Adjudicação compulsória do imóvel: entenda como funciona e quando é possível

A adjudicação compulsória do imóvel é um instrumento jurídico utilizado para obter a transferência da propriedade quando existe um negócio de compra e venda, promessa de compra e venda ou situação equivalente, mas a pessoa responsável pela transferência não outorga o título necessário. Na prática, é muito comum o problema surgir quando o comprador já pagou o imóvel, porém continua sem conseguir colocá-lo oficialmente em seu nome.

Durante muito tempo, a solução mais conhecida era ajuizar uma ação de adjudicação compulsória. Atualmente, porém, a legislação brasileira também permite, em determinadas circunstâncias, realizar a adjudicação compulsória extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis.

Essa possibilidade tornou a regularização mais acessível em muitos casos. No entanto, é importante entender que pagar pelo imóvel e possuir um contrato não significa, por si só, que a propriedade já esteja registrada em nome do comprador.

O que é adjudicação compulsória do imóvel?

A adjudicação compulsória é um mecanismo que permite buscar a transferência definitiva de um imóvel quando existe obrigação de transferi-lo, mas a formalização da propriedade não acontece voluntariamente.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa tenha comprado um terreno mediante compromisso de compra e venda. O comprador paga integralmente o preço previsto no contrato, mas, no momento de formalizar a transferência, o vendedor se recusa a colaborar, desapareceu ou faleceu.

O comprador pode ficar em uma situação desconfortável: cumpriu sua obrigação, possui documentos referentes à aquisição, mas a matrícula continua indicando outra pessoa como proprietária.

É justamente nesse tipo de cenário que a adjudicação compulsória de imóvel pode ser utilizada.

O objetivo não é realizar uma nova compra. Busca-se cumprir juridicamente uma obrigação de transferência que já decorre do negócio anteriormente celebrado.

Para que serve a adjudicação compulsória?

A principal finalidade da adjudicação compulsória é permitir a regularização da propriedade quando a transferência não foi concluída de maneira voluntária.

Isso é particularmente importante porque, no sistema brasileiro, existe diferença entre ter um contrato de compra e venda e constar como proprietário na matrícula.

O Código Civil estabelece, no artigo 1.245, que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorrer, o alienante continua sendo considerado proprietário para efeitos registrais.

Por isso, simplesmente guardar um contrato por muitos anos não necessariamente resolve a situação.

A adjudicação compulsória procura justamente possibilitar a obtenção do título necessário para que a transferência seja levada ao Registro de Imóveis.

Quando cabe adjudicação compulsória do imóvel?

Cada situação precisa ser analisada individualmente, mas a adjudicação compulsória costuma estar relacionada à existência de um negócio jurídico que gere obrigação de transferência da propriedade.

Um exemplo clássico envolve o comprador que celebrou promessa de compra e venda, quitou o preço e, posteriormente, não consegue obter a escritura ou concluir a transferência.

A regulamentação nacional da adjudicação compulsória extrajudicial prevê que podem fundamentar o procedimento negócios jurídicos que envolvam promessa de compra e venda ou promessa de permuta, assim como cessões e promessas de cessão, observadas as condições aplicáveis ao caso.

Assim, podem existir situações envolvendo:

• promessa de compra e venda;
• promessa de permuta;
• cessão de direitos;
• promessa de cessão;
• sucessores das partes originalmente envolvidas.

Não basta, entretanto, identificar o nome dado ao documento. O conteúdo do negócio, o pagamento, a matrícula, eventuais cessões e a existência de obstáculos à transferência também precisam ser examinados.

Quais são os requisitos da adjudicação compulsória?

Os requisitos dependem das particularidades do negócio e também da escolha entre a via judicial e a extrajudicial.

Em termos gerais, é necessário demonstrar a existência de um negócio jurídico que sustente o direito à transferência e comprovar o cumprimento das obrigações necessárias por quem pretende receber o imóvel.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, por exemplo, a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça determina que a ata notarial apresente informações sobre os negócios jurídicos que fundamentam o pedido e as provas do pagamento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação relacionada à transferência.

Também é relevante demonstrar quais providências deveriam ter sido tomadas pela outra parte para transferir o imóvel e o respectivo inadimplemento.

Portanto, a documentação é um dos pontos mais importantes do procedimento.

É necessário ter quitado o imóvel?

A comprovação do cumprimento da obrigação assumida pelo adquirente possui grande importância.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, as normas do CNJ determinam expressamente que a ata notarial contenha as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel.

Consequentemente, recibos, comprovantes bancários, contratos, termos de quitação e outros documentos podem assumir papel relevante na demonstração do pagamento.

Quando existem parcelas em aberto ou divergência sobre o cumprimento do contrato, a situação se torna mais complexa e exige análise jurídica específica.

Contrato precisa estar registrado para pedir adjudicação compulsória?

Essa é uma das dúvidas mais importantes sobre o assunto.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis.

Portanto, a ausência do registro do compromisso não elimina automaticamente a possibilidade de buscar a adjudicação.

Isso não significa, entretanto, que deixar de registrar o compromisso seja irrelevante em qualquer circunstância.

Em decisão publicada em 2026, o STJ destacou situação na qual a ausência de registro pode produzir consequências importantes quando o mesmo imóvel posteriormente é alienado a terceiro por meio de contrato registrado.

Em outras palavras, é necessário diferenciar a relação obrigacional existente entre comprador e vendedor dos efeitos perante terceiros.

Adjudicação compulsória judicial: como funciona?

A ação de adjudicação compulsória de imóvel é proposta perante o Poder Judiciário.

Essa alternativa continua disponível e pode ser especialmente importante quando existem conflitos relevantes entre as partes, questões probatórias complexas ou obstáculos que não possam ser solucionados pela via administrativa.

O interessado apresenta ao Judiciário os documentos relacionados à aquisição e procura demonstrar seu direito à transferência.

A parte contrária poderá se defender no processo. Dessa forma, questões como validade do contrato, pagamento, identificação do imóvel e outras controvérsias podem ser analisadas judicialmente.

Se o pedido for reconhecido, a decisão judicial poderá servir de fundamento para a regularização registral correspondente.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel permite que o procedimento seja realizado sem a necessidade de uma ação judicial, desde que estejam presentes as condições necessárias.

A possibilidade está prevista no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos.

Posteriormente, o Conselho Nacional de Justiça regulamentou nacionalmente o procedimento por meio do Provimento nº 150/2023, que incluiu regras específicas no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça.

O procedimento ocorre perante o Registro de Imóveis da atual situação do bem.

Um detalhe importante é que a via extrajudicial não eliminou a via judicial. Dependendo das circunstâncias, o interessado poderá recorrer ao Judiciário.

Como fazer adjudicação compulsória extrajudicial?

O primeiro passo é reunir a documentação relacionada à aquisição e verificar se o caso se enquadra no procedimento.

A regulamentação determina que o interessado esteja assistido por advogado ou defensor público, mediante procuração específica.

Além disso, uma etapa fundamental é a elaboração da ata notarial.

Ata notarial na adjudicação compulsória

A ata notarial é lavrada por tabelião de notas e possui papel relevante na instrução do procedimento.

Segundo as normas do CNJ, ela deve trazer, entre outras informações, referência à matrícula ou transcrição do imóvel, descrição do bem e seus ônus e gravames, identificação dos negócios jurídicos envolvidos e histórico de eventuais cessões ou sucessões.

Também deve apresentar provas do cumprimento integral do preço ou da contraprestação e identificar as providências que deveriam ter sido adotadas para a transferência.

É importante observar que a própria ata notarial não transfere a propriedade. Ela funciona como documento destinado à instrução do pedido perante o Registro de Imóveis.

Pedido ao Registro de Imóveis

Depois da preparação da documentação, o requerimento é apresentado ao Registro de Imóveis competente.

O procedimento deve tramitar no ofício responsável pela atual situação do imóvel.

O requerimento inicial precisa identificar as partes, descrever o imóvel, apresentar o histórico necessário do negócio e formular o pedido de adjudicação e do respectivo registro.

A regulamentação também permite a apresentação por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp).

Notificação da outra parte

Após verificar que o requerimento atende aos requisitos iniciais, o oficial promove a notificação do requerido.

A norma estabelece prazo de 15 dias úteis para manifestação.

Existem regras específicas inclusive para hipóteses em que o endereço do requerido seja desconhecido. Nesses casos, depois de demonstrado o esgotamento dos meios ordinários de localização, pode haver notificação por edital.

Portanto, o simples desaparecimento do vendedor não significa necessariamente que o procedimento seja impossível.

Análise pelo Registro de Imóveis

O registrador analisa o pedido e a documentação apresentada.

Podem surgir exigências que precisem ser atendidas antes da conclusão. Dependendo da situação, também podem existir impugnações ou obstáculos capazes de inviabilizar a solução administrativa.

Uma vez preenchidos os requisitos e deferida a adjudicação, chega-se à etapa do registro responsável por efetivar a transferência da propriedade.

Quais documentos são necessários para adjudicação compulsória?

A relação exata depende do caso, mas alguns documentos possuem especial relevância.

Entre eles podem estar o contrato que fundamenta a aquisição, documentos relativos às cessões eventualmente realizadas, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada do imóvel, documentos pessoais das partes, procuração específica e ata notarial.

Na via extrajudicial, o requerimento deve ser necessariamente instruído com a ata notarial e o instrumento do ato ou negócio jurídico que fundamenta a adjudicação.

Além disso, outros documentos poderão ser necessários conforme a situação registral do imóvel e o histórico da negociação.

Por isso, não existe uma lista universal que sirva para absolutamente todos os casos.

Adjudicação compulsória precisa de advogado?

Na adjudicação compulsória extrajudicial, sim.

O Código Nacional de Normas do CNJ estabelece que o requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, constituído mediante procuração específica.

Na ação judicial, a representação jurídica também deve observar as regras processuais aplicáveis.

Portanto, a existência do procedimento extrajudicial não significa que o interessado simplesmente possa comparecer sozinho ao cartório com seu contrato e solicitar a transferência.

Quanto custa uma adjudicação compulsória?

Não existe um único valor nacional.

Na via judicial, podem existir honorários advocatícios, custas judiciais e outras despesas relacionadas ao processo, observadas as regras aplicáveis ao caso e eventual concessão de gratuidade da justiça.

Na adjudicação extrajudicial, podem existir custos relacionados à ata notarial, processamento no Registro de Imóveis, notificações e registro final, além de outras despesas.

Os valores dos emolumentos variam conforme o estado e as tabelas aplicáveis.

Além disso, antes da realização do registro da adjudicação compulsória extrajudicial, a regulamentação do CNJ determina a comprovação do pagamento do imposto de transmissão.

Portanto, quem pretende calcular o custo deve considerar não somente honorários profissionais, mas também despesas notariais, registrais e tributárias aplicáveis.

Quanto tempo demora a adjudicação compulsória?

Também não existe um prazo único.

Uma ação judicial pode levar mais tempo quando existe contestação, necessidade de produção de provas, recursos ou dificuldades para localização das partes.

A via extrajudicial tende a evitar várias etapas próprias de um processo judicial. Ainda assim, isso não significa que todo procedimento será concluído rapidamente.

A duração depende da qualidade da documentação, necessidade de notificações, localização das partes, existência de exigências registrais, impugnações e características específicas do imóvel.

Uma documentação organizada costuma facilitar consideravelmente o procedimento.

O vendedor morreu. Ainda é possível adjudicação compulsória?

O falecimento do vendedor não necessariamente impede a regularização.

As normas relativas à adjudicação compulsória extrajudicial reconhecem legitimidade aos sucessores em determinadas situações. Contudo, o falecimento pode alterar significativamente a documentação necessária e as pessoas que precisam participar ou ser notificadas.

Pode existir, por exemplo, inventário aberto ou encerrado, além de herdeiros ou sucessores que precisam ser corretamente identificados.

Por isso, casos envolvendo vendedor falecido exigem análise cuidadosa do histórico sucessório e registral.

Posso fazer adjudicação compulsória sem escritura?

A ausência da escritura definitiva costuma ser justamente uma das razões pelas quais o interessado busca a adjudicação compulsória.

Imagine que o comprador possua um compromisso de compra e venda, tenha cumprido as obrigações previstas, mas o vendedor se recuse a comparecer para formalizar o título necessário.

Nesse cenário, a adjudicação pode funcionar como mecanismo para superar a ausência da colaboração voluntária do vendedor, desde que os requisitos jurídicos estejam presentes.

Isso não significa que qualquer contrato particular resulte automaticamente em adjudicação. O documento e todas as circunstâncias da aquisição precisam ser analisados.

Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?

Não.

Embora os dois mecanismos possam resultar na regularização da propriedade, seus fundamentos são diferentes.

Na adjudicação compulsória, normalmente existe um negócio jurídico que gera obrigação de transferência. O interessado busca o cumprimento dessa obrigação.

Na usucapião, por outro lado, o fundamento central está na posse exercida durante determinado período e no preenchimento dos requisitos da modalidade de usucapião aplicável.

Por exemplo, uma pessoa que comprou um imóvel, possui contrato, comprovou integralmente o pagamento e não consegue obter a transferência pode estar diante de uma situação relacionada à adjudicação compulsória.

Já alguém que ocupa determinado imóvel durante longo período sem possuir uma relação contratual capaz de fundamentar a transferência pode precisar analisar a possibilidade de usucapião.

A escolha do instrumento correto depende dos fatos e documentos disponíveis.

Posse do imóvel é suficiente para adjudicação compulsória?

A simples posse, isoladamente, não deve ser confundida com o fundamento da adjudicação compulsória.

O instituto está ligado à existência de um negócio jurídico que gere obrigação de transferência.

Assim, morar no imóvel durante muitos anos não significa automaticamente ter direito à adjudicação.

Quando o principal fundamento é o exercício prolongado da posse, sem um negócio jurídico adequado para exigir a transferência, pode ser necessário estudar outro instrumento de regularização, como a usucapião.

O que acontece depois da adjudicação do imóvel?

A etapa registral é fundamental.

Não basta conseguir uma decisão favorável ou concluir determinadas etapas administrativas e simplesmente guardar os documentos.

O objetivo é fazer com que o título adequado ingresse no Registro de Imóveis para que a matrícula passe a refletir a nova titularidade.

Essa etapa merece atenção especial porque a transferência da propriedade imobiliária está diretamente relacionada ao registro.

Depois da conclusão, é recomendável obter uma certidão atualizada da matrícula para verificar como a propriedade e eventuais ônus passaram a constar no registro.

Quando a adjudicação compulsória pode não ser possível?

Existem diversas situações capazes de dificultar ou impedir o procedimento.

Problemas na identificação do imóvel, divergências entre documentos, falta de comprovação do cumprimento do negócio, existência de direito de arrependimento em situações nas quais ele seja exercitável, fraude, simulação e conflitos com direitos de terceiros podem alterar completamente o cenário.

As próprias normas do CNJ determinam que a qualificação notarial ou registral seja negativa quando houver ilicitude, fraude à lei ou simulação.

Além disso, a situação da matrícula deve ser examinada cuidadosamente.

Uma atenção especial é necessária quando o compromisso não foi registrado e posteriormente surgiram negócios envolvendo terceiros.

O STJ reafirmou recentemente que, embora a Súmula 239 dispense o registro do compromisso como requisito para o exercício do direito entre os contratantes, a ausência desse registro pode ter consequências quando o mesmo imóvel é posteriormente alienado a terceiro mediante contrato registrado.

Por isso, não é recomendável analisar uma adjudicação compulsória apenas com base no contrato apresentado pelo comprador. É indispensável verificar também a matrícula atualizada.

Vale mais a pena adjudicação judicial ou extrajudicial?

Não existe uma resposta universal.

Quando a documentação está organizada e a questão pode ser solucionada administrativamente, a adjudicação compulsória extrajudicial pode evitar a abertura de uma ação judicial.

Por outro lado, situações com conflitos relevantes, impugnações complexas, discussões sobre validade contratual ou outras controvérsias podem exigir atuação judicial.

A análise deve considerar o contrato, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada, existência de cessões, sucessões, eventuais gravames e comportamento das partes.

Por isso, antes de escolher a modalidade, é importante fazer uma análise documental completa.

Conclusão

A adjudicação compulsória do imóvel é uma importante ferramenta para quem adquiriu um bem e encontra dificuldades para formalizar a transferência da propriedade.

O instituto ganhou ainda mais relevância com a possibilidade de realizar a adjudicação compulsória pela via extrajudicial. Hoje, determinados casos podem ser processados diretamente perante o Registro de Imóveis, com assistência de advogado ou defensor público e observância das regras estabelecidas pela Lei de Registros Públicos e pelo Conselho Nacional de Justiça.

No entanto, cada situação possui particularidades. Contrato, quitação, matrícula, cessões, sucessões, existência de terceiros e eventuais gravames podem alterar significativamente o caminho adequado.

Por isso, quem possui um imóvel pago, mas ainda registrado em nome do vendedor, deve começar pela análise do contrato e pela obtenção de uma matrícula atualizada. A partir desses documentos, torna-se muito mais fácil verificar se a adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial é o instrumento adequado para regularizar definitivamente a propriedade.

Fontes

Conselho Nacional de Justiça (CNJ) — Provimento nº 150/2023, que regulamenta nacionalmente a adjudicação compulsória extrajudicial e estabelece as regras do procedimento perante o Registro de Imóveis.

Superior Tribunal de Justiça (STJ) — Súmula 239: entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis.

Superior Tribunal de Justiça (STJ) — Jurisprudência sobre adjudicação compulsória, registro do compromisso de compra e venda e efeitos da posterior alienação do imóvel a terceiros.

Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) — art. 216-B, que disciplina a adjudicação compulsória extrajudicial.

Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — disposições relativas à promessa de compra e venda, direito à adjudicação e transferência da propriedade imobiliária.

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