IPTU e Reforma Tributária: o que muda no imposto sobre imóveis?

A reforma tributária trouxe mudanças para o IPTU, mas isso não significa que o imposto municipal tenha sido extinto ou substituído pelo IBS. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana continua sendo de competência dos municípios e do Distrito Federal.

Uma das principais alterações veio com a Emenda Constitucional nº 132/2023. A Constituição passou a permitir expressamente que a base de cálculo do IPTU seja atualizada pelo Poder Executivo municipal, desde que sejam observados critérios estabelecidos em lei municipal.

Essa mudança ganhou destaque porque afeta a forma como os municípios podem atualizar os valores utilizados na cobrança do imposto. Entretanto, ela não significa que prefeitos receberam autorização irrestrita para aumentar o IPTU no percentual que desejarem.

Além disso, é importante separar as alterações específicas do IPTU das mudanças mais amplas da reforma tributária relacionadas ao mercado imobiliário, como a tributação pelo IBS e pela CBS em determinadas operações com imóveis.

O IPTU vai acabar com a reforma tributária?

Não. O IPTU continua existindo após a reforma tributária.

O imposto permanece previsto no artigo 156 da Constituição Federal e continua sendo de competência dos municípios.

A grande reforma da tributação sobre o consumo criou a CBS e o IBS, entre outras mudanças, mas esses novos tributos não substituem o IPTU.

Isso acontece porque são tributos com características diferentes.

O IPTU está relacionado à propriedade imobiliária urbana.

Já IBS e CBS estão ligados à tributação de operações com bens e serviços, incluindo regras específicas para determinadas operações imobiliárias.

Assim, uma pessoa pode estar diante de questões envolvendo IPTU e, em outra situação, existir também uma operação imobiliária submetida às regras da reforma sobre consumo.

O que mudou no IPTU com a reforma tributária?

A mudança constitucional mais direta relacionada ao IPTU na reforma tributária está na forma de atualização de sua base de cálculo.

A Emenda Constitucional nº 132/2023 acrescentou o inciso III ao § 1º do artigo 156 da Constituição.

O dispositivo estabelece que o IPTU poderá:

ter sua base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal.

Portanto, a própria Constituição passou a prever expressamente esse mecanismo.

A expressão mais importante é “conforme critérios estabelecidos em lei municipal”.

Isso significa que a atuação do Poder Executivo não ocorre sem parâmetros.

A legislação municipal deve estabelecer os critérios que orientarão essa atualização.

Reforma tributária permite aumentar IPTU por decreto?

Essa pergunta exige cuidado.

A reforma constitucional permite que o Poder Executivo atualize a base de cálculo do IPTU conforme critérios estabelecidos em lei municipal.

Portanto, existe uma diferença entre:

estabelecer os critérios por lei municipal;

e

realizar a atualização da base pelo Poder Executivo de acordo com esses critérios.

Não seria correto resumir a alteração dizendo simplesmente que “o prefeito agora pode aumentar o IPTU por decreto sem aprovação da Câmara”.

A autorização constitucional não é ilimitada.

Os critérios precisam estar estabelecidos em lei municipal.

Assim, para compreender o que pode acontecer em uma cidade específica, é necessário analisar sua legislação municipal.

Como era a atualização do IPTU antes da reforma tributária?

Antes da EC 132/2023, existia ampla discussão jurídica sobre os limites da atualização da base de cálculo do IPTU pelo Executivo.

Historicamente, a jurisprudência diferenciou a mera atualização monetária de alterações que representassem efetiva majoração tributária.

A reforma introduziu expressamente na Constituição a possibilidade de atualização da base de cálculo pelo Executivo, condicionando-a aos critérios previamente estabelecidos em lei municipal.

Essa alteração oferece uma nova base constitucional para que municípios estabeleçam mecanismos de atualização de seus valores imobiliários.

Consequentemente, as leis municipais ganharam ainda mais importância na análise do IPTU após a reforma.

O que é a base de cálculo do IPTU?

Para entender a mudança, primeiro precisamos compreender o conceito de base de cálculo.

O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.

Além disso, o CTN determina que, na determinação dessa base, não se considera o valor dos bens móveis mantidos no imóvel para fins de utilização, exploração, comodidade ou aformoseamento.

Em termos simples, o município determina um valor tributável para o imóvel de acordo com sua legislação.

Depois, aplica a alíquota correspondente.

Uma representação simplificada seria:

IPTU = valor venal tributável × alíquota

Na prática, podem existir descontos, isenções, diferentes alíquotas e outras particularidades municipais.

Reforma tributária pode aumentar o valor venal dos imóveis?

A alteração constitucional pode facilitar mecanismos municipais para manter as bases de cálculo do IPTU mais próximas dos critérios definidos pela legislação local.

Entretanto, não significa que todos os imóveis brasileiros terão automaticamente seus valores venais aumentados.

Cada município possui sua própria legislação tributária.

Portanto, os efeitos concretos dependerão das regras aprovadas localmente e da maneira como o Poder Executivo utilizará os critérios estabelecidos pela lei municipal.

Isso significa que dois imóveis semelhantes localizados em cidades diferentes podem sofrer efeitos bastante distintos.

O IPTU vai aumentar com a reforma tributária?

Não é possível afirmar que o IPTU de todos os brasileiros aumentará simplesmente por causa da reforma.

A EC 132/2023 criou uma possibilidade constitucional relacionada à atualização da base de cálculo.

O impacto sobre cada proprietário dependerá de diversos fatores, como:

• legislação do município;
• critérios utilizados para avaliação dos imóveis;
• valor venal atualmente registrado;
• alíquota do IPTU;
• eventuais descontos;
• isenções;
• alterações realizadas pela administração municipal.

Portanto, a reforma tributária não criou um aumento nacional automático do IPTU.

Os efeitos precisam ser analisados município por município.

Exemplo de IPTU após a reforma tributária

Considere um exemplo exclusivamente didático.

Imagine um imóvel cuja base de cálculo utilizada pelo município seja:

R$ 300.000

Suponha uma alíquota hipotética de:

1%

O imposto, desconsiderando descontos e outras regras, seria:

R$ 300.000 × 1% = R$ 3.000

Agora imagine que, conforme os critérios estabelecidos pela legislação municipal, a base passe a ser atualizada para:

R$ 350.000

Mantendo a mesma alíquota:

R$ 350.000 × 1% = R$ 3.500

Nesse exemplo, o IPTU aumentaria mesmo sem alteração da alíquota.

Isso demonstra por que a discussão sobre base de cálculo do IPTU na reforma tributária é tão importante.

A prefeitura pode aumentar o valor do imóvel todos os anos?

É necessário verificar a legislação municipal.

A Constituição permite que a base de cálculo seja atualizada pelo Poder Executivo segundo critérios estabelecidos em lei municipal.

Consequentemente, o procedimento concreto dependerá das regras adotadas por cada município.

Não existe uma tabela nacional de atualização do IPTU aplicável igualmente a todas as cidades brasileiras.

São Paulo pode possuir critérios diferentes de Curitiba, Belo Horizonte, Salvador ou qualquer outro município.

Por isso, para descobrir como o IPTU de determinado imóvel será atualizado, o contribuinte deve consultar a legislação da cidade em que o bem está localizado.

Reforma tributária mudou a alíquota do IPTU?

A EC 132/2023 não estabeleceu uma nova alíquota nacional de IPTU.

As regras continuam sendo municipais, dentro dos limites constitucionais.

A Constituição também continua permitindo que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel e tenha alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do bem.

Portanto, não existe uma “alíquota da reforma tributária para IPTU”.

É necessário consultar a legislação do município.

IPTU progressivo mudou com a reforma tributária?

A possibilidade de progressividade do IPTU já existia antes da EC 132/2023.

A Constituição prevê que o imposto poderá ser progressivo em razão do valor do imóvel.

Também permite alíquotas diferentes conforme localização e uso.

Isso significa, por exemplo, que a legislação municipal pode estabelecer tratamentos distintos dentro dos limites constitucionais e legais.

A alteração promovida pela reforma não deve ser confundida com a criação da progressividade do IPTU.

O principal acréscimo diretamente relacionado ao imposto foi a autorização constitucional para atualização da base de cálculo pelo Executivo conforme critérios definidos em lei municipal.

IPTU e IBS são a mesma coisa?

Não.

Essa confusão pode se tornar frequente com a implementação da reforma tributária.

O IPTU é um imposto municipal sobre a propriedade predial e territorial urbana.

O IBS — Imposto sobre Bens e Serviços — é um tributo criado pela reforma e possui competência compartilhada entre estados, Distrito Federal e municípios.

A Constituição prevê inclusive regime específico do IBS para operações com bens imóveis.

Portanto, o fato de a reforma criar tributação específica para determinadas operações imobiliárias não significa que o IPTU desapareça.

São tributos distintos.

Proprietário de imóvel pode pagar IPTU e IBS?

Dependendo das operações realizadas, podem existir obrigações diferentes.

A simples propriedade urbana está relacionada ao IPTU conforme a legislação municipal.

Já operações envolvendo imóveis podem entrar nas regras específicas do IBS e da CBS quando atendidas as hipóteses previstas na legislação da reforma tributária.

Isso não significa que toda pessoa que possui uma casa automaticamente pagará IBS sobre ela.

É necessário analisar a natureza da operação e o enquadramento do contribuinte nas regras específicas do novo sistema.

Portanto, não se deve somar automaticamente IPTU, IBS e CBS como se todo proprietário estivesse sujeito aos três tributos da mesma maneira.

Reforma tributária e aluguel de imóveis afetam o IPTU?

O IPTU continua relacionado à propriedade do imóvel urbano.

Já a tributação das operações de locação pelo novo sistema de IBS e CBS é uma questão diferente.

A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou parte importante do IBS e da CBS e estabeleceu regras específicas para operações com bens imóveis.

Assim, quando alguém pesquisa sobre reforma tributária e imóveis, é fundamental separar duas discussões:

a tributação decorrente da propriedade do imóvel, na qual aparece o IPTU;

e a tributação de determinadas operações imobiliárias pelo IBS e CBS.

São fatos e tributos diferentes.

Reforma tributária e venda de imóvel mudam o IPTU?

A venda de um imóvel não altera a natureza do IPTU.

O imposto continua sendo municipal e relacionado à propriedade imobiliária urbana conforme suas regras próprias.

Entretanto, uma operação de compra e venda pode envolver outros tributos.

Dependendo da situação, podem aparecer questões relacionadas a ITBI, Imposto de Renda sobre ganho de capital e, dentro das hipóteses previstas pelo novo sistema tributário, IBS e CBS.

Portanto, a expressão “imposto sobre imóveis” pode se referir a tributos completamente diferentes.

Essa distinção é indispensável para entender a reforma.

Reforma tributária acabou com o ITBI e IPTU?

Não.

Nem o IPTU nem o ITBI foram simplesmente substituídos pelo IBS.

O IPTU continua previsto no artigo 156, inciso I, da Constituição.

O ITBI continua previsto no inciso II do mesmo artigo.

Já o IBS foi introduzido em uma seção constitucional própria como imposto de competência compartilhada entre estados, Distrito Federal e municípios.

Portanto, o novo sistema não elimina automaticamente os impostos municipais tradicionais relacionados aos imóveis.

Quem define o valor do IPTU depois da reforma tributária?

O imposto continua sendo administrado pelo município.

A reforma passou a permitir expressamente que o Poder Executivo atualize a base de cálculo conforme os critérios estabelecidos em lei municipal.

Na prática, os municípios utilizam diferentes características dos imóveis em seus sistemas de avaliação.

Podem ser relevantes fatores como localização, área do terreno, área construída, padrão construtivo, uso e outras características previstas na legislação local.

O método exato precisa ser consultado na legislação de cada cidade.

O que é planta genérica de valores?

A Planta Genérica de Valores (PGV) é um instrumento utilizado por muitos municípios na avaliação imobiliária para fins tributários.

Ela pode estabelecer valores e critérios relacionados a terrenos e construções em diferentes regiões da cidade.

Essas informações ajudam a determinar o valor venal utilizado na tributação.

Com a mudança constitucional promovida pela reforma, a discussão sobre os critérios legais para atualização desses valores se torna especialmente relevante.

Entretanto, cada município precisa ser analisado individualmente.

Não existe uma única PGV nacional.

A prefeitura pode usar o preço de mercado para atualizar o IPTU?

O tratamento depende dos critérios estabelecidos pela legislação municipal e das limitações constitucionais e tributárias aplicáveis.

A reforma não simplesmente autorizou a prefeitura a consultar anúncios imobiliários e substituir livremente o valor do imóvel.

A Constituição exige critérios previstos em lei municipal para a atualização da base pelo Executivo.

Portanto, o contribuinte precisa verificar como sua cidade estruturou legalmente a avaliação.

Esse ponto pode ganhar importância em municípios cujas bases imobiliárias estejam muito defasadas em relação às características atuais dos imóveis.

É possível contestar o valor do IPTU?

Sim. O contribuinte pode utilizar os mecanismos administrativos ou judiciais cabíveis quando entende que o lançamento está incorreto.

O Código Tributário Nacional estabelece que o lançamento regularmente notificado pode ser alterado, entre outras hipóteses, em virtude de impugnação do sujeito passivo.

O procedimento concreto para contestar o IPTU, entretanto, é definido pela legislação municipal.

Uma pessoa que considere incorretas informações como metragem, padrão construtivo, uso ou outros dados utilizados pelo município deve verificar o procedimento de revisão disponibilizado pela prefeitura.

O que fazer se o IPTU aumentar muito após uma atualização?

Primeiro, compare os carnês ou lançamentos dos dois exercícios.

Não observe apenas o valor final.

Verifique se mudou:

a base de cálculo;

a alíquota;

a classificação do imóvel;

a área considerada;

o padrão construtivo;

algum desconto ou benefício.

Depois, consulte a legislação municipal que fundamentou a alteração.

Se existir possível erro cadastral ou de avaliação, o contribuinte poderá verificar o procedimento administrativo de impugnação ou revisão oferecido pelo município.

A reforma tributária criou um “IPTU nacional”?

Não.

O IPTU continua sendo municipal.

Cada município mantém competência para instituí-lo e regulamentá-lo dentro dos limites constitucionais.

Portanto, não existirá um único valor, alíquota ou método nacional de cobrança simplesmente em razão da reforma tributária.

Essa característica diferencia o IPTU das mudanças estruturais ocorridas na tributação sobre o consumo.

Reforma tributária pode afetar imóveis valorizados?

A possibilidade de atualização mais dinâmica da base de cálculo pode ter maior relevância justamente em localidades onde os valores utilizados pelo município estejam defasados.

Imagine um bairro que passou por grande valorização imobiliária ao longo de vários anos.

Se a legislação municipal estabelecer critérios de atualização que reflitam essa mudança, a base utilizada para calcular o IPTU poderá ser afetada.

Entretanto, novamente, isso não ocorre automaticamente em todo o Brasil.

É necessário verificar as regras aprovadas pelo município.

Quando começam as mudanças do IPTU da reforma tributária?

A alteração constitucional relacionada ao IPTU veio com a Emenda Constitucional nº 132, promulgada em 20 de dezembro de 2023.

Isso é diferente do cronograma de transição do IBS e da CBS.

Não se deve afirmar que o IPTU começará a existir em uma “nova versão” somente em 2027, 2029 ou 2033.

Essas datas aparecem principalmente no processo de implementação e transição dos novos tributos sobre o consumo.

A mudança constitucional relativa à atualização da base do IPTU já integra o texto da Constituição.

Sua aplicação concreta, porém, depende das regras municipais correspondentes.

IPTU e reforma tributária em 2026

Em 2026, é especialmente importante separar as várias etapas da reforma tributária.

O Brasil está em período de implementação do novo sistema de tributação sobre o consumo, enquanto alterações constitucionais relacionadas aos impostos patrimoniais já fazem parte do ordenamento.

No caso específico do IPTU na reforma tributária, o proprietário deve acompanhar principalmente a legislação de seu próprio município.

Isso ocorre porque a EC 132 não criou uma tabela nacional para atualizar todos os imóveis brasileiros.

Ela alterou a estrutura constitucional que permite a atualização da base pelo Executivo dentro dos critérios definidos pela legislação municipal.

Reforma tributária vai cobrar IPTU pelo valor de mercado?

Não é correto afirmar de maneira geral que a reforma determinou que todo IPTU brasileiro seja imediatamente cobrado sobre o preço atual de mercado do imóvel.

O texto constitucional estabelece a possibilidade de atualização da base pelo Executivo conforme critérios da lei municipal.

A base do IPTU continua vinculada ao valor venal nos termos da legislação tributária.

A forma como esse valor é determinada e atualizada precisa ser analisada de acordo com as regras locais e os limites do sistema tributário.

Portanto, manchetes dizendo simplesmente que “a reforma permitirá cobrar IPTU pelo valor de mercado sem lei” omitem uma parte essencial da regra constitucional: a necessidade de critérios estabelecidos em lei municipal.

Reforma tributária pode deixar o IPTU mais caro todos os anos?

O IPTU já é um tributo cobrado periodicamente, e seu valor pode variar entre exercícios por diferentes razões.

A reforma acrescentou uma ferramenta constitucional relacionada à atualização de sua base.

Entretanto, não existe na EC 132 uma determinação de que todos os municípios obrigatoriamente aumentem o imposto anualmente.

O impacto dependerá das decisões legislativas e administrativas locais.

Também podem existir políticas municipais de descontos, limites de aumento, isenções e outros mecanismos previstos na legislação de cada cidade.

O que o proprietário deve acompanhar?

Para quem possui imóvel urbano, a principal fonte prática de informação continua sendo a legislação e os canais oficiais da prefeitura onde o imóvel está localizado.

Ao receber o lançamento anual, é recomendável conferir os dados cadastrais e comparar a base de cálculo com o exercício anterior.

Também é importante não confundir notícias sobre IBS e CBS incidentes em operações imobiliárias com mudanças no IPTU.

Embora todos esses temas estejam relacionados à reforma tributária e aos imóveis, tratam de obrigações distintas.

Conclusão

O IPTU na reforma tributária não foi extinto nem substituído pelo IBS ou pela CBS. Ele continua sendo um imposto de competência municipal incidente sobre a propriedade predial e territorial urbana.

A mudança constitucional mais importante veio com a Emenda Constitucional nº 132/2023: a Constituição passou a prever expressamente que a base de cálculo do IPTU pode ser atualizada pelo Poder Executivo conforme critérios estabelecidos em lei municipal.

Isso não significa que todas as prefeituras possam aumentar livremente o IPTU nem que haverá um reajuste nacional automático. Os efeitos dependem da legislação de cada município, dos critérios utilizados para determinar o valor tributável e das características de cada imóvel.

Também é fundamental separar IPTU das demais mudanças da reforma tributária no mercado imobiliário. IBS e CBS podem alcançar determinadas operações com bens imóveis conforme as regras do novo sistema, mas possuem natureza diferente do imposto cobrado pela propriedade urbana.

Por isso, para saber o impacto real da reforma tributária no IPTU, o proprietário deve acompanhar as regras do município onde o imóvel está localizado e conferir cuidadosamente eventuais mudanças na base de cálculo apresentada em seu lançamento anual.

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