Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona, prazo e direitos do inquilino

A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento judicial utilizado pelo locador para buscar a retomada do imóvel quando o inquilino deixa de pagar aluguel ou outros encargos da locação. A possibilidade está prevista na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Dependendo das circunstâncias, o proprietário também pode cobrar os valores atrasados no mesmo processo.

Uma dúvida frequente é quanto tempo de atraso precisa existir para que o proprietário possa pedir o despejo. A Lei do Inquilinato não estabelece uma regra geral segundo a qual seria necessário esperar três meses de aluguel atrasado. O inadimplemento pode fundamentar a rescisão da locação, embora cada caso precise considerar o contrato, os valores efetivamente vencidos e as demais circunstâncias.

Além disso, receber uma ação de despejo não significa necessariamente que o inquilino será retirado imediatamente do imóvel. A legislação prevê procedimento judicial, defesa e, em determinadas condições, a possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento do débito.

O que é ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento de aluguel busca encerrar a relação locatícia e devolver a posse do imóvel ao locador em razão do inadimplemento.

A Lei nº 8.245/1991 estabelece, em seu artigo 9º, que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. (planalto.gov.br)

Portanto, pagar corretamente o aluguel não é a única obrigação financeira que pode ser relevante.

Dependendo do contrato e da responsabilidade legal de cada parte, também podem existir encargos da locação cujo inadimplemento tenha consequências jurídicas.

A ação de despejo é o procedimento adequado para buscar judicialmente a desocupação nas locações submetidas à Lei do Inquilinato.

Quantos meses de aluguel atrasado dão direito ao despejo?

Não existe na Lei do Inquilinato uma regra geral determinando que o proprietário tenha de esperar dois ou três meses de atraso antes de ajuizar a ação.

O artigo 9º da Lei nº 8.245/1991 prevê a falta de pagamento do aluguel e demais encargos como uma das hipóteses que permitem desfazer a locação. (planalto.gov.br)

Assim, juridicamente, não existe o conhecido “direito de ficar três meses sem pagar”.

Se o aluguel venceu e não foi pago, há inadimplemento.

Isso não significa que todo proprietário ajuizará uma ação imediatamente após o primeiro atraso. Na prática, podem ocorrer cobranças, tentativas de negociação ou acordos.

Entretanto, essas medidas não criam automaticamente uma carência obrigatória de três meses.

Com um mês de aluguel atrasado pode haver ação de despejo?

Sim, em tese.

Como a legislação não exige três meses consecutivos de inadimplência para caracterizar a hipótese de falta de pagamento, um aluguel vencido e não pago já pode gerar consequências jurídicas.

É necessário, porém, verificar se o débito realmente existe, qual era a data de vencimento, quem era responsável pelo pagamento e se houve alguma circunstância específica relacionada ao contrato.

Portanto, a resposta para “quantos aluguéis preciso dever para ser despejado?” não é três.

A Lei do Inquilinato não cria essa quantidade mínima.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

O locador ajuíza a ação perante o Poder Judiciário e apresenta os fundamentos para a rescisão da locação.

Quando a ação se fundamenta em falta de pagamento, a petição deverá apresentar cálculo discriminado do valor do débito, conforme determina a Lei do Inquilinato. (planalto.gov.br)

Depois, o processo seguirá o procedimento judicial aplicável.

O locatário poderá exercer seu direito de defesa e discutir, por exemplo, valores cobrados incorretamente ou outras questões relevantes.

Além disso, a legislação permite que, em determinadas condições, o inquilino evite a rescisão pagando integralmente o débito dentro do prazo legal.

Essa possibilidade é conhecida como purgação da mora.

O proprietário pode cobrar aluguel e pedir despejo ao mesmo tempo?

Sim.

A Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e acessórios.

Nesse caso, a petição deverá conter o cálculo discriminado do valor devido. (planalto.gov.br)

Portanto, o processo não precisa necessariamente servir apenas para retirar o inquilino do imóvel.

O locador também pode buscar o recebimento da dívida.

Essa distinção é importante porque desocupação do imóvel não significa automaticamente desaparecimento dos aluguéis atrasados.

Se o inquilino entregar as chaves deixando valores pendentes, a dívida poderá continuar sendo cobrada.

O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Em determinadas condições, sim.

O artigo 62 da Lei nº 8.245/1991 permite que o locatário e o fiador evitem a rescisão da locação efetuando, dentro de 15 dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. (planalto.gov.br)

É a chamada purgação da mora.

Entretanto, não basta simplesmente pagar o valor de um aluguel atrasado.

Para utilizar o mecanismo previsto na lei, o pagamento deve abranger os valores indicados legalmente.

O que precisa ser pago para purgar a mora?

Segundo o artigo 62 da Lei do Inquilinato, o depósito judicial deve contemplar a totalidade dos valores devidos.

Isso pode envolver:

• aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação do pagamento;
• multas ou penalidades contratuais exigíveis;
• juros de mora;
• custas;
• honorários advocatícios, conforme os critérios legais aplicáveis.

A legislação estabelece regras específicas para essa composição. (planalto.gov.br)

Por isso, simplesmente depositar o valor original do aluguel pode não ser suficiente para impedir a rescisão.

É necessário verificar o cálculo integral da dívida.

O prazo para pagar é de 15 dias?

Na hipótese de purgação da mora disciplinada pelo artigo 62, o prazo é de 15 dias contados da citação.

Esse detalhe é importante.

Não se trata simplesmente de contar 15 dias a partir do vencimento do aluguel ou da data em que o proprietário decidiu procurar um advogado.

A regra está relacionada à citação no processo judicial. (planalto.gov.br)

Quem recebe uma citação de ação de despejo deve verificar rapidamente seu conteúdo e procurar orientação jurídica, pois existem prazos processuais que não devem ser ignorados.

É possível purgar a mora várias vezes?

Não de maneira ilimitada.

A Lei do Inquilinato restringe o uso reiterado desse mecanismo.

O artigo 62 estabelece que o locatário não poderá utilizar a faculdade de evitar a rescisão mediante pagamento se já tiver utilizado essa possibilidade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (planalto.gov.br)

Essa regra impede que o locatário transforme a purgação da mora em um mecanismo habitual para somente pagar o aluguel depois do ajuizamento de sucessivas ações.

Portanto, o histórico da locação também pode ser relevante.

Ação de despejo por falta de pagamento pode ter liminar?

Sim, desde que estejam presentes os requisitos legais.

Uma das hipóteses previstas no artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato permite a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e mediante prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, quando a ação tiver fundamento exclusivo na falta de pagamento e o contrato estiver desprovido das garantias previstas no artigo 37, ou quando essas garantias tiverem sido extintas ou exoneradas. (planalto.gov.br)

Isso significa que não basta existir aluguel atrasado para que toda ação gere automaticamente uma ordem liminar de saída em 15 dias.

É necessário preencher os requisitos da hipótese legal.

O que significa despejo liminar em 15 dias?

Significa que, nas situações expressamente previstas pela Lei do Inquilinato, o juiz pode determinar a desocupação do imóvel em prazo de 15 dias antes da sentença definitiva.

A hipótese de falta de pagamento ganhou especial importância nos contratos sem garantia locatícia.

A lei menciona as garantias do artigo 37, que incluem modalidades como caução, fiança e seguro-fiança, entre outras previstas legalmente. (planalto.gov.br)

Portanto, ao analisar se existe possibilidade de despejo liminar por inadimplência, uma das primeiras perguntas é:

o contrato possui garantia?

A resposta pode alterar significativamente a análise.

Se o contrato tem fiador, existe despejo liminar?

A existência de fiador é relevante porque a fiança é uma das modalidades de garantia previstas pela Lei do Inquilinato.

A hipótese específica do artigo 59, § 1º, IX, refere-se à falta de pagamento quando o contrato está desprovido das garantias do artigo 37, seja porque não foram contratadas, seja porque foram extintas ou houve exoneração. (planalto.gov.br)

Assim, um contrato regularmente garantido por fiança não se enquadra automaticamente nessa hipótese específica apenas porque houve atraso.

Isso não impede o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento.

A diferença está na possibilidade de utilização daquela modalidade específica de liminar.

O proprietário precisa avisar antes de entrar com ação de despejo?

Não existe uma regra geral na Lei do Inquilinato impondo, em toda ação de despejo por falta de pagamento, que o proprietário aguarde três notificações ou determinado número de cobranças antes de procurar o Judiciário.

É necessário, porém, verificar o contrato e as circunstâncias concretas.

Na prática, notificações e tentativas de negociação podem ser utilizadas para documentar a situação e tentar resolver o problema sem processo.

Entretanto, não se deve confundir uma prática comum de cobrança com um requisito legal universal.

O proprietário pode retirar o inquilino à força?

Não.

Mesmo quando existem aluguéis atrasados, o proprietário não deve simplesmente retirar o inquilino fisicamente do imóvel por conta própria.

A retomada coercitiva da posse deve seguir o procedimento jurídico adequado.

Medidas como invasão do imóvel, retirada dos bens do locatário ou outras formas de expulsão direta podem gerar novos conflitos e consequências jurídicas.

O caminho adequado para obter a desocupação compulsória é recorrer ao Poder Judiciário por meio da medida cabível.

O proprietário pode trocar a fechadura por falta de pagamento?

Trocar a fechadura para impedir o acesso do inquilino enquanto a locação e a posse ainda estão sendo discutidas não é o procedimento judicial previsto pela Lei do Inquilinato.

A existência de dívida não autoriza automaticamente o locador a substituir o Poder Judiciário e executar pessoalmente o despejo.

Quando o locatário não desocupa voluntariamente, o proprietário deve utilizar os mecanismos legais disponíveis.

Isso protege não apenas o inquilino, mas também o próprio locador contra possíveis responsabilidades decorrentes de medidas tomadas por conta própria.

O inquilino pode se defender na ação de despejo?

Sim.

Receber uma citação não significa que a alegação do proprietário será automaticamente considerada verdadeira.

O locatário possui direito de defesa.

Dependendo da situação, pode haver discussão sobre existência da dívida, pagamentos já realizados, valores cobrados, encargos indevidos, cálculo apresentado ou outras questões relacionadas ao contrato.

Além disso, quando preenchidos os requisitos legais, existe a possibilidade de purgação da mora.

Por isso, ignorar a citação é uma decisão especialmente arriscada.

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

Não existe um prazo único para terminar uma ação de despejo por falta de pagamento.

A duração depende de fatores como existência de pedido liminar, defesa apresentada, necessidade de produção de provas, recursos, carga de trabalho do juízo e particularidades do processo.

É importante não confundir o prazo de 15 dias previsto em determinadas situações com a duração total de toda ação de despejo.

Uma liminar de desocupação pode estabelecer prazo de 15 dias quando presentes os requisitos legais.

Isso não significa que toda ação de despejo termina em 15 dias.

Depois da sentença, quanto tempo o inquilino tem para sair?

A Lei do Inquilinato estabelece regras específicas sobre o prazo para desocupação após a procedência da ação.

O artigo 63 determina, como regra, que julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, contendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária, ressalvadas as hipóteses legais em que o prazo será de 15 dias. (planalto.gov.br)

Entre as hipóteses de prazo reduzido estão situações previstas expressamente pela própria lei.

Por isso, não é possível determinar o prazo de saída apenas sabendo que existe uma ação de despejo. É necessário conhecer o fundamento e a fase processual.

Sair do imóvel elimina a dívida de aluguel?

Não.

A entrega do imóvel e a dívida são questões relacionadas, mas distintas.

Se existirem aluguéis e encargos vencidos, simplesmente deixar o imóvel não significa que esses valores desapareçam.

O proprietário poderá buscar a cobrança do débito pelos meios adequados.

Inclusive, como mencionado anteriormente, a própria Lei do Inquilinato permite cumular na mesma demanda o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e acessórios.

Portanto, a desocupação pode resolver a questão da posse do imóvel sem necessariamente encerrar a discussão financeira.

Fiador pode ser cobrado na ação?

A responsabilidade do fiador depende dos termos da fiança, do contrato e das regras legais aplicáveis.

A Lei do Inquilinato prevê que, nas ações de despejo fundamentadas em falta de pagamento, o pedido de rescisão pode ser cumulado com cobrança, sendo o locatário citado para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores citados para responder ao pedido de cobrança. (planalto.gov.br)

Assim, a existência de fiador não significa que somente o inquilino poderá ser atingido pelas consequências financeiras da inadimplência.

É necessário analisar os limites concretos da garantia prestada.

Aluguel atrasado gera multa e juros?

Pode gerar, conforme o contrato e a legislação aplicável.

Contratos de locação normalmente estabelecem data de vencimento, multa por atraso e juros moratórios.

Entretanto, a cobrança precisa respeitar os limites jurídicos aplicáveis.

Na ação de despejo cumulada com cobrança, o locador deverá apresentar o cálculo discriminado da dívida.

Isso permite que os valores sejam conferidos e, se necessário, contestados pelo locatário.

Ação de despejo por falta de pagamento exige advogado?

A ação de despejo tramita judicialmente e, como regra, exige representação por advogado, ressalvadas hipóteses específicas previstas no ordenamento jurídico.

Para o proprietário, a orientação profissional também é importante para identificar corretamente os pedidos, calcular o débito e verificar se estão presentes requisitos para eventual liminar.

Para o inquilino, procurar orientação logo após receber uma citação pode ser decisivo, principalmente porque existem prazos para defesa e, quando cabível, para purgação da mora.

Quem não possui condições financeiras de contratar advogado pode verificar se atende aos requisitos para atendimento pela Defensoria Pública.

Exemplo de ação de despejo por falta de pagamento

Imagine um contrato residencial com aluguel vencendo todo dia 10.

O inquilino deixa de pagar o aluguel devido e não consegue chegar a um acordo com o proprietário.

O locador pode avaliar o ajuizamento de uma ação de despejo por falta de pagamento, eventualmente cumulada com cobrança dos valores vencidos.

Se o contrato estiver sem uma das garantias previstas no artigo 37 e estiverem presentes os demais requisitos legais, o proprietário poderá pedir a liminar prevista no artigo 59.

Por outro lado, depois de citado, o locatário poderá verificar se possui condições e direito de evitar a rescisão mediante o pagamento integral do débito na forma do artigo 62.

O exemplo demonstra que não existe apenas a pergunta “está devendo ou não?”. A existência de garantia, a citação, o pagamento do débito e o histórico da locação também podem alterar o andamento do processo.

O que fazer ao receber uma ação de despejo?

O primeiro cuidado é não ignorar a documentação recebida.

Verifique o número do processo, o tribunal responsável, os valores cobrados e a data da citação.

Depois, reúna o contrato de locação, recibos, comprovantes de transferência, conversas relevantes, boletos e outros documentos relacionados aos pagamentos.

Se houver valores que você acredita já terem sido pagos, os respectivos comprovantes podem ser fundamentais.

Também é recomendável buscar orientação jurídica rapidamente para verificar os prazos aplicáveis, as possibilidades de defesa e se existe a possibilidade de purgação da mora.

Ação de despejo e ordem de despejo são a mesma coisa?

Não exatamente.

A ação de despejo é o processo judicial utilizado para buscar a desocupação.

A ordem ou mandado de despejo corresponde à determinação judicial de desocupação expedida no contexto do processo, quando presentes os requisitos necessários.

Essa diferença ajuda a entender por que o simples fato de o proprietário afirmar que “vai entrar com despejo” não significa que já exista uma ordem judicial determinando a saída imediata.

É preciso verificar se efetivamente existe processo e qual decisão foi proferida.

Conclusão

A ação de despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada quando o locatário deixa de cumprir suas obrigações financeiras relacionadas à locação. Ao contrário de um mito bastante difundido, a Lei do Inquilinato não estabelece uma regra geral segundo a qual o proprietário precisa esperar três meses de aluguel atrasado para procurar a Justiça.

A legislação também permite que o pedido de despejo seja acompanhado da cobrança dos valores devidos. Em determinadas situações, especialmente quando o contrato está sem garantia locatícia, pode haver pedido de desocupação liminar em 15 dias, desde que sejam atendidos os requisitos legais e prestada a caução prevista em lei.

Por outro lado, o inquilino possui direito de defesa e, quando preencher os requisitos, poderá evitar a rescisão pagando integralmente o débito no prazo e na forma estabelecidos pelo artigo 62 da Lei do Inquilinato.

Por isso, tanto proprietário quanto inquilino devem evitar medidas tomadas por conta própria. Quando o conflito chega ao ponto de exigir a retomada compulsória do imóvel, o procedimento adequado é utilizar os mecanismos previstos na Lei nº 8.245/1991 e no processo judicial.

Fontes

Presidência da República — Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): regras sobre rescisão por falta de pagamento, ação de despejo, liminar, purgação da mora, cobrança de aluguéis, garantias locatícias e prazos de desocupação. (planalto.gov.br)

Superior Tribunal de Justiça (STJ): jurisprudência e entendimentos relacionados à aplicação da Lei do Inquilinato e às ações de despejo. (stj.jus.br)

“`html “`