Certidão de ônus real: o que é, para que serve e como emitir

A certidão de ônus real, também chamada com frequência de certidão de ônus reais, é um documento relacionado ao registro de imóveis que permite verificar informações relevantes sobre a situação registral de um imóvel, especialmente a existência de direitos, gravames ou restrições registrados. Ela costuma ser solicitada em operações de compra e venda, financiamentos, inventários, processos judiciais e outras situações em que é necessário conhecer melhor a condição jurídica do bem.

Antes de comprar um imóvel, por exemplo, não basta conferir apenas quem ocupa a propriedade ou quem aparece como vendedor. É importante analisar o registro imobiliário para descobrir se existem situações capazes de afetar a negociação.

Por isso, entender para que serve a certidão, onde solicitá-la e como interpretar suas informações ajuda a reduzir riscos em negócios imobiliários.

O que é certidão de ônus real?

A certidão de ônus real é uma certidão expedida a partir dos registros mantidos pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

Na prática, ela serve para demonstrar informações registradas relacionadas ao imóvel e possibilitar a identificação de eventuais ônus ou gravames que recaiam sobre o bem.

Os direitos reais sobre imóveis e determinados atos relacionados a eles dependem do registro imobiliário para produzirem os efeitos previstos em lei. Dessa forma, consultar a situação registral do imóvel é uma etapa importante antes de realizar determinadas operações.

É comum encontrar também a expressão certidão de ônus reais. Embora existam diferenças de nomenclatura e de serviços conforme a serventia e o estado, quem procura esse documento geralmente deseja descobrir se existem restrições ou direitos registrados sobre determinado imóvel.

Para que serve a certidão de ônus reais?

A certidão permite consultar a situação registral do imóvel em determinado momento.

Imagine que uma pessoa pretende comprar uma casa. O vendedor informa que o imóvel está livre e que não existe nenhuma pendência relacionada à propriedade. Mesmo assim, o comprador não deve depender apenas dessa declaração.

A consulta ao Registro de Imóveis permite obter informações oficiais.

A partir da documentação adequada, pode ser possível identificar situações que merecem atenção antes da conclusão do negócio.

Por esse motivo, a certidão é frequentemente utilizada durante a análise documental de uma compra e venda imobiliária.

Ela também pode ser solicitada em financiamentos, operações envolvendo garantias, inventários, partilhas e procedimentos judiciais.

O que significa ônus real sobre um imóvel?

Um ônus real é uma situação juridicamente relevante que recai sobre determinado bem e pode limitar, vincular ou afetar o exercício dos direitos relacionados ao imóvel.

Um exemplo bastante conhecido é a hipoteca.

Nesse caso, o imóvel pode ser utilizado como garantia de uma obrigação, observadas as regras legais aplicáveis.

Outro exemplo muito comum atualmente é a alienação fiduciária de imóvel, amplamente utilizada nos financiamentos imobiliários.

Existem ainda outros direitos, gravames e restrições que podem constar no registro imobiliário, dependendo do caso concreto.

Por isso, encontrar uma anotação na documentação do imóvel não significa automaticamente que a propriedade não possa ser negociada. É necessário identificar exatamente qual ato está registrado e quais consequências jurídicas ele produz.

Quais informações podem aparecer na certidão de ônus real?

O conteúdo depende do tipo de certidão solicitado e dos registros existentes para aquele imóvel.

Entre as situações que podem aparecer na documentação registral estão hipotecas, alienações fiduciárias, usufrutos, indisponibilidades, penhoras e outros atos registrados ou averbados, conforme o caso.

A análise deve considerar o conteúdo completo da matrícula e das respectivas inscrições.

Isso é importante porque diferentes atos produzem efeitos diferentes.

Um usufruto, por exemplo, não possui a mesma natureza de uma hipoteca. Da mesma maneira, uma alienação fiduciária possui características próprias.

Portanto, a simples presença de um registro não permite concluir, isoladamente, que existe um problema grave.

Quando houver dúvida sobre os efeitos jurídicos de determinado ato, principalmente antes da aquisição de um imóvel de alto valor, é recomendável buscar orientação profissional especializada.

Certidão de ônus reais e matrícula do imóvel são a mesma coisa?

Não necessariamente.

Essa é uma dúvida muito comum de quem começa a reunir documentos para comprar ou vender um imóvel.

A matrícula do imóvel funciona como o registro individualizado daquele bem no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nela ficam registrados e averbados os atos juridicamente relevantes referentes ao imóvel.

Já as certidões são documentos expedidos pelo Registro de Imóveis a partir das informações existentes em seus registros.

Dependendo da necessidade, pode ser solicitada uma certidão da matrícula, inclusive em inteiro teor, ou outro tipo de certidão oferecido pela serventia.

Por isso, antes de pedir o documento, é importante verificar exatamente qual certidão foi exigida pelo banco, comprador, advogado, tabelionato ou instituição responsável pelo procedimento.

Certidão de ônus reais e certidão de inteiro teor: qual a diferença?

A certidão de inteiro teor da matrícula reproduz o conteúdo constante da matrícula nos termos aplicáveis à emissão do documento.

Já a expressão certidão de ônus reais normalmente está associada à necessidade de verificar a existência ou inexistência de ônus, gravames e situações registradas sobre o imóvel.

Na prática, a nomenclatura utilizada nos serviços eletrônicos e nos cartórios pode variar.

Por isso, se determinada instituição solicitar especificamente uma “certidão de ônus reais”, informe exatamente essa finalidade ao Registro de Imóveis antes de realizar o pedido.

Isso evita pagar pela emissão de uma certidão diferente daquela exigida.

Como tirar certidão de ônus real?

A certidão deve ser solicitada ao Registro de Imóveis competente pela matrícula do imóvel.

Atualmente, muitos serviços registrais também podem ser acessados eletronicamente.

O Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), previsto na Lei nº 14.382/2022, promoveu a modernização e integração eletrônica dos registros públicos. No segmento imobiliário, serviços eletrônicos podem ser acessados por meio das plataformas oficiais correspondentes.

Em geral, para localizar corretamente o registro, é muito útil ter o número da matrícula e identificar o Cartório de Registro de Imóveis responsável.

O procedimento costuma envolver a identificação do imóvel, escolha da certidão, preenchimento dos dados solicitados, pagamento dos emolumentos quando aplicáveis e posterior disponibilização do documento.

Os detalhes podem variar conforme o estado, o serviço utilizado e a modalidade da certidão.

Como descobrir o número da matrícula do imóvel?

O número da matrícula pode ser encontrado em documentos imobiliários anteriores, como certidões emitidas pelo Registro de Imóveis.

Se o proprietário não possuir uma certidão recente ou não souber onde o imóvel está registrado, poderá ser necessário realizar uma busca nos serviços registrais disponíveis.

É importante não confundir matrícula imobiliária com outros números utilizados para identificar o imóvel.

O cadastro municipal usado para IPTU, por exemplo, possui finalidade diferente do registro imobiliário.

Da mesma forma, o número de uma escritura pública não substitui necessariamente o número da matrícula.

[Veja também: matrícula de imóvel — o que é e como consultar.]

É possível tirar certidão de ônus reais pela internet?

Sim. A digitalização dos serviços registrais permite que diversas solicitações relacionadas ao Registro de Imóveis sejam realizadas eletronicamente.

O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) participa da operação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), que reúne serviços eletrônicos relacionados aos registros imobiliários.

Assim, dependendo do serviço necessário, o interessado pode solicitar certidões e acessar funcionalidades eletrônicas sem precisar comparecer inicialmente ao cartório.

No entanto, é importante utilizar os canais oficiais.

Ao pesquisar no Google por “certidão de ônus reais online”, podem aparecer empresas intermediárias que cobram pelo serviço. Isso não significa necessariamente que sejam fraudulentas, mas o usuário deve verificar quem está prestando o serviço e quais taxas serão cobradas.

Sempre que possível, priorize os canais oficiais dos registros imobiliários.

Quanto custa uma certidão de ônus real?

O valor não é necessariamente igual em todo o Brasil.

Os serviços extrajudiciais seguem tabelas de emolumentos estabelecidas conforme a legislação aplicável em cada estado. Além disso, o preço pode variar de acordo com o serviço solicitado.

Portanto, informar um preço único para uma certidão de ônus reais poderia induzir o leitor ao erro.

Antes de solicitar, consulte o valor apresentado pelo próprio Registro de Imóveis ou pela plataforma oficial utilizada para emissão.

Também observe se existem cobranças adicionais decorrentes da modalidade escolhida.

Quanto tempo demora para sair a certidão de ônus reais?

O prazo depende do serviço solicitado e das regras aplicáveis à emissão.

Solicitações eletrônicas podem facilitar bastante o procedimento, mas isso não significa que todo documento seja disponibilizado imediatamente.

O prazo pode variar conforme o tipo de certidão, as informações fornecidas e outras particularidades do pedido.

Se você precisa do documento para assinar um contrato, contratar um financiamento ou cumprir prazo judicial, não deixe a solicitação para o último momento.

Consulte antecipadamente o prazo informado pelo serviço oficial responsável pela emissão.

Qual é a validade da certidão de ônus reais?

Essa pergunta exige cuidado.

É comum que bancos, compradores, tabelionatos, órgãos públicos ou outras instituições estabeleçam critérios próprios quanto à atualidade da certidão aceita para determinado procedimento.

Isso ocorre porque a situação registral do imóvel pode mudar.

Uma certidão emitida há algum tempo retrata as informações existentes no registro no momento correspondente à sua emissão. Posteriormente, novos atos podem ser registrados ou averbados.

Portanto, mesmo que o documento continue autêntico, ele pode deixar de ser suficientemente recente para a finalidade pretendida.

Se alguém solicitar uma “certidão atualizada”, confirme qual prazo de emissão será aceito.

Como saber se o imóvel está livre de ônus?

A análise da documentação registral atualizada é uma das principais medidas utilizadas para verificar essa situação.

Entretanto, a segurança de uma compra imobiliária não deve se limitar a um único documento.

Dependendo do negócio, podem ser necessárias outras verificações relacionadas ao imóvel, aos vendedores e à própria operação.

Uma análise completa pode envolver documentação registral, situação tributária, condomínio, identificação das partes e pesquisas adicionais adequadas às características da negociação.

Portanto, a certidão de ônus real é muito importante, mas não deve ser tratada como a única diligência necessária em todas as compras de imóveis.

Posso comprar um imóvel que possui ônus?

Depende do tipo de ônus e da estrutura da negociação.

A existência de um registro não significa automaticamente que seja impossível comprar o imóvel.

Um imóvel financiado com alienação fiduciária, por exemplo, possui uma situação registral que precisa ser considerada na negociação. Existem operações em que a dívida é quitada ou a transação é estruturada com participação da instituição financeira.

Por outro lado, determinadas restrições podem representar riscos significativos ou até impedir determinados atos enquanto permanecerem vigentes.

Assim, primeiro é necessário descobrir qual ônus existe.

Depois, deve-se verificar sua origem, seus efeitos e o procedimento necessário para cancelamento, quitação, anuência ou regularização, conforme a situação.

Comprar sem compreender essas informações pode gerar problemas futuros.

O que significa certidão negativa de ônus reais?

Em linguagem corrente, uma certidão negativa de ônus reais indica que não foram identificados os ônus pesquisados nos termos da certidão emitida.

Mesmo assim, é importante ler o documento integralmente.

Não se deve avaliar uma propriedade apenas pela palavra “negativa”. O interessado precisa confirmar qual imóvel foi pesquisado, qual matrícula consta no documento e qual é exatamente o conteúdo certificado.

Além disso, a análise da matrícula atualizada continua sendo importante para compreender o histórico e a situação registral do bem.

Quem pode solicitar a certidão de ônus reais?

Os registros imobiliários possuem natureza pública, observadas as regras legais aplicáveis à publicidade registral e ao fornecimento de informações.

A Lei de Registros Públicos estabelece regras sobre certidões e publicidade dos atos registrados.

Por isso, não se deve presumir que apenas o proprietário consegue solicitar uma certidão imobiliária.

Essa característica é particularmente importante durante uma negociação.

O potencial comprador pode buscar informações oficiais sobre o imóvel em vez de depender exclusivamente dos documentos apresentados pelo vendedor.

Por que pedir a certidão antes de comprar um imóvel?

Comprar um imóvel normalmente envolve um investimento significativo. Portanto, verificar sua situação registral antes de concluir a operação é uma medida básica de cautela.

Imagine pagar um sinal elevado e descobrir posteriormente uma restrição que deveria ter sido analisada antes da assinatura do contrato.

A documentação registral ajuda a antecipar esse tipo de problema.

Além disso, a análise pode revelar informações que alterem as condições da negociação. Em determinados casos, comprador e vendedor podem solucionar a situação antes da transferência.

Dessa forma, a certidão não deve ser vista como mera burocracia. Ela integra as diligências destinadas a proporcionar maior segurança jurídica à transação.

Certidão de ônus real é necessária para financiamento imobiliário?

Instituições financeiras costumam exigir documentação do imóvel durante a análise de um financiamento.

Os documentos específicos variam conforme o banco, o imóvel e a operação.

Certidões e informações atualizadas do Registro de Imóveis podem integrar essa documentação porque a instituição precisa avaliar a situação jurídica do bem que participará da operação.

No entanto, não existe uma lista única aplicável a todos os bancos e financiamentos.

Por isso, o interessado deve seguir a relação de documentos fornecida pela própria instituição financeira.

O que fazer quando aparece uma penhora na matrícula?

A existência de uma penhora exige atenção.

Não é recomendável simplesmente ignorar a anotação e continuar uma negociação imobiliária como se o imóvel estivesse livre.

Primeiro, é necessário compreender qual processo originou a constrição, se ela continua vigente e quais são seus efeitos sobre a operação pretendida.

Dependendo da situação, poderá ser necessário adotar medidas judiciais ou registrais antes da conclusão do negócio.

Como as consequências variam conforme o caso concreto, esse é um cenário em que a orientação de advogado especializado pode ser especialmente importante.

Como cancelar um ônus registrado no imóvel?

O cancelamento não ocorre simplesmente porque o proprietário afirma que determinada obrigação terminou.

No sistema registral, normalmente é necessário apresentar ao Registro de Imóveis o título ou documento adequado para que o cancelamento seja efetuado, conforme a natureza do registro e as exigências legais.

O procedimento muda de acordo com o ônus.

A baixa de uma garantia após a quitação de uma dívida, por exemplo, segue regras diferentes do cancelamento de uma ordem judicial.

Portanto, ao identificar um gravame que deveria ter sido encerrado, consulte o Registro de Imóveis responsável para verificar os documentos necessários à regularização.

Cuidados ao solicitar certidão de ônus reais online

Antes de efetuar o pagamento, confirme se os dados correspondem exatamente ao imóvel pesquisado.

Um erro no número da matrícula ou na identificação do cartório pode gerar uma certidão que não atende à finalidade desejada.

Também verifique se o documento solicitado corresponde ao que foi exigido.

Além disso, dê preferência aos serviços eletrônicos oficiais dos registros imobiliários e confira cuidadosamente o endereço eletrônico utilizado.

Depois de receber o documento, confira matrícula, cartório, identificação do imóvel, data de emissão e demais informações relevantes.

Esses cuidados são simples, mas evitam erros justamente em uma documentação utilizada para decisões financeiras importantes.

A certidão de ônus real garante que a compra é segura?

Sozinha, não.

A certidão de ônus real é uma ferramenta importante para avaliar a situação registral do imóvel, mas uma análise imobiliária completa pode exigir outros documentos e verificações.

A segurança da operação depende também das características do negócio.

Uma compra realizada diretamente com uma incorporadora, por exemplo, possui questões diferentes de uma aquisição de imóvel usado entre particulares.

Da mesma maneira, imóveis provenientes de inventário, divórcio, leilão ou processos judiciais podem exigir cuidados específicos.

Quanto maior o valor e a complexidade da transação, maior deve ser a atenção à análise documental.

Conclusão

A certidão de ônus real é um documento importante para quem precisa verificar a situação registral de um imóvel e identificar a existência de ônus, gravames, direitos ou restrições que possam afetá-lo.

Ela é especialmente relevante antes de uma compra e venda, mas também pode aparecer em financiamentos, inventários, processos judiciais e outras operações imobiliárias.

Atualmente, muitos serviços relacionados ao Registro de Imóveis podem ser solicitados pela internet, o que tornou o acesso às certidões mais simples. Ainda assim, é fundamental identificar corretamente a matrícula e o cartório responsável, solicitar o documento adequado e utilizar canais oficiais.

Se a certidão ou a matrícula revelar penhora, alienação fiduciária, hipoteca, usufruto, indisponibilidade ou outra situação que gere dúvida, o ideal é esclarecer seus efeitos antes de concluir a negociação.

Fontes

Presidência da República — Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos): legislação que disciplina os registros públicos e contém regras relacionadas ao Registro de Imóveis e à expedição de certidões.

Presidência da República — Lei nº 10.406/2002 (Código Civil): estabelece regras sobre propriedade, direitos reais, hipoteca, usufruto e outros institutos relacionados aos imóveis.

Presidência da República — Lei nº 14.382/2022: dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e promove mudanças relacionadas à modernização dos registros públicos.

Conselho Nacional de Justiça (CNJ): órgão responsável pela regulamentação e fiscalização administrativa do Poder Judiciário, incluindo normas relacionadas aos serviços extrajudiciais.

Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR): entidade responsável pela implementação e operação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).

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