Despejo por denúncia vazia: o que é, quando cabe e como funciona

O despejo por denúncia vazia é uma forma de retomada do imóvel alugado em que o locador pretende encerrar a locação sem precisar apresentar um dos motivos específicos previstos em lei para a retomada. Entretanto, isso não significa que o proprietário possa retirar o inquilino do imóvel a qualquer momento ou simplesmente exigir sua saída sem observar as regras da Lei do Inquilinato.

A possibilidade de denúncia vazia depende principalmente do tipo de locação, do prazo do contrato e da situação em que ele se encontra.

Nas locações residenciais celebradas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, por exemplo, a Lei nº 8.245/1991 estabelece regra especialmente relevante: terminado o prazo estipulado, o contrato se resolve independentemente de aviso ou notificação. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação será presumida prorrogada por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas e condições.

Nessa situação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação.

É justamente nesse contexto que aparece uma das principais hipóteses de denúncia vazia na locação residencial.

O que é denúncia vazia?

Denúncia vazia é a manifestação do locador no sentido de encerrar a locação sem precisar fundamentar a retomada em uma das causas específicas previstas na Lei do Inquilinato.

A expressão “vazia” não significa que a medida não tenha fundamento jurídico.

Significa que o proprietário não precisa alegar um motivo específico como:

• falta de pagamento;
• infração contratual;
• necessidade de reparações urgentes;
• uso próprio, nas hipóteses legais;
• outra causa determinada de retomada.

A própria legislação autoriza o encerramento sem motivação específica em determinadas situações.

Por isso, a pergunta correta não é apenas “o proprietário pode pedir o imóvel sem motivo?”, mas principalmente em qual situação a Lei do Inquilinato permite essa retomada.

O que é despejo por denúncia vazia?

O despejo por denúncia vazia ocorre quando, após a denúncia válida da locação e o término do prazo concedido para desocupação, o inquilino não entrega voluntariamente o imóvel.

Nesse cenário, o proprietário pode recorrer ao Poder Judiciário por meio de ação de despejo.

É importante diferenciar os dois momentos.

Primeiro existe a denúncia da locação, ou seja, a manifestação destinada a encerrar o vínculo.

Se o imóvel não for devolvido voluntariamente, pode surgir a necessidade da ação judicial de despejo.

Portanto, denúncia vazia e despejo não são exatamente a mesma coisa, embora estejam diretamente relacionados.

Qual a lei da denúncia vazia?

A principal legislação sobre o assunto é a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Nas locações residenciais, os artigos 46 e 47 são especialmente importantes.

O artigo 46 disciplina as locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses.

O artigo 47 trata das locações ajustadas verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses.

Essa diferença é decisiva.

Aplicar a regra do artigo 46 a qualquer contrato residencial pode levar a uma conclusão errada sobre o direito de retomada do imóvel.

Como funciona a denúncia vazia em contrato de 30 meses?

Essa é uma das situações mais importantes.

O artigo 46 da Lei do Inquilinato estabelece que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorre quando termina o prazo estipulado, independentemente de aviso ou notificação.

Imagine um contrato residencial escrito com duração de 30 meses.

Ao chegar ao fim do período contratado, a locação termina conforme a regra legal.

Entretanto, pode acontecer de o inquilino continuar no imóvel e o proprietário não se opor.

Se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Nesse caso, o § 2º do artigo 46 permite que o locador denuncie o contrato a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação.

Essa é a clássica hipótese de denúncia vazia.

O proprietário precisa apresentar um motivo?

Na hipótese legal de denúncia vazia, não é necessário demonstrar um motivo específico para desejar a retomada.

O proprietário não precisa, por exemplo, provar que:

“vai morar no imóvel”;

“vai entregar o imóvel para um filho”;

“pretende vender”;

“o inquilino deixou de pagar”;

ou que ocorreu infração contratual.

A possibilidade de retomada decorre da própria situação jurídica da locação.

Contudo, o locador continua obrigado a respeitar os requisitos legais.

Não precisar justificar a retomada não significa poder agir fora do procedimento previsto em lei.

Denúncia vazia é a mesma coisa que denúncia cheia?

Não.

Essa diferença é fundamental.

Na denúncia vazia, o locador não precisa apresentar uma causa específica para a retomada, desde que a situação se enquadre nas hipóteses em que a lei permite esse tipo de encerramento.

Na chamada denúncia cheia, a retomada está baseada em uma causa legal determinada.

Podem existir situações envolvendo, por exemplo:

• infração legal ou contratual;
• falta de pagamento;
• necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;
• hipóteses específicas previstas para determinadas locações residenciais.

Assim, a diferença principal está na necessidade ou não de demonstrar uma causa específica autorizadora da retomada.

O proprietário pode pedir o imóvel antes de 30 meses?

Não se deve concluir que um contrato residencial com prazo determinado pode ser encerrado livremente pelo locador a qualquer momento.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece, como regra, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Existem situações legais específicas que podem permitir o encerramento da locação, mas a mera vontade do proprietário não é suficiente para ignorar o prazo contratado.

Essa regra protege a estabilidade da relação locatícia.

Se alguém celebra contrato por prazo determinado, existe uma expectativa legítima de que o vínculo seja respeitado durante esse período, ressalvadas as hipóteses legais de extinção.

E o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?

A situação do locatário é diferente.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato permite que o inquilino devolva o imóvel antes do término do contrato, pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento ou, na falta de previsão contratual, a multa judicialmente estipulada.

A própria lei contém hipótese de dispensa da multa quando a devolução decorrer de transferência do locatário pelo empregador para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.

Portanto, locador e locatário não possuem exatamente as mesmas regras para encerramento antecipado.

Qual o prazo para sair na denúncia vazia?

Na hipótese do artigo 46, § 2º, da Lei do Inquilinato, o locador pode denunciar o contrato concedendo ao inquilino 30 dias para desocupação.

Esse prazo aparece com frequência nas pesquisas sobre despejo por denúncia vazia.

Entretanto, é preciso identificar corretamente qual dispositivo legal está sendo aplicado.

Não é recomendável adotar automaticamente a regra de 30 dias para qualquer situação envolvendo locação.

A Lei do Inquilinato possui regimes diferentes conforme a duração, finalidade e circunstâncias do contrato.

Precisa notificar o inquilino antes da ação de despejo?

Essa questão depende da situação concreta e da forma pela qual a locação está sendo encerrada.

Na hipótese de locação prorrogada por prazo indeterminado prevista no artigo 46, § 2º, a legislação estabelece a possibilidade de denúncia a qualquer tempo, concedido prazo de 30 dias para desocupação.

Por isso, a comunicação da denúncia possui grande importância.

Uma notificação extrajudicial pode ser utilizada para demonstrar de maneira clara:

• a intenção de encerrar a locação;
• a identificação do contrato;
• o imóvel envolvido;
• a data da comunicação;
• o prazo concedido para desocupação.

A necessidade jurídica e a forma da notificação devem ser analisadas conforme a hipótese concreta e a jurisprudência aplicável.

Como fazer uma notificação de denúncia vazia?

A comunicação deve ser clara e evitar ambiguidades.

Em geral, é importante identificar:

• locador;
• locatário;
• imóvel;
• contrato de locação;
• fundamento do encerramento;
• prazo para entrega;
• forma de devolução das chaves.

Também é importante utilizar um meio que permita demonstrar que o inquilino recebeu ou teve ciência da comunicação.

Discussões sobre ausência ou validade da notificação podem tornar o processo mais complexo.

Por isso, especialmente quando existe expectativa de resistência à desocupação, a orientação jurídica prévia pode ser relevante.

O que acontece se o inquilino não sair em 30 dias?

O proprietário não pode simplesmente entrar no imóvel e retirar o inquilino à força.

Se o prazo legalmente concedido terminar e o imóvel não for entregue voluntariamente, o locador poderá buscar a retomada pela via judicial.

A Lei do Inquilinato estabelece que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo, ressalvadas as exceções previstas pela própria legislação.

Portanto, o caminho adequado é recorrer ao Poder Judiciário.

Proprietário pode trocar a fechadura se o inquilino não sair?

Adotar medidas de força por conta própria pode gerar sérios problemas jurídicos.

Mesmo que o proprietário tenha direito à retomada, isso não significa que possa simplesmente:

• trocar fechaduras com o locatário ainda na posse;
• retirar os bens do morador;
• impedir seu acesso ao imóvel;
• cortar serviços para forçar a saída;
• expulsá-lo fisicamente.

Quando não existe entrega voluntária, a retomada deve seguir o procedimento legal.

O despejo compulsório depende da atuação judicial.

Como funciona a ação de despejo por denúncia vazia?

A ação de despejo é proposta para obter judicialmente a desocupação do imóvel.

No processo, o locador deverá demonstrar os elementos que sustentam seu direito à retomada.

Em uma denúncia vazia baseada no artigo 46, por exemplo, podem ser relevantes:

• contrato escrito;
• prazo contratual;
• término do período contratado;
• permanência do inquilino;
• prorrogação por prazo indeterminado;
• denúncia da locação;
• decurso do prazo concedido para saída.

O locatário poderá apresentar sua defesa e questionar, entre outros aspectos, o preenchimento dos requisitos legais.

Ao final, reconhecido o direito do locador, será determinada a desocupação nos termos da legislação.

Existe liminar no despejo por denúncia vazia?

A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas de desocupação liminar, antes do julgamento definitivo da ação.

Uma delas possui relação direta com a denúncia vazia.

O artigo 59, § 1º, VIII, contempla situação relacionada ao término do prazo da locação não residencial, quando a ação for proposta dentro do período legal indicado no dispositivo.

Já o inciso IX trata de falta de pagamento em determinadas circunstâncias.

Portanto, não existe uma regra segundo a qual qualquer ação de despejo por denúncia vazia resulte automaticamente em liminar.

O cabimento depende da hipótese prevista em lei e do cumprimento dos respectivos requisitos, inclusive caução quando exigida.

Despejo por denúncia vazia residencial tem liminar automática?

Não.

Essa conclusão seria incorreta.

A Lei do Inquilinato enumera situações específicas nas quais pode ser concedida liminar para desocupação.

A mera afirmação de que se trata de “denúncia vazia” não basta para garantir automaticamente uma ordem liminar.

É necessário identificar a natureza da locação, o fundamento utilizado e se a situação está expressamente contemplada nas hipóteses legais.

Denúncia vazia em contrato inferior a 30 meses

Aqui está uma das maiores fontes de erro sobre o tema.

O artigo 47 da Lei do Inquilinato estabelece regra diferente para as locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses.

Terminado o prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado.

Nessa situação, o imóvel poderá ser retomado nas hipóteses previstas pelo próprio artigo 47.

Entre elas estão situações relacionadas:

• às hipóteses do artigo 9º;
• à extinção do contrato de trabalho quando a ocupação estiver relacionada ao emprego;
• ao uso próprio e outras situações previstas em lei;
• à realização de determinadas obras;
• ao transcurso de cinco anos de vigência ininterrupta da locação.

Portanto, um contrato residencial de 12 meses não se transforma automaticamente, ao final desse período, em uma locação que o proprietário pode denunciar sem motivo concedendo simplesmente 30 dias.

Contrato de aluguel de 12 meses permite denúncia vazia?

Não imediatamente apenas porque os 12 meses terminaram.

Se uma locação residencial foi contratada por prazo inferior a 30 meses, deve-se observar o artigo 47 da Lei do Inquilinato.

Depois do término do prazo originalmente contratado, ocorre prorrogação por prazo indeterminado, mas a retomada pelo locador continua sujeita às hipóteses legais.

Uma das possibilidades de retomada sem necessidade das demais causas específicas aparece após cinco anos de vigência ininterrupta da locação, conforme o artigo 47.

Essa regra explica por que contratos residenciais de 30 meses e contratos de 12 meses podem produzir consequências muito diferentes para o proprietário.

Por que contratos de 30 meses são tão comuns?

A frequência dos contratos residenciais com prazo de 30 meses possui relação direta com a Lei do Inquilinato.

Nos contratos escritos por prazo igual ou superior a 30 meses, aplica-se o artigo 46.

Isso proporciona ao locador, depois de encerrado o período contratual e configurada a prorrogação por prazo indeterminado, a possibilidade de denúncia sem necessidade de apresentar uma das causas específicas do artigo 47.

É uma diferença jurídica relevante na elaboração do contrato.

Denúncia vazia após 5 anos

O prazo de cinco anos aparece no artigo 47, inciso V, da Lei do Inquilinato.

Nas locações residenciais submetidas a esse dispositivo, o imóvel poderá ser retomado se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Essa hipótese é especialmente importante em contratos residenciais originalmente celebrados por período inferior a 30 meses.

Por isso, ao pesquisar denúncia vazia após 5 anos, é essencial verificar desde quando a locação efetivamente vigora e qual regime jurídico se aplica.

Denúncia vazia em locação comercial

As locações não residenciais possuem regras próprias.

O artigo 56 da Lei do Inquilinato estabelece que, nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito ao final do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Nessa situação, o artigo 57 estabelece que o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedendo ao locatário 30 dias para desocupação.

Portanto, a denúncia vazia também possui relevância nas locações comerciais.

Denúncia vazia em imóvel comercial pode ter liminar?

A Lei do Inquilinato prevê hipótese específica de liminar relacionada ao término do prazo de locação não residencial.

O artigo 59, § 1º, VIII, permite, observados os requisitos legais, desocupação liminar quando tiver terminado o prazo da locação não residencial e a ação for proposta dentro de 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

Além disso, a legislação exige caução equivalente a três meses de aluguel para as hipóteses previstas no § 1º.

Por isso, a rapidez na adoção das providências pode ser juridicamente relevante.

Denúncia vazia e falta de pagamento são a mesma coisa?

Não.

Quando o inquilino deixa de pagar aluguel ou encargos, existe um fundamento específico para o encerramento da locação.

O artigo 9º da Lei do Inquilinato prevê que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Nesse caso, fala-se normalmente em ação de despejo por falta de pagamento.

Na denúncia vazia, por outro lado, não é necessário atribuir ao inquilino inadimplemento ou outra infração.

São fundamentos distintos.

O inquilino precisa estar inadimplente para sofrer denúncia vazia?

Não.

Essa é justamente uma das principais características da denúncia vazia.

O inquilino pode:

• estar pagando todos os aluguéis;
• conservar adequadamente o imóvel;
• cumprir o contrato;
• não possuir qualquer dívida.

Ainda assim, quando estiver configurada uma hipótese legal de denúncia vazia, o proprietário poderá manifestar sua intenção de encerrar a locação.

Portanto, a medida não funciona como punição por comportamento inadequado do locatário.

O proprietário precisa dizer que vai usar o imóvel?

Não na verdadeira hipótese de denúncia vazia.

Se a lei permite a retomada imotivada, não é necessário inventar uma justificativa de uso próprio.

Aliás, apresentar uma causa fictícia pode criar problemas desnecessários.

A retomada para uso próprio aparece entre as hipóteses específicas da Lei do Inquilinato em determinados contratos.

Já na denúncia vazia, a característica principal é justamente a ausência da necessidade de demonstrar essa motivação.

O inquilino pode contestar o despejo por denúncia vazia?

Sim.

Como em qualquer processo judicial, o locatário possui direito de defesa.

Dependendo da situação, poderá questionar aspectos como:

• regime jurídico aplicável ao contrato;
• prazo da locação;
• inexistência de prorrogação nos termos alegados;
• validade da denúncia;
• prazo concedido;
• requisitos processuais;
• existência de fatos que impeçam a retomada nos termos apresentados.

A existência do direito à denúncia vazia não elimina o contraditório e a ampla defesa.

Quanto tempo demora um despejo por denúncia vazia?

Não existe prazo único.

A duração depende de fatores como:

• tribunal responsável;
• volume de processos;
• necessidade de citação;
• defesa apresentada;
• produção de provas;
• recursos;
• eventual concessão de liminar;
• dificuldade para cumprimento da ordem.

Por isso, promessas de que todo despejo ocorrerá em determinado número exato de dias devem ser vistas com cautela.

A Lei do Inquilinato estabelece prazos processuais e hipóteses de desocupação, mas a duração total do processo depende das circunstâncias concretas.

Qual o prazo de desocupação depois da sentença?

A Lei do Inquilinato contém regras próprias sobre o prazo para desocupação quando a ação de despejo é julgada procedente.

O artigo 63 estabelece, como regra, prazo de 30 dias para desocupação voluntária, ressalvadas hipóteses em que o prazo será de 15 dias.

A aplicação do prazo correto depende do fundamento da ação e das situações expressamente previstas pela legislação.

Portanto, esse prazo judicial não deve ser confundido com os 30 dias concedidos na denúncia prevista no artigo 46, § 2º.

São momentos diferentes.

Despejo por denúncia vazia precisa de advogado?

A ação de despejo tramita perante o Poder Judiciário e, em regra, exige representação por advogado conforme as normas processuais.

Além disso, a análise jurídica anterior ao ajuizamento pode ser especialmente importante.

Um erro aparentemente simples — como enquadrar um contrato de 12 meses na regra aplicável ao contrato de 30 meses — pode comprometer a estratégia de retomada.

Antes de ajuizar a ação, é necessário analisar o contrato e a situação concreta da locação.

Documentos importantes para ação de despejo por denúncia vazia

Os documentos variam conforme o caso, mas normalmente podem ser relevantes:

• contrato de locação;
• eventuais aditivos;
• documentos do imóvel;
• documentos das partes;
• notificação de denúncia;
• comprovante de recebimento da notificação;
• comprovantes relacionados à duração da locação;
• documentos que demonstrem a prorrogação contratual.

A documentação necessária deve ser definida de acordo com o fundamento específico utilizado.

Perguntas frequentes sobre despejo por denúncia vazia

O que é despejo por denúncia vazia?

É a retomada judicial do imóvel após o encerramento da locação em uma hipótese na qual a lei permite ao locador denunciar o contrato sem apresentar motivo específico para a retomada.

Denúncia vazia precisa de motivo?

Quando a hipótese legal de denúncia vazia está configurada, não é necessário alegar causa específica como falta de pagamento ou uso próprio.

Contrato de 30 meses permite denúncia vazia?

Nas locações residenciais escritas por prazo igual ou superior a 30 meses, aplica-se o artigo 46. Depois do término e configurada a prorrogação por prazo indeterminado, o locador pode denunciar a locação concedendo 30 dias para desocupação.

Contrato de 12 meses permite denúncia vazia logo depois do vencimento?

Não pela simples aplicação da regra do artigo 46. Contratos residenciais inferiores a 30 meses estão sujeitos ao regime do artigo 47, que estabelece hipóteses próprias de retomada.

Depois de 5 anos pode haver denúncia vazia?

O artigo 47, V, permite a retomada quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassa cinco anos, nas situações submetidas a esse dispositivo.

O inquilino precisa estar devendo aluguel?

Não. A denúncia vazia não depende de inadimplência.

O proprietário pode simplesmente retirar o inquilino?

Não. Se não houver desocupação voluntária, a retomada compulsória deve ocorrer pelas vias legais, normalmente mediante ação de despejo.

O prazo para sair é sempre de 30 dias?

Não. Existem diferentes prazos na Lei do Inquilinato conforme a situação. Na denúncia prevista no artigo 46, § 2º, são concedidos 30 dias, mas outras hipóteses possuem disciplina própria.

Denúncia vazia pode ter liminar?

A Lei do Inquilinato prevê liminares de desocupação em hipóteses específicas. Não existe liminar automática apenas porque o locador chama a situação de denúncia vazia.

Denúncia vazia vale para imóvel comercial?

Sim, existem regras de denúncia em locações não residenciais, especialmente nos artigos 56 e 57 da Lei do Inquilinato, além das regras processuais aplicáveis ao despejo.

Conclusão

O despejo por denúncia vazia permite ao proprietário retomar o imóvel sem precisar demonstrar uma causa específica, mas somente quando estiver configurada uma das situações autorizadas pela Lei do Inquilinato.

Nas locações residenciais celebradas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, o artigo 46 possui especial importância. Terminado o contrato e permanecendo o inquilino no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a ser considerada prorrogada por prazo indeterminado. A partir daí, o locador poderá denunciá-la, concedendo 30 dias para desocupação.

A situação é diferente nos contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses.

Nesses casos, o artigo 47 restringe as hipóteses de retomada após a prorrogação, incluindo a possibilidade relacionada à vigência ininterrupta superior a cinco anos.

Também existem regras próprias para locações comerciais.

Portanto, não existe uma única regra de denúncia vazia válida para todos os contratos.

Antes de solicitar a desocupação ou ajuizar uma ação, é essencial verificar se a locação é residencial ou comercial, qual foi o prazo contratado, se o contrato está por prazo determinado ou indeterminado e qual dispositivo da Lei nº 8.245/1991 efetivamente autoriza a retomada.

Se o inquilino não sair voluntariamente depois de uma denúncia válida, o proprietário não deve tentar retomar o imóvel pela força. A medida adequada é utilizar a ação de despejo, respeitando o contraditório, os prazos e o procedimento estabelecido pela Lei do Inquilinato.

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