Distrato imobiliário: como funciona e quanto o comprador recebe de volta?

O distrato imobiliário ocorre quando um contrato relacionado à compra de um imóvel é desfeito antes de sua conclusão definitiva. A situação é muito comum na compra de imóveis na planta e terrenos, especialmente quando o comprador não consegue continuar pagando as parcelas ou decide desistir do negócio.

Uma das principais dúvidas é: quanto o comprador recebe de volta no distrato imobiliário?

A resposta depende de vários fatores. É necessário verificar quando o contrato foi assinado, se o empreendimento possui patrimônio de afetação, quem deu causa ao encerramento, quanto já foi pago, quais cláusulas constam no contrato e qual legislação é aplicável.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, estabeleceu regras específicas para o desfazimento de contratos de aquisição de imóveis em incorporações imobiliárias e parcelamentos do solo.

Entretanto, não existe uma regra simples dizendo que todo comprador sempre receberá exatamente 50%, 75%, 80% ou 90% do que pagou.

Entenda como funciona o distrato imobiliário, quais valores podem ser retidos e quando é importante analisar o contrato antes de aceitar a proposta apresentada pela construtora ou loteadora.

O que é distrato imobiliário?

Distrato imobiliário é uma expressão utilizada para indicar o encerramento de um negócio envolvendo um imóvel.

Tecnicamente, diferentes formas de extinção contratual podem receber tratamentos jurídicos distintos.

Na prática, a expressão aparece frequentemente quando comprador e vendedor encerram um contrato de promessa de compra e venda antes de sua conclusão.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando o comprador:

• perde renda;
• não consegue mais pagar as parcelas;
• muda seus planos;
• enfrenta dificuldades de financiamento;
• decide não continuar com a aquisição.

Também existem situações em que o encerramento ocorre por problemas atribuídos à incorporadora ou vendedora.

A causa do desfazimento é fundamental para determinar suas consequências.

O que é a Lei do Distrato Imobiliário?

A Lei nº 13.786/2018 ficou conhecida como Lei do Distrato.

Ela alterou principalmente duas normas:

• Lei nº 4.591/1964, relacionada às incorporações imobiliárias;
• Lei nº 6.766/1979, relacionada ao parcelamento do solo urbano.

A legislação estabeleceu regras sobre contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária e sobre loteamentos.

Entre outros pontos, a lei passou a disciplinar de forma mais detalhada as consequências do desfazimento do contrato.

Distrato imobiliário é a mesma coisa que rescisão?

As expressões são frequentemente utilizadas como sinônimos no cotidiano, mas juridicamente podem existir diferenças.

O distrato, em sentido técnico, está relacionado ao encerramento do contrato por acordo entre as partes.

Já a resolução contratual pode decorrer do inadimplemento de uma delas.

No mercado imobiliário, entretanto, “distrato” tornou-se uma expressão bastante ampla e é utilizada até mesmo para situações em que o comprador unilateralmente deseja sair do negócio.

Por isso, antes de analisar os direitos envolvidos, é necessário entender por que o contrato está sendo encerrado.

O comprador pode desistir da compra de um imóvel?

Existem situações em que o comprador consegue promover o desfazimento do contrato, mas isso não significa necessariamente receber de volta tudo aquilo que pagou.

Quando a desistência ocorre por iniciativa do adquirente e não existe culpa da incorporadora ou vendedora, podem existir retenções.

A Lei do Distrato estabelece critérios específicos para determinados contratos.

Além disso, o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência dos tribunais podem possuir importância na análise.

Portanto, simplesmente parar de pagar as parcelas não é uma estratégia recomendável.

Antes disso, é importante analisar as consequências contratuais.

Quanto o comprador perde no distrato imobiliário?

Não existe um percentual único aplicável a todos os contratos.

Essa é uma das informações mais importantes para quem pesquisa sobre distrato imobiliário.

Em incorporações imobiliárias submetidas às regras introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, a legislação prevê determinadas deduções quando o desfazimento ocorre por iniciativa ou culpa do adquirente.

A cláusula penal pode chegar a limites diferentes dependendo da existência ou não de patrimônio de afetação.

Também podem existir outras verbas previstas legalmente.

Além disso, contratos celebrados antes da Lei do Distrato possuem tratamento jurisprudencial próprio.

Por isso, é necessário identificar a data e o tipo do contrato antes de calcular quanto será devolvido.

O que é retenção no distrato imobiliário?

A retenção é a parcela dos valores pagos pelo comprador que pode permanecer com a vendedora quando o contrato é desfeito nas condições previstas pela legislação.

Ela pode ter finalidade compensatória em relação aos custos e consequências provocados pelo encerramento do negócio.

Entretanto, a retenção não pode ser analisada isoladamente.

É necessário verificar:

• legislação aplicável;
• contrato;
• data da assinatura;
• motivo do distrato;
• tipo de empreendimento;
• patrimônio de afetação;
• utilização ou não do imóvel;
• relação de consumo;
• jurisprudência aplicável.

Cláusulas excessivamente onerosas também podem ser discutidas judicialmente.

A construtora pode reter 25% no distrato?

O percentual de 25% aparece frequentemente nas discussões sobre distrato imobiliário, mas não deve ser aplicado automaticamente a qualquer contrato.

Para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento admitindo, em regra, retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador quando o desfazimento ocorre por sua iniciativa ou culpa.

Já para contratos posteriores à Lei do Distrato, é necessário observar a disciplina legal específica e as circunstâncias do negócio.

Além disso, a jurisprudência continua evoluindo.

Portanto, dizer que “todo distrato desconta 25%” não é correto.

A construtora pode ficar com 50% do valor pago?

Em determinadas situações envolvendo patrimônio de afetação, a Lei do Distrato admite cláusula penal de até 50% da quantia paga.

O artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 possui regra específica para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação.

Isso não significa que qualquer construtora possa simplesmente ficar com metade de tudo que o consumidor pagou.

É necessário verificar se:

• o empreendimento realmente está submetido ao patrimônio de afetação;
• o contrato está sujeito à Lei nº 13.786/2018;
• existe previsão contratual;
• quais valores estão sendo descontados;
• existem circunstâncias capazes de tornar determinada cláusula abusiva.

A jurisprudência admite discussão sobre eventual abusividade da cláusula penal conforme as particularidades do caso.

O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um regime jurídico utilizado em incorporações imobiliárias.

De maneira simplificada, o terreno, as acessões e determinados bens e direitos vinculados à incorporação ficam separados do patrimônio geral do incorporador e destinados à realização daquele empreendimento.

Esse regime busca oferecer maior organização e proteção patrimonial ao projeto.

No distrato, sua existência é especialmente importante porque influencia os limites e prazos previstos pela legislação para restituição de valores.

Por isso, uma das primeiras perguntas ao analisar um contrato deve ser:

O empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação?

Essa informação pode alterar significativamente os cálculos.

Quanto recebe de volta no distrato de imóvel na planta?

Depende.

Imagine que uma pessoa tenha pago R$ 100 mil antes de desistir do imóvel.

Não seria correto afirmar automaticamente que receberá R$ 75 mil.

Primeiro seria necessário verificar:

1. quando o contrato foi assinado;
2. quem provocou o desfazimento;
3. se existe patrimônio de afetação;
4. quais cláusulas foram pactuadas;
5. se houve pagamento de corretagem;
6. se o comprador chegou a utilizar o imóvel;
7. quais deduções são juridicamente admitidas;
8. se existe relação de consumo;
9. se alguma cláusula pode ser considerada abusiva.

Somente depois dessa análise é possível estimar a restituição.

Comissão de corretagem é devolvida no distrato?

A comissão de corretagem é outro ponto que gera muitos processos.

A Lei nº 4.591/1964, depois das alterações da Lei do Distrato, contempla a possibilidade de dedução da integralidade da comissão de corretagem nas situações disciplinadas pelo artigo 67-A.

Entretanto, a análise concreta também depende da contratação, da informação prévia ao comprador, da legislação aplicável e da jurisprudência.

O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes específicos sobre transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor.

Portanto, é necessário verificar como essa cobrança apareceu no contrato.

O que pode ser descontado no distrato imobiliário?

Dependendo do tipo de negócio, podem existir diferentes descontos legalmente discutidos.

Em incorporações imobiliárias, podem aparecer questões relacionadas a:

• cláusula penal;
• comissão de corretagem;
• impostos incidentes;
• condomínio;
• encargos relacionados ao imóvel;
• valor correspondente à fruição.

Mas isso não significa que todas essas cobranças sejam sempre permitidas simultaneamente e sem limite.

A legislação aplicável, a natureza do imóvel e a jurisprudência precisam ser consideradas.

O que é taxa de fruição no distrato?

A fruição está relacionada ao benefício obtido pelo comprador em razão da utilização do imóvel antes do encerramento do contrato.

Imagine que o adquirente recebeu a posse e utilizou a propriedade durante determinado período.

No desfazimento, pode existir discussão sobre uma compensação por essa utilização.

A situação é diferente quando o imóvel sequer estava disponível para uso.

A jurisprudência também possui discussões específicas sobre a cobrança de fruição em contratos envolvendo lotes não edificados.

Portanto, não se deve aplicar automaticamente uma “taxa de ocupação” em qualquer distrato.

Distrato de terreno funciona da mesma forma?

Não necessariamente.

A Lei nº 13.786/2018 também alterou a Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano.

O artigo 32-A passou a estabelecer regras relacionadas à resolução contratual por fato imputado ao adquirente em contratos de aquisição de lote.

Existem previsões próprias sobre restituição e descontos.

Por isso, um distrato de lote ou terreno não deve ser calculado automaticamente utilizando as mesmas regras aplicáveis a uma unidade em incorporação imobiliária.

Distrato de lote pode ter retenção?

Sim, a legislação admite determinadas deduções nas hipóteses previstas.

Entretanto, a extensão dessas retenções tem sido objeto de discussão judicial.

Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça afetou recursos para julgamento repetitivo justamente para definir questões relacionadas ao limite de retenção em contratos de compra e venda de imóveis não edificados celebrados depois da Lei do Distrato.

Isso demonstra a importância de evitar afirmações absolutas sobre percentuais.

O contrato e a jurisprudência atual precisam ser analisados.

Contrato anterior à Lei do Distrato segue a Lei nº 13.786/2018?

A jurisprudência do STJ considera relevante a data da contratação.

Para contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, existem entendimentos jurisprudenciais construídos sob a legislação anteriormente aplicável.

O STJ consolidou, para diversas situações de desistência do comprador nesses contratos, entendimento de que a retenção de 25% dos valores pagos é razoável.

Entretanto, particularidades podem alterar a análise.

Por isso, a primeira informação necessária em um distrato antigo é a data em que o contrato foi celebrado.

O que diz a Súmula 543 do STJ?

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é uma referência importante em contratos imobiliários submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

Ela trata da restituição das parcelas pagas em contratos de promessa de compra e venda de imóvel quando ocorre resolução contratual.

Em síntese, a jurisprudência diferencia:

culpa exclusiva do vendedor/construtor: restituição integral;

desfazimento por culpa do comprador: restituição parcial.

Entretanto, a aplicação da súmula deve considerar a legislação vigente na época do contrato e as particularidades da situação.

A Lei do Distrato posteriormente estabeleceu regras específicas que também precisam ser consideradas.

Se a construtora atrasar a obra, o comprador pode pedir distrato?

O atraso da construtora coloca a situação em perspectiva diferente daquela em que o comprador simplesmente decide desistir.

A Lei nº 4.591/1964 possui regras relacionadas ao atraso na entrega do imóvel e à tolerância contratual.

Quando o atraso ultrapassa os limites juridicamente permitidos e o adquirente não deu causa à demora, podem existir consequências específicas.

Dependendo da situação, o comprador pode discutir a resolução do contrato e restituição dos valores.

Não se deve aplicar automaticamente a mesma multa prevista para a desistência voluntária do consumidor quando o desfazimento decorre de inadimplemento da incorporadora.

Qual é o prazo de tolerância para entrega do imóvel?

A legislação admite, quando expressamente pactuada de maneira clara e destacada, tolerância de até 180 dias corridos em relação à data prevista para conclusão do empreendimento.

Dentro das condições legais, esse período não gera automaticamente resolução do contrato nem penalidade para o incorporador.

Se o prazo for ultrapassado, entretanto, a situação muda.

É necessário verificar a cláusula contratual e as regras previstas na Lei nº 4.591/1964.

Quando o comprador pode receber 100% de volta?

Uma das situações que pode justificar discussão sobre restituição integral ocorre quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do vendedor.

Isso pode acontecer, por exemplo, em determinadas hipóteses de inadimplemento relevante da incorporadora.

Mas a restituição integral não deve ser presumida apenas porque o comprador deseja sair do contrato.

A causa do encerramento precisa ser demonstrada.

É justamente por isso que existe grande diferença entre:

“não consigo mais pagar e quero desistir”

e

“a empresa descumpriu uma obrigação relevante e quero encerrar o contrato”.

Como pedir distrato imobiliário?

O primeiro passo é analisar o contrato.

Depois, o comprador pode comunicar formalmente à incorporadora, construtora ou loteadora sua intenção de encerrar o negócio.

É recomendável solicitar uma proposta detalhada demonstrando:

• total pago;
• valor que será devolvido;
• percentual de retenção;
• comissão de corretagem;
• outras deduções;
• prazo de pagamento;
• forma de restituição.

Não é recomendável aceitar apenas uma informação verbal.

Os valores precisam estar claros.

Precisa de advogado para fazer distrato imobiliário?

Não necessariamente.

As partes podem chegar a um acordo extrajudicial sem processo.

Entretanto, consultar um advogado imobiliário pode ser importante antes de assinar o distrato, especialmente quando os valores envolvidos são elevados.

Isso ocorre porque o documento pode conter cláusulas de:

• quitação;
• renúncia;
• retenção;
• parcelamento;
• prazo de pagamento;
• encerramento de obrigações.

Depois de assinar uma quitação ampla, discutir determinadas questões pode se tornar mais complexo, embora cláusulas abusivas possam ser objeto de controle judicial conforme as circunstâncias.

Posso fazer distrato diretamente com a construtora?

Sim.

Muitas incorporadoras possuem procedimentos administrativos para solicitar o distrato.

O consumidor apresenta o pedido e recebe uma proposta com os cálculos.

O problema é que o valor oferecido pela empresa não deve ser automaticamente considerado correto apenas porque consta em seu sistema.

Compare a proposta com:

• contrato;
• valores efetivamente pagos;
• data da contratação;
• Lei do Distrato;
• patrimônio de afetação;
• motivo da rescisão.

Se houver diferença relevante ou dúvida, pode ser útil buscar orientação antes de assinar.

Precisa assinar o distrato apresentado pela construtora?

O consumidor deve ler cuidadosamente o documento antes de assiná-lo.

Preste atenção principalmente às cláusulas relacionadas a:

• valor da devolução;
• multas;
• corretagem;
• prazo;
• quitação total;
• renúncia a direitos;
• forma de pagamento.

Não assine apenas porque alguém informou que “esse é o procedimento padrão”.

Um contrato padronizado também pode ser analisado juridicamente.

Qual o prazo para receber o dinheiro do distrato?

O prazo depende do tipo de empreendimento e da legislação aplicável.

Nos contratos de incorporação submetidos à Lei do Distrato, existem regras distintas conforme haja ou não patrimônio de afetação.

Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, a legislação prevê restituição nas condições legais em prazo relacionado ao Habite-se ou documento equivalente.

Quando não existe patrimônio de afetação, a Lei nº 4.591/1964 prevê, após as deduções aplicáveis, pagamento do remanescente em parcela única depois de determinado prazo contado do desfazimento.

Existem ainda regras relacionadas à revenda da unidade.

Portanto, a ideia de que todo distrato precisa ser pago imediatamente não corresponde ao regime atual para todos os contratos.

Distrato imobiliário devolve o dinheiro parcelado?

A forma e o momento da restituição dependem da legislação aplicável e do contrato.

A Lei do Distrato trouxe regras próprias para determinadas situações.

Também é possível existir acordo entre as partes, desde que juridicamente válido.

Antes de aceitar parcelamento muito longo, é importante verificar se ele corresponde ao regime aplicável ao contrato.

Posso negociar o distrato?

Sim.

O próprio encerramento do contrato pode envolver negociação.

Comprador e vendedor podem discutir condições para o desfazimento, respeitando os limites legais.

Algumas empresas podem apresentar alternativas como:

• transferência para outra unidade;
• renegociação;
• alteração do fluxo de pagamento;
• cessão;
• distrato.

Para alguém que está apenas enfrentando dificuldade temporária de pagamento, renegociar pode ser financeiramente mais interessante do que perder parte relevante dos valores já pagos.

Posso vender o contrato em vez de fazer distrato?

Dependendo das regras contratuais e da natureza do negócio, pode existir possibilidade de cessão dos direitos aquisitivos.

Nesse cenário, em vez de simplesmente devolver a unidade à incorporadora, o comprador transfere sua posição contratual para outra pessoa, observadas as exigências correspondentes.

Essa alternativa precisa ser analisada com cuidado.

O contrato pode estabelecer procedimentos, anuência e custos para a transferência.

Em determinados casos, a cessão pode representar uma alternativa econômica ao distrato.

Distrato imobiliário por falta de financiamento

Um problema bastante comum ocorre quando o comprador adquire um imóvel na planta contando com financiamento bancário futuro, mas posteriormente não consegue aprovação.

A simples negativa do banco não significa automaticamente que a incorporadora tenha culpa.

É necessário verificar o que o contrato estabelece e como a negociação foi apresentada.

Situações envolvendo promessa expressa de financiamento garantido, informações incorretas ou outras circunstâncias podem exigir análise diferente.

Por isso, guardar anúncios, mensagens e documentos da negociação pode ser importante.

Distrato imobiliário por desemprego

Perder o emprego pode tornar impossível continuar pagando o imóvel.

Entretanto, o desemprego do comprador não elimina automaticamente as consequências contratuais da desistência.

Normalmente, será necessário negociar o encerramento ou outra solução.

Antes de pedir o distrato, vale comparar:

• valor já pago;
• retenção estimada;
• saldo devedor;
• possibilidade de renegociação;
• possibilidade de cessão;
• prazo para restituição.

Essa comparação ajuda a evitar uma decisão financeiramente desfavorável.

Posso parar de pagar antes do distrato?

Simplesmente interromper os pagamentos sem formalizar a situação pode gerar inadimplemento e outros encargos.

O mais adequado é comunicar a empresa e verificar formalmente as opções disponíveis.

O contrato pode prever consequências para atraso e inadimplência.

Além disso, deixar o problema se acumular pode tornar a negociação mais difícil.

Por isso, se a decisão de não continuar já estiver tomada, é recomendável tratar do encerramento contratual formalmente.

Como calcular um distrato imobiliário?

Não utilize apenas uma calculadora genérica da internet.

Primeiro, reúna:

• contrato;
• quadro-resumo;
• comprovantes de pagamento;
• valores de entrada;
• parcelas;
• corretagem;
• eventuais chaves recebidas;
• data da contratação;
• informações sobre patrimônio de afetação.

Depois, identifique a legislação aplicável.

Somente então podem ser calculadas as deduções.

A fórmula pode mudar significativamente de um contrato para outro.

Exemplo de cálculo de distrato imobiliário

Considere apenas como exemplo hipotético um comprador que tenha desembolsado R$ 80 mil.

Se, depois da análise jurídica do contrato, determinada retenção fosse fixada em 25% dos valores pagos, teríamos:

Valor pago: R$ 80.000

25% de R$ 80.000: R$ 20.000

Saldo antes de outros ajustes eventualmente aplicáveis: R$ 60.000

Esse exemplo serve apenas para demonstrar a matemática.

Ele não significa que todo comprador que pagou R$ 80 mil terá direito a receber R$ 60 mil.

O percentual e os demais componentes precisam ser determinados conforme o contrato e a legislação aplicável.

Distrato imobiliário pode ir para a Justiça?

Sim.

Quando comprador e vendedor não chegam a um acordo, o conflito pode ser levado ao Judiciário.

Entre as questões discutidas podem estar:

• percentual de retenção;
• cláusula penal;
• corretagem;
• atraso da obra;
• taxa de fruição;
• prazo para restituição;
• cláusulas abusivas;
• responsabilidade pelo encerramento.

O processo pode envolver Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, Lei de Incorporações, Lei de Parcelamento do Solo e Lei do Distrato.

Por isso, o enquadramento jurídico depende bastante das características do negócio.

Quanto tempo demora um processo de distrato imobiliário?

Não existe prazo único.

A duração depende do tribunal, complexidade, provas, recursos e possibilidade de acordo.

Alguns conflitos são solucionados por negociação antes mesmo da sentença.

Outros chegam aos tribunais superiores.

Por isso, antes de iniciar uma ação, é importante comparar a proposta extrajudicial com aquilo que juridicamente poderia ser discutido.

A Lei do Distrato vale para imóvel usado?

A Lei nº 13.786/2018 foi direcionada especialmente aos contratos relacionados à incorporação imobiliária e ao parcelamento do solo.

Uma compra e venda comum de imóvel usado entre particulares pode estar submetida a outra dinâmica jurídica.

Por isso, não é correto aplicar automaticamente as mesmas regras de retenção utilizadas em imóvel comprado diretamente de uma incorporadora a qualquer negócio imobiliário.

É necessário identificar a natureza do contrato.

Distrato imobiliário e Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicável quando existe relação de consumo entre adquirente e fornecedor.

Nessas situações, cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada podem ser questionadas.

A Lei do Distrato não eliminou automaticamente a proteção consumerista.

A relação entre as regras específicas do distrato e o CDC continua sendo objeto de interpretação judicial.

Isso é especialmente importante nas discussões sobre percentuais e deduções considerados excessivos.

O STJ mudou as regras do distrato?

A jurisprudência continua evoluindo.

Em outubro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça informou que sua Segunda Seção afetou recursos para julgamento sob o rito dos repetitivos envolvendo limites de retenção em rescisões imobiliárias.

As controvérsias envolvem tanto contratos anteriores à Lei do Distrato quanto determinados contratos de imóveis não edificados posteriores à lei.

Isso é relevante porque existem entendimentos diferentes dentro do próprio tribunal sobre alguns aspectos.

Enquanto não houver definição definitiva das teses afetadas, é especialmente importante evitar conclusões genéricas sobre determinados tipos de contrato.

O que analisar antes de assinar um distrato imobiliário?

Antes de assinar, confira principalmente:

• motivo atribuído ao encerramento;
• total efetivamente pago;
• percentual de retenção;
• base usada para calcular a multa;
• corretagem;
• taxa de fruição;
• prazo de devolução;
• forma de pagamento;
• cláusula de quitação;
• patrimônio de afetação.

Faça as contas.

Uma diferença aparentemente pequena no percentual pode representar milhares de reais quando o comprador já pagou uma quantia elevada.

Vale a pena contratar advogado para distrato imobiliário?

Depende do valor e da complexidade.

Em contratos de alto valor, uma revisão antes da assinatura pode evitar prejuízo significativo.

A análise profissional pode ser particularmente importante quando:

• a construtora quer reter 50%;
• existe patrimônio de afetação;
• há discussão sobre atraso da obra;
• existem cobranças adicionais;
• a empresa não apresenta cálculo detalhado;
• o comprador já recebeu as chaves;
• o contrato é antigo;
• trata-se de lote;
• existe cláusula de quitação ampla;
• o valor envolvido é elevado.

O advogado normalmente analisará o contrato e comparará a proposta da empresa com a legislação e a jurisprudência aplicáveis.

Distrato imobiliário: quanto tenho direito a receber?

Não existe resposta universal.

Se o distrato imobiliário ocorre porque o comprador simplesmente não deseja ou não consegue continuar no negócio, a empresa pode possuir direito a determinadas retenções.

Se o encerramento decorre de culpa da incorporadora, o tratamento pode ser muito diferente.

Além disso, contratos com patrimônio de afetação possuem regras específicas.

A data do contrato também importa, especialmente para saber se a Lei nº 13.786/2018 é aplicável.

Por isso, antes de aceitar qualquer cálculo, descubra:

quanto você efetivamente pagou;

qual percentual está sendo descontado;

sobre qual valor o percentual foi calculado;

quais outras cobranças foram adicionadas;

quando o dinheiro será devolvido;

quem deu causa ao encerramento do contrato.

Essas informações são essenciais para saber se a proposta é razoável.

Conclusão

O distrato imobiliário permite encerrar um contrato de aquisição de imóvel, mas suas consequências financeiras dependem das circunstâncias.

A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu regras importantes para incorporações imobiliárias e loteamentos, incluindo critérios relacionados à retenção e ao prazo de restituição.

Em determinadas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a legislação admite cláusula penal de até 50% da quantia paga. Isso, porém, não significa que metade dos valores possa ser retida automaticamente em qualquer contrato.

Nos contratos anteriores à Lei do Distrato, a jurisprudência do STJ possui entendimento consolidado em diversas situações admitindo retenção de até 25% dos valores pagos quando o comprador dá causa ao desfazimento.

Além disso, existem discussões jurisprudenciais atuais sobre os limites de retenção em determinadas modalidades contratuais.

Por outro lado, quando o encerramento decorre de culpa da construtora ou incorporadora, podem existir fundamentos para restituição integral, conforme as circunstâncias.

Antes de assinar um distrato, leia cuidadosamente o cálculo apresentado pela empresa. Verifique a multa, corretagem, prazo de restituição, patrimônio de afetação e principalmente a cláusula de quitação.

Em um contrato imobiliário de alto valor, uma diferença de poucos pontos percentuais pode representar uma quantia significativa.

Fontes

Presidência da República. Lei nº 13.786/2018 – Lei do Distrato, que alterou as regras aplicáveis às incorporações imobiliárias e ao parcelamento do solo urbano.

Presidência da República. Lei nº 4.591/1964 – Lei de Incorporações Imobiliárias, especialmente o artigo 67-A e demais disposições incluídas pela Lei nº 13.786/2018.

Presidência da República. Lei nº 6.766/1979 – Lei de Parcelamento do Solo Urbano, especialmente as disposições sobre resolução contratual e restituição de valores.

Presidência da República. Lei nº 8.078/1990 – Código de Defesa do Consumidor, especialmente as regras relacionadas à proteção contratual e cláusulas abusivas.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Súmula 543, sobre restituição das parcelas pagas na resolução de contratos de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Temas 1.464 e 1.465, afetados em 2026 para julgamento repetitivo de controvérsias relacionadas aos limites de retenção em determinadas rescisões de contratos imobiliários.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Jurisprudência sobre retenção de valores, patrimônio de afetação, comissão de corretagem e aplicação da Lei nº 13.786/2018 aos contratos imobiliários.

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