00e1 foi efetivamente contratado, podem existir regras pr\u00f3prias relacionadas \u00e0 d\u00edvida, garantia, aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e eventual inadimplemento.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018 n\u00e3o deve ser interpretada como autoriza\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica para simplesmente devolver qualquer im\u00f3vel financiado ao banco e receber as parcelas de volta.<\/p>\n\n\n\n

Cada contrato precisa ser analisado conforme sua natureza.<\/p>\n\n\n\n

O banco devolve as parcelas se eu desistir do financiamento?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o existe uma regra geral da Lei do Distrato determinando que um mutu\u00e1rio possa simplesmente cancelar um financiamento imobili\u00e1rio e exigir a restitui\u00e7\u00e3o de tudo o que pagou.<\/p>\n\n\n\n

Financiamentos com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, por exemplo, est\u00e3o sujeitos a legisla\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, \u00e9 importante identificar em qual fase est\u00e1 o neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Se o comprador ainda est\u00e1 pagando diretamente \u00e0 incorporadora, existe uma situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Se j\u00e1 houve financiamento banc\u00e1rio e transfer\u00eancia das obriga\u00e7\u00f5es para uma institui\u00e7\u00e3o financeira, a estrutura jur\u00eddica pode ser diferente.<\/p>\n\n\n\n

O contrato precisa informar as regras do distrato?<\/h2>\n\n\n\n

Sim.<\/p>\n\n\n\n

Uma das grandes mudan\u00e7as promovidas pela Lei n\u00ba 13.786\/2018 foi exigir maior transpar\u00eancia nos contratos.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 4.591\/1964 determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas integrantes de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria devem come\u00e7ar com um quadro-resumo<\/strong> contendo informa\u00e7\u00f5es importantes.<\/p>\n\n\n\n

Entre elas est\u00e3o pre\u00e7o total, forma de pagamento, corretagem, \u00edndices de corre\u00e7\u00e3o, consequ\u00eancias do desfazimento e outras condi\u00e7\u00f5es previstas legalmente.<\/p>\n\n\n\n

O objetivo \u00e9 permitir que o comprador visualize informa\u00e7\u00f5es relevantes antes de assumir uma obriga\u00e7\u00e3o financeira de longo prazo.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 o quadro-resumo do contrato imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

O quadro-resumo \u00e9 uma parte destacada do contrato destinada a reunir informa\u00e7\u00f5es essenciais da compra.<\/p>\n\n\n\n

Ele deve facilitar a compreens\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Entre as informa\u00e7\u00f5es previstas legalmente est\u00e3o aspectos relacionados ao pre\u00e7o, entrada, parcelas, corretagem, \u00edndices de corre\u00e7\u00e3o e consequ\u00eancias do desfazimento do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Essa exig\u00eancia reduz a possibilidade de informa\u00e7\u00f5es importantes ficarem escondidas em dezenas de p\u00e1ginas de cl\u00e1usulas contratuais.<\/p>\n\n\n\n

Se determinadas informa\u00e7\u00f5es obrigat\u00f3rias estiverem ausentes, a legisla\u00e7\u00e3o estabelece procedimentos para corre\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Posso fazer distrato diretamente com a construtora?<\/h2>\n\n\n\n

Sim, \u00e9 poss\u00edvel existir distrato consensual.<\/p>\n\n\n\n

As partes podem negociar o encerramento do contrato e formalizar um acordo.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, o comprador deve ler cuidadosamente o documento antes de assinar.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 especialmente importante verificar:<\/p>\n\n\n\n

valor total j\u00e1 pago;<\/p>\n\n\n\n

valor reconhecido pela incorporadora;<\/p>\n\n\n\n

corretagem descontada;<\/p>\n\n\n\n

percentual de multa;<\/p>\n\n\n\n

outros descontos;<\/p>\n\n\n\n

prazo para restitui\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

forma de pagamento;<\/p>\n\n\n\n

eventual ren\u00fancia a direitos.<\/p>\n\n\n\n

Depois de assinado um acordo, discutir determinadas condi\u00e7\u00f5es pode se tornar mais complexo.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, quando os valores forem relevantes ou houver d\u00favida sobre a legalidade das reten\u00e7\u00f5es, pode ser adequado buscar orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica antes da assinatura.<\/p>\n\n\n\n

Precisa de advogado para fazer distrato imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o existe uma regra geral determinando que todo distrato extrajudicial com uma incorporadora precise obrigatoriamente ser realizado por advogado.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, a an\u00e1lise profissional pode ser importante quando existe diverg\u00eancia sobre os valores.<\/p>\n\n\n\n

Um advogado pode verificar o contrato, a data da compra, exist\u00eancia de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, pagamentos efetuados, corretagem e demais descontos.<\/p>\n\n\n\n

Se n\u00e3o houver acordo e for necess\u00e1rio ingressar com a\u00e7\u00e3o judicial, a necessidade de advogado depender\u00e1 do procedimento e do ju\u00edzo competente.<\/p>\n\n\n\n

Como calcular o valor do distrato imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o existe uma f\u00f3rmula \u00fanica para todos os contratos.<\/p>\n\n\n\n

Um c\u00e1lculo simplificado pode come\u00e7ar pelo total efetivamente pago pelo comprador.<\/p>\n\n\n\n

Depois, \u00e9 necess\u00e1rio identificar quais dedu\u00e7\u00f5es s\u00e3o permitidas.<\/p>\n\n\n\n

Em uma incorpora\u00e7\u00e3o sem patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, por exemplo, pode existir pena convencional de at\u00e9 25%, al\u00e9m da corretagem e de outros encargos legalmente admitidos.<\/p>\n\n\n\n

Suponha, apenas para facilitar a compreens\u00e3o, que determinado comprador tenha pago R$ 100 mil e que n\u00e3o existam outros fatores.<\/p>\n\n\n\n

Uma penalidade de 25% sobre essa base representaria R$ 25 mil.<\/p>\n\n\n\n

Mas isso n\u00e3o significa automaticamente que o comprador receberia R$ 75 mil<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Ainda seria necess\u00e1rio analisar corretagem, encargos, eventual frui\u00e7\u00e3o, atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria e as condi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, simuladores extremamente simples podem produzir resultados incorretos.<\/p>\n\n\n\n

A multa de 50% \u00e9 sempre abusiva?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o se pode afirmar que toda reten\u00e7\u00e3o de 50% seja automaticamente ilegal.<\/p>\n\n\n\n

A pr\u00f3pria Lei n\u00ba 4.591\/1964, depois das altera\u00e7\u00f5es da Lei do Distrato, admite pena convencional de at\u00e9 50% da quantia paga quando a incorpora\u00e7\u00e3o est\u00e1 submetida ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, isso n\u00e3o significa que qualquer empresa possa aplicar 50% em qualquer contrato.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 necess\u00e1rio verificar se o empreendimento efetivamente possui patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e se os demais requisitos legais foram respeitados.<\/p>\n\n\n\n

Qual a diferen\u00e7a entre desist\u00eancia do comprador e culpa da construtora?<\/h2>\n\n\n\n

Essa diferen\u00e7a \u00e9 decisiva.<\/p>\n\n\n\n

Se o comprador simplesmente decide que n\u00e3o quer mais continuar com o neg\u00f3cio ou deixa de cumprir suas obriga\u00e7\u00f5es, podem existir as reten\u00e7\u00f5es previstas para resolu\u00e7\u00e3o por fato a ele imput\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

Se a incorporadora \u00e9 respons\u00e1vel pelo descumprimento \u2014 por exemplo, ultrapassando o prazo de entrega al\u00e9m da toler\u00e2ncia legal e contratual \u2014 o regime pode ser muito diferente.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, antes de calcular um distrato, a pergunta fundamental \u00e9:<\/p>\n\n\n\n

quem deu causa ao encerramento do contrato?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sem essa resposta, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel determinar corretamente quanto deve ser devolvido.<\/p>\n\n\n\n

Qual \u00e9 a diferen\u00e7a entre distrato e rescis\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

No cotidiano, os termos s\u00e3o frequentemente utilizados como sin\u00f4nimos.<\/p>\n\n\n\n

Juridicamente, entretanto, podem representar situa\u00e7\u00f5es diferentes.<\/p>\n\n\n\n

O distrato est\u00e1 relacionado ao encerramento consensual do v\u00ednculo.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 a resolu\u00e7\u00e3o pode decorrer do inadimplemento de uma das partes.<\/p>\n\n\n\n

A pr\u00f3pria Lei n\u00ba 13.786\/2018 trata das consequ\u00eancias do desfazimento do contrato por diferentes motivos.<\/p>\n\n\n\n

Para o consumidor, mais importante do que decorar a terminologia \u00e9 identificar a causa do encerramento, porque isso influencia diretamente os direitos envolvidos.<\/p>\n\n\n\n

O que fazer antes de pedir um distrato imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

Antes de formalizar o pedido, re\u00fana toda a documenta\u00e7\u00e3o relacionada \u00e0 compra.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante ter:<\/p>\n\n\n\n

contrato e aditivos;<\/p>\n\n\n\n

comprovantes das parcelas pagas;<\/p>\n\n\n\n

comprovante de corretagem;<\/p>\n\n\n\n

informa\u00e7\u00f5es sobre patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

documentos relacionados ao empreendimento;<\/p>\n\n\n\n

comunica\u00e7\u00f5es com a incorporadora;<\/p>\n\n\n\n

eventuais notifica\u00e7\u00f5es;<\/p>\n\n\n\n

documentos sobre atraso na obra.<\/p>\n\n\n\n

Depois, solicite \u00e0 empresa uma mem\u00f3ria detalhada do c\u00e1lculo.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o analise somente o valor final.<\/p>\n\n\n\n

Verifique exatamente como cada desconto foi calculado<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Essa compara\u00e7\u00e3o facilita a identifica\u00e7\u00e3o de eventuais diverg\u00eancias.<\/p>\n\n\n\n

Afinal, o que diz a Lei do Distrato Imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei do Distrato Imobili\u00e1rio, Lei n\u00ba 13.786\/2018<\/strong>, estabeleceu regras mais espec\u00edficas para o encerramento de contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

Quando o comprador d\u00e1 causa ao desfazimento de uma compra em incorpora\u00e7\u00e3o, a legisla\u00e7\u00e3o pode admitir pena convencional de at\u00e9 25% da quantia paga<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Se o empreendimento estiver submetido ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>, essa penalidade pode chegar a 50%<\/strong>, al\u00e9m de outras dedu\u00e7\u00f5es legalmente permitidas.<\/p>\n\n\n\n

A lei tamb\u00e9m estabeleceu regras sobre prazos para restitui\u00e7\u00e3o, comiss\u00e3o de corretagem, direito de arrependimento em sete dias para determinadas contrata\u00e7\u00f5es e atraso na entrega do empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

Para loteamentos, existem regras pr\u00f3prias e n\u00e3o se deve simplesmente aplicar os mesmos percentuais das incorpora\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Outro ponto fundamental \u00e9 a data do contrato. O STJ entende que as disposi\u00e7\u00f5es materiais da Lei n\u00ba 13.786\/2018 n\u00e3o s\u00e3o aplicadas automaticamente aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, para calcular corretamente um distrato imobili\u00e1rio, \u00e9 necess\u00e1rio analisar a data do contrato, o tipo de empreendimento, a exist\u00eancia de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, quem deu causa ao encerramento, quanto foi pago e quais descontos est\u00e3o sendo aplicados<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Fontes<\/h2>\n\n\n\n

Este artigo foi elaborado principalmente com base nas seguintes fontes oficiais:<\/p>\n\n\n\n

Lei n\u00ba 13.786\/2018 \u2014 Lei do Distrato Imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Lei n\u00ba 4.591\/1964 \u2014 Condom\u00ednios em edifica\u00e7\u00f5es e incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, especialmente artigos 35-A, 43-A e 67-A.<\/p>\n\n\n\n

Lei n\u00ba 6.766\/1979 \u2014 Parcelamento do Solo Urbano.<\/p>\n\n\n\n

Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2014 Tema Repetitivo 1.095 e jurisprud\u00eancia sobre distrato de contratos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

C\u00e2mara dos Deputados \u2014 texto oficial da Lei n\u00ba 13.786\/2018 e legisla\u00e7\u00e3o atualizada.<\/p>\n\n\n“`html\n\n

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