Reforma tributária e locação de imóveis: o que muda com IBS e CBS

A reforma tributária na locação de imóveis modifica de maneira importante a tributação do setor imobiliário no Brasil. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis passaram a fazer parte expressamente do novo sistema de tributação do consumo para os contribuintes enquadrados nas regras correspondentes.

Entretanto, isso não significa que qualquer pessoa que possua uma casa ou apartamento alugado passará automaticamente a pagar IBS e CBS sobre o aluguel.

A legislação estabeleceu critérios específicos para determinar quando uma pessoa física que recebe rendimentos de locação será considerada contribuinte do regime regular desses tributos.

Além disso, a locação de imóveis recebeu redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS. Para determinados imóveis residenciais, existe ainda um redutor social mensal da base de cálculo.

Por isso, proprietários, investidores, imobiliárias e empresas patrimoniais precisam compreender como funciona a reforma tributária para aluguel de imóveis.

O que muda na locação de imóveis com a reforma tributária?

Uma das mudanças centrais é a inclusão expressa da locação de bens imóveis entre as operações abrangidas pelo regime específico imobiliário do IBS e da CBS.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece regras próprias para operações envolvendo bens imóveis.

Entre elas estão:

• alienação de imóveis;
• locação;
• cessão onerosa;
• arrendamento;
• administração e intermediação;
• construção civil.

Entretanto, cada operação possui particularidades.

Na locação, um dos principais pontos é a redução das alíquotas de IBS e CBS.

Qual será a tributação do aluguel com a reforma tributária?

A legislação estabelece que as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis terão redução de 70%.

É importante compreender corretamente essa regra.

Isso não significa que o imposto sobre aluguel será de 70%.

Significa que existe uma redução de 70% sobre as alíquotas de referência que seriam aplicáveis.

Assim, a locação fica sujeita a uma parcela equivalente a 30% das respectivas alíquotas antes da redução.

A carga efetiva dependerá das alíquotas aplicáveis e das demais regras pertinentes ao contribuinte.

Reforma tributária: aluguel terá IBS e CBS?

Sim, a legislação passou a prever IBS e CBS sobre locação de imóveis para os contribuintes enquadrados nas regras correspondentes.

A LC 214 inclui expressamente a locação, cessão onerosa e arrendamento entre as operações imobiliárias sujeitas ao regime específico.

Porém, existe uma diferença fundamental entre pessoa jurídica e pessoa física.

Uma empresa cuja atividade envolve locação de imóveis precisa analisar seu enquadramento empresarial e tributário.

Para pessoas físicas, a legislação criou critérios próprios para determinar quando o proprietário passa a ser considerado contribuinte do regime regular de IBS e CBS.

Portanto, não é correto afirmar simplesmente que “todo aluguel será tributado pelo novo IVA”.

Pessoa física vai pagar IBS e CBS sobre aluguel?

Não necessariamente.

Esse é um dos pontos mais importantes da reforma tributária na locação de imóveis.

A legislação determina que uma pessoa física será considerada contribuinte do regime regular de IBS e CBS em relação à locação, cessão onerosa e arrendamento quando, no ano-calendário anterior, duas condições forem atendidas conjuntamente:

a receita total com essas operações exceder o limite legal; e

as operações envolverem mais de três imóveis distintos.

O valor originalmente estabelecido pela LC 214 para a receita anual foi de R$ 240 mil, sujeito à atualização mensal pelo IPCA.

Portanto, possuir simplesmente um apartamento alugado não transforma automaticamente o proprietário pessoa física em contribuinte do IBS e da CBS.

Qual é o limite de R$ 240 mil para aluguel?

A LC 214 estabeleceu originalmente o valor de R$ 240 mil de receita anual como um dos critérios para enquadramento da pessoa física.

Mas existe um detalhe essencial.

Esse critério precisa ser combinado com a quantidade de imóveis.

Para enquadramento pela regra referente ao ano-calendário anterior, a pessoa física precisa superar o limite de receita e possuir operações envolvendo mais de três imóveis distintos.

Além disso, o valor de R$ 240 mil não deve ser tratado como um número congelado para sempre.

A própria legislação determina sua atualização mensal pelo IPCA.

Consequentemente, cálculos realizados em anos posteriores precisam utilizar o limite atualizado aplicável ao período.

Quem tem até três imóveis alugados paga IBS e CBS?

A análise não deve considerar somente a quantidade de imóveis.

A regra utiliza conjuntamente quantidade e receita para o enquadramento baseado no ano anterior.

Assim, simplesmente dizer que “quem possui três imóveis não paga IBS e CBS” seria uma simplificação inadequada.

Além disso, existe uma regra adicional para situações em que a receita de locação cresce durante o próprio ano-calendário.

Por isso, proprietários com carteira imobiliária relevante precisam acompanhar tanto o número de imóveis quanto o valor das receitas.

E se o aluguel aumentar muito durante o próprio ano?

A legislação também prevê uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano-calendário.

A pessoa física pode passar a ser considerada contribuinte em relação à locação quando o valor dessas operações superar em 20% o limite de receita estabelecido pela legislação.

Considerando o valor-base original de R$ 240 mil, 20% adicionais corresponderiam a R$ 288 mil.

Entretanto, como o limite legal é atualizado pelo IPCA, não se deve utilizar R$ 288 mil indefinidamente como valor fixo.

É necessário verificar o limite atualizado aplicável ao período analisado.

Quem recebe aluguel de um único imóvel será tributado pelo IBS e CBS?

A existência de apenas um imóvel alugado, por si só, não coloca automaticamente a pessoa física dentro da regra de enquadramento baseada no ano-calendário anterior.

Isso é particularmente importante para pequenos proprietários.

Muitas pessoas possuem apenas uma casa, apartamento ou sala comercial e utilizam o aluguel como complemento de renda.

A reforma não deve ser interpretada como se qualquer recebimento de aluguel passasse automaticamente a gerar IBS e CBS para todas as pessoas físicas.

É necessário analisar os critérios estabelecidos pela legislação.

Isso não elimina, evidentemente, outras obrigações tributárias que possam existir sobre os rendimentos recebidos.

IBS e CBS substituem o Imposto de Renda sobre aluguel?

Não.

IBS e CBS não devem ser confundidos com o Imposto de Renda.

A reforma da tributação do consumo criou regras para IBS e CBS, mas isso não significa que os rendimentos de aluguel deixem automaticamente de estar sujeitos às regras do Imposto de Renda.

São tributos diferentes.

Uma pessoa física pode precisar analisar o Imposto de Renda sobre os rendimentos provenientes de locação independentemente de estar ou não enquadrada como contribuinte de IBS e CBS.

Da mesma forma, uma pessoa jurídica precisa considerar sua tributação sobre renda separadamente da tributação do consumo.

Portanto, a carga tributária total não pode ser calculada observando somente IBS e CBS.

Qual a alíquota do IBS e CBS para aluguel?

A legislação determina uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Isso significa que a operação fica sujeita a 30% das alíquotas que seriam aplicáveis antes da redução.

Por exemplo, apenas para compreender matematicamente o mecanismo, imagine uma alíquota hipotética conjunta de 28%.

Com redução de 70%, permaneceriam 30% dessa alíquota:

28% × 30% = 8,4%.

Esse exemplo é meramente ilustrativo.

Ele não deve ser interpretado como afirmação de que a alíquota definitiva aplicável a todas as locações será de 8,4%.

A tributação efetiva dependerá das alíquotas legalmente aplicáveis e das características da operação.

O que é o redutor social de R$ 600 no aluguel?

A reforma criou também um benefício específico para determinadas locações residenciais.

Na locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel destinado a uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, pode ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS um redutor social originalmente fixado em R$ 600 por mês, por imóvel.

O valor é limitado à própria base de cálculo.

Além disso, a legislação determina atualização mensal desse redutor pelo IPCA.

Portanto, os R$ 600 representam o valor originalmente estabelecido pela lei, e não necessariamente o valor nominal que será utilizado indefinidamente.

Como funciona o redutor social no aluguel residencial?

Imagine, de maneira simplificada, que determinado contribuinte sujeito ao regime regular receba aluguel residencial de R$ 3.000 mensais.

Antes da aplicação das alíquotas correspondentes, deve ser considerada a possibilidade de utilização do redutor social previsto na legislação.

Utilizando apenas o valor-base original de R$ 600 para ilustrar:

R$ 3.000 – R$ 600 = R$ 2.400.

A aplicação do IBS e da CBS ocorreria sobre a base resultante, observadas as demais regras.

Entretanto, esse exemplo é apenas didático.

O redutor é atualizado pelo IPCA, e o cálculo real precisa utilizar os valores e regras vigentes no período correspondente.

Imóvel comercial tem redutor social de R$ 600?

Não.

O redutor social previsto para a locação é destinado ao bem imóvel para uso residencial nas condições estabelecidas pela legislação.

Uma sala comercial, galpão, loja ou escritório não deve receber automaticamente esse mesmo redutor.

Essa distinção é importante para investidores que possuem carteiras diversificadas.

Uma pessoa pode possuir simultaneamente apartamentos residenciais, salas comerciais e galpões.

Cada operação precisa ser corretamente classificada.

A redução de 70% vale para imóvel comercial?

A redução de 70% das alíquotas prevista para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis não está limitada, no dispositivo que estabelece a redução, apenas aos imóveis residenciais.

O tratamento do redutor social, entretanto, é diferente.

O redutor mensal está relacionado ao uso residencial.

Portanto, é necessário separar duas regras:

a redução de alíquota aplicável às operações de locação abrangidas pelo regime;

e o redutor social específico para locação residencial.

Confundir os dois mecanismos pode produzir cálculos incorretos.

Quando ocorre o fato gerador na locação de imóveis?

Para locação, cessão onerosa ou arrendamento, a legislação estabelece que o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do pagamento.

Além disso, os tributos incidentes nessas operações são devidos em cada pagamento.

Isso é particularmente importante para contratos mensais.

A tributação acompanha os recebimentos conforme as regras aplicáveis.

Assim, contratos, sistemas de cobrança e controles financeiros precisam estar integrados aos procedimentos tributários.

Aluguel por temporada muda com a reforma tributária?

Sim, existe uma regra específica que merece atenção.

A locação de imóvel residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS por período não superior a 90 dias ininterruptos recebe tratamento segundo as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, nas situações previstas pela legislação.

Essa regra é especialmente relevante para atividades de locação de curta duração.

Portanto, proprietários que trabalham frequentemente com contratos de poucos dias ou semanas precisam analisar seu enquadramento de maneira diferente de quem mantém contratos residenciais convencionais de longa duração.

Airbnb será afetado pela reforma tributária?

Atividades de locação de curta duração podem ser afetadas pelas regras relacionadas aos imóveis residenciais alugados por períodos não superiores a 90 dias.

Entretanto, o simples fato de anunciar um imóvel em determinada plataforma não determina sozinho a tributação.

É necessário analisar quem realiza a operação, quantidade de imóveis, receitas, duração das locações e enquadramento do contribuinte.

Por isso, proprietários que exploram imóveis de maneira habitual para hospedagens ou locações de curta duração precisam prestar especial atenção às regras da reforma.

Pessoa jurídica que aluga imóveis será afetada?

Sim, empresas que realizam operações de locação de imóveis precisam analisar o regime específico previsto para bens imóveis.

Isso pode atingir, por exemplo, empresas patrimoniais e outras pessoas jurídicas que obtêm receitas de aluguel.

A análise, entretanto, não termina no IBS e CBS.

A pessoa jurídica continua precisando considerar sua tributação sobre o resultado conforme seu regime aplicável.

Consequentemente, é incorreto comparar pessoa física e pessoa jurídica observando somente a alíquota de IBS e CBS.

É necessário avaliar a carga tributária total.

Holding patrimonial será afetada pela reforma tributária?

As holdings patrimoniais que recebem receitas de locação estão entre as estruturas que precisam avaliar cuidadosamente os efeitos da reforma.

Atualmente, muitas estruturas patrimoniais são organizadas considerando tributação, sucessão, administração dos imóveis e outras questões.

Com IBS e CBS, a tributação das receitas de locação ganha uma nova dimensão.

Isso não significa que toda holding patrimonial deixe de ser vantajosa.

Também não significa que abrir uma holding automaticamente reduza impostos.

Será necessário recalcular cada estrutura considerando receitas, despesas, créditos, Imposto de Renda, CSLL e os novos tributos sobre consumo.

Vale a pena abrir empresa para receber aluguel depois da reforma?

Não existe uma resposta universal.

Uma pessoa com um único imóvel alugado possui situação completamente diferente de um investidor com dezenas de imóveis.

Além da tributação, uma empresa patrimonial envolve custos contábeis, administrativos e societários.

Também podem existir questões sucessórias e patrimoniais.

Portanto, a comparação adequada deve considerar pelo menos:

tributação da pessoa física;

tributação da pessoa jurídica;

IBS e CBS;

Imposto de Renda;

custos contábeis;

estrutura societária;

quantidade e valor dos imóveis;

e objetivos patrimoniais.

A decisão não deve ser baseada apenas na reforma tributária.

Reforma tributária e aluguel recebido por pessoa física

Para o pequeno proprietário, o ponto mais importante é compreender que não existe tributação automática de IBS e CBS sobre qualquer aluguel recebido por pessoa física.

Os critérios legais precisam ser observados.

Isso reduz o impacto direto sobre muitos proprietários que possuem poucos imóveis.

Por outro lado, investidores com carteiras maiores precisam acompanhar cuidadosamente seus números.

A quantidade de imóveis e a receita anual passam a ser elementos importantes para determinar o enquadramento.

Além disso, a atualização dos limites pelo IPCA exige atenção aos valores vigentes em cada período.

Reforma tributária e aluguel residencial

A locação residencial recebeu tratamento específico.

Além da redução de 70% nas alíquotas aplicáveis à locação, existe o redutor social mensal para os contribuintes enquadrados nas regras correspondentes.

Esse mecanismo procura reduzir a base tributável da locação residencial.

Por isso, o cálculo não deve simplesmente aplicar uma alíquota estimada sobre o aluguel integral.

Primeiro, é necessário identificar se o proprietário é contribuinte.

Depois, verificar se a operação é residencial.

Em seguida, analisar o redutor social e a alíquota aplicável.

Reforma tributária e aluguel comercial

Na locação comercial, também é importante verificar o enquadramento do locador.

Quando a operação estiver sujeita ao regime de IBS e CBS, aplica-se o tratamento correspondente à locação de imóveis.

Entretanto, o redutor social destinado à locação residencial não deve ser aplicado automaticamente.

Isso pode produzir uma diferença relevante entre a tributação efetiva de determinados imóveis residenciais e comerciais.

Investidores que possuem ambos precisam manter controles capazes de identificar corretamente cada propriedade e receita.

O aluguel ficará mais caro com a reforma tributária?

Não é possível afirmar que todos os aluguéis ficarão mais caros.

O valor do aluguel depende de fatores como oferta, demanda, localização, inflação, renda dos locatários e características do imóvel.

A tributação é apenas um dos componentes considerados pelo proprietário.

Além disso, muitos proprietários pessoas físicas podem permanecer fora das hipóteses de incidência do IBS e da CBS previstas para o regime regular.

Entre aqueles sujeitos ao novo sistema, existem redução das alíquotas e, no caso residencial, redutor social.

Portanto, o impacto precisa ser analisado caso a caso.

O inquilino vai pagar IBS e CBS?

Juridicamente, é necessário identificar quem é o contribuinte da operação.

A legislação aponta o locador como contribuinte na locação de imóvel quando a operação estiver sujeita ao regime correspondente.

Isso é diferente da questão econômica sobre quem acaba suportando o custo.

Em determinadas relações comerciais, o proprietário pode considerar seus custos tributários ao estabelecer o preço.

Entretanto, o mercado também influencia quanto é possível cobrar.

Portanto, não é correto afirmar simplesmente que o IBS e a CBS serão automaticamente acrescentados ao aluguel de todos os inquilinos.

Reforma tributária e contrato de aluguel

Contratos de locação merecem revisão diante da transição tributária.

Especialmente em contratos empresariais de longo prazo, é importante verificar cláusulas relacionadas a tributos, reajustes e responsabilidades das partes.

Um contrato celebrado antes da implementação integral da reforma pode permanecer vigente durante diferentes fases do novo sistema.

Por isso, empresas que possuem grandes carteiras de imóveis ou contratos comerciais relevantes precisam mapear os contratos existentes.

A análise jurídica e tributária deve considerar as características de cada instrumento.

Locador poderá aproveitar créditos de IBS e CBS?

O novo sistema trabalha com uma lógica de não cumulatividade, mas o aproveitamento de créditos depende das regras aplicáveis às aquisições e ao contribuinte.

Por isso, empresas e investidores sujeitos ao regime regular precisam analisar quais despesas podem efetivamente gerar créditos.

Não é adequado presumir que qualquer gasto relacionado ao imóvel dará direito a crédito.

Também podem existir restrições específicas, especialmente quando determinados bens e serviços são considerados de uso ou consumo pessoal.

Assim, a carga efetiva deve ser calculada considerando não apenas os débitos sobre os aluguéis, mas também os créditos efetivamente permitidos.

Reforma tributária muda o Imposto de Renda do aluguel?

A criação de IBS e CBS não significa simplesmente a substituição do Imposto de Renda incidente sobre rendimentos.

A reforma do consumo e a tributação da renda são dimensões diferentes do sistema tributário.

Portanto, proprietários precisam continuar observando as regras de Imposto de Renda aplicáveis aos rendimentos provenientes de locação.

Para empresas, também continuam relevantes IRPJ e CSLL conforme o regime correspondente.

Esse ponto é fundamental ao comparar pessoa física e pessoa jurídica.

Como calcular o impacto da reforma tributária sobre aluguel?

O primeiro passo é identificar se o proprietário estará sujeito ao IBS e à CBS.

No caso de pessoa física, precisam ser observados os limites de receita e quantidade de imóveis previstos pela legislação.

Depois, é necessário identificar se os imóveis são residenciais ou comerciais.

Em locações residenciais, deve ser considerada a possibilidade do redutor social.

Também é necessário aplicar corretamente a redução de 70% das alíquotas.

Para empresas, o cálculo pode precisar considerar créditos permitidos pelo sistema.

Por fim, IBS e CBS devem ser analisados juntamente com os demais tributos para determinar a carga tributária total.

Como se preparar para a reforma tributária na locação de imóveis?

Proprietários com várias unidades deveriam começar organizando sua carteira imobiliária.

É importante conhecer a receita individual e total dos imóveis e separar propriedades residenciais das comerciais.

Empresas precisam revisar sistemas de cobrança, contabilidade e emissão de documentos.

Também é importante identificar contratos que permanecerão vigentes durante a transição.

Investidores pessoas físicas devem acompanhar os limites atualizados de enquadramento.

Já empresas patrimoniais podem precisar realizar simulações para verificar o impacto efetivo do novo sistema.

A preparação deve ser baseada em números reais, e não apenas em estimativas genéricas de alíquota.

Perguntas frequentes sobre reforma tributária e locação de imóveis

Todo aluguel vai pagar IBS e CBS?

Não. Especialmente para pessoas físicas, existem critérios específicos de receita e quantidade de imóveis para enquadramento no regime regular.

Quem tem um imóvel alugado vai pagar IBS?

Não automaticamente. A legislação estabelece critérios próprios para enquadrar pessoas físicas como contribuintes.

Quem tem mais de três imóveis vai pagar IBS e CBS?

A quantidade de imóveis é apenas parte da regra relacionada ao ano anterior. Também precisa ser observado o limite de receita previsto na legislação.

Qual é o limite de aluguel para pessoa física?

A LC 214 estabeleceu originalmente R$ 240 mil anuais como um dos critérios, combinado com mais de três imóveis. Esse valor é atualizado mensalmente pelo IPCA.

Qual é a redução para aluguel de imóveis?

As alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis possuem redução de 70%.

O que é o redutor social do aluguel?

É uma redução da base de cálculo para determinadas locações residenciais. O valor originalmente estabelecido foi de R$ 600 por mês, por imóvel, atualizado pelo IPCA.

Imóvel comercial possui redutor de R$ 600?

Não. O redutor social mensal está relacionado à locação de imóvel para uso residencial.

Airbnb paga IBS e CBS?

Locações residenciais por período não superior a 90 dias realizadas por contribuintes enquadrados nas condições legais possuem regra específica, relacionada ao tratamento aplicável à hotelaria.

IBS e CBS substituem o Imposto de Renda sobre aluguel?

Não. São tributos diferentes. O proprietário precisa analisar separadamente suas obrigações relacionadas ao Imposto de Renda.

Holding patrimonial vai pagar IBS e CBS?

Pessoas jurídicas que realizam operações de locação precisam analisar o regime específico de bens imóveis e as demais regras aplicáveis à sua situação.

Conclusão

A reforma tributária na locação de imóveis introduz uma mudança importante ao incluir expressamente aluguel, cessão onerosa e arrendamento no regime específico de IBS e CBS.

Entretanto, a reforma não significa que todo brasileiro que recebe aluguel passará automaticamente a recolher os novos tributos.

Para pessoas físicas, a legislação estabeleceu critérios relacionados à receita e à quantidade de imóveis. O limite originalmente previsto para a receita anual foi de R$ 240 mil, combinado com operações envolvendo mais de três imóveis, sendo o valor monetário atualizado pelo IPCA.

Para as operações efetivamente sujeitas ao novo regime, a legislação estabelece uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação.

A locação residencial ainda pode contar com um redutor social originalmente fixado em R$ 600 por mês, por imóvel, também atualizado pelo IPCA.

Além disso, contratos residenciais de curta duração podem receber tratamento diferente, e pessoas jurídicas, holdings patrimoniais e grandes investidores precisam avaliar a reforma juntamente com sua tributação sobre a renda e eventuais créditos.

Por isso, o impacto da reforma tributária sobre aluguel de imóveis não deve ser calculado apenas multiplicando o valor recebido por uma alíquota genérica. É necessário primeiro identificar quem é contribuinte, qual é o tipo de imóvel, quais reduções são aplicáveis e quais outros tributos continuam incidindo.

Para proprietários com vários imóveis e empresas patrimoniais, a transição torna especialmente importante manter controles separados por imóvel, acompanhar a receita anual e revisar contratos e estruturas tributárias conforme IBS e CBS avançam em sua implementação.

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