Holding imobiliária e reforma tributária: o que muda com IBS e CBS

A relação entre holding imobiliária e reforma tributária ganhou importância para famílias, investidores e empresas que utilizam pessoas jurídicas para administrar imóveis. A criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) modifica a tributação do consumo no Brasil e estabelece um regime específico para operações com bens imóveis.

Na prática, holdings que recebem receitas de aluguel, vendem imóveis ou realizam outras operações imobiliárias precisam avaliar como as novas regras interferem em sua carga tributária e em seu planejamento patrimonial.

Isso não significa, porém, que a holding imobiliária deixou de valer a pena com a reforma tributária. A resposta depende da finalidade da estrutura, do patrimônio, das receitas, das operações realizadas e dos demais tributos envolvidos.

A reforma também não pode ser analisada somente pela soma das alíquotas gerais de IBS e CBS. A legislação criou regras próprias para o setor imobiliário, incluindo reduções de alíquotas e redutores de base de cálculo em determinadas situações.

O que é uma holding imobiliária?

A holding imobiliária é uma pessoa jurídica utilizada para concentrar, administrar ou explorar patrimônio imobiliário.

Uma família pode, por exemplo, possuir diversos apartamentos, terrenos, salas comerciais e imóveis alugados. Em determinadas estruturas, esses bens podem integrar o patrimônio de uma sociedade.

A empresa passa, então, a administrar os imóveis de acordo com seu objeto e estrutura societária.

A holding também pode fazer parte de um planejamento sucessório. Em vez de os herdeiros receberem diretamente diferentes imóveis, a estrutura patrimonial pode envolver participações societárias.

Entretanto, abrir uma holding não elimina automaticamente inventário, impostos ou conflitos familiares. Os efeitos dependem de como a estrutura é constituída e das regras aplicáveis ao caso.

Também não existe um único modelo denominado juridicamente “holding imobiliária”. A expressão descreve principalmente a finalidade da sociedade.

O que muda para a holding imobiliária com a reforma tributária?

A principal mudança relacionada à holding imobiliária na reforma tributária está na criação do IBS e da CBS e na inclusão das operações imobiliárias dentro de um regime específico.

A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou aspectos importantes da reforma tributária do consumo e instituiu IBS, CBS e Imposto Seletivo. Posteriormente, a legislação recebeu alterações, inclusive pela Lei Complementar nº 227/2026.

As operações imobiliárias possuem tratamento próprio.

A legislação contempla, entre outras operações, alienação de imóveis, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração, intermediação e construção civil, observados os critérios de incidência e enquadramento de cada situação.

Portanto, uma holding que obtém receitas imobiliárias precisa identificar exatamente quais operações realiza.

Isso é importante porque vender um imóvel e receber aluguel não necessariamente produzem o mesmo tratamento tributário no IBS e na CBS.

Holding imobiliária e IBS e CBS

Um dos pontos centrais da reforma é a substituição gradual de tributos sobre o consumo pelo novo modelo baseado principalmente em CBS e IBS.

A CBS possui competência federal, enquanto o IBS possui competência compartilhada entre estados, municípios e Distrito Federal.

No mercado imobiliário, contudo, não basta pegar uma eventual alíquota geral de referência do novo sistema e aplicá-la diretamente ao aluguel ou à venda de imóveis.

A legislação criou reduções específicas.

Para determinadas operações imobiliárias abrangidas pelo regime específico, as alíquotas de IBS e CBS possuem redução de 50%.

Já nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a redução das alíquotas é de 70%.

Esse ponto é particularmente importante para holdings patrimoniais cuja principal atividade consiste em obter receitas de aluguel.

Holding imobiliária com aluguel: o que muda na reforma tributária?

A holding imobiliária que recebe aluguel merece atenção especial.

Historicamente, a locação de imóveis possui uma tributação bastante particular no sistema brasileiro. Com a reforma, a legislação do IBS e da CBS passou a tratar expressamente da locação dentro do regime específico de bens imóveis.

A base de cálculo considera, em regra, o valor da operação de locação, observadas as exclusões e demais regras previstas em lei.

A legislação determina ainda que não sejam computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento determinados valores relacionados aos tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e às despesas de condomínio, observados os requisitos aplicáveis.

Além disso, como mencionado, as alíquotas de IBS e CBS relativas à locação, cessão onerosa e arrendamento possuem redução de 70% em relação às alíquotas correspondentes.

Isso não deve ser confundido com uma alíquota final de 70%.

A legislação estabelece uma redução de 70% da alíquota, e não a cobrança de IBS e CBS à alíquota de 70%.

Essa diferença é fundamental ao fazer projeções tributárias.

Qual será a alíquota da holding imobiliária com a reforma tributária?

Não é recomendável afirmar uma alíquota final única para todas as holdings imobiliárias.

Primeiro, porque IBS e CBS possuem regras próprias de definição de alíquotas. Segundo, porque o setor imobiliário conta com reduções específicas. Terceiro, porque a carga efetiva também pode ser influenciada pela base de cálculo, créditos e redutores aplicáveis.

No caso da locação, a legislação prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS.

Em outras operações imobiliárias abrangidas pelo regime específico, a redução prevista é de 50%.

Portanto, encontrar uma determinada “alíquota padrão da reforma tributária” na internet e aplicá-la integralmente à receita de aluguel de uma holding pode levar a uma estimativa incorreta.

O cálculo precisa considerar a legislação específica do setor imobiliário.

Reforma tributária aumenta o imposto da holding imobiliária?

Essa pergunta não possui uma resposta universal.

A reforma tributária pode modificar a carga da holding imobiliária, mas o impacto depende das características concretas da empresa.

É necessário considerar, entre outros fatores, o tipo de receita, quantidade e natureza dos imóveis, custos da operação, regime tributário, possibilidade de créditos e transição entre os sistemas tributários.

Uma holding dedicada predominantemente à locação possui uma realidade diferente de uma empresa que compra terrenos, desenvolve empreendimentos e vende unidades imobiliárias.

Da mesma forma, uma sociedade que mantém imóveis familiares para locação não deve ser comparada automaticamente a uma incorporadora.

Por isso, simulações individualizadas tornam-se especialmente importantes durante a transição da reforma.

Redutor social no aluguel residencial

A reforma tributária também estabeleceu um redutor social para determinadas locações residenciais.

Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, a legislação prevê uma dedução da base de cálculo do IBS e da CBS por imóvel e por mês.

A LC 214/2025 estabeleceu o redutor em R$ 600 mensais por imóvel, limitado ao valor da base de cálculo. A legislação também determina sua atualização pelo IPCA.

Portanto, ao analisar uma holding que possui vários imóveis residenciais alugados, esse mecanismo pode interferir na base tributável.

É importante observar, porém, as condições legais para sua aplicação e utilizar o valor atualizado no período da operação.

Venda de imóveis pela holding e reforma tributária

A venda de imóveis pela holding imobiliária também recebe tratamento específico.

A legislação estabelece regras próprias para a base de cálculo e prevê mecanismos destinados a ajustar a tributação imobiliária.

Um dos mais importantes é o chamado redutor de ajuste.

A partir de 1º de janeiro de 2027, a legislação prevê a vinculação de um valor de redutor de ajuste aos imóveis de contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS.

Esse redutor pode diminuir a base de cálculo na alienação do imóvel, observadas as regras legais.

Para imóveis que já pertenciam ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação estabelece critérios específicos para determinar o valor inicial desse redutor.

Esse é um ponto particularmente relevante para empresas que possuem patrimônio imobiliário antigo.

O que é o redutor de ajuste dos imóveis?

O redutor de ajuste funciona como um mecanismo de redução da base de cálculo nas operações de alienação imobiliária abrangidas pelas respectivas regras.

A legislação estabelece diferentes critérios para definir seu valor inicial conforme a situação do imóvel.

No caso de imóveis pertencentes ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, por exemplo, entram em cena critérios relacionados ao valor de aquisição atualizado ou, mediante opção e conforme a legislação, ao valor de referência.

Também existem regras para imóveis em construção e imóveis adquiridos posteriormente.

Além disso, determinados valores podem integrar o redutor, como ITBI e laudêmio incidentes na aquisição, conforme as condições estabelecidas pela lei.

Consequentemente, manter documentação adequada sobre aquisição, custos e operações imobiliárias torna-se ainda mais relevante.

Redutor social na venda de imóveis residenciais

Além do redutor de ajuste, existe um redutor social aplicável a determinadas operações envolvendo imóveis residenciais.

Na alienação de imóvel residencial novo realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, a legislação estabelece uma dedução da base de cálculo.

A LC 214/2025 fixou inicialmente o redutor social em R$ 100 mil por imóvel residencial novo.

Para lote residencial, estabeleceu R$ 30 mil.

Esses valores estão sujeitos às regras de atualização previstas na legislação.

O mecanismo não significa que qualquer venda realizada por uma holding terá automaticamente essas deduções.

É necessário verificar se a operação e o imóvel atendem aos requisitos legais.

Holding imobiliária continuará pagando IRPJ e CSLL?

A reforma tributária do consumo não significa simplesmente o desaparecimento dos tributos incidentes sobre renda.

IRPJ e CSLL pertencem a outra dimensão da tributação.

Portanto, uma holding imobiliária precisa analisar separadamente os impactos da reforma do consumo e sua tributação sobre renda e resultado.

Dependendo do regime tributário da empresa, receitas imobiliárias podem produzir consequências específicas para IRPJ e CSLL.

Essa distinção é fundamental.

Somar ou comparar diretamente IBS e CBS com IRPJ e CSLL como se todos substituíssem uns aos outros gera uma visão incorreta da tributação da holding.

A análise precisa considerar a carga tributária global da estrutura.

Holding imobiliária no Lucro Presumido e reforma tributária

Muitas estruturas imobiliárias utilizam o Lucro Presumido, mas a reforma tributária da holding imobiliária exige cuidado ao comparar o sistema antigo com o novo.

O Lucro Presumido continua relacionado à apuração de IRPJ e CSLL conforme suas regras.

Já a reforma do consumo altera profundamente tributos relacionados ao consumo, incluindo a substituição gradual de PIS/Cofins pela CBS e de ICMS/ISS pelo IBS.

Portanto, dizer simplesmente que “o Lucro Presumido acabou para a holding” seria incorreto.

O que ocorre é uma mudança na composição dos tributos incidentes sobre as operações da empresa.

Assim, planejamentos baseados exclusivamente nas regras antigas de PIS e Cofins precisam ser revisados.

Holding imobiliária poderá aproveitar créditos de IBS e CBS?

A não cumulatividade é uma característica importante do novo sistema, mas a possibilidade concreta de apropriação de créditos depende das regras legais e das operações realizadas.

Por isso, não é correto presumir que toda despesa da holding produzirá automaticamente um crédito aproveitável.

A empresa deverá analisar a natureza de cada aquisição, a documentação fiscal, sua utilização na atividade econômica e as limitações previstas na legislação.

Esse aspecto pode produzir diferenças relevantes entre empresas.

Uma operação imobiliária que possui grande volume de aquisições potencialmente creditáveis pode apresentar uma dinâmica diferente de uma holding patrimonial com poucos custos e grande receita de aluguel.

Portanto, comparar apenas alíquotas nominais pode esconder diferenças importantes na carga efetiva.

Pessoa física ou holding imobiliária após a reforma tributária?

A pergunta “vale mais a pena imóvel na pessoa física ou holding depois da reforma tributária?” não possui uma resposta válida para todos.

Primeiro, a tributação precisa ser comparada.

Depois, devem ser considerados os objetivos patrimoniais e sucessórios.

Uma pessoa com apenas um imóvel alugado possui necessidades diferentes de uma família com dezenas de propriedades e vários herdeiros.

Também existem custos para manter uma pessoa jurídica, como contabilidade, obrigações acessórias e administração societária.

Além disso, transferir imóveis já pertencentes à pessoa física para uma empresa exige análise própria. Dependendo da estrutura, podem existir consequências relacionadas a ITBI, imposto de renda e regras municipais, além de questões societárias.

Portanto, abrir uma holding apenas porque alguém afirmou que “paga menos imposto” pode ser uma decisão inadequada.

A reforma tributária acaba com a vantagem da holding imobiliária?

Não necessariamente.

Uma holding imobiliária não existe apenas para reduzir tributos sobre aluguel.

Ela pode ser utilizada para organização patrimonial, administração centralizada de imóveis, estruturação societária e planejamento sucessório.

Por isso, mesmo que determinada mudança tributária reduza uma vantagem fiscal específica, isso não significa automaticamente que toda holding deixou de fazer sentido.

Por outro lado, uma estrutura criada exclusivamente com base em determinada economia tributária precisa ser reavaliada quando a legislação muda.

Esse é justamente um dos efeitos da reforma.

Planejamentos realizados anos atrás devem ser submetidos a novas simulações considerando IBS, CBS, regras de transição e tributação da renda.

Holding familiar imobiliária e reforma tributária

A holding familiar imobiliária merece uma análise ainda mais ampla.

Além dos impostos incidentes sobre receitas e operações, existem questões relacionadas à sucessão.

Pais podem utilizar estruturas societárias para organizar a participação dos filhos no patrimônio, estabelecer determinadas regras societárias e facilitar a administração conjunta dos bens.

Entretanto, planejamento sucessório envolve temas como doação, ITCMD, usufruto, avaliação patrimonial e direitos dos herdeiros.

A reforma tributária do consumo não substitui essas regras.

Assim, a análise da holding familiar precisa separar pelo menos três dimensões: tributação das operações imobiliárias, tributação da renda e planejamento patrimonial e sucessório.

Misturar essas questões pode levar a conclusões equivocadas.

Vale a pena abrir holding imobiliária antes da reforma tributária?

Não existe uma regra segundo a qual todas as pessoas deveriam abrir uma holding antes de determinada etapa da reforma.

Essa decisão precisa partir de uma simulação.

Primeiro, deve-se mapear o patrimônio: quantidade de imóveis, valores, datas de aquisição e utilização.

Depois, é necessário identificar as receitas. Quanto vem de locação residencial? Quanto vem de imóveis comerciais? Existe intenção de vender propriedades nos próximos anos?

Em seguida, entram os aspectos familiares e sucessórios.

Somente depois faz sentido comparar a situação atual com possíveis estruturas societárias.

Também é fundamental calcular os custos de implementação. Transferir imóveis para uma pessoa jurídica não é simplesmente alterar o nome do proprietário em uma planilha.

Cuidados com planejamento tributário da holding imobiliária

A reforma torna o planejamento tributário da holding imobiliária mais complexo durante o período de transição.

Uma boa análise deve considerar não apenas quanto a empresa paga atualmente, mas como a carga evoluirá nos próximos anos.

Também é importante manter registros confiáveis sobre os imóveis.

Datas de aquisição, valores, custos, reformas, tributos pagos e documentação podem ser relevantes para diferentes cálculos.

Outro cuidado consiste em separar economia tributária legítima de estruturas artificiais sem propósito econômico ou patrimonial consistente.

Uma holding precisa funcionar como uma sociedade real, com contabilidade, documentação e cumprimento das respectivas obrigações.

O que analisar em uma holding imobiliária com a reforma tributária?

Antes de tomar decisões, vale levantar pelo menos as seguintes informações:

• valor e data de aquisição de cada imóvel;
• valor atual aproximado dos bens;
• receitas mensais de aluguel;
• separação entre imóveis residenciais e comerciais;
• imóveis que podem ser vendidos;
• custos e despesas relacionados à atividade;
• regime tributário atual;
• estrutura societária;
• quantidade de sócios e herdeiros;
• objetivo patrimonial e sucessório.

A partir desses dados, contador e advogado tributarista podem simular cenários.

Uma comparação útil não deve analisar somente o imposto de um único mês. O ideal é considerar vários anos, principalmente quando existe planejamento sucessório ou intenção de venda futura dos imóveis.

Holding imobiliária e reforma tributária exigem planejamento

A principal consequência prática da reforma tributária para holdings imobiliárias é a necessidade de revisar estruturas existentes.

Isso não significa desmontar holdings automaticamente.

Significa recalcular.

Uma estrutura vantajosa no sistema anterior pode continuar adequada, tornar-se ainda mais interessante em determinadas situações ou perder parte de sua vantagem em outras.

Além disso, decisões patrimoniais possuem efeitos de longo prazo.

Transferir imóveis, doar quotas ou modificar contratos sociais não deve ser feito apenas em resposta a uma manchete sobre novas alíquotas.

O planejamento precisa considerar o patrimônio completo e os objetivos da família ou dos investidores.

Conclusão

A relação entre holding imobiliária e reforma tributária precisa ser analisada com cuidado porque o novo sistema criou regras específicas para o setor de imóveis.

A LC 214/2025, com alterações posteriores, estabelece tratamento próprio para alienação, locação, cessão onerosa, arrendamento e outras operações imobiliárias. Entre os pontos relevantes está a redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento, além da redução de 50% prevista para outras operações abrangidas pelo regime específico.

Também existem mecanismos como redutor de ajuste e redutores sociais que podem alterar a base tributável em determinadas operações.

Por outro lado, a reforma do consumo não elimina automaticamente IRPJ, CSLL, ITBI, ITCMD ou outros tributos que podem aparecer na estruturação e manutenção de uma holding.

Por isso, não existe uma resposta universal para saber se holding imobiliária vale a pena depois da reforma tributária. O resultado depende dos imóveis, das receitas, das futuras vendas, dos custos, do regime tributário e dos objetivos sucessórios.

Para quem já possui uma holding ou pretende criar uma, o caminho mais seguro é realizar uma simulação individualizada considerando as regras atualizadas e o período de transição antes de transferir imóveis ou modificar a estrutura societária.

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