O cálculo do IRRF sobre aluguel depende principalmente de quem recebe e de quem paga o rendimento. Quando uma pessoa jurídica paga aluguel a uma pessoa física, em regra pode existir retenção do Imposto de Renda na fonte, observadas a base de cálculo, as deduções admitidas e a tabela progressiva vigente no período do pagamento.
Por outro lado, quando o aluguel é recebido por pessoa física de outra pessoa física, a sistemática é diferente: normalmente não há uma empresa responsável pela retenção na fonte, e o contribuinte deve verificar as regras aplicáveis ao recolhimento mensal do Imposto de Renda.
Por isso, antes de simplesmente aplicar uma porcentagem sobre o valor do aluguel, é necessário identificar quem é o locador, quem é o locatário, quais valores efetivamente constituem rendimento tributável e qual tabela do Imposto de Renda deve ser utilizada.
Neste artigo, você entenderá como calcular o IRRF sobre aluguel, quando existe retenção, quem deve recolher o imposto e quais cuidados tomar no cálculo.
O que é IRRF sobre aluguel?
IRRF significa Imposto sobre a Renda Retido na Fonte.
Em determinadas operações, a legislação atribui à fonte pagadora a responsabilidade de calcular, descontar e recolher o Imposto de Renda incidente sobre determinado pagamento.
Os rendimentos de aluguel podem estar sujeitos a essa sistemática dependendo das pessoas envolvidas na operação.
Um caso bastante conhecido ocorre quando uma empresa aluga um imóvel pertencente a uma pessoa física.
Nesse cenário, a pessoa jurídica locatária precisa verificar a incidência do Imposto de Renda e, quando houver valor a reter, efetuar o desconto correspondente antes de entregar o rendimento líquido ao proprietário.
Quando há IRRF sobre aluguel?
Um dos cenários mais importantes para o IRRF de aluguel é o pagamento realizado por uma pessoa jurídica a uma pessoa física.
Imagine que uma empresa alugue uma sala comercial pertencente a João.
Nesse exemplo:
Locador: João, pessoa física.
Locatário: empresa, pessoa jurídica.
A fonte pagadora deverá verificar a tributação aplicável ao rendimento de aluguel e realizar a retenção quando houver imposto devido.
A Receita Federal informa que rendimentos de aluguéis pagos por pessoa jurídica a pessoa física estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda na fonte, calculado mediante aplicação da tabela progressiva mensal. (gov.br)
Como fazer o cálculo do IRRF sobre aluguel?
De maneira simplificada, o cálculo segue a lógica da tabela progressiva mensal do Imposto de Renda.
Primeiro, deve-se determinar o rendimento tributável.
Depois, são consideradas as deduções permitidas pela legislação, quando aplicáveis.
Sobre a base encontrada, utiliza-se a tabela progressiva correspondente ao período.
Uma fórmula simplificada pode ser apresentada assim:
IRRF = (base de cálculo × alíquota) − parcela a deduzir
Entretanto, não é correto simplesmente pegar o valor bruto do aluguel e multiplicá-lo por uma alíquota fixa.
A tributação é progressiva e a base pode ser diferente do valor total previsto no contrato.
Exemplo de cálculo do IRRF sobre aluguel
Considere apenas para fins didáticos que uma pessoa física receba de uma empresa determinado aluguel mensal.
O cálculo deve começar pela identificação do rendimento tributável.
Depois de consideradas as deduções legalmente permitidas, chega-se à base de cálculo.
Suponha, hipoteticamente, que a base tributável seja de R$ 6.000.
O procedimento será:
Base de cálculo: R$ 6.000
Alíquota: deve ser identificada na tabela progressiva vigente naquele mês.
Parcela a deduzir: deve ser obtida na mesma tabela.
Em seguida:
IRRF = (R$ 6.000 × alíquota correspondente) − parcela a deduzir
O resultado representa o imposto calculado antes da análise de eventuais regras adicionais aplicáveis ao período.
Esse cuidado com a data é importante porque a tabela do Imposto de Renda pode sofrer alterações. Por isso, para calcular uma retenção real, deve-se consultar a tabela vigente no mês do pagamento, e não utilizar automaticamente valores encontrados em exemplos antigos na internet.
Quem paga o IRRF sobre aluguel?
Quando existe retenção na fonte, é importante diferenciar quem suporta economicamente o imposto de quem realiza seu recolhimento.
O rendimento pertence ao locador pessoa física, e o imposto incide sobre esse rendimento conforme as regras tributárias.
Entretanto, quando a legislação determina a retenção, a pessoa jurídica que realiza o pagamento funciona como fonte pagadora.
Ela calcula o valor que deve ser retido, desconta-o do pagamento e providencia seu recolhimento de acordo com as regras fiscais.
Por isso, não se deve confundir “pagar o aluguel” com “ser o contribuinte do rendimento”.
Aluguel de pessoa física para pessoa jurídica tem IRRF?
Essa é justamente uma das principais situações em que a retenção precisa ser analisada.
Quando uma pessoa física é proprietária do imóvel e recebe aluguel de uma pessoa jurídica, os rendimentos estão sujeitos à tabela progressiva do Imposto de Renda na fonte.
O valor do imposto dependerá da base tributável e da tabela vigente.
Consequentemente, não existe uma alíquota única de IRRF aplicável a todos os contratos de aluguel entre pessoa física e empresa.
Dependendo do valor tributável, pode inclusive não haver imposto a recolher em razão da faixa aplicável naquele período.
Aluguel de pessoa física para pessoa física tem IRRF?
Quando uma pessoa física recebe aluguel diretamente de outra pessoa física, não existe uma pessoa jurídica atuando como fonte pagadora para realizar a retenção típica do IRRF.
Nesse cenário, o proprietário precisa verificar a tributação mensal dos rendimentos recebidos.
A Receita Federal disponibiliza o Carnê-Leão Web para a apuração de rendimentos sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório nas situações previstas pela legislação.
O acesso aos serviços relacionados ao Imposto de Renda e Carnê-Leão está disponível no Portal e-CAC da Receita Federal.
Assim, a dinâmica é diferente:
Pessoa jurídica pagando pessoa física: verificar retenção do IR na fonte.
Pessoa física pagando pessoa física: o beneficiário deve verificar o recolhimento mensal aplicável.
Essa distinção é fundamental para evitar erros.
Aluguel recebido de empresa entra no Imposto de Renda anual?
Sim. O fato de existir retenção na fonte não significa que o rendimento simplesmente desapareça da declaração anual.
Os rendimentos de aluguel devem ser informados conforme as regras da Declaração de Ajuste Anual.
Os valores de imposto eventualmente recolhidos ou retidos também são considerados na apuração conforme sua natureza.
A declaração anual funciona como um ajuste entre rendimentos, deduções, imposto calculado e valores já pagos ao longo do período.
Por isso, é importante manter documentos que permitam identificar os aluguéis recebidos e as retenções efetuadas.
Qual valor do aluguel entra no cálculo do IRRF?
Nem sempre o valor previsto no contrato corresponde automaticamente à base tributável.
A legislação tributária permite excluir determinados encargos do valor do aluguel quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador.
Entre os valores que podem ser relevantes nessa análise estão determinados impostos, taxas, despesas condominiais e despesas relacionadas à cobrança ou recebimento do rendimento, desde que atendidos os requisitos legais.
Por isso, é necessário identificar quem efetivamente suporta cada despesa.
Imagine um contrato no qual determinados encargos são pagos diretamente pelo locatário e, conforme o contrato, são responsabilidade dele.
Essa situação não deve ser tratada automaticamente da mesma maneira que aquela em que o proprietário recebe o aluguel e suporta determinada despesa permitida como dedução.
O contrato e os comprovantes de pagamento tornam-se importantes para determinar corretamente a base tributável.
Condomínio pode ser descontado do aluguel para calcular o IR?
Dependendo da forma como a despesa é suportada e das condições previstas na legislação, valores relacionados a despesas de condomínio podem influenciar a apuração do rendimento tributável.
A Receita Federal prevê exclusões específicas do valor do aluguel quando determinados encargos ficam a cargo do locador.
Por isso, não basta saber que existe uma taxa condominial.
É necessário verificar quem possui o ônus daquele pagamento.
Se o contrato determina que o próprio inquilino é responsável pelo condomínio e ele realiza o pagamento diretamente, a situação é diferente daquela em que a despesa efetivamente recai sobre o proprietário.
IPTU pode ser deduzido do aluguel no Imposto de Renda?
O tratamento do IPTU também depende de quem efetivamente suporta o encargo.
Nas situações previstas pela legislação tributária, impostos e taxas incidentes sobre o bem que produz o rendimento podem ser excluídos do valor do aluguel quando o ônus tenha sido do locador.
Por isso, o contrato de locação possui grande importância.
Se o proprietário é responsável pelo IPTU e efetivamente suporta esse pagamento, a análise será diferente daquela em que o contrato atribui a despesa ao locatário.
Não é recomendável simplesmente descontar o IPTU do cálculo sem verificar se os requisitos tributários estão presentes.
Taxa da imobiliária pode ser deduzida?
Despesas relacionadas à cobrança ou ao recebimento dos rendimentos de aluguel podem receber tratamento específico na determinação do rendimento tributável.
Isso pode incluir valores pagos pela administração ou cobrança do aluguel, desde que estejam enquadrados nas condições admitidas pela legislação.
Portanto, quando uma imobiliária administra o imóvel e desconta uma taxa antes de repassar o aluguel ao proprietário, é importante guardar os demonstrativos mensais.
Esses documentos ajudam a identificar o valor bruto, as despesas e o montante efetivamente considerado na apuração tributária.
Como funciona o IRRF quando existe imobiliária?
A presença de uma imobiliária costuma gerar dúvidas porque ela pode participar da cobrança e do repasse dos valores.
Entretanto, a existência de uma administradora não deve fazer com que o proprietário analise apenas o valor líquido depositado em sua conta.
É necessário verificar a natureza de cada valor envolvido, quem é efetivamente a fonte pagadora e quais despesas podem ser consideradas na apuração.
O demonstrativo fornecido pela imobiliária pode ser especialmente útil.
Ele normalmente permite identificar aluguel, taxa de administração e outros valores relacionados à locação.
IRRF sobre aluguel é calculado pelo regime de competência ou pelo pagamento?
Para fins de tributação dos rendimentos recebidos por pessoa física, o momento do efetivo recebimento possui importância fundamental.
Isso significa que atrasos podem alterar o período em que determinado rendimento precisa ser considerado.
Imagine um aluguel referente a dezembro que somente seja efetivamente pago posteriormente.
Não é recomendável simplesmente considerar a competência contratual sem analisar as regras tributárias aplicáveis ao momento do recebimento.
Essa questão torna-se ainda mais importante quando existem vários meses de aluguel atrasados pagos conjuntamente.
Aluguel atrasado tem Imposto de Renda?
O recebimento de valores atrasados também precisa ser analisado tributariamente.
O simples fato de o aluguel se referir a meses anteriores não significa que o rendimento fique automaticamente livre de tributação.
A forma correta de apuração dependerá das circunstâncias do pagamento e das regras vigentes para os rendimentos recebidos.
Quando existem valores expressivos acumulados, é especialmente recomendável evitar cálculos baseados apenas em uma multiplicação simples da tabela mensal.
Pessoa jurídica que recebe aluguel paga IRRF?
Quando o proprietário do imóvel também é uma pessoa jurídica, a tributação é diferente daquela aplicável ao locador pessoa física.
Nesse cenário, é necessário considerar o regime tributário da empresa e as normas aplicáveis às receitas de locação.
Uma empresa enquadrada no Lucro Presumido, por exemplo, possui uma sistemática tributária diferente de uma pessoa física que recebe aluguel.
Por isso, as regras de retenção abordadas neste artigo para aluguel pago por pessoa jurídica a pessoa física não devem ser automaticamente utilizadas quando o locador é uma empresa.
Qual é a alíquota do IRRF sobre aluguel?
Não existe uma única alíquota aplicável a todos os aluguéis pagos por empresas a pessoas físicas.
A tributação segue a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda.
Dependendo da base de cálculo, o rendimento pode ficar dentro de faixa sem imposto ou atingir faixas tributadas.
A tabela estabelece alíquotas progressivas e parcelas a deduzir.
Por isso, duas pessoas que recebem valores diferentes de aluguel podem ter resultados tributários diferentes.
Além disso, as tabelas podem mudar ao longo do tempo.
A tabela atualizada deve sempre ser consultada nos canais oficiais da Receita Federal.
Como calcular IRRF de aluguel passo a passo?
Para realizar o cálculo do IRRF sobre aluguel, uma sequência prática é:
- identificar quem é o locador;
- identificar quem é o locatário ou fonte pagadora;
- verificar o valor do aluguel recebido;
- identificar despesas que podem legalmente reduzir o rendimento tributável;
- determinar a base de cálculo;
- consultar a tabela progressiva mensal vigente no período;
- identificar a alíquota e a parcela a deduzir correspondentes;
- calcular o imposto;
- verificar eventuais regras adicionais vigentes naquele período;
- realizar a retenção e o recolhimento quando houver responsabilidade da fonte pagadora.
Essa sequência evita um erro muito comum: começar o cálculo escolhendo uma alíquota antes de determinar corretamente a base tributável.
Exemplo prático de IRRF sobre aluguel
Considere o seguinte cenário hipotético:
Uma empresa aluga um imóvel pertencente a uma pessoa física.
O aluguel mensal previsto no contrato é de R$ 5.000.
Antes de calcular o imposto, será necessário verificar se existem valores legalmente excluíveis da base e quem suporta os respectivos encargos.
Suponha, apenas para facilitar o exemplo, que depois dessa análise a base tributável permaneça em R$ 5.000.
O próximo passo será consultar a tabela progressiva vigente no mês do pagamento.
Depois:
IRRF = (R$ 5.000 × alíquota da faixa) − parcela a deduzir
O resultado será o imposto calculado conforme a tabela daquele período.
Observe que este exemplo propositalmente não fixa uma alíquota ou parcela de dedução, porque esses valores podem ser alterados pela legislação. Para um cálculo efetivo, deve ser utilizada a tabela oficial correspondente ao mês do pagamento.
Quem recolhe o IRRF do aluguel pago por empresa?
Quando a legislação atribui a retenção à pessoa jurídica que efetua o pagamento, é a fonte pagadora que deve realizar os procedimentos tributários correspondentes.
Isso significa que a empresa não deve simplesmente transferir todo o valor ao proprietário e considerar encerrada sua obrigação.
É necessário verificar:
- se existe imposto a reter;
- qual é a base;
- quanto deve ser descontado;
- como deve ser recolhido;
- quais informações precisam ser prestadas ao Fisco.
A empresa também deve manter documentação adequada da operação.
O que acontece se a empresa não reter o IRRF do aluguel?
Quando existe obrigação tributária atribuída à fonte pagadora, o descumprimento pode gerar consequências fiscais.
Por isso, empresas que alugam imóveis de pessoas físicas devem incluir a análise tributária na rotina de pagamento do aluguel.
Não é recomendável presumir que a obrigação pertence exclusivamente ao proprietário.
O contrato de locação também não pode simplesmente afastar uma responsabilidade tributária que a legislação atribua à fonte pagadora perante o Fisco.
Em caso de dúvida sobre um pagamento concreto, a empresa deve consultar sua contabilidade ou profissional tributário responsável.
Como declarar aluguel recebido?
A forma de declarar depende de quem realizou o pagamento e de como o rendimento foi tributado durante o ano.
Aluguéis recebidos de pessoas jurídicas precisam ser informados de acordo com a natureza do rendimento e com os dados da fonte pagadora.
Já os rendimentos recebidos de pessoas físicas possuem tratamento correspondente à sistemática aplicável a esses recebimentos.
É importante que os valores declarados sejam compatíveis com os documentos disponíveis.
Comprovantes de pagamento, informes, contratos, demonstrativos de imobiliárias e registros do Carnê-Leão podem ser úteis para evitar divergências.
Erros comuns no cálculo do IRRF sobre aluguel
Um dos erros mais frequentes é aplicar uma porcentagem fixa sobre o aluguel bruto.
Outro problema é utilizar uma tabela do Imposto de Renda de um ano diferente daquele em que ocorreu o pagamento.
Também é comum confundir a tributação do aluguel recebido de pessoa física com aquela aplicável ao rendimento pago por pessoa jurídica.
Além disso, algumas pessoas descontam automaticamente condomínio, IPTU e taxa de administração sem verificar quem suportou efetivamente as despesas e se elas atendem aos requisitos legais.
Outro erro é acreditar que o valor líquido depositado pela imobiliária representa necessariamente a base tributável.
Todos esses pontos podem alterar o resultado.
Cálculo do IRRF sobre aluguel deve usar a tabela atualizada
A tabela progressiva do Imposto de Renda pode sofrer mudanças por decisão legislativa.
Por esse motivo, artigos, planilhas e calculadoras antigas podem apresentar resultados incorretos.
Ao realizar um cálculo real, consulte sempre a tabela correspondente ao período em que o rendimento foi recebido.
Essa precaução é ainda mais importante quando o objetivo é calcular retenções atuais, corrigir pagamentos anteriores ou conferir informações que serão utilizadas na declaração anual.
Conclusão
O cálculo do IRRF sobre aluguel não consiste simplesmente em aplicar uma alíquota fixa sobre o valor previsto no contrato.
Primeiro, é necessário identificar quem paga e quem recebe o aluguel. Quando uma pessoa jurídica paga rendimentos de locação a uma pessoa física, deve ser analisada a retenção do Imposto de Renda conforme a tabela progressiva mensal e as regras tributárias aplicáveis.
Também é necessário determinar corretamente a base de cálculo, pois determinados encargos podem receber tratamento específico quando efetivamente suportados pelo locador e quando atendidos os requisitos legais.
Já no aluguel recebido de pessoa física, a sistemática é diferente e pode envolver a apuração mensal pelo próprio beneficiário.
Como tabelas, limites e regras tributárias podem ser alterados, qualquer cálculo de IRRF sobre aluguel destinado a um pagamento efetivo deve utilizar as informações oficiais correspondentes ao período do recebimento.
Fonte oficial: Receita Federal do Brasil, especialmente as orientações sobre rendimentos de aluguéis, tributação de pessoas físicas, Carnê-Leão e tabela progressiva do Imposto de Renda.
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