{"id":40642,"date":"2026-11-13T06:04:11","date_gmt":"2026-11-13T06:04:11","guid":{"rendered":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/?p=40642"},"modified":"2026-11-13T06:04:11","modified_gmt":"2026-11-13T06:04:11","slug":"acao-de-despejo-por-denuncia-vazia-o-que-e-como-funciona-e-quando-pode-ser-usada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/toexceed.com.br\/blog\/2026\/11\/13\/acao-de-despejo-por-denuncia-vazia-o-que-e-como-funciona-e-quando-pode-ser-usada\/","title":{"rendered":"A\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia: o que \u00e9, como funciona e quando pode ser usada"},"content":{"rendered":"\n

A a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia<\/strong> permite ao locador buscar a retomada do im\u00f3vel alugado sem precisar apresentar um motivo espec\u00edfico, desde que estejam presentes os requisitos previstos na Lei n\u00ba 8.245\/1991, a Lei do Inquilinato. Em outras palavras, em determinadas situa\u00e7\u00f5es, o propriet\u00e1rio pode encerrar a loca\u00e7\u00e3o simplesmente porque n\u00e3o deseja mais manter o contrato.<\/p>\n\n\n\n

Isso n\u00e3o significa, por\u00e9m, que qualquer locador possa pedir o im\u00f3vel de volta a qualquer momento. A possibilidade de despejo por den\u00fancia vazia<\/strong> depende principalmente do tipo de loca\u00e7\u00e3o, do prazo originalmente contratado e da situa\u00e7\u00e3o atual do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Nas loca\u00e7\u00f5es residenciais celebradas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, por exemplo, a Lei do Inquilinato estabelece regras que facilitam a retomada ap\u00f3s o encerramento do per\u00edodo contratado. J\u00e1 nos contratos residenciais inferiores a 30 meses, as possibilidades s\u00e3o diferentes.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, quando o contrato j\u00e1 est\u00e1 prorrogado por prazo indeterminado, a notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do inquilino pode ser indispens\u00e1vel. O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) considera essa comunica\u00e7\u00e3o pressuposto para a a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia nessa situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

Den\u00fancia vazia<\/strong> \u00e9 a express\u00e3o utilizada no Direito Imobili\u00e1rio para designar a possibilidade de o locador encerrar determinada loca\u00e7\u00e3o sem precisar justificar a retomada do im\u00f3vel com um dos motivos espec\u00edficos previstos em lei<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O pr\u00f3prio STJ utiliza essa defini\u00e7\u00e3o ao analisar a aplica\u00e7\u00e3o do artigo 46 da Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

Imagine um propriet\u00e1rio que alugou seu apartamento por 30 meses. O contrato termina, mas o inquilino continua no im\u00f3vel e o locador n\u00e3o apresenta oposi\u00e7\u00e3o naquele momento.<\/p>\n\n\n\n

Preenchidas as condi\u00e7\u00f5es legais, a loca\u00e7\u00e3o pode passar a vigorar por prazo indeterminado.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente, o propriet\u00e1rio decide que n\u00e3o deseja mais alugar o apartamento. Nessa situa\u00e7\u00e3o, poder\u00e1 denunciar o contrato sem precisar demonstrar, por exemplo, que utilizar\u00e1 o im\u00f3vel para moradia pr\u00f3pria.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 justamente essa retomada sem necessidade de apresentar uma causa espec\u00edfica que recebe o nome de den\u00fancia vazia.<\/p>\n\n\n\n

Qual a diferen\u00e7a entre den\u00fancia vazia e den\u00fancia cheia?<\/h2>\n\n\n\n

A diferen\u00e7a est\u00e1 na necessidade de justificar a retomada.<\/p>\n\n\n\n

Na den\u00fancia vazia<\/strong>, o locador n\u00e3o precisa indicar uma das causas espec\u00edficas previstas em lei para justificar o encerramento da loca\u00e7\u00e3o. Ele exerce o direito de denunciar o contrato quando a legisla\u00e7\u00e3o permite.<\/p>\n\n\n\n

Na chamada den\u00fancia cheia<\/strong>, por outro lado, a retomada est\u00e1 fundamentada em uma causa legal determinada.<\/p>\n\n\n\n

Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 especialmente relevante nas loca\u00e7\u00f5es residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Isso porque a Lei do Inquilinato oferece tratamento diferente aos contratos residenciais conforme seu prazo e suas caracter\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, antes de ajuizar uma a\u00e7\u00e3o de despejo, \u00e9 fundamental verificar se o caso realmente admite den\u00fancia vazia.<\/p>\n\n\n\n

Quando cabe a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

Uma das hip\u00f3teses mais conhecidas est\u00e1 prevista no artigo 46 da Lei n\u00ba 8.245\/1991.<\/p>\n\n\n\n

Nas loca\u00e7\u00f5es residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses<\/strong>, o contrato se resolve ao final do prazo estipulado.<\/p>\n\n\n\n

Se, terminado o per\u00edodo, o locat\u00e1rio permanecer no im\u00f3vel por mais de 30 dias sem oposi\u00e7\u00e3o do locador, presume-se prorrogada a loca\u00e7\u00e3o por prazo indeterminado, mantidas as demais condi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Nessa situa\u00e7\u00e3o, o locador pode denunciar o contrato, concedendo 30 dias para a desocupa\u00e7\u00e3o<\/strong>. A regra \u00e9 reproduzida pela jurisprud\u00eancia do STJ ao interpretar o artigo 46 da Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, o contrato residencial escrito originalmente firmado por 30 meses ou mais possui grande import\u00e2ncia para a den\u00fancia vazia.<\/p>\n\n\n\n

Contrato de aluguel de 30 meses permite den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

Em regra, o contrato residencial escrito por prazo igual ou superior a 30 meses enquadra-se no artigo 46 da Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

Terminado o prazo contratado, a resolu\u00e7\u00e3o ocorre pelo decurso do per\u00edodo estipulado.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, se o inquilino continuar no im\u00f3vel por mais de 30 dias sem oposi\u00e7\u00e3o, a loca\u00e7\u00e3o passa a ser considerada prorrogada por prazo indeterminado.<\/p>\n\n\n\n

Nesse cen\u00e1rio, o propriet\u00e1rio continua podendo utilizar a den\u00fancia vazia, mas deve observar o prazo legal para desocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O STJ tamb\u00e9m entende que, quando a loca\u00e7\u00e3o j\u00e1 se encontra por prazo indeterminado, a notifica\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria \u00e9 necess\u00e1ria antes da a\u00e7\u00e3o de despejo.<\/p>\n\n\n\n

Posso somar v\u00e1rios contratos at\u00e9 completar 30 meses?<\/h2>\n\n\n\n

Esse \u00e9 um detalhe importante e frequentemente ignorado.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o STJ, n\u00e3o se pode simplesmente somar sucessivas prorroga\u00e7\u00f5es ou aditivos para atingir os 30 meses exigidos pelo artigo 46<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A Corte decidiu que o requisito temporal precisa estar presente em um \u00fanico instrumento contratual para a aplica\u00e7\u00e3o dessa hip\u00f3tese de den\u00fancia vazia.<\/p>\n\n\n\n

Imagine, por exemplo, um contrato residencial inicialmente celebrado por seis meses e posteriormente prorrogado duas vezes por per\u00edodos de 12 meses.<\/p>\n\n\n\n

Embora a soma resulte em 30 meses, isso n\u00e3o significa que o contrato passe automaticamente a ser considerado uma loca\u00e7\u00e3o originalmente ajustada pelo prazo igual ou superior a 30 meses para os efeitos do artigo 46.<\/p>\n\n\n\n

Essa interpreta\u00e7\u00e3o evita que sucessivas prorroga\u00e7\u00f5es sejam utilizadas simplesmente para contornar a prote\u00e7\u00e3o prevista pela Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

Contrato residencial menor que 30 meses permite den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

As regras mudam quando a loca\u00e7\u00e3o residencial \u00e9 celebrada verbalmente ou por escrito por per\u00edodo inferior a 30 meses.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 47 da Lei do Inquilinato estabelece regime pr\u00f3prio para essas situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Nesses contratos, terminado o prazo inicialmente estabelecido, a loca\u00e7\u00e3o normalmente se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. A retomada pelo propriet\u00e1rio fica sujeita \u00e0s hip\u00f3teses previstas pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Uma delas est\u00e1 relacionada ao per\u00edodo de cinco anos de vig\u00eancia ininterrupta da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O STJ j\u00e1 decidiu que, para essa hip\u00f3tese do artigo 47, V, o prazo de cinco anos \u00e9 contado desde o in\u00edcio da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia<\/strong>, e n\u00e3o apenas depois do t\u00e9rmino do contrato original.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, a regra dos 30 meses n\u00e3o pode ser aplicada indiscriminadamente a qualquer contrato residencial.<\/p>\n\n\n\n

O que significa den\u00fancia vazia ap\u00f3s cinco anos?<\/h2>\n\n\n\n

A Lei do Inquilinato permite a retomada em determinadas loca\u00e7\u00f5es residenciais quando a vig\u00eancia ininterrupta ultrapassa cinco anos.<\/p>\n\n\n\n

Essa hip\u00f3tese possui especial import\u00e2ncia para contratos residenciais originalmente celebrados por per\u00edodo inferior a 30 meses.<\/p>\n\n\n\n

Imagine uma loca\u00e7\u00e3o residencial inicialmente contratada por 12 meses. Depois desse per\u00edodo, o inquilino continua no im\u00f3vel e a rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia permanece por v\u00e1rios anos.<\/p>\n\n\n\n

Preenchidos os requisitos legais, o locador poder\u00e1 utilizar a hip\u00f3tese prevista no artigo 47, V.<\/p>\n\n\n\n

Segundo entendimento do STJ, a contagem desses cinco anos come\u00e7a com a forma\u00e7\u00e3o do v\u00ednculo contratual.<\/p>\n\n\n\n

Assim, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio come\u00e7ar a contar cinco anos somente depois do t\u00e9rmino do contrato original.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 necess\u00e1rio notificar o inquilino antes da a\u00e7\u00e3o de despejo?<\/h2>\n\n\n\n

Em contratos prorrogados por prazo indeterminado submetidos \u00e0 den\u00fancia vazia, a notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via \u00e9 extremamente importante<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O STJ decidiu que a notifica\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria constitui pressuposto processual da a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia quando o contrato residencial est\u00e1 por prazo indeterminado.<\/p>\n\n\n\n

A finalidade \u00e9 comunicar claramente ao locat\u00e1rio que o propriet\u00e1rio n\u00e3o pretende mais manter a rela\u00e7\u00e3o e conceder oportunidade para a desocupa\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Sem essa comunica\u00e7\u00e3o quando ela for necess\u00e1ria, a a\u00e7\u00e3o pode ser extinta sem julgamento do m\u00e9rito.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, entrar diretamente com uma a\u00e7\u00e3o sem verificar a necessidade de notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via pode gerar perda de tempo e despesas processuais.<\/p>\n\n\n\n

Quanto tempo o inquilino tem para sair na den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

Na hip\u00f3tese do artigo 46, \u00a7 2\u00ba, quando a loca\u00e7\u00e3o foi prorrogada por prazo indeterminado, a legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea 30 dias para desocupa\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O locador comunica sua inten\u00e7\u00e3o de encerrar o contrato e concede esse per\u00edodo ao inquilino.<\/p>\n\n\n\n

Se o locat\u00e1rio entregar o im\u00f3vel voluntariamente, normalmente n\u00e3o haver\u00e1 necessidade de a\u00e7\u00e3o de despejo.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, se permanecer no im\u00f3vel depois do prazo, o propriet\u00e1rio poder\u00e1 recorrer ao Poder Judici\u00e1rio, desde que estejam presentes os requisitos necess\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

A notifica\u00e7\u00e3o precisa ser extrajudicial?<\/h2>\n\n\n\n

O ponto essencial \u00e9 conseguir demonstrar que o locat\u00e1rio recebeu uma comunica\u00e7\u00e3o clara sobre a inten\u00e7\u00e3o de encerramento da loca\u00e7\u00e3o e o prazo para desocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, \u00e9 recomend\u00e1vel utilizar um meio que permita comprovar adequadamente o conte\u00fado da notifica\u00e7\u00e3o, sua entrega e a data em que o inquilino tomou ci\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

A escolha do meio de comunica\u00e7\u00e3o deve considerar a seguran\u00e7a probat\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n

Se posteriormente o locat\u00e1rio afirmar que nunca recebeu a notifica\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio precisar\u00e1 demonstrar que cumpriu o requisito.<\/p>\n\n\n\n

[Leia tamb\u00e9m: notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial para desocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel]<\/p>\n\n\n\n

Existe situa\u00e7\u00e3o em que a a\u00e7\u00e3o pode ser proposta sem notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via?<\/h2>\n\n\n\n

O STJ reconhece uma situa\u00e7\u00e3o espec\u00edfica relacionada ao momento imediatamente posterior ao t\u00e9rmino do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Segundo a Corte, existe exce\u00e7\u00e3o \u00e0 necessidade da notifica\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria quando a a\u00e7\u00e3o de despejo \u00e9 ajuizada nos 30 dias subsequentes ao t\u00e9rmino do prazo da loca\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nessa hip\u00f3tese, a pr\u00f3pria cita\u00e7\u00e3o na a\u00e7\u00e3o pode desempenhar a fun\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, se o locador permitir que a rela\u00e7\u00e3o prossiga e o contrato se torne por prazo indeterminado, a situa\u00e7\u00e3o muda.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso, a pr\u00e9via comunica\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser observada conforme o entendimento do STJ.<\/p>\n\n\n\n

O inquilino \u00e9 obrigado a sair depois da notifica\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

A notifica\u00e7\u00e3o manifesta a inten\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio de encerrar a rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia e concede o prazo para entrega volunt\u00e1ria do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Se o inquilino n\u00e3o desocupar, o locador n\u00e3o deve simplesmente retirar seus bens, trocar fechaduras ou expuls\u00e1-lo por meios pr\u00f3prios.<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1 necess\u00e1rio buscar a retomada pelas vias legais.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 justamente para isso que existe a a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O juiz analisar\u00e1 se a hip\u00f3tese legal est\u00e1 presente, se os requisitos foram observados e se o propriet\u00e1rio possui direito \u00e0 retomada.<\/p>\n\n\n\n

Como funciona a a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

A a\u00e7\u00e3o \u00e9 ajuizada perante o Poder Judici\u00e1rio com a demonstra\u00e7\u00e3o da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia e dos requisitos que permitem a retomada imotivada.<\/p>\n\n\n\n

Normalmente, documentos como contrato de loca\u00e7\u00e3o e prova da notifica\u00e7\u00e3o possuem grande relev\u00e2ncia.<\/p>\n\n\n\n

O locat\u00e1rio ser\u00e1 citado e poder\u00e1 apresentar defesa.<\/p>\n\n\n\n

O fato de se tratar de den\u00fancia vazia significa que o propriet\u00e1rio n\u00e3o precisa demonstrar um motivo espec\u00edfico para desejar a retomada quando a legisla\u00e7\u00e3o efetivamente lhe concede esse direito<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Isso n\u00e3o retira do inquilino a possibilidade de discutir quest\u00f5es como inexist\u00eancia dos requisitos legais, irregularidade da notifica\u00e7\u00e3o ou inadequa\u00e7\u00e3o da hip\u00f3tese utilizada.<\/p>\n\n\n\n

Ao final, se o pedido for reconhecido, o Judici\u00e1rio determinar\u00e1 a desocupa\u00e7\u00e3o nos termos aplic\u00e1veis ao caso.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 necess\u00e1rio provar que o propriet\u00e1rio vai morar no im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

Na verdadeira hip\u00f3tese de den\u00fancia vazia, n\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Essa \u00e9 justamente uma de suas principais caracter\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n

O propriet\u00e1rio n\u00e3o precisa afirmar que utilizar\u00e1 o im\u00f3vel para resid\u00eancia pr\u00f3pria, que entregar\u00e1 a resid\u00eancia a determinado familiar ou apresentar outra justificativa espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n

Ele simplesmente manifesta que n\u00e3o deseja mais continuar com a loca\u00e7\u00e3o, desde que a lei permita a den\u00fancia imotivada naquela situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, a express\u00e3o \u201cvazia\u201d indica a aus\u00eancia da necessidade de apresentar uma causa espec\u00edfica para a retomada.<\/p>\n\n\n\n

O propriet\u00e1rio precisa justificar por que quer o im\u00f3vel de volta?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o quando estiver presente uma hip\u00f3tese leg\u00edtima de den\u00fancia vazia.<\/p>\n\n\n\n

O propriet\u00e1rio pode querer vender o im\u00f3vel, deix\u00e1-lo desocupado, reform\u00e1-lo, utiliz\u00e1-lo posteriormente ou simplesmente n\u00e3o ter interesse em continuar a rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia.<\/p>\n\n\n\n

O motivo pessoal n\u00e3o \u00e9 o fundamento jur\u00eddico da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O fundamento est\u00e1 na pr\u00f3pria possibilidade de encerramento imotivado reconhecida pela Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, quando a situa\u00e7\u00e3o n\u00e3o permite den\u00fancia vazia, o locador n\u00e3o pode simplesmente utilizar esse procedimento para contornar as restri\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n\n\n\n

Den\u00fancia vazia por falta de pagamento existe?<\/h2>\n\n\n\n

Tecnicamente, s\u00e3o fundamentos diferentes.<\/p>\n\n\n\n

Se o inquilino deixa de pagar aluguel e encargos, o propriet\u00e1rio pode utilizar a a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento<\/strong>, observados os requisitos legais.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso existe uma causa espec\u00edfica para a resolu\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o: a inadimpl\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 na den\u00fancia vazia, a retomada n\u00e3o depende de falta de pagamento ou outro descumprimento contratual.<\/p>\n\n\n\n

O inquilino pode estar pagando todos os alugu\u00e9is corretamente e, ainda assim, existir uma hip\u00f3tese legal de den\u00fancia vazia.<\/p>\n\n\n\n

[Leia tamb\u00e9m: a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento]<\/p>\n\n\n\n

Den\u00fancia vazia em loca\u00e7\u00e3o comercial<\/h2>\n\n\n\n

A den\u00fancia vazia tamb\u00e9m possui relev\u00e2ncia nas loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 57 da Lei n\u00ba 8.245\/1991 disciplina a den\u00fancia de loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais por prazo indeterminado.<\/p>\n\n\n\n

O STJ reafirmou em decis\u00e3o de 2026 que a a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia fundada no artigo 57 pressup\u00f5e que a loca\u00e7\u00e3o esteja celebrada ou prorrogada por prazo indeterminado<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, n\u00e3o se deve aplicar automaticamente \u00e0s loca\u00e7\u00f5es comerciais todas as regras utilizadas nas residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, contratos empresariais podem envolver quest\u00f5es adicionais, como direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o, benfeitorias, acess\u00f5es, fundo de com\u00e9rcio e cl\u00e1usulas contratuais espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n

O novo propriet\u00e1rio pode pedir a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel alugado?<\/h2>\n\n\n\n

A venda do im\u00f3vel possui regras pr\u00f3prias.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 8\u00ba da Lei do Inquilinato estabelece condi\u00e7\u00f5es para que o adquirente denuncie a loca\u00e7\u00e3o existente.<\/p>\n\n\n\n

O STJ possui precedentes reconhecendo a possibilidade de den\u00fancia pelo adquirente quando preenchidos os requisitos legais, incluindo regras relacionadas \u00e0 averba\u00e7\u00e3o do contrato e ao prazo para exerc\u00edcio do direito.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, a situa\u00e7\u00e3o precisa ser analisada separadamente da den\u00fancia vazia tradicional baseada no t\u00e9rmino ou prorroga\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Existem circunst\u00e2ncias em que cl\u00e1usula de vig\u00eancia, averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula e conhecimento da loca\u00e7\u00e3o podem ser relevantes.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, a compra de im\u00f3vel ocupado n\u00e3o significa automaticamente que o novo propriet\u00e1rio poder\u00e1 retirar o inquilino imediatamente.<\/p>\n\n\n\n

O inquilino pode impedir o despejo por den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

O locat\u00e1rio pode apresentar defesa e demonstrar que os requisitos legais da den\u00fancia vazia n\u00e3o est\u00e3o presentes.<\/p>\n\n\n\n

Pode ocorrer, por exemplo, de o propriet\u00e1rio considerar equivocadamente que o contrato atingiu 30 meses mediante a soma de sucessivas prorroga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Como o STJ j\u00e1 decidiu que essa soma n\u00e3o satisfaz o requisito do artigo 46, uma a\u00e7\u00e3o baseada nessa interpreta\u00e7\u00e3o pode ser questionada.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m pode existir discuss\u00e3o sobre aus\u00eancia da notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via obrigat\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, den\u00fancia vazia n\u00e3o significa despejo autom\u00e1tico.<\/p>\n\n\n\n

O propriet\u00e1rio continua obrigado a demonstrar que seu caso se enquadra na hip\u00f3tese prevista pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Quanto tempo demora uma a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o existe prazo \u00fanico.<\/p>\n\n\n\n

A dura\u00e7\u00e3o depende do tribunal, da cita\u00e7\u00e3o do inquilino, da defesa apresentada, das provas necess\u00e1rias, da exist\u00eancia de recursos e das caracter\u00edsticas espec\u00edficas do processo.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, n\u00e3o \u00e9 correto prometer que uma a\u00e7\u00e3o de despejo terminar\u00e1 em determinado n\u00famero de dias.<\/p>\n\n\n\n

A notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via pode evitar o processo quando o locat\u00e1rio concorda em entregar voluntariamente o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Quando isso n\u00e3o acontece, a dura\u00e7\u00e3o depender\u00e1 do andamento judicial.<\/p>\n\n\n\n

Precisa de advogado para a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia?<\/h2>\n\n\n\n

A a\u00e7\u00e3o de despejo \u00e9 uma demanda judicial regida pela Lei do Inquilinato e pelas normas processuais aplic\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n

A atua\u00e7\u00e3o de advogado \u00e9 importante para verificar, antes do ajuizamento, se realmente existe uma hip\u00f3tese de den\u00fancia vazia, se a notifica\u00e7\u00e3o foi realizada corretamente e qual fundamento legal deve ser utilizado.<\/p>\n\n\n\n

Essa an\u00e1lise pr\u00e9via evita um problema comum: confundir o simples desejo de retomar o im\u00f3vel com a exist\u00eancia do direito jur\u00eddico de faz\u00ea-lo naquele momento.<\/p>\n\n\n\n

A diferen\u00e7a \u00e9 essencial.<\/p>\n\n\n\n

O propriet\u00e1rio pode querer encerrar a loca\u00e7\u00e3o, mas ainda assim precisar aguardar determinada condi\u00e7\u00e3o ou utilizar outro fundamento previsto em lei.<\/p>\n\n\n\n

Principais erros na a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia<\/h2>\n\n\n\n

Um dos erros mais frequentes \u00e9 acreditar que todo contrato vencido permite a retomada imediata e sem justificativa.<\/p>\n\n\n\n

Outro equ\u00edvoco \u00e9 considerar que v\u00e1rios contratos ou aditivos podem ser automaticamente somados para alcan\u00e7ar os 30 meses exigidos pelo artigo 46. O STJ rejeitou essa interpreta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m \u00e9 comum ignorar a necessidade de notifica\u00e7\u00e3o quando o contrato j\u00e1 est\u00e1 prorrogado por prazo indeterminado. O STJ considera essa comunica\u00e7\u00e3o pressuposto processual da a\u00e7\u00e3o nessa situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, n\u00e3o se deve confundir den\u00fancia vazia com despejo por falta de pagamento.<\/p>\n\n\n\n

Cada hip\u00f3tese possui fundamento e requisitos pr\u00f3prios.<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

A a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia<\/strong> permite ao locador retomar o im\u00f3vel sem precisar apresentar uma justificativa espec\u00edfica, mas somente quando a situa\u00e7\u00e3o se enquadra nas hip\u00f3teses permitidas pela Lei n\u00ba 8.245\/1991.<\/p>\n\n\n\n

Nas loca\u00e7\u00f5es residenciais escritas originalmente contratadas por prazo igual ou superior a 30 meses, o artigo 46 possui papel central. Se o inquilino permanecer no im\u00f3vel por mais de 30 dias ap\u00f3s o t\u00e9rmino sem oposi\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio, a loca\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser prorrogada por prazo indeterminado e posteriormente denunciada, com concess\u00e3o do prazo legal para desocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 contratos residenciais inferiores a 30 meses est\u00e3o sujeitos a regras diferentes, incluindo as hip\u00f3teses do artigo 47. O STJ reconhece, por exemplo, que o per\u00edodo de cinco anos previsto no inciso V \u00e9 contado desde o in\u00edcio da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia.<\/p>\n\n\n\n

Outro ponto fundamental \u00e9 a notifica\u00e7\u00e3o. Quando o contrato est\u00e1 por prazo indeterminado, o STJ entende que a comunica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via para desocupa\u00e7\u00e3o constitui pressuposto da posterior a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia.<\/p>\n\n\n\n

Assim, antes de ajuizar a a\u00e7\u00e3o, \u00e9 essencial verificar o prazo original do contrato, eventuais prorroga\u00e7\u00f5es, a natureza residencial ou comercial da loca\u00e7\u00e3o e a necessidade de notifica\u00e7\u00e3o. Esses elementos determinam se a den\u00fancia vazia realmente pode ser utilizada para recuperar o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Fontes<\/h3>\n\n\n\n

Lei n\u00ba 8.245\/1991 \u2014 Lei do Inquilinato, especialmente as regras sobre t\u00e9rmino, prorroga\u00e7\u00e3o e retomada das loca\u00e7\u00f5es urbanas.<\/p>\n\n\n\n

Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2014 REsp 1.812.465\/MG, sobre a obrigatoriedade da notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via na a\u00e7\u00e3o de despejo por den\u00fancia vazia de contrato por prazo indeterminado.<\/p>\n\n\n\n

Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2014 REsp 1.364.668\/MG, sobre a impossibilidade de somar sucessivas prorroga\u00e7\u00f5es para atingir os 30 meses exigidos pelo artigo 46 da Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2014 jurisprud\u00eancia sobre o prazo de cinco anos previsto no artigo 47, V, da Lei de Loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n“`html\n\n

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