{"id":39668,"date":"2026-11-11T02:30:24","date_gmt":"2026-11-11T02:30:24","guid":{"rendered":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/?p=39668"},"modified":"2026-11-11T02:30:24","modified_gmt":"2026-11-11T02:30:24","slug":"distrato-de-contrato-de-compra-e-venda-como-funciona-e-quais-sao-os-direitos-das-partes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/2026\/11\/11\/distrato-de-contrato-de-compra-e-venda-como-funciona-e-quais-sao-os-direitos-das-partes\/","title":{"rendered":"Distrato de contrato de compra e venda: como funciona e quais s\u00e3o os direitos das partes"},"content":{"rendered":"\n

O distrato de contrato de compra e venda<\/strong> \u00e9 o instrumento utilizado para desfazer um contrato anteriormente celebrado, estabelecendo as condi\u00e7\u00f5es para encerrar as obriga\u00e7\u00f5es assumidas pelas partes. Na pr\u00e1tica, ele pode definir devolu\u00e7\u00e3o de valores, multas, entrega do bem, quita\u00e7\u00e3o de obriga\u00e7\u00f5es e outras consequ\u00eancias do encerramento do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Embora o termo apare\u00e7a com frequ\u00eancia na compra e venda de im\u00f3veis, o distrato n\u00e3o se limita ao mercado imobili\u00e1rio. O C\u00f3digo Civil disciplina o distrato como uma das formas de extin\u00e7\u00e3o dos contratos e determina, em seu artigo 472, que ele deve observar a mesma forma exigida para o contrato original.<\/p>\n\n\n\n

No setor imobili\u00e1rio, entretanto, existem regras espec\u00edficas. A Lei n\u00ba 13.786\/2018, conhecida como Lei do Distrato<\/strong>, alterou a Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, estabelecendo regras importantes para o desfazimento de contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, antes de assinar um distrato de compra e venda, \u00e9 fundamental compreender por que o contrato est\u00e1 sendo encerrado, quem deu causa ao desfazimento e quais regras se aplicam ao neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 distrato de contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n

O distrato \u00e9 um neg\u00f3cio jur\u00eddico destinado a extinguir outro contrato.<\/p>\n\n\n\n

Imagine que comprador e vendedor celebraram um contrato de compra e venda, mas posteriormente concordaram em desfazer o neg\u00f3cio. As partes podem formalizar essa decis\u00e3o por meio de um instrumento de distrato, definindo como ficar\u00e3o as obriga\u00e7\u00f5es existentes.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 472 do C\u00f3digo Civil estabelece uma regra importante: o distrato deve ser feito pela mesma forma exigida para o contrato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Isso significa que n\u00e3o basta simplesmente abandonar o neg\u00f3cio ou deixar de cumprir as parcelas. O encerramento deve respeitar os requisitos jur\u00eddicos aplic\u00e1veis \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, \u00e9 importante diferenciar distrato de outras formas de extin\u00e7\u00e3o contratual. Nem todo encerramento de contrato \u00e9 tecnicamente um distrato.<\/p>\n\n\n\n

Qual a diferen\u00e7a entre distrato, rescis\u00e3o e resolu\u00e7\u00e3o do contrato?<\/h2>\n\n\n\n

No uso cotidiano, as express\u00f5es \u201cdistrato\u201d, \u201crescis\u00e3o\u201d e \u201ccancelamento do contrato\u201d costumam aparecer como sin\u00f4nimos. Juridicamente, por\u00e9m, existem diferen\u00e7as.<\/p>\n\n\n\n

O distrato<\/strong>, em sentido pr\u00f3prio, ocorre quando as partes concordam em desfazer o neg\u00f3cio anteriormente celebrado.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 a resolu\u00e7\u00e3o contratual<\/strong> pode ocorrer em raz\u00e3o do inadimplemento de uma das partes. O artigo 475 do C\u00f3digo Civil determina que a parte prejudicada pelo descumprimento pode pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ou exigir seu cumprimento, podendo haver tamb\u00e9m indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos.<\/p>\n\n\n\n

Existe ainda a resili\u00e7\u00e3o unilateral<\/strong>, prevista no artigo 473 do C\u00f3digo Civil para situa\u00e7\u00f5es em que a lei ou o pr\u00f3prio neg\u00f3cio permitem que uma das partes coloque fim \u00e0 rela\u00e7\u00e3o contratual mediante comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 outra.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, identificar corretamente o motivo do encerramento \u00e9 importante porque as consequ\u00eancias financeiras podem mudar significativamente.<\/p>\n\n\n\n

Como funciona o distrato de contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n

O funcionamento do distrato de contrato de compra e venda<\/strong> depende principalmente do tipo de bem negociado, das cl\u00e1usulas existentes e da raz\u00e3o pela qual o neg\u00f3cio est\u00e1 sendo desfeito.<\/p>\n\n\n\n

Em um distrato consensual, comprador e vendedor normalmente negociam as condi\u00e7\u00f5es para colocar fim ao contrato.<\/p>\n\n\n\n

O documento pode estabelecer, por exemplo, quanto ser\u00e1 devolvido ao comprador, qual ser\u00e1 o prazo para restitui\u00e7\u00e3o, se haver\u00e1 reten\u00e7\u00e3o ou multa e como ocorrer\u00e1 a devolu\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n\n\n\n

Antes de elaborar o distrato, portanto, \u00e9 necess\u00e1rio analisar o contrato original.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e9 recomend\u00e1vel simplesmente utilizar um modelo gen\u00e9rico encontrado na internet. Um contrato envolvendo um apartamento adquirido na planta possui consequ\u00eancias diferentes de uma compra e venda comum de determinado bem entre particulares.<\/p>\n\n\n\n

O que deve constar no distrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n

O conte\u00fado depender\u00e1 da opera\u00e7\u00e3o, mas um bom instrumento precisa identificar claramente o contrato que est\u00e1 sendo encerrado e as condi\u00e7\u00f5es acordadas pelas partes.<\/p>\n\n\n\n

Normalmente, devem constar a identifica\u00e7\u00e3o dos envolvidos, a descri\u00e7\u00e3o do contrato original, o objeto negociado, a raz\u00e3o do encerramento quando pertinente e as obriga\u00e7\u00f5es que permanecer\u00e3o ap\u00f3s o distrato.<\/p>\n\n\n\n

Quando existem valores pagos, o documento tamb\u00e9m deve deixar claro quanto ser\u00e1 restitu\u00eddo, quais descontos ser\u00e3o aplicados e em qual prazo ocorrer\u00e1 a devolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, \u00e9 importante estabelecer o tratamento de multas, despesas, tributos, corretagem e outras quantias relacionadas ao neg\u00f3cio, quando aplic\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n

Uma cl\u00e1usula de quita\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m exige cuidado. Dependendo de sua reda\u00e7\u00e3o, a parte pode declarar que n\u00e3o possui mais nenhuma pretens\u00e3o relacionada ao neg\u00f3cio. Por isso, o documento deve ser analisado antes da assinatura.<\/p>\n\n\n\n

[Veja tamb\u00e9m: rescis\u00e3o de contrato e devolu\u00e7\u00e3o de valores]<\/p>\n\n\n\n

Distrato de contrato de compra e venda de im\u00f3vel<\/h2>\n\n\n\n

O distrato de contrato de compra e venda de im\u00f3vel<\/strong> merece aten\u00e7\u00e3o especial porque possui legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018 alterou, entre outras normas, a Lei n\u00ba 4.591\/1964, que trata das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A legisla\u00e7\u00e3o passou a disciplinar consequ\u00eancias do desfazimento do contrato por inadimplemento do comprador e do distrato.<\/p>\n\n\n\n

Nos contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de unidades em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria celebrados ap\u00f3s a entrada em vigor dessa legisla\u00e7\u00e3o, a an\u00e1lise deve considerar as regras do artigo 67-A da Lei n\u00ba 4.591\/1964.<\/p>\n\n\n\n

A lei prev\u00ea situa\u00e7\u00f5es em que o adquirente pode ter direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o das quantias pagas, com determinadas dedu\u00e7\u00f5es. O percentual efetivamente retido e outras consequ\u00eancias, entretanto, dependem das caracter\u00edsticas jur\u00eddicas do empreendimento e da situa\u00e7\u00e3o concreta.<\/p>\n\n\n\n

[Veja tamb\u00e9m: contrato de compra e venda de im\u00f3vel]<\/p>\n\n\n\n

O comprador pode desistir da compra de um im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

A possibilidade de desfazer a compra existe em diversas situa\u00e7\u00f5es, mas isso n\u00e3o significa que o comprador necessariamente receber\u00e1 de volta 100% do que pagou.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 preciso descobrir primeiro por que o contrato est\u00e1 sendo encerrado.<\/p>\n\n\n\n

Se o comprador simplesmente n\u00e3o deseja mais continuar no neg\u00f3cio ou deixa de cumprir suas obriga\u00e7\u00f5es, podem existir reten\u00e7\u00f5es e outras consequ\u00eancias previstas em lei.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, se o vendedor ou a incorporadora descumpriu o contrato, o tratamento jur\u00eddico pode ser completamente diferente.<\/p>\n\n\n\n

Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 uma das quest\u00f5es mais importantes no distrato de compra e venda de im\u00f3vel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Quanto o comprador recebe de volta no distrato?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o existe uma resposta \u00fanica aplic\u00e1vel a todos os contratos.<\/p>\n\n\n\n

A afirma\u00e7\u00e3o de que \u201ca construtora sempre pode ficar com 25%\u201d ou de que \u201co comprador sempre recebe 90% de volta\u201d, por exemplo, simplifica excessivamente uma quest\u00e3o que depende da legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel, da data da contrata\u00e7\u00e3o, do tipo de empreendimento, de quem provocou o desfazimento e de outras circunst\u00e2ncias.<\/p>\n\n\n\n

Nos contratos sujeitos ao artigo 67-A da Lei n\u00ba 4.591\/1964, quando o desfazimento decorre do inadimplemento do adquirente, a lei prev\u00ea restitui\u00e7\u00e3o das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas conforme o contrato, com possibilidade de dedu\u00e7\u00f5es previstas legalmente.<\/p>\n\n\n\n

Entre elas podem estar a comiss\u00e3o de corretagem e a pena convencional, observados os limites e condi\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n\n\n\n

Qual pode ser a multa no distrato de im\u00f3vel?<\/h3>\n\n\n\n

Nos contratos abrangidos pela Lei do Distrato, o artigo 67-A da Lei n\u00ba 4.591\/1964 estabelece par\u00e2metros espec\u00edficos.<\/p>\n\n\n\n

Em determinadas incorpora\u00e7\u00f5es, a pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Quando a incorpora\u00e7\u00e3o est\u00e1 submetida ao regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, a legisla\u00e7\u00e3o admite, nas condi\u00e7\u00f5es previstas em lei, pena de at\u00e9 50% da quantia paga<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, esses percentuais n\u00e3o devem ser aplicados automaticamente a qualquer contrato imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

A data em que o contrato foi celebrado \u00e9 relevante. Al\u00e9m disso, o tipo de empreendimento e o regime jur\u00eddico aplic\u00e1vel precisam ser identificados antes de calcular o valor da restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m existem discuss\u00f5es jurisprudenciais importantes sobre os limites de reten\u00e7\u00e3o. Em 2026, inclusive, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a afetou recursos repetitivos para uniformizar controv\u00e9rsias relacionadas aos percentuais e bases de c\u00e1lculo aplic\u00e1veis em determinadas hip\u00f3teses de rescis\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, o c\u00e1lculo de um distrato concreto exige an\u00e1lise individualizada.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e por que interfere no distrato?<\/h2>\n\n\n\n

O patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o \u00e9 um regime jur\u00eddico utilizado em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias que separa o terreno, as acess\u00f5es e determinados bens e direitos relacionados ao empreendimento do patrim\u00f4nio geral do incorporador.<\/p>\n\n\n\n

Essa informa\u00e7\u00e3o ganha import\u00e2ncia no distrato porque a Lei n\u00ba 4.591\/1964 estabelece tratamento espec\u00edfico para incorpora\u00e7\u00f5es submetidas ao regime.<\/p>\n\n\n\n

Como mencionado, a legisla\u00e7\u00e3o admite, nas condi\u00e7\u00f5es legais, percentual maior de pena convencional nos contratos de empreendimentos submetidos ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, existem regras pr\u00f3prias para o prazo de restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, antes de calcular quanto ser\u00e1 devolvido no distrato, \u00e9 necess\u00e1rio verificar se o empreendimento est\u00e1 ou n\u00e3o submetido a esse regime.<\/p>\n\n\n\n

Quando a culpa pelo distrato \u00e9 da construtora?<\/h2>\n\n\n\n

A situa\u00e7\u00e3o muda quando o desfazimento ocorre por descumprimento imput\u00e1vel ao vendedor ou \u00e0 incorporadora.<\/p>\n\n\n\n

Um exemplo frequente \u00e9 o atraso injustificado na entrega do im\u00f3vel al\u00e9m dos limites admitidos contratual e legalmente.<\/p>\n\n\n\n

Nesses casos, n\u00e3o se trata simplesmente de um comprador que mudou de ideia.<\/p>\n\n\n\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a consolidou na S\u00famula 543 que, nos contratos de promessa de compra e venda de im\u00f3vel submetidos ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, a restitui\u00e7\u00e3o deve ser integral quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do vendedor ou construtor. Quando o comprador d\u00e1 causa ao encerramento, a restitui\u00e7\u00e3o \u00e9 parcial.<\/p>\n\n\n\n

Em decis\u00e3o publicada em 2026, o STJ voltou a aplicar esse entendimento em situa\u00e7\u00e3o de atraso na entrega de im\u00f3vel, reconhecendo que a culpa exclusiva da vendedora leva \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o integral das parcelas pagas.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, identificar corretamente quem descumpriu o contrato pode alterar substancialmente o valor devido.<\/p>\n\n\n\n

A construtora pode ficar com todo o dinheiro pago?<\/h2>\n\n\n\n

Em uma rela\u00e7\u00e3o de consumo envolvendo promessa de compra e venda de im\u00f3vel, a perda integral das parcelas pagas pelo consumidor n\u00e3o corresponde \u00e0 orienta\u00e7\u00e3o consolidada do Superior Tribunal de Justi\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

A S\u00famula 543 do STJ determina que, quando o pr\u00f3prio comprador d\u00e1 causa ao desfazimento, a restitui\u00e7\u00e3o deve ocorrer parcialmente.<\/p>\n\n\n\n

Isso permite que, conforme o regime jur\u00eddico aplic\u00e1vel, o vendedor retenha determinadas quantias, mas n\u00e3o significa que possa simplesmente ficar com todo o valor pago sem fundamento jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, cl\u00e1usulas contratuais abusivas podem ser questionadas com base na legisla\u00e7\u00e3o consumerista quando houver rela\u00e7\u00e3o de consumo.<\/p>\n\n\n\n

[Veja tamb\u00e9m: cl\u00e1usula abusiva em contrato]<\/p>\n\n\n\n

Lei do Distrato: o que \u00e9 a Lei n\u00ba 13.786\/2018?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018<\/strong>, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras espec\u00edficas para contratos relacionados \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de unidades em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de lotes.<\/p>\n\n\n\n

Ela alterou principalmente a Lei n\u00ba 4.591\/1964 e a Lei n\u00ba 6.766\/1979.<\/p>\n\n\n\n

Entre outros pontos, a legisla\u00e7\u00e3o estabeleceu regras sobre informa\u00e7\u00f5es obrigat\u00f3rias nos contratos, consequ\u00eancias do inadimplemento do adquirente, reten\u00e7\u00e3o de valores e prazos de restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A lei entrou em vigor em dezembro de 2018. Por isso, a data da assinatura do contrato \u00e9 fundamental.<\/p>\n\n\n\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a possui entendimento de que as disposi\u00e7\u00f5es materiais da Lei n\u00ba 13.786\/2018 n\u00e3o s\u00e3o simplesmente aplicadas retroativamente aos contratos celebrados antes de sua vig\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

Distrato de terreno e lote tamb\u00e9m segue a Lei do Distrato?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018 tamb\u00e9m promoveu altera\u00e7\u00f5es na Lei n\u00ba 6.766\/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, contratos de compra e venda de lotes podem estar sujeitos a regras espec\u00edficas diferentes das aplic\u00e1veis \u00e0s unidades em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 6.766\/1979 estabelece consequ\u00eancias para a resolu\u00e7\u00e3o contratual por fato imput\u00e1vel ao adquirente e permite determinadas dedu\u00e7\u00f5es sobre os valores pagos, observados os requisitos legais.<\/p>\n\n\n\n

Esse \u00e9 mais um motivo pelo qual n\u00e3o se deve aplicar automaticamente ao distrato de terreno o mesmo c\u00e1lculo utilizado para um apartamento adquirido de uma incorporadora.<\/p>\n\n\n\n

Distrato de contrato de compra e venda entre particulares<\/h2>\n\n\n\n

Nem todo distrato envolve uma construtora ou rela\u00e7\u00e3o de consumo.<\/p>\n\n\n\n

Imagine, por exemplo, que uma pessoa venda um im\u00f3vel usado diretamente para outra. Posteriormente, comprador e vendedor concordam em desfazer o neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Nesse cen\u00e1rio, a an\u00e1lise pode se concentrar nas disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo Civil e nas cl\u00e1usulas do contrato celebrado.<\/p>\n\n\n\n

A aplica\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor n\u00e3o ocorre automaticamente em toda compra e venda. \u00c9 necess\u00e1rio verificar se est\u00e3o presentes os requisitos para caracteriza\u00e7\u00e3o de uma rela\u00e7\u00e3o de consumo.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, se a propriedade j\u00e1 tiver sido transferida, podem existir consequ\u00eancias registrais e tribut\u00e1rias muito mais complexas do que aquelas presentes no simples cancelamento de uma promessa de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 poss\u00edvel fazer distrato depois da escritura do im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

Essa situa\u00e7\u00e3o exige cuidado especial.<\/p>\n\n\n\n

Quando existe apenas um contrato ou promessa de compra e venda ainda n\u00e3o conclu\u00edda, o desfazimento pode seguir determinado caminho. Por\u00e9m, se a compra e venda j\u00e1 foi formalizada por escritura e registrada na matr\u00edcula do im\u00f3vel, a propriedade pode j\u00e1 ter sido transferida.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso, n\u00e3o se deve presumir que um simples documento particular de distrato far\u00e1 o im\u00f3vel automaticamente retornar ao antigo propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Podem ser necess\u00e1rios novos atos jur\u00eddicos, escritura, registro imobili\u00e1rio e an\u00e1lise tribut\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 472 do C\u00f3digo Civil determina justamente que o distrato deve observar a mesma forma exigida para o contrato.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, neg\u00f3cios envolvendo propriedade imobili\u00e1ria j\u00e1 transferida devem ser analisados individualmente antes da assinatura de qualquer documento.<\/p>\n\n\n\n

O distrato precisa ser registrado em cart\u00f3rio?<\/h2>\n\n\n\n

Depende do contrato e do neg\u00f3cio realizado.<\/p>\n\n\n\n

O C\u00f3digo Civil determina que o distrato seja feito pela mesma forma exigida para o contrato. Assim, a necessidade de instrumento p\u00fablico, registro ou outra formalidade depende da opera\u00e7\u00e3o que est\u00e1 sendo desfeita.<\/p>\n\n\n\n

Em neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, tamb\u00e9m \u00e9 necess\u00e1rio verificar a situa\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Se j\u00e1 houve registro de transfer\u00eancia ou existem direitos registrados, simplesmente assinar um documento particular pode n\u00e3o ser suficiente para produzir todos os efeitos pretendidos perante o Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Distrato de compra e venda precisa de advogado?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o existe uma regra geral determinando que todo distrato particular seja necessariamente assinado por advogado.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, a orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica pode ser especialmente importante quando o contrato envolve im\u00f3veis, valores elevados, multas, financiamento, incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, tributos ou discuss\u00e3o sobre quem provocou o desfazimento.<\/p>\n\n\n\n

O advogado pode verificar se as reten\u00e7\u00f5es s\u00e3o compat\u00edveis com a legisla\u00e7\u00e3o, calcular valores, analisar cl\u00e1usulas de quita\u00e7\u00e3o e identificar direitos que poderiam ser perdidos com uma assinatura precipitada.<\/p>\n\n\n\n

O cuidado \u00e9 ainda mais importante quando uma empresa apresenta ao consumidor um distrato pronto para assinatura.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 obrigat\u00f3rio aceitar o distrato apresentado pela construtora?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O fato de uma incorporadora apresentar um documento chamado \u201cinstrumento de distrato\u201d n\u00e3o significa que o consumidor tenha obriga\u00e7\u00e3o de aceitar imediatamente todas as cl\u00e1usulas.<\/p>\n\n\n\n

O distrato \u00e9 um neg\u00f3cio jur\u00eddico e sua assinatura pode produzir consequ\u00eancias relevantes.<\/p>\n\n\n\n

Antes de assinar, \u00e9 recomend\u00e1vel verificar especialmente o percentual de reten\u00e7\u00e3o, a base utilizada para o c\u00e1lculo, o prazo de pagamento, eventuais descontos adicionais e o alcance da cl\u00e1usula de quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Se houver diverg\u00eancia sobre os direitos das partes e n\u00e3o for poss\u00edvel chegar a um acordo, a controv\u00e9rsia poder\u00e1 exigir solu\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n

O distrato pode ser feito de forma amig\u00e1vel?<\/h2>\n\n\n\n

Sim. Ali\u00e1s, quando as partes conseguem negociar adequadamente, o distrato amig\u00e1vel de compra e venda<\/strong> pode evitar um processo judicial.<\/p>\n\n\n\n

O documento deve registrar com clareza aquilo que foi acordado.<\/p>\n\n\n\n

Por exemplo, se o comprador pagou parte do pre\u00e7o e receber\u00e1 determinada quantia de volta, o instrumento deve estabelecer o valor ou os crit\u00e9rios de c\u00e1lculo e o prazo para restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Se houver entrega de chaves, devolu\u00e7\u00e3o da posse, pagamento de despesas ou outras obriga\u00e7\u00f5es pendentes, essas quest\u00f5es tamb\u00e9m precisam ser disciplinadas.<\/p>\n\n\n\n

A clareza reduz o risco de novos conflitos depois do encerramento.<\/p>\n\n\n\n

Como fazer um distrato de contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n

O primeiro passo \u00e9 revisar integralmente o contrato original. \u00c9 preciso identificar as cl\u00e1usulas sobre rescis\u00e3o, multas, pagamentos, inadimplemento e devolu\u00e7\u00e3o de valores.<\/p>\n\n\n\n

Em seguida, deve-se determinar a causa do encerramento.<\/p>\n\n\n\n

Essa etapa \u00e9 essencial. Existe uma grande diferen\u00e7a entre o comprador que simplesmente desistiu do neg\u00f3cio e o comprador que busca a resolu\u00e7\u00e3o porque o vendedor descumpriu uma obriga\u00e7\u00e3o essencial.<\/p>\n\n\n\n

Depois disso, \u00e9 necess\u00e1rio calcular corretamente os valores envolvidos e negociar as condi\u00e7\u00f5es do encerramento.<\/p>\n\n\n\n

Por fim, o distrato deve ser formalizado observando a forma jur\u00eddica exigida para aquele neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

[Veja tamb\u00e9m: como cancelar um contrato de compra e venda]<\/p>\n\n\n\n

O que analisar antes de assinar um distrato?<\/h2>\n\n\n\n

A pressa para encerrar um contrato pode levar uma das partes a aceitar condi\u00e7\u00f5es desfavor\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, antes da assinatura, confira principalmente quem est\u00e1 sendo apontado como respons\u00e1vel pelo t\u00e9rmino do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m verifique todos os valores pagos, a forma de c\u00e1lculo da restitui\u00e7\u00e3o, multas, corretagem, eventuais taxas, prazo de devolu\u00e7\u00e3o e atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Leia cuidadosamente as cl\u00e1usulas de ren\u00fancia e quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Uma cl\u00e1usula aparentemente simples pode declarar encerradas todas as discuss\u00f5es relacionadas ao contrato. Assim, depois de assinar, pode ser mais dif\u00edcil discutir determinados valores ou direitos.<\/p>\n\n\n\n

Quando \u00e9 necess\u00e1rio entrar com a\u00e7\u00e3o judicial?<\/h2>\n\n\n\n

Nem todo distrato exige processo judicial.<\/p>\n\n\n\n

Se comprador e vendedor concordam com as condi\u00e7\u00f5es e conseguem formalizar adequadamente o encerramento, muitas situa\u00e7\u00f5es podem ser solucionadas de maneira consensual.<\/p>\n\n\n\n

O Judici\u00e1rio passa a ser relevante quando existe conflito.<\/p>\n\n\n\n

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando a empresa se recusa a desfazer o contrato, existe diverg\u00eancia sobre o percentual de reten\u00e7\u00e3o, o comprador considera abusiva determinada cl\u00e1usula ou uma das partes atribui \u00e0 outra a responsabilidade pelo inadimplemento.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m pode haver discuss\u00e3o judicial quando o vendedor n\u00e3o restitui os valores devidos.<\/p>\n\n\n\n

Nesses casos, o conte\u00fado do contrato, os comprovantes de pagamento, as comunica\u00e7\u00f5es entre as partes e outros documentos podem ser relevantes para definir os direitos envolvidos.<\/p>\n\n\n\n

Aten\u00e7\u00e3o \u00e0s regras atuais sobre reten\u00e7\u00e3o no distrato imobili\u00e1rio<\/h2>\n\n\n\n

O tema da reten\u00e7\u00e3o de valores continua sendo objeto de discuss\u00e3o relevante nos tribunais.<\/p>\n\n\n\n

Em 2026, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a selecionou recursos para julgamento repetitivo destinados a uniformizar quest\u00f5es envolvendo limites de reten\u00e7\u00e3o em rescis\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Uma das controv\u00e9rsias, registrada como Tema 1.465, envolve contratos celebrados antes da Lei n\u00ba 13.786\/2018<\/strong> e discute o percentual e a base de c\u00e1lculo dos valores que o vendedor poder\u00e1 reter quando a rescis\u00e3o ocorrer por iniciativa e culpa do comprador.<\/p>\n\n\n\n

Outra discuss\u00e3o repetitiva envolve contratos posteriores \u00e0 Lei do Distrato relacionados \u00e0 compra de im\u00f3vel n\u00e3o edificado.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, o STJ tamb\u00e9m afetou controv\u00e9rsia referente \u00e0 reten\u00e7\u00e3o em contratos de im\u00f3veis submetidos ao regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Isso refor\u00e7a um ponto essencial: percentuais encontrados em decis\u00f5es antigas ou mencionados genericamente na internet n\u00e3o devem ser aplicados automaticamente a qualquer contrato.<\/p>\n\n\n\n

A data da contrata\u00e7\u00e3o, a modalidade do im\u00f3vel e a causa do desfazimento precisam ser consideradas.<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00e3o: como funciona o distrato de contrato de compra e venda?<\/h2>\n\n\n\n

O distrato de contrato de compra e venda<\/strong> permite encerrar um neg\u00f3cio anteriormente celebrado e estabelecer as consequ\u00eancias desse encerramento. Contudo, a forma de desfazer o contrato e os valores que devem ser devolvidos dependem das caracter\u00edsticas de cada opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Nas compras imobili\u00e1rias, a an\u00e1lise exige aten\u00e7\u00e3o ainda maior. A Lei n\u00ba 13.786\/2018 criou regras espec\u00edficas para incorpora\u00e7\u00f5es e loteamentos, enquanto o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor e a jurisprud\u00eancia do STJ podem ter papel importante em determinadas rela\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, quem deu causa ao t\u00e9rmino do contrato \u00e9 uma quest\u00e3o decisiva. Quando o comprador provoca o desfazimento, podem existir reten\u00e7\u00f5es previstas em lei. Por outro lado, quando a resolu\u00e7\u00e3o ocorre por culpa exclusiva do vendedor ou construtor em uma rela\u00e7\u00e3o submetida ao CDC, a S\u00famula 543 do STJ estabelece a restitui\u00e7\u00e3o integral das parcelas pagas.<\/p>\n\n\n\n

Antes de assinar qualquer distrato, portanto, vale conferir o contrato original, identificar a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel e calcular cuidadosamente as consequ\u00eancias financeiras. Em neg\u00f3cios imobili\u00e1rios ou de valor elevado, a an\u00e1lise jur\u00eddica pr\u00e9via pode evitar que a parte aceite multas, descontos ou cl\u00e1usulas de quita\u00e7\u00e3o incompat\u00edveis com seus direitos.<\/p>\n\n\n\n

Fontes oficiais<\/h3>\n\n\n\n

Presid\u00eancia da Rep\u00fablica \u2014 C\u00f3digo Civil (Lei n\u00ba 10.406\/2002)<\/strong>, especialmente os artigos 472 a 475, que tratam do distrato, resili\u00e7\u00e3o e resolu\u00e7\u00e3o dos contratos.<\/p>\n\n\n\n

Presid\u00eancia da Rep\u00fablica \u2014 Lei n\u00ba 4.591\/1964<\/strong>, com as altera\u00e7\u00f5es introduzidas pela Lei n\u00ba 13.786\/2018, incluindo as regras do artigo 67-A sobre desfazimento de contratos em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Presid\u00eancia da Rep\u00fablica \u2014 Lei n\u00ba 13.786\/2018 (Lei do Distrato)<\/strong>, que alterou a legisla\u00e7\u00e3o das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e do parcelamento do solo urbano.<\/p>\n\n\n\n

Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2014 S\u00famula 543<\/strong>, relativa \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas no desfazimento de promessa de compra e venda de im\u00f3vel submetida ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.<\/p>\n\n\n\n

Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2014 Temas repetitivos 1.464 e 1.465<\/strong>, afetados em 2026 para discuss\u00e3o de quest\u00f5es relacionadas aos limites e bases de c\u00e1lculo da reten\u00e7\u00e3o em determinadas hip\u00f3teses de rescis\u00e3o de contratos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n“`html\n\n

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