Adjudicação compulsória extrajudicial: o que é, requisitos e como fazer

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento que permite, quando preenchidos os requisitos legais, buscar a transferência da propriedade de um imóvel diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de ajuizar uma ação de adjudicação compulsória. O procedimento ganhou previsão expressa na Lei de Registros Públicos com a inclusão do artigo 216-B pela Lei nº 14.382/2022.

Esse mecanismo pode ser especialmente importante quando existe um compromisso de compra e venda ou outro instrumento relacionado à aquisição do imóvel, o comprador cumpriu suas obrigações, mas a escritura definitiva ou o documento necessário à transferência não é outorgado.

Entretanto, a adjudicação extrajudicial não significa simplesmente comparecer ao cartório com um contrato particular e pedir para colocar o imóvel no nome do comprador. Existe um procedimento formal, com análise registral, documentação e participação obrigatória de advogado.

A seguir, entenda como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial, quem pode solicitar, quais documentos podem ser necessários e quando a via judicial ainda pode ser utilizada.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória é um instrumento utilizado para obter a transferência de um imóvel quando existe obrigação de transmitir a propriedade, mas a formalização necessária não é realizada voluntariamente.

Imagine a seguinte situação:

Uma pessoa compra um imóvel por meio de compromisso de compra e venda.

O preço é quitado.

Anos depois, o comprador pretende regularizar definitivamente a propriedade.

Entretanto, o vendedor não é localizado, faleceu ou, conforme o caso concreto, não pratica os atos necessários para concluir a transferência.

Dependendo da documentação e das circunstâncias, a adjudicação compulsória pode ser utilizada para buscar a regularização.

Com a modalidade extrajudicial, determinados casos podem ser processados diretamente perante o Registro de Imóveis competente.

Qual lei criou a adjudicação compulsória extrajudicial?

A possibilidade está prevista no artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos.

O dispositivo foi acrescentado pela Lei nº 14.382/2022.

A regulamentação administrativa dos serviços extrajudiciais também deve ser observada, inclusive as normas do Conselho Nacional de Justiça e das corregedorias competentes.

Por isso, a análise não deve se limitar ao texto de um contrato particular.

O profissional responsável precisa verificar a legislação registral e os requisitos documentais aplicáveis ao caso.

Para que serve a adjudicação compulsória extrajudicial?

O procedimento busca viabilizar o registro da propriedade quando existe um negócio jurídico que deveria resultar na transferência do imóvel, mas a formalização necessária não foi concluída.

Isso pode acontecer em situações antigas.

É relativamente comum encontrar imóveis negociados há muitos anos por contratos particulares sem que a transferência tenha sido registrada.

O comprador passa a morar no imóvel, realiza melhorias, paga tributos e posteriormente descobre que, juridicamente, a matrícula continua em nome do antigo proprietário.

Isso ocorre porque a compra de um imóvel e a aquisição registral da propriedade não devem ser confundidas.

Nos termos do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos depende do registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Quem pode pedir adjudicação compulsória extrajudicial?

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos disciplina a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão.

A legislação contempla legitimados relacionados ao negócio jurídico, incluindo situações envolvendo promitente comprador, seus cessionários ou sucessores, além de hipóteses relacionadas ao promitente vendedor, conforme a estrutura do negócio.

Na prática, é necessário identificar toda a cadeia contratual.

Por exemplo, o comprador original pode ter cedido seus direitos para outra pessoa.

Nesse cenário, não basta analisar apenas o primeiro contrato.

Será necessário demonstrar documentalmente como os direitos passaram do comprador inicial para o atual interessado.

Adjudicação compulsória extrajudicial precisa de advogado?

Sim.

O requerimento deve ser apresentado com representação por advogado, conforme determina a legislação.

Isso é importante porque o procedimento pode exigir análise jurídica de contratos, sucessões, cessões, notificações e documentação imobiliária.

O advogado também avaliará se a adjudicação compulsória é realmente o instrumento adequado.

Em alguns casos, outra forma de regularização imobiliária pode ser mais apropriada.

Onde é feita a adjudicação compulsória extrajudicial?

O procedimento é processado perante o serviço de Registro de Imóveis competente, considerando a localização e a circunscrição do imóvel.

Isso é diferente do Tabelionato de Notas.

O Registro de Imóveis é responsável pela matrícula e pelos atos registrais relacionados à propriedade imobiliária.

Por isso, identificar corretamente em qual cartório está matriculado o imóvel é uma das primeiras providências.

Uma certidão atualizada da matrícula ajuda a verificar:

quem consta como proprietário;

descrição do imóvel;

registros anteriores;

averbações;

ônus;

eventuais indisponibilidades;

outras informações relevantes.

Quais são os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?

Os requisitos dependem das características concretas do negócio, mas é necessário demonstrar documentalmente a existência da obrigação de transferência e preencher as exigências previstas na legislação registral.

Entre os aspectos que precisam ser analisados estão a existência do negócio jurídico, identificação adequada do imóvel e das partes, documentação necessária e situação relacionada à outorga do título definitivo.

A análise registral é feita caso a caso.

Não existe uma fórmula na qual qualquer contrato de compra e venda automaticamente permita adjudicar um imóvel.

Precisa ter contrato de compra e venda?

A existência de documentação que demonstre o negócio jurídico é fundamental.

Pode existir, por exemplo, uma promessa de compra e venda.

Também podem existir cessões posteriores.

Imagine esta cadeia:

Proprietário vende para João.

João cede seus direitos para Maria.

Maria posteriormente cede para Carlos.

Se Carlos pretende obter a propriedade, pode ser necessário demonstrar toda essa cadeia documental.

A falta de um dos instrumentos pode dificultar o procedimento e exigir outras providências.

O contrato precisa estar registrado para pedir adjudicação compulsória?

Esse é um ponto muito importante.

A adjudicação compulsória não deve ser automaticamente recusada apenas porque o compromisso de compra e venda não foi previamente registrado.

A jurisprudência brasileira já consolidou entendimento importante sobre a adjudicação compulsória, inclusive por meio da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Isso não elimina, contudo, a necessidade de demonstrar adequadamente a existência e o conteúdo do negócio.

Precisa comprovar que o imóvel foi pago?

A comprovação do cumprimento das obrigações assumidas no negócio é extremamente relevante.

Quando a compra foi realizada há muitos anos, essa pode ser justamente uma das dificuldades.

Podem existir documentos como:

recibos;

comprovantes bancários;

declarações;

instrumentos de quitação;

contratos;

outros documentos relacionados ao pagamento.

O conjunto documental precisa ser analisado pelo advogado responsável pelo procedimento.

A ausência de documentos essenciais pode gerar exigências ou até inviabilizar a solução extrajudicial, dependendo do caso.

Quais documentos são necessários para adjudicação compulsória extrajudicial?

A documentação exata varia conforme o imóvel e o negócio.

Em geral, podem ser relevantes documentos relacionados à identificação das partes, ao negócio jurídico, ao imóvel e ao cumprimento das obrigações.

Podem ser necessários, conforme o caso:

documentos pessoais;

procuração;

contrato de promessa de compra e venda;

cessões de direitos;

comprovantes de pagamento;

certidão atualizada da matrícula;

documentos relativos aos sucessores, quando houver falecimento;

documentação tributária;

documentos exigidos pelo Registro de Imóveis;

outros elementos necessários para demonstrar a situação jurídica.

O cartório poderá formular exigências se entender que a documentação apresentada não é suficiente para realizar o registro.

Ata notarial é obrigatória na adjudicação compulsória extrajudicial?

A legislação e a regulamentação do procedimento devem ser verificadas em sua redação vigente no momento do pedido.

A ata notarial teve papel relevante na disciplina inicialmente estabelecida para a adjudicação compulsória extrajudicial, e alterações legislativas posteriores modificaram pontos do procedimento.

Por isso, conteúdos antigos encontrados na internet podem apresentar listas de documentos desatualizadas.

O advogado responsável deve conferir o texto vigente da Lei de Registros Públicos e as normas administrativas do CNJ e da corregedoria local antes de protocolar o requerimento.

Essa cautela é especialmente importante em procedimentos extrajudiciais relativamente recentes e sujeitos a regulamentação administrativa.

O vendedor precisa concordar com a adjudicação compulsória?

A finalidade da adjudicação compulsória é justamente oferecer uma solução para situações em que a formalização voluntária da transferência não ocorre.

Se vendedor e comprador estão disponíveis, concordam com a transferência e possuem toda a documentação necessária, pode existir uma forma mais simples de formalizar o negócio.

A adjudicação torna-se particularmente relevante quando há impedimento à obtenção voluntária do título necessário.

Entretanto, o procedimento precisa respeitar as garantias legais de participação e notificação dos envolvidos.

O que acontece se o vendedor não for encontrado?

Essa é uma situação relativamente comum em contratos antigos.

Imagine um imóvel comprado há 25 anos.

O comprador possui o contrato, mas nunca fez a transferência.

Ao tentar regularizar a propriedade, descobre que não sabe onde o vendedor mora atualmente.

O simples desaparecimento do vendedor não significa que o imóvel automaticamente será transferido.

O procedimento possui mecanismos formais para tratar a participação e notificação dos interessados, conforme as regras legais e administrativas.

O cartório e o advogado devem observar o procedimento aplicável à situação.

E se o vendedor tiver falecido?

O falecimento do vendedor também não significa necessariamente que a regularização seja impossível.

Entretanto, a situação pode ficar mais complexa.

Será necessário verificar:

quando ocorreu o falecimento;

se existe inventário;

quem são os sucessores;

qual é a situação da matrícula;

qual documentação existe;

como o negócio foi realizado.

Dependendo das circunstâncias, a adjudicação compulsória pode continuar sendo analisada como alternativa, mas a documentação sucessória poderá ser relevante.

É possível adjudicação compulsória extrajudicial contra herdeiros?

Casos envolvendo falecimento do proprietário registral exigem análise individualizada.

A existência de herdeiros, inventário ou sucessão não deve ser tratada como detalhe irrelevante.

O advogado precisa reconstruir a situação jurídica e verificar como demonstrar a obrigação de transferência e quais pessoas precisam participar ou ser notificadas.

A possibilidade concreta de seguir pela via extrajudicial dependerá da documentação e do atendimento às exigências legais e registrais.

Adjudicação compulsória extrajudicial precisa de processo judicial?

A principal característica dessa modalidade é justamente permitir que o procedimento seja realizado sem ajuizar a ação de adjudicação compulsória, quando os requisitos da via extrajudicial forem atendidos.

Isso não significa ausência de controle jurídico.

Existe análise documental pelo Registro de Imóveis, atuação de advogado e cumprimento das formalidades previstas na legislação.

Se surgirem obstáculos que não possam ser resolvidos administrativamente, a via judicial continua disponível.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial?

Na adjudicação compulsória judicial, o interessado apresenta sua pretensão ao Poder Judiciário.

Existe um processo, com atuação do juiz e observância das regras processuais.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, busca-se solucionar a regularização perante o Registro de Imóveis, seguindo o procedimento previsto na Lei de Registros Públicos e nas normas administrativas.

A modalidade extrajudicial pode evitar um processo judicial quando existe documentação adequada e a situação permite a solução pela via registral.

Entretanto, “extrajudicial” não significa necessariamente “instantâneo” ou “sem burocracia”.

Adjudicação compulsória extrajudicial é mais rápida?

Pode ser.

A possibilidade de resolver a questão sem uma ação judicial pode reduzir significativamente o tempo em determinadas situações.

Entretanto, não existe um prazo universal.

O tempo necessário depende de fatores como:

qualidade da documentação;

necessidade de notificações;

complexidade da cadeia contratual;

exigências formuladas pelo Registro de Imóveis;

situação cadastral do imóvel;

eventuais pendências;

resposta das partes envolvidas.

Um caso com contrato, matrícula e documentação bem organizados tende a ser mais simples do que uma negociação realizada décadas atrás com várias cessões e documentos ausentes.

Quanto custa uma adjudicação compulsória extrajudicial?

Não existe um valor único para todo o Brasil.

O custo pode envolver diferentes componentes, como honorários advocatícios e emolumentos dos serviços extrajudiciais.

Também podem surgir despesas com:

certidões;

notificações;

documentos;

eventuais atos notariais;

registro imobiliário;

tributos, quando incidentes;

outras providências necessárias.

Os emolumentos cartorários são disciplinados conforme as regras aplicáveis em cada estado.

Por isso, uma estimativa precisa depende do local do imóvel, valor envolvido e atos necessários.

Adjudicação compulsória extrajudicial paga ITBI?

A questão tributária deve ser analisada conforme o negócio jurídico e a legislação municipal aplicável.

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal relacionado às transmissões imobiliárias onerosas entre vivos nas hipóteses previstas constitucionalmente.

Na regularização registral, o Registro de Imóveis poderá exigir a documentação tributária aplicável ao ato.

Como regras, procedimentos e documentos relacionados ao ITBI dependem também do município, não é adequado assumir que todos os casos terão exatamente o mesmo tratamento sem analisar a operação e a legislação local.

Precisa reconhecer firma no contrato?

A necessidade de reconhecimento de firmas e outras formalidades documentais deve ser analisada conforme o instrumento apresentado, sua época, a legislação aplicável e as exigências registrais.

Contratos antigos podem apresentar particularidades.

A falta de reconhecimento de firma não deve ser analisada isoladamente como se automaticamente destruísse todo o negócio.

O Registro de Imóveis avaliará a documentação apresentada dentro do procedimento.

Imóvel sem matrícula pode ser adjudicado extrajudicialmente?

A adjudicação compulsória extrajudicial está diretamente relacionada à regularização registral da propriedade.

Se o imóvel não possui matrícula individualizada ou apresenta problemas na descrição registral, podem surgir obstáculos adicionais.

Em alguns casos, antes da adjudicação pode ser necessário solucionar outras questões registrais.

Por isso, uma das primeiras providências é verificar a situação do imóvel no Registro de Imóveis.

Não se deve presumir que todo imóvel informalmente negociado possui uma matrícula regular pronta para receber o registro.

Contrato de gaveta permite adjudicação compulsória?

A expressão contrato de gaveta é utilizada informalmente para diferentes tipos de negócios que não foram levados ao registro.

A existência desse contrato pode ser relevante, mas a possibilidade de adjudicação dependerá de seu conteúdo e da situação jurídica do imóvel.

Será necessário verificar:

quem vendeu;

quem comprou;

quem consta na matrícula;

se houve cessões;

se o preço foi pago;

qual obrigação foi assumida;

quais documentos ainda existem.

Portanto, não existe uma resposta automática apenas porque o documento é chamado de contrato de gaveta.

Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?

Não.

Embora ambos possam resultar na regularização da propriedade, os fundamentos jurídicos são diferentes.

Na adjudicação compulsória, existe uma relação negocial que gera obrigação de transferência do imóvel.

Na usucapião, a aquisição da propriedade decorre da posse exercida durante determinado período e do preenchimento dos requisitos da modalidade de usucapião correspondente.

Imagine uma pessoa que comprou um apartamento, possui contrato e quitou o preço, mas o vendedor não transfere a propriedade.

Essa situação pode apontar para adjudicação compulsória.

Já uma pessoa que exerce posse sobre determinado imóvel durante muitos anos sem possuir uma relação contratual de compra com o proprietário pode estar diante de uma situação que exige análise das regras de usucapião.

Adjudicação compulsória e escritura pública são a mesma coisa?

Não.

A escritura pública é um instrumento notarial utilizado em diversas transações imobiliárias.

A adjudicação compulsória é uma forma de buscar a transferência quando a outorga voluntária necessária não acontece.

Se vendedor e comprador podem normalmente formalizar a transferência, a escritura e o posterior registro podem ser o caminho adequado, conforme o negócio.

A adjudicação surge como solução para situações em que existe obrigação de transferência, mas sua formalização não ocorre voluntariamente.

Ter contrato significa que já sou dono do imóvel?

Não necessariamente.

Esse é um erro bastante comum.

O Código Civil estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos são adquiridos com o registro no Registro de Imóveis, nas situações previstas pela legislação.

Assim, possuir um contrato de compra e venda pode demonstrar a existência do negócio e gerar direitos e obrigações, mas não deve ser automaticamente confundido com a propriedade registral.

É por isso que existem imóveis ocupados durante décadas por compradores enquanto a matrícula continua em nome do antigo proprietário.

Adjudicação compulsória extrajudicial passo a passo

Embora cada situação seja diferente, o procedimento normalmente começa pela análise jurídica e registral do imóvel.

Primeiro, deve-se obter e analisar a matrícula atualizada.

Depois, o advogado verifica o contrato e os demais documentos relacionados à compra.

Também é necessário conferir eventuais cessões, comprovantes de pagamento e a situação das partes envolvidas.

Com a documentação organizada, é preparado o requerimento para apresentação ao Registro de Imóveis competente.

O registrador analisa o pedido e verifica se os requisitos foram atendidos.

Quando necessário, são realizadas notificações e outras providências previstas no procedimento.

Se houver exigências, elas precisarão ser atendidas ou discutidas pelos meios adequados.

Estando tudo regular e sendo reconhecida a possibilidade da adjudicação, são realizados os atos necessários para que a propriedade seja registrada conforme a legislação.

O cartório pode negar a adjudicação compulsória extrajudicial?

O Registro de Imóveis realiza qualificação registral dos documentos apresentados.

Se identificar falta de documentos ou algum impedimento jurídico, poderá formular exigências e, conforme o caso, não admitir o registro pretendido.

Isso não significa necessariamente que o interessado perdeu definitivamente o direito.

Dependendo da situação, pode ser possível:

complementar documentos;

corrigir informações;

atender às exigências;

utilizar os mecanismos registrais cabíveis;

ou recorrer ao Poder Judiciário.

Por isso, uma negativa ou nota de exigências deve ser analisada cuidadosamente pelo advogado.

Vale a pena fazer adjudicação compulsória extrajudicial?

Quando a situação se enquadra nos requisitos legais e existe documentação suficiente, a via extrajudicial pode ser uma alternativa interessante para regularizar a propriedade sem iniciar uma ação judicial.

Entretanto, é necessário avaliar o caso antes de escolher o procedimento.

Um imóvel com documentação organizada, contrato claro e cadeia de titularidade bem demonstrada pode apresentar condições melhores para a solução extrajudicial.

Já casos envolvendo disputas complexas, documentação insuficiente ou outras controvérsias podem exigir providências diferentes.

Quando procurar um advogado?

É recomendável procurar um advogado antes de iniciar o procedimento, inclusive porque a assistência jurídica integra a própria estrutura da adjudicação compulsória extrajudicial.

Leve para análise todos os documentos disponíveis, principalmente:

contratos;

recibos;

cessões;

matrícula do imóvel;

documentos das partes;

comprovantes relacionados à negociação;

correspondências antigas;

documentos sucessórios, se houver.

Não descarte documentos antigos apenas porque parecem pouco importantes.

Em uma negociação imobiliária realizada há décadas, um recibo ou instrumento de cessão pode ser relevante para reconstruir a cadeia jurídica.

Adjudicação compulsória extrajudicial regulariza definitivamente o imóvel?

O objetivo é chegar ao registro imobiliário correspondente, desde que todos os requisitos sejam preenchidos.

Isso é particularmente importante porque a regularização não termina apenas com a existência de um contrato ou com o protocolo de um pedido.

É necessário verificar o resultado na matrícula do imóvel.

Depois de concluído o procedimento, uma certidão atualizada da matrícula permite conferir os atos praticados e a situação registral da propriedade.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma importante alternativa para regularizar imóveis quando existe uma obrigação de transferência decorrente de negócio jurídico, mas a formalização da propriedade não foi concluída voluntariamente.

O procedimento está previsto no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e permite buscar a solução diretamente perante o Registro de Imóveis competente, sem ajuizar uma ação de adjudicação compulsória quando a situação preencher os requisitos da via extrajudicial.

Entretanto, não basta apresentar um contrato antigo ao cartório. É necessário analisar a matrícula, comprovar adequadamente o negócio jurídico, verificar a cadeia de cessões quando houver, reunir os documentos exigidos e observar o procedimento registral.

A participação de advogado é obrigatória, e a documentação necessária varia conforme cada caso.

Também é importante não confundir adjudicação compulsória com usucapião. A adjudicação está relacionada à obrigação de transferir o imóvel decorrente de um negócio jurídico, enquanto a usucapião possui como fundamento a posse acompanhada dos requisitos legais da modalidade correspondente.

Para quem comprou um imóvel, quitou o preço, mas nunca conseguiu concluir a transferência, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser uma alternativa para finalmente regularizar a propriedade — desde que os requisitos legais e registrais sejam atendidos.

Fontes

Presidência da República — Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Artigo 216-B e demais disposições relacionadas aos registros imobiliários.

Presidência da República — Lei nº 14.382/2022. Alterações na legislação registral e instituição da adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Regras relativas aos contratos e à aquisição e transferência da propriedade imobiliária.

Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Normas administrativas aplicáveis aos serviços extrajudiciais e ao procedimento de adjudicação compulsória.

Superior Tribunal de Justiça (STJ). Súmula 239 e jurisprudência relacionada à adjudicação compulsória.

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