Imóvel com Usufruto Entra no Inventário? O Guia Completo Sobre o Tema

Quando um familiar falece, a família precisa lidar não apenas com o luto, mas também com a burocracia envolvendo a transmissão do patrimônio. Uma das dúvidas mais frequentes e que mais geram confusão nos escritórios de advocacia é saber se um imóvel com usufruto entra no inventário. A resposta para essa pergunta não é um simples “sim” ou “não”, pois ela depende de uma regra fundamental: quem foi a pessoa que faleceu?

Muitas famílias realizam o planejamento sucessório em vida, doando casas e apartamentos para os filhos, mas reservando o direito de morar no local até o fim da vida. No entanto, quando ocorre o óbito de uma das partes envolvidas nesse acordo, surge a incerteza sobre como regularizar a documentação.

Neste artigo, você vai entender profundamente como funciona a regra do usufruto no direito brasileiro, em quais cenários a propriedade precisa passar pelo processo de partilha, quais são os custos envolvidos e o passo a passo para regularizar os bens da sua família com total segurança jurídica.

Entendendo os conceitos: O que é a reserva de usufruto?

Antes de descobrirmos como a legislação trata esse tema após um falecimento, precisamos esclarecer os papéis de cada pessoa dentro dessa modalidade de doação. O usufruto é um direito real onde o proprietário legal de um bem transfere a posse, o uso e a administração desse bem para outra pessoa.

Na prática jurídica, a doação com reserva de usufruto divide a propriedade em duas partes distintas:

• O nu-proprietário: É a pessoa que recebe a doação e se torna a dona legal do imóvel no papel (geralmente, os filhos). Ele possui a “nua-propriedade”, mas não pode morar no local, alugar ou expulsar quem vive lá.
• O usufrutuário: É a pessoa que doou o bem, mas reservou para si o direito de usar, morar e até receber os aluguéis daquela propriedade até o fim da vida (geralmente, os pais).

Essa divisão é a chave para compreender o que acontece com a documentação quando uma dessas pessoas vem a falecer.

Afinal, o imóvel com usufruto entra no inventário?

Para responder a essa pergunta com precisão, precisamos analisar os dois cenários possíveis. A exigência do processo de inventário muda completamente dependendo de quem faleceu: o dono legal do bem ou quem tinha apenas o direito de uso.

Cenário 1: Falecimento do usufrutuário (Quem tem o direito de uso)

Se a pessoa que faleceu era o usufrutuário (por exemplo, o pai que doou a casa para o filho, mas continuou morando nela), a resposta é não. Nesse caso específico, o imóvel com usufruto não entra no inventário do falecido.

Isso acontece porque o usufrutuário não era mais o dono legal do patrimônio. Ele possuía apenas o direito vitalício de usufruir da residência. Consequentemente, com a morte do usufrutuário, esse direito de uso é extinto automaticamente. A lei determina que direitos personalíssimos não são transferidos como herança para outras pessoas. Portanto, o bem não faz parte do espólio a ser dividido.

Cenário 2: Falecimento do nu-proprietário (O dono legal do bem)

Por outro lado, existe uma situação inversa que muitas famílias não prevêem. Se o filho (nu-proprietário) falecer antes dos pais (usufrutuários), a situação muda drasticamente. Nesse caso, o imóvel com usufruto entra no inventário do filho falecido de forma obrigatória.

Como o filho era o verdadeiro dono da propriedade no registro do cartório, esse patrimônio compõe o seu espólio e será transmitido para os seus próprios herdeiros (que podem ser a esposa e os filhos dele). Entretanto, os novos herdeiros recebem o imóvel exatamente com a mesma restrição. Eles passam a ser os novos nu-proprietários e são obrigados por lei a respeitar o direito de moradia dos avós usufrutuários até que eles faleçam.

Como proceder quando o imóvel com usufruto não entra no inventário

Como vimos no primeiro cenário, quando os pais (usufrutuários) falecem, a propriedade não precisa passar pelo processo judicial ou extrajudicial de partilha. No entanto, isso não significa que o processo seja automático ou que a família não precise fazer nada. O filho precisa realizar um procedimento administrativo.

Para consolidar a propriedade plena em seu nome, o nu-proprietário deve solicitar o cancelamento da cláusula diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. Apenas após essa baixa oficial é que o filho poderá vender ou transferir o imóvel livremente.

Passo a passo para cancelar o usufruto no cartório

Embora não exija a abertura de um processo de partilha, o cancelamento exige documentação específica. O nu-proprietário precisará apresentar ao tabelião:

• O requerimento formal solicitando a extinção e o cancelamento do usufruto;
• A certidão de óbito original e atualizada do usufrutuário;
• Os documentos pessoais do nu-proprietário;
• A guia de recolhimento de impostos estaduais, caso a legislação do estado exija (explicaremos os custos mais adiante).

Assim, após a análise dos documentos, o cartório averba o óbito na matrícula. A partir desse momento, a palavra “usufruto” desaparece do documento, e o filho passa a ter a propriedade plena e irrestrita do bem.

Quando o imóvel com usufruto entra no inventário, os herdeiros podem vendê-lo?

Essa é uma dúvida complexa que surge no segundo cenário, quando o dono legal morre antes de quem tem o direito de uso. Como explicamos, a propriedade será transferida para os netos ou para a viúva do falecido.

Os novos herdeiros podem, sim, vender o bem que receberam. No entanto, eles só podem vender a “nua-propriedade”. Em outras palavras, o comprador adquire o título de dono, mas terá que aguardar o falecimento do usufrutuário para poder entrar na casa ou cobrar aluguel. Na prática do mercado imobiliário, é extremamente difícil encontrar compradores dispostos a adquirir um bem nessas condições, e, quando isso ocorre, o valor de mercado sofre um deságio gigantesco.

A venda só ocorrerá de forma simples e pelo valor real de mercado se o usufrutuário concordar em renunciar ao seu direito em vida, assinando a escritura de compra e venda em conjunto com os herdeiros.

O que acontece no caso do usufruto simultâneo?

É muito comum que a doação com reserva de usufruto seja feita por um casal (pai e mãe) para os filhos. Quando isso ocorre, temos o que o direito chama de usufruto simultâneo ou conjunto. O grande questionamento surge quando apenas um dos cônjuges falece.

Muitos filhos acreditam que, com a morte do pai, já ganham o direito de usar ou alugar metade da casa, mesmo que a mãe continue viva. Contudo, na grande maioria das vezes, isso não é verdade, devido a uma regra chamada direito de acrescer.

O direito de acrescer entre cônjuges

Se a escritura pública de doação estipular expressamente o direito de acrescer, a morte de um dos usufrutuários faz com que a sua parte seja automaticamente transferida para o usufrutuário sobrevivente.

Por exemplo, se o pai falece, a mãe passa a deter 100% do usufruto sobre o imóvel. O filho continua sendo apenas o nu-proprietário e não pode exigir morar na casa ou dividir os aluguéis com a mãe. Somente após o falecimento de ambos os pais é que o filho poderá cancelar a restrição no cartório e assumir o controle total do patrimônio.

Principais impostos: É preciso pagar ITCMD na extinção do usufruto?

A questão tributária é o ponto que mais assusta as famílias. Se sabemos que o imóvel com usufruto não entra no inventário quando o pai ou a mãe falece, precisamos pagar algum imposto para cancelar a cláusula no cartório? A resposta varia profundamente dependendo do estado brasileiro onde a propriedade está localizada.

O imposto cobrado sobre heranças e doações é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é de competência estadual.

Em estados como São Paulo, a lei permite que a família divida o pagamento do imposto no momento da doação original em vida. O doador paga 2/3 do ITCMD no ato da doação e o nu-proprietário paga o 1/3 restante somente quando ocorre o óbito do usufrutuário. Nesse caso, para conseguir dar baixa no cartório, o filho precisará pagar essa parcela final do imposto estadual.

Por outro lado, em alguns estados, a família recolhe o valor integral do ITCMD no momento da doação. Dessa forma, quando o falecimento ocorre, não há nenhuma cobrança adicional de impostos, bastando pagar apenas as taxas de balcão (emolumentos) do Cartório de Registro de Imóveis para emitir a nova matrícula atualizada.

Conclusão: A importância do planejamento sucessório e do inventário

Saber exatamente se um imóvel com usufruto entra no inventário traz clareza, economia financeira e paz de espírito para as famílias em um momento de dor. A doação com reserva de uso em vida continua sendo uma das ferramentas jurídicas mais inteligentes e seguras para evitar longas disputas judiciais entre herdeiros.

No entanto, como vimos, a aplicação dessa regra exige cuidado técnico. Se o usufrutuário falecer, a família comemora a agilidade de resolver tudo diretamente no cartório com uma simples certidão de óbito. Entretanto, se o destino inverter a ordem natural e o filho (nu-proprietário) falecer antes, a propriedade será inevitavelmente listada na partilha.

Independentemente do cenário, lidar com transferências imobiliárias, cancelamento de cláusulas restritivas e apuração de impostos estaduais como o ITCMD exige conhecimento especializado. Por isso, ao se deparar com um patrimônio familiar que possua essas características, busque sempre o auxílio de um advogado especialista em direito de família e sucessões. Esse profissional fará a análise correta da matrícula, garantindo que o patrimônio construído com tanto esforço ao longo da vida permaneça seguro e regularizado para as próximas gerações.

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