Modelo de contrato de gaveta registrado em cartório: como fazer e quais os cuidados

O modelo de contrato de gaveta registrado em cartório é procurado principalmente por pessoas que desejam formalizar uma negociação de imóvel por meio de instrumento particular. Esse tipo de contrato pode registrar obrigações entre comprador e vendedor, preço, forma de pagamento, entrega da posse e outras condições da negociação.

Porém, existe um ponto essencial: registrar ou reconhecer firma de um contrato de gaveta em cartório não significa, por si só, transferir a propriedade de um imóvel para o comprador.

De acordo com o Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.

Por isso, antes de utilizar um modelo pronto, é importante entender a diferença entre reconhecer firmas, registrar um documento e efetivamente transferir a propriedade.

O que é contrato de gaveta?

Contrato de gaveta é uma expressão popular utilizada para contratos particulares celebrados entre as partes sem que toda a operação seja formalizada perante o Registro de Imóveis.

É comum em situações como:

compra e venda de imóvel;

promessa de compra e venda;

cessão de direitos;

negociação de imóvel financiado;

compra de terreno;

transferência informal de posse.

O nome “contrato de gaveta” não corresponde a uma categoria específica criada pelo Código Civil.

Na prática, o conteúdo do documento é que determinará sua natureza jurídica.

Um documento chamado de contrato de gaveta pode ser, juridicamente, uma promessa de compra e venda, cessão de direitos, contrato de compra e venda ou outro negócio.

Contrato de gaveta tem validade?

Um contrato particular pode produzir obrigações entre as pessoas que o assinaram quando atende aos requisitos legais.

Isso, entretanto, é diferente de dizer que qualquer contrato de gaveta transforma automaticamente o comprador no proprietário registral do imóvel.

O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário do imóvel perante o registro.

Essa diferença é fundamental.

O contrato pode produzir efeitos obrigacionais entre comprador e vendedor sem necessariamente ter realizado a transferência registral da propriedade.

Contrato de gaveta registrado em cartório vale como escritura?

Não automaticamente.

Existem diferentes tipos de cartório e diferentes atos cartorários.

Reconhecer as assinaturas em um Tabelionato de Notas não é a mesma coisa que lavrar uma escritura pública.

Registrar determinado documento em Registro de Títulos e Documentos também não equivale necessariamente a registrar a transferência da propriedade na matrícula do imóvel.

E nenhum desses atos deve ser confundido automaticamente com o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.

A Lei de Registros Públicos estabelece quais títulos podem ingressar no Registro de Imóveis, enquanto legislações específicas admitem instrumentos particulares em determinadas operações.

Por isso, é necessário verificar qual é exatamente a natureza da negociação.

Reconhecer firma transfere o imóvel?

Não.

O reconhecimento de firma serve, essencialmente, para confirmar a autoria da assinatura conforme a modalidade utilizada pelo cartório.

Ele não transforma automaticamente o comprador em proprietário do imóvel.

Imagine que João venda um imóvel para Carlos e ambos assinem um contrato particular.

Depois, reconhecem suas assinaturas no cartório.

O imóvel continua registrado na matrícula em nome de João.

Somente reconhecer as firmas não altera essa informação.

Esse é um dos principais cuidados para quem utiliza contrato de gaveta.

Registrar o contrato em cartório transfere a propriedade?

É necessário perguntar: qual cartório e qual registro?

Um contrato pode passar por diferentes serviços extrajudiciais.

O registro que efetivamente produz a transferência da propriedade imobiliária, quando acompanhado do título juridicamente adequado e cumpridas as exigências legais, ocorre no Registro de Imóveis competente.

O Código Civil é claro ao determinar que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo.

Portanto, a expressão “contrato registrado em cartório” isoladamente não é suficiente para afirmar que a pessoa se tornou proprietária.

Escritura pública é sempre obrigatória?

Não em absolutamente todas as operações.

O artigo 108 do Código Civil estabelece, como regra, a escritura pública como essencial à validade dos negócios jurídicos destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição legal em contrário.

Existem situações em que a própria legislação permite instrumentos particulares com força ou efeitos específicos.

Por isso, a análise deve considerar:

valor do imóvel;

tipo de negócio;

existência de financiamento;

legislação específica;

situação registral;

natureza do imóvel.

Não é adequado utilizar um único modelo de contrato para qualquer operação imobiliária.

Modelo de contrato de gaveta de compra e venda de imóvel

A seguir está um modelo básico para fins de referência. Ele deve ser adaptado à situação concreta e não substitui a análise da documentação do imóvel.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

VENDEDOR: [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado à [ENDEREÇO COMPLETO].

COMPRADOR: [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado à [ENDEREÇO COMPLETO].

As partes acima identificadas resolvem celebrar o presente instrumento particular, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL

O VENDEDOR declara negociar com o COMPRADOR o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], contendo as seguintes características:

[DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONFORME MATRÍCULA].

O VENDEDOR declara que as informações prestadas sobre a situação do imóvel correspondem aos documentos apresentados ao COMPRADOR.

CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO

O preço ajustado entre as partes é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]).

O pagamento será realizado da seguinte maneira:

a) R$ [VALOR] pagos na assinatura deste contrato;

b) R$ [VALOR] em [NÚMERO] parcelas mensais de R$ [VALOR];

c) vencimento da primeira parcela em [DATA];

d) demais parcelas vencendo no dia [DIA] dos meses subsequentes.

Todos os pagamentos deverão ser comprovados mediante recibo ou outro meio documental.

CLÁUSULA 3ª – DA POSSE

A posse do imóvel será entregue ao COMPRADOR em [DATA/CONDIÇÃO].

A partir da entrega da posse, as responsabilidades relacionadas ao uso ordinário do imóvel serão suportadas conforme estabelecido neste contrato, sem prejuízo das obrigações que legalmente permaneçam atribuídas ao proprietário registral.

CLÁUSULA 4ª – DOS TRIBUTOS E DESPESAS

As partes estabelecem que as despesas relacionadas à negociação serão suportadas da seguinte forma:

ITBI: [COMPRADOR/VENDEDOR];

escritura ou instrumento correspondente: [COMPRADOR/VENDEDOR];

registro imobiliário: [COMPRADOR/VENDEDOR];

certidões: [COMPRADOR/VENDEDOR];

eventuais despesas condominiais: [DEFINIR].

Obrigações tributárias e registrais deverão observar a legislação aplicável, independentemente da divisão econômica ajustada entre as partes.

CLÁUSULA 5ª – DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL

O VENDEDOR declara, sob sua responsabilidade, que o imóvel se encontra [DESCREVER A SITUAÇÃO: livre e desembaraçado / financiado / com ônus / com gravame / outra situação].

Eventuais ônus, ações, restrições ou débitos conhecidos deverão ser expressamente informados neste instrumento.

CLÁUSULA 6ª – DA DOCUMENTAÇÃO

O VENDEDOR compromete-se a fornecer os documentos necessários à formalização definitiva da operação, observadas as condições estabelecidas neste contrato e a legislação aplicável.

As partes reconhecem que este instrumento não substitui automaticamente eventual escritura pública ou outro título exigido por lei, nem o registro necessário perante o Cartório de Registro de Imóveis.

CLÁUSULA 7ª – DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

As partes declaram estar cientes de que a transferência da propriedade imobiliária depende do registro do título juridicamente adequado no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme a legislação aplicável.

O presente instrumento não deverá ser interpretado, isoladamente, como comprovação de que houve transferência registral da propriedade.

CLÁUSULA 8ª – DO INADIMPLEMENTO

O descumprimento das obrigações assumidas neste contrato poderá sujeitar a parte inadimplente às consequências previstas neste instrumento e na legislação aplicável.

Em caso de atraso nas parcelas, incidirão [MULTA/JUROS/CORREÇÃO], dentro dos limites permitidos pela legislação.

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO

O contrato poderá ser rescindido nas hipóteses previstas neste instrumento ou na legislação.

Em caso de inadimplemento, eventual retenção, restituição de valores, indenização ou demais consequências deverão observar a legislação aplicável e as particularidades da negociação.

CLÁUSULA 10ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE

Observadas as hipóteses legais e as condições previstas neste contrato, as partes declaram celebrar o negócio em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL, SE JURIDICAMENTE CABÍVEL].

CLÁUSULA 11ª – DO FORO

Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], observadas as regras legais de competência, para solucionar eventuais controvérsias decorrentes deste instrumento.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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VENDEDOR: [NOME]

CPF: [NÚMERO]

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COMPRADOR: [NOME]

CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHAS

Nome:
CPF:

Nome:
CPF:

O que colocar em um contrato de gaveta?

Quanto mais importante for o negócio, menos recomendável é utilizar um documento genérico sem verificar a situação concreta.

Um contrato imobiliário deve identificar corretamente as partes e o imóvel.

Entre as informações normalmente relevantes estão:

nome e qualificação dos envolvidos;

CPF;

estado civil;

endereço;

descrição do imóvel;

número da matrícula;

Cartório de Registro de Imóveis;

preço;

forma de pagamento;

parcelas;

data de entrega da posse;

responsabilidade por impostos;

responsabilidade por condomínio;

existência de financiamento;

ônus e gravames;

condições para transferência definitiva;

consequências do inadimplemento;

assinaturas.

A descrição do imóvel deve preferencialmente ser confrontada com a matrícula atualizada.

Precisa colocar duas testemunhas?

A utilização de testemunhas pode ter efeitos jurídicos relevantes.

O Código de Processo Civil prevê, entre os títulos executivos extrajudiciais, o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas, ressalvadas outras hipóteses previstas em lei.

Por isso, contratos particulares frequentemente possuem espaço para duas testemunhas.

Entretanto, isso não significa que duas testemunhas resolvam eventuais problemas relacionados à propriedade, escritura ou registro imobiliário.

São questões diferentes.

Como registrar contrato de gaveta em cartório?

Primeiramente, é preciso definir o que se pretende fazer.

Se a intenção é apenas reconhecer as assinaturas, o serviço normalmente será realizado em Tabelionato de Notas.

Se a intenção é registrar determinado instrumento para finalidade documental, pode surgir a atuação do Registro de Títulos e Documentos, dependendo da natureza do documento.

Se a intenção é transferir ou constituir direito sobre a propriedade imobiliária, deve-se verificar o título adequado e sua possibilidade de ingresso no Cartório de Registro de Imóveis.

A Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, disciplina os títulos admitidos a registro.

Portanto, antes de simplesmente levar um “contrato de gaveta” ao cartório, é recomendável apresentar a situação ao Registro de Imóveis competente e verificar quais documentos e formalidades são necessários.

Quanto custa registrar um contrato de gaveta?

Não existe um preço nacional único.

Os emolumentos dos cartórios variam conforme o estado, tipo de ato, valor econômico da operação e serviço solicitado.

Também é necessário diferenciar:

reconhecimento de firma;

registro em Títulos e Documentos;

escritura pública;

registro no Registro de Imóveis.

Cada ato possui cobrança própria.

Além disso, uma transferência imobiliária pode envolver ITBI e outras despesas.

Por isso, para obter o custo correto, consulte o cartório competente informando o valor e a natureza da operação.

Contrato de gaveta com firma reconhecida é mais seguro?

O reconhecimento de firma acrescenta segurança em relação à autoria das assinaturas, mas não resolve todos os riscos jurídicos do negócio.

Ele não comprova automaticamente:

que o vendedor é proprietário;

que o imóvel está livre de dívidas;

que não existem penhoras;

que não existe financiamento;

que o vendedor poderia realizar aquela operação;

que houve transferência da propriedade.

Antes de comprar um imóvel, é importante analisar sua matrícula atualizada e a documentação correspondente.

É possível fazer contrato de gaveta de imóvel financiado?

Essa situação exige cuidado ainda maior.

Nos contratos de financiamento com alienação fiduciária, a instituição financeira possui direitos registrados sobre o imóvel.

Uma negociação particular feita sem observar o contrato de financiamento e as exigências legais pode criar riscos significativos.

Imagine que uma pessoa esteja pagando um financiamento bancário e faça um contrato particular pelo qual outra pessoa passa a pagar as parcelas.

Para o banco e para o registro imobiliário, isso não significa necessariamente que houve substituição formal do devedor ou transferência regular dos direitos.

A operação precisa ser analisada de acordo com o contrato de financiamento e a legislação correspondente.

Quais são os riscos de comprar imóvel com contrato de gaveta?

O principal risco é acreditar que o contrato particular produz exatamente os mesmos efeitos de uma transferência imobiliária regularmente registrada.

Enquanto a transferência não é registrada conforme as exigências legais, podem surgir problemas.

Entre os riscos possíveis estão:

falecimento do vendedor;

divórcio;

inventário;

dívidas do vendedor;

penhoras;

nova negociação envolvendo o imóvel;

problemas no financiamento;

recusa posterior em formalizar a transferência;

irregularidades na matrícula;

débitos relacionados ao imóvel.

A gravidade de cada risco depende da situação.

O vendedor continua sendo proprietário?

Se a propriedade continua registrada em nome do vendedor e não houve registro do título translativo correspondente, ele continua sendo considerado proprietário registral.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece expressamente que, enquanto não for registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Esse é um dos artigos mais importantes para compreender os limites do contrato de gaveta.

Contrato de gaveta pode ser usado para usucapião?

Um contrato particular pode ser relevante como elemento documental em determinadas discussões envolvendo posse, mas possuir um contrato de gaveta não significa adquirir automaticamente o imóvel por usucapião.

Usucapião possui requisitos próprios.

Dependendo da modalidade, são analisados fatores como tempo de posse, características da posse, finalidade do imóvel, área e existência ou não de outros imóveis.

Existe ainda procedimento extrajudicial de reconhecimento de usucapião perante o Registro de Imóveis, sujeito às exigências legais e regulamentares.

Portanto, não se deve fazer um contrato de gaveta já presumindo que posteriormente será possível regularizar o imóvel por usucapião.

E se o vendedor morrer antes de transferir o imóvel?

Essa é uma das situações que demonstram o risco de deixar uma negociação imobiliária sem regularização definitiva.

O contrato não simplesmente desaparece porque uma das partes faleceu.

Entretanto, podem surgir questões sucessórias e necessidade de participação do espólio ou herdeiros, conforme o caso.

Se existe promessa de compra e venda quitada e o vendedor não outorga o título necessário, também podem existir mecanismos jurídicos de regularização, dependendo dos requisitos.

A Lei de Registros Públicos atualmente disciplina inclusive procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial em determinadas situações.

A solução dependerá dos documentos existentes.

O que é adjudicação compulsória?

Em determinadas situações, o comprador que cumpriu suas obrigações pode encontrar dificuldades porque o vendedor não formaliza a transferência.

A adjudicação compulsória é um dos mecanismos que podem ser utilizados para buscar a transferência do imóvel quando preenchidos os requisitos legais.

A Lei nº 14.382/2022 introduziu na Lei de Registros Públicos regras para a adjudicação compulsória extrajudicial.

O procedimento possui requisitos documentais e não significa que qualquer contrato informal será automaticamente aceito.

Por isso, conservar contratos, comprovantes de pagamento e demais documentos da negociação é extremamente importante.

Contrato de gaveta pode ser registrado na matrícula?

Não é possível afirmar que qualquer documento chamado “contrato de gaveta” será registrável.

O Registro de Imóveis realiza a chamada qualificação registral do título.

Isso significa que o oficial verifica se aquele documento atende aos requisitos legais para o ato pretendido.

Alguns instrumentos particulares são expressamente admitidos pela legislação.

Outros negócios exigem escritura pública.

Por isso, o nome colocado no topo do documento não determina se ele poderá ou não ingressar no Registro de Imóveis.

Seu conteúdo, a operação realizada e a legislação aplicável são determinantes.

Contrato de gaveta é a mesma coisa que promessa de compra e venda?

Não necessariamente.

“Contrato de gaveta” é uma expressão informal.

Uma promessa de compra e venda, por outro lado, é um negócio jurídico identificável e disciplinado pela legislação.

Em alguns casos, aquilo que as pessoas chamam de contrato de gaveta é justamente um compromisso ou promessa de compra e venda que nunca foi levado ao Registro de Imóveis.

Em outros, pode existir uma cessão de direitos.

Por isso, antes de escolher um modelo, deve-se identificar o negócio que realmente está sendo realizado.

Vale a pena registrar contrato de gaveta no cartório?

Formalizar documentalmente uma negociação costuma ser melhor do que depender exclusivamente de um acordo verbal.

Entretanto, registrar ou reconhecer um contrato não deve ser usado como substituto da regularização da propriedade quando a legislação exige outros atos.

Em uma compra de imóvel, a prioridade deve ser verificar:

quem aparece como proprietário na matrícula;

se existem gravames;

qual é o título adequado para a operação;

se há necessidade de escritura;

quais impostos precisam ser pagos;

qual registro precisa ser realizado.

O objetivo final normalmente deve ser fazer com que a situação jurídica e registral corresponda à negociação realizada.

Contrato de gaveta registrado em cartório é seguro?

Ele pode oferecer maior documentação da negociação do que um simples acordo verbal, mas não elimina os riscos.

O grau de segurança depende de diversos fatores.

Um contrato elaborado depois da análise da matrícula, das certidões, da capacidade das partes e da natureza jurídica do negócio é muito diferente de um modelo baixado da internet e preenchido sem verificar a situação do imóvel.

Além disso, reconhecer firma não transforma automaticamente o contrato em escritura nem transfere a propriedade.

Para negócios imobiliários de valor relevante, é recomendável obter orientação jurídica e confirmar previamente no Cartório de Registro de Imóveis quais atos serão necessários para concluir a regularização.

Conclusão

Um modelo de contrato de gaveta registrado em cartório pode ser utilizado para documentar uma negociação, mas é essencial compreender seus limites.

Reconhecer firma das assinaturas não significa transferir a propriedade. Da mesma maneira, registrar determinado documento em um cartório não significa necessariamente que o comprador passou a constar como proprietário na matrícula.

Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o alienante continua sendo considerado proprietário registral.

Também existem situações em que a escritura pública é exigida e outras nas quais a legislação admite instrumento particular.

Por isso, antes de utilizar o modelo, obtenha uma matrícula atualizada do imóvel, identifique exatamente qual negócio está sendo realizado e confirme quais documentos serão necessários para o registro.

Em imóveis financiados, com inventário, gravames, irregularidades registrais ou situações familiares complexas, a análise profissional torna-se ainda mais importante.

Fontes

Presidência da República — Código Civil (Lei nº 10.406/2002): especialmente os artigos 108 e 1.245, relacionados à escritura pública e à transferência da propriedade imobiliária.

Presidência da República — Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos): estabelece regras sobre os títulos admitidos no Registro de Imóveis e procedimentos registrais.

Presidência da República — Lei nº 14.382/2022: promoveu alterações na legislação registral e disciplinou, entre outros pontos, a adjudicação compulsória extrajudicial.

Conselho Nacional de Justiça (CNJ): Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial, com regras aplicáveis aos serviços notariais e registrais.

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