O que é certidão de ônus reais? Entenda para que serve

A certidão de ônus reais é um documento emitido pelo Registro de Imóveis que permite verificar informações registradas na matrícula de um imóvel, especialmente a existência de ônus, restrições e direitos que possam afetá-lo. Ela é muito utilizada antes da compra de casas, apartamentos, terrenos e outros imóveis, pois ajuda o interessado a identificar situações como hipoteca, usufruto, indisponibilidade e determinadas constrições registradas.

Na prática, consultar a situação registral do imóvel é uma etapa importante da análise documental antes de fechar uma negociação. Entretanto, a certidão não deve ser interpretada isoladamente como garantia absoluta de que uma compra não apresenta nenhum risco. Dependendo do negócio, outros documentos do imóvel, do proprietário e da transação também precisam ser analisados.

O que significa certidão de ônus reais?

Para entender o que é certidão de ônus reais, primeiro é necessário compreender o significado de “ônus”.

No contexto imobiliário, um ônus pode representar um direito, gravame ou restrição relacionado ao imóvel que esteja registrado ou averbado em sua matrícula.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa pretende comprar um apartamento.

Visualmente, o imóvel parece normal e o vendedor afirma que não existe nenhuma pendência. Entretanto, a matrícula pode apresentar informações relevantes sobre direitos de terceiros ou restrições.

É justamente por isso que a situação registral deve ser consultada antes da negociação.

Para que serve a certidão de ônus reais?

A certidão serve principalmente para dar publicidade às informações registradas sobre determinado imóvel e permitir que o interessado verifique sua situação jurídica registral.

Ela pode ser utilizada em situações como:

• compra e venda de imóveis;
• financiamento imobiliário;
• inventário;
• partilha;
• operações bancárias;
• processos judiciais;
• constituição de garantias;
• regularização imobiliária;
• análise patrimonial.

O documento é especialmente importante para quem está prestes a comprar um imóvel.

Antes de entregar uma quantia elevada ao vendedor, é recomendável verificar a matrícula e as informações registrais correspondentes.

O que aparece na certidão de ônus reais?

O conteúdo dependerá dos registros existentes na matrícula e do tipo de certidão solicitada.

Entre as informações que podem ser relevantes estão registros relacionados a:

hipoteca;

usufruto;

alienação fiduciária;

indisponibilidade;

penhora, quando registrada;

servidões;

garantias;

outros direitos ou restrições registrados na matrícula.

Além disso, a documentação registral permite conferir dados importantes sobre o próprio imóvel e sua titularidade.

Por isso, a análise não deve se limitar a procurar a palavra “penhora”.

É necessário compreender o conjunto das informações existentes na matrícula.

O que significa certidão negativa de ônus reais?

Em termos práticos, quando se fala em certidão negativa de ônus, pretende-se demonstrar que não constam os ônus pesquisados ou registrados nos termos abrangidos pela certidão.

Isso costuma ser uma informação positiva para uma negociação.

Entretanto, é importante fazer uma ressalva: uma certidão negativa não significa que seja possível comprar o imóvel sem realizar nenhuma outra verificação.

Uma transação imobiliária envolve mais do que a análise da matrícula.

Dependendo do caso, podem ser necessárias verificações relacionadas ao vendedor, condomínio, tributos, situação cadastral, processos judiciais e características específicas do negócio.

Portanto, a certidão de ônus é uma peça importante da análise, mas não necessariamente a única.

Certidão de ônus reais e matrícula do imóvel são a mesma coisa?

Os termos são relacionados, mas não devem ser utilizados indiscriminadamente como se representassem exatamente a mesma coisa.

A matrícula funciona como o registro individualizado do imóvel no Registro de Imóveis competente.

Nela são lançados registros e averbações relevantes sobre o bem.

A certidão, por sua vez, é o documento expedido pelo Registro de Imóveis para certificar informações existentes em seus registros.

Dependendo da finalidade, pode ser solicitada uma certidão da matrícula, certidão de inteiro teor ou outra modalidade disponibilizada pelo serviço registral.

Por isso, ao solicitar documentos para uma compra, vale conferir exatamente qual certidão foi exigida.

[Veja também: matrícula do imóvel — o que é e para que serve]

O que é certidão de inteiro teor do imóvel?

A certidão de inteiro teor apresenta o conteúdo correspondente ao registro imobiliário conforme a modalidade de emissão.

Ela é muito útil porque permite analisar o histórico registral e os atos lançados na matrícula.

A Lei de Registros Públicos disciplina a emissão de certidões pelos serviços de registro e estabelece regras sobre sua forma de fornecimento.

Com a modernização dos registros públicos, também se tornou possível solicitar diversos serviços eletronicamente por meio dos sistemas oficiais.

Na análise de uma compra, a certidão de inteiro teor da matrícula pode fornecer informações essenciais sobre o imóvel.

Onde tirar a certidão de ônus reais?

A certidão deve ser obtida perante o Registro de Imóveis competente, ou por meio das plataformas oficiais de serviços eletrônicos dos registros imobiliários quando o serviço estiver disponível.

O Brasil conta atualmente com o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), instituído pela Lei nº 14.382/2022, além do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).

O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) participa da implementação e operação da infraestrutura eletrônica relacionada aos registros imobiliários.

Assim, muitos serviços que anteriormente exigiam comparecimento ao cartório podem ser solicitados eletronicamente.

É importante utilizar canais oficiais, principalmente quando o documento será utilizado em uma transação imobiliária.

Como solicitar certidão de ônus reais?

O procedimento varia conforme o estado, o cartório e a plataforma utilizada.

Em geral, será necessário identificar corretamente o imóvel.

O número da matrícula é uma das informações mais úteis para localizar o registro.

Dependendo do serviço, também poderão ser solicitados outros dados.

Depois da identificação, o interessado seleciona o tipo de certidão desejado, realiza o pagamento dos emolumentos quando aplicáveis e aguarda a emissão.

Em solicitações eletrônicas, o documento pode ser fornecido digitalmente conforme as regras do serviço.

Precisa ser proprietário para pedir certidão do imóvel?

Os registros imobiliários são regidos pelo princípio da publicidade.

A Lei nº 6.015/1973 estabelece regras para fornecimento de certidões pelos oficiais e encarregados das repartições em que são feitos os registros.

Assim, a obtenção de informações registrais não é limitada simplesmente ao proprietário do imóvel.

Isso é essencial para a segurança das transações.

Se alguém pretende comprar uma propriedade, precisa ter meios de consultar os registros correspondentes antes de concluir o negócio.

Quanto custa uma certidão de ônus reais?

Não existe necessariamente um preço único nacional para todas as certidões imobiliárias.

Os emolumentos dos serviços extrajudiciais estão sujeitos às regras aplicáveis em cada estado e ao tipo de serviço solicitado.

Além disso, o valor pode variar conforme a modalidade da certidão.

Por esse motivo, o interessado deve consultar a tabela vigente ou o próprio Registro de Imóveis responsável.

Plataformas oficiais de solicitação eletrônica normalmente apresentam o valor antes da conclusão do pedido.

Quanto tempo demora para sair a certidão?

O prazo depende do tipo de certidão, da forma de solicitação e das regras legais aplicáveis.

A Lei de Registros Públicos estabelece prazos específicos para fornecimento de certidões e passou por alterações importantes com a digitalização dos serviços registrais.

Algumas certidões eletrônicas podem ser disponibilizadas rapidamente, enquanto situações específicas podem demandar mais tempo.

Se o documento for necessário para financiamento, escritura ou outro procedimento com data marcada, é recomendável solicitá-lo com antecedência.

Certidão de ônus reais tem validade?

É comum que bancos, cartórios, compradores ou outros interessados estabeleçam uma exigência de atualidade para a certidão.

Isso acontece porque a situação do imóvel pode mudar.

Uma certidão emitida hoje representa as informações existentes no registro dentro do contexto de sua emissão. Posteriormente, um novo ato pode ser apresentado e registrado.

Por isso, mesmo que alguém possua uma certidão antiga, poderá ser necessária uma versão atualizada para uma nova transação.

Não existe uma resposta universal do tipo “toda certidão de ônus vale exatamente X dias” para qualquer finalidade.

A exigência deve ser conferida de acordo com o procedimento em que o documento será utilizado.

Como saber se um imóvel tem ônus?

O caminho mais seguro é consultar a matrícula atualizada e as certidões pertinentes perante o Registro de Imóveis competente.

Não dependa apenas das informações fornecidas verbalmente pelo vendedor.

Também não é recomendável utilizar somente contratos particulares antigos como fonte de informação.

Os registros imobiliários desempenham papel fundamental na publicidade dos direitos e atos relacionados aos imóveis.

Por isso, a documentação atualizada deve ser analisada antes da conclusão da compra.

O que é hipoteca na certidão de ônus?

A hipoteca é um direito real de garantia.

Quando devidamente constituída e registrada, ela aparece relacionada ao imóvel e pode ser identificada por meio da análise da matrícula.

Encontrar uma hipoteca não significa simplesmente que a compra seja sempre impossível.

Entretanto, existe uma situação jurídica que precisa ser compreendida e tratada antes de prosseguir com segurança.

O comprador deve verificar a origem da garantia, seu estado atual e os procedimentos necessários para eventual cancelamento do registro.

Não é recomendável entregar o preço integral sem compreender a situação.

Alienação fiduciária aparece na matrícula?

Sim, a propriedade fiduciária decorrente de financiamento imobiliário é registrada no Registro de Imóveis.

Na alienação fiduciária de imóvel, o bem é utilizado como garantia da obrigação conforme as regras da Lei nº 9.514/1997.

Essa situação é extremamente comum em imóveis financiados.

Por isso, encontrar alienação fiduciária na matrícula não significa necessariamente que exista uma irregularidade.

Significa, porém, que o imóvel está submetido a uma relação jurídica que precisa ser considerada na negociação.

Uma venda envolvendo imóvel financiado deve ser estruturada adequadamente.

Usufruto aparece na certidão?

Quando constituído e registrado, o usufruto é uma informação relevante na matrícula.

O usufrutuário possui direitos sobre o bem nos termos estabelecidos pela legislação e pelo ato que constituiu o usufruto.

Assim, uma pessoa pode aparecer como proprietária ou nua-proprietária enquanto outra possui o usufruto.

Essa situação influencia a disponibilidade e utilização do imóvel.

Por isso, ao comprar um imóvel com registro de usufruto, é necessário compreender seus efeitos e verificar se haverá cancelamento ou manutenção do direito.

Penhora pode aparecer na matrícula?

A penhora de imóvel pode ser objeto de registro conforme a legislação.

A existência dessa informação merece atenção especial em uma negociação.

Ela pode estar relacionada a um processo de execução no qual o imóvel foi alcançado para satisfação de uma dívida.

Isso não significa que qualquer referência histórica a uma penhora produza necessariamente o mesmo efeito atual.

É preciso verificar se o registro continua vigente, se houve cancelamento e qual é a situação do processo correspondente.

Quando houver penhora ou outra restrição relevante, a análise jurídica profissional é recomendável antes da compra.

O que significa indisponibilidade do imóvel?

A indisponibilidade é uma restrição que pode impedir ou limitar a prática de determinados atos de disposição sobre o imóvel.

Ela pode decorrer de ordem judicial ou de situações previstas legalmente.

Se houver indisponibilidade registrada, o proprietário pode enfrentar impedimentos para transferir o imóvel enquanto a restrição permanecer válida.

Por isso, encontrar uma indisponibilidade na matrícula é uma informação relevante para qualquer comprador.

Antes de prosseguir, é necessário identificar a origem da restrição e verificar as condições para seu cancelamento.

Certidão de ônus reais mostra dívidas de condomínio?

Não necessariamente.

Essa é uma distinção muito importante.

A certidão registral revela informações existentes no Registro de Imóveis, mas não substitui todas as demais verificações necessárias.

Dívidas condominiais, por exemplo, merecem investigação específica.

O Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Por isso, na compra de apartamento ou imóvel em condomínio, é recomendável solicitar documentação relacionada à situação condominial.

Uma matrícula aparentemente sem gravames não elimina automaticamente uma dívida de condomínio.

Certidão de ônus mostra dívida de IPTU?

Também não se deve presumir que a certidão de ônus substitui a verificação fiscal do imóvel.

Débitos relacionados ao IPTU devem ser conferidos perante o município responsável.

O Código Tributário Nacional possui regras específicas sobre créditos tributários relacionados a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, domínio útil ou posse de bens imóveis.

Por isso, a análise de uma compra deve incluir a situação tributária quando pertinente.

Isso reforça um ponto fundamental: certidão de ônus e certidão de débitos municipais possuem finalidades diferentes.

Certidão negativa de ônus garante que posso comprar o imóvel?

Não de forma absoluta.

Ter uma situação registral aparentemente regular é um elemento muito importante, mas uma compra imobiliária pode envolver outros riscos.

Dependendo da situação, é recomendável verificar:

a identidade e capacidade do vendedor;

a titularidade registrada;

o estado civil do proprietário;

eventuais coproprietários;

tributos;

condomínio;

ações judiciais relevantes;

documentação urbanística;

regularidade das construções;

contratos existentes;

posse do imóvel.

A profundidade dessa análise depende do valor e das características da transação.

Em negócios complexos, uma análise jurídica imobiliária pode reduzir significativamente os riscos.

Posso comprar imóvel que possui ônus?

Depende do tipo de ônus e da forma como a negociação será realizada.

Nem toda anotação existente na matrícula torna a venda definitivamente impossível.

Um imóvel financiado, por exemplo, possui uma garantia fiduciária, mas existem procedimentos para realizar negociações envolvendo financiamentos.

Da mesma maneira, determinados registros podem ser cancelados quando a obrigação correspondente já foi extinta e os requisitos para cancelamento forem atendidos.

Outras restrições, entretanto, podem representar riscos significativos ou impedir a transferência.

Portanto, a pergunta correta não é apenas “existe ônus?”, mas também:

qual é o ônus, por que ele existe e quais efeitos produz atualmente?

Como ler uma certidão de ônus reais?

Comece identificando o imóvel e verificando se os dados correspondem exatamente à propriedade que você pretende analisar.

Depois, confira a titularidade.

Em seguida, examine os registros e averbações existentes.

As matrículas utilizam abreviações e linguagem técnica, normalmente apresentando atos identificados como registros e averbações.

É importante observar também atos posteriores.

Uma hipoteca registrada anos atrás, por exemplo, pode ter sido cancelada posteriormente. Ler apenas o primeiro registro e ignorar os atos seguintes pode gerar uma interpretação errada.

Quando houver dúvida sobre o significado jurídico de um ato, procure orientação do próprio Registro de Imóveis quanto às informações registrais ou de um advogado para análise jurídica do negócio.

Qual a diferença entre certidão de ônus e certidão negativa de débitos?

São documentos com finalidades diferentes.

A certidão relacionada aos ônus do imóvel trata da situação registral perante o Registro de Imóveis.

Já uma certidão negativa de débitos busca demonstrar a inexistência de determinados débitos perante o órgão responsável.

Por exemplo, uma prefeitura pode fornecer informações sobre débitos imobiliários municipais.

Assim, um imóvel pode não possuir determinado ônus registrado e ainda apresentar dívida tributária.

O contrário também é possível.

Por isso, os documentos não devem ser tratados como substitutos.

Certidão de ônus reais é necessária para comprar imóvel?

A documentação necessária varia conforme a operação.

Entretanto, verificar a matrícula e sua situação atual é uma providência altamente relevante antes de adquirir um imóvel.

Uma propriedade costuma representar um investimento elevado.

Economizar justamente na análise documental pode expor o comprador a problemas que poderiam ser identificados antes da assinatura do contrato ou do pagamento.

Em financiamentos imobiliários, as instituições financeiras também realizam suas próprias análises e exigem documentos específicos.

Na compra particular, o comprador deve ter o mesmo cuidado.

Certidão de ônus reais pela internet é válida?

Os registros públicos brasileiros passaram por um processo significativo de digitalização.

A legislação permite a prestação eletrônica de serviços registrais dentro da infraestrutura oficial.

Assim, certidões eletrônicas expedidas pelos canais oficiais podem possuir validade jurídica de acordo com as regras aplicáveis.

O cuidado principal é utilizar plataformas legítimas.

Evite páginas que apenas intermedeiam solicitações sem deixar claro quem efetivamente emitirá o documento.

Quando possível, utilize os canais oficiais do Registro de Imóveis e do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

Certidão de ônus reais e compra segura de imóvel

A certidão possui grande importância porque uma compra imobiliária não deve ser baseada apenas na aparência física do bem.

Um apartamento reformado e aparentemente perfeito pode apresentar uma situação jurídica complexa.

Da mesma maneira, um imóvel antigo pode estar documentalmente regular.

A análise registral ajuda a separar a condição física da condição jurídica da propriedade.

Antes de pagar sinal significativo ou assinar um compromisso sem compreender a documentação, o comprador deve conhecer a situação do imóvel e as condições da negociação.

Essa precaução pode evitar problemas posteriores relacionados à transferência da propriedade.

Conclusão

A certidão de ônus reais é um documento utilizado para verificar informações registrais relevantes de um imóvel, permitindo identificar ônus, gravames, direitos e restrições registrados em sua matrícula.

Ela é especialmente importante em operações de compra e venda porque pode revelar situações como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade, penhora registrada e outros direitos que precisam ser considerados antes da negociação.

Entretanto, uma certidão sem ônus não deve ser interpretada como garantia absoluta de que não existe nenhum risco. Também podem ser necessárias verificações relacionadas a IPTU, condomínio, vendedor, processos judiciais e regularidade documental do próprio imóvel.

Por isso, antes de comprar uma casa, apartamento ou terreno, é recomendável obter documentação registral atualizada e analisar todo o conjunto de informações.

Quanto maior o valor ou a complexidade da negociação, maior deve ser o cuidado com essa análise.

Fontes

Presidência da República — Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos): disciplina os registros imobiliários, a publicidade registral e a emissão de certidões.

Presidência da República — Lei nº 14.382/2022: dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e a modernização dos serviços registrais.

Conselho Nacional de Justiça (CNJ): normas nacionais relacionadas aos serviços extrajudiciais e ao registro eletrônico de imóveis.

Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR): informações institucionais sobre o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

Presidência da República — Lei nº 9.514/1997: regulamenta, entre outros temas, a alienação fiduciária de bens imóveis.

Código Civil — Lei nº 10.406/2002: regras sobre direitos reais, condomínio, usufruto e demais relações jurídicas relacionadas aos imóveis.

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