Adjudicação de imóvel: o que é, como funciona e quando pode ser feita

A adjudicação de imóvel é um mecanismo jurídico que pode resultar na transferência de um bem imóvel para determinada pessoa sem uma compra e venda convencional realizada naquele momento. O termo aparece principalmente em duas situações: na adjudicação compulsória, quando alguém tem direito à transferência da propriedade, mas não consegue obter a escritura do vendedor, e na adjudicação dentro de processos judiciais, especialmente na execução de dívidas.

Por isso, simplesmente dizer que um imóvel “foi adjudicado” não explica toda a situação. É necessário identificar qual modalidade de adjudicação ocorreu, quais requisitos foram preenchidos e, principalmente, como a transferência será levada ao Registro de Imóveis.

O que é adjudicação de imóvel?

Adjudicar um imóvel significa, de maneira simplificada, atribuir juridicamente aquele bem a uma pessoa que possui fundamento legal para recebê-lo.

A adjudicação pode surgir em contextos bastante diferentes.

Um comprador que quitou um imóvel, mas não consegue obter a escritura definitiva do vendedor, por exemplo, pode buscar a adjudicação compulsória se estiverem presentes os requisitos legais.

Já em uma execução judicial, um imóvel pertencente ao devedor pode ser adjudicado pelo credor, observadas as regras estabelecidas pelo Código de Processo Civil.

Portanto, existem diferenças importantes entre:

adjudicação compulsória de imóvel e adjudicação de imóvel em execução.

Apesar de utilizarem o mesmo termo, os procedimentos e fundamentos jurídicos não são idênticos.

Para que serve a adjudicação de imóvel?

A finalidade depende da situação.

Na adjudicação compulsória, o objetivo normalmente é permitir que o adquirente obtenha a transferência do imóvel quando possui direito a ela, mas a formalização não ocorre voluntariamente.

Imagine uma pessoa que comprou um terreno, pagou integralmente o preço e possui documentação comprovando o negócio. Anos depois, ela decide regularizar a propriedade, mas não consegue localizar o vendedor ou ele se recusa injustificadamente a fornecer a escritura definitiva.

Dependendo das circunstâncias, a adjudicação compulsória pode ser o caminho para resolver o problema.

Na execução, por outro lado, a adjudicação funciona como uma das formas de expropriação patrimonial. Em vez de o imóvel necessariamente ser vendido em leilão e o dinheiro utilizado para satisfazer a dívida, o próprio bem pode ser transferido ao credor ou a outro legitimado, conforme as regras processuais.

O que é adjudicação compulsória de imóvel?

A adjudicação compulsória é um instrumento utilizado para obter a transferência da propriedade quando existe obrigação de outorgar o título definitivo, mas essa formalização não ocorre voluntariamente.

O Código Civil trata do tema nos artigos 1.417 e 1.418.

O artigo 1.418 estabelece que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos tenham sido cedidos a outorga da escritura definitiva. Havendo recusa, pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Entretanto, a interpretação do tema também deve considerar a jurisprudência.

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Essa orientação é muito relevante, pois impede concluir que a ausência de registro do compromisso, por si só, inviabiliza necessariamente a adjudicação compulsória.

Quando cabe adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória pode ser considerada quando existe uma obrigação de transferir definitivamente o imóvel, mas a parte responsável não cumpre essa obrigação.

Uma situação típica envolve um contrato ou compromisso de compra e venda cujo preço já foi quitado.

Por exemplo, imagine que João comprou um imóvel de Carlos. O pagamento foi integralmente realizado, mas a escritura definitiva nunca foi feita.

Anos depois, João decide regularizar a propriedade. Entretanto, Carlos faleceu, não é encontrado ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório.

Nesse cenário, desde que estejam presentes os requisitos jurídicos necessários, João pode avaliar a adjudicação compulsória como forma de obter a transferência.

A documentação do negócio e a comprovação do cumprimento das obrigações assumem grande importância nesse procedimento.

É necessário quitar o imóvel para pedir adjudicação?

A comprovação de que o adquirente cumpriu sua obrigação contratual é um dos pontos centrais da adjudicação compulsória.

Se ainda existe preço a pagar ou outra obrigação relevante pendente, a situação pode ser diferente.

Por isso, documentos como recibos, comprovantes bancários, contrato, termo de quitação e outros registros da negociação podem ser fundamentais.

Em contratos antigos, esse ponto merece atenção especial.

Nem sempre o comprador possui um único documento escrito dizendo “imóvel integralmente quitado”. Nesse caso, pode ser necessário demonstrar o pagamento por outros meios admitidos juridicamente.

[Leia também: contrato de compra e venda de imóvel]

Adjudicação de imóvel sem escritura é possível?

Justamente a falta da escritura definitiva é uma das situações que podem levar à adjudicação compulsória.

Muitos imóveis são negociados inicialmente por compromisso ou promessa de compra e venda.

O problema aparece quando o comprador paga o preço, toma posse do bem e, posteriormente, não consegue formalizar a transferência definitiva.

É importante lembrar que comprar, possuir e ser proprietário registrado não são necessariamente a mesma coisa.

O Código Civil estabelece, no artigo 1.245, que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel perante o registro, observadas as consequências jurídicas aplicáveis.

Por isso, deixar um imóvel durante muitos anos apenas em contrato particular pode gerar dificuldades futuras.

Adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?

Sim. Atualmente existe a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, realizada perante o Registro de Imóveis, quando preenchidos os requisitos legais.

A Lei nº 14.382/2022 introduziu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), disciplinando a adjudicação compulsória extrajudicial.

Essa mudança criou uma alternativa importante ao processo judicial.

Assim, dependendo da situação, o interessado pode buscar a regularização diretamente pela via extrajudicial.

Isso não significa, porém, que basta comparecer ao cartório e pedir verbalmente a transferência. Existe um procedimento formal, documentação específica e participação obrigatória de advogado.

Como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial?

O procedimento ocorre perante o serviço de Registro de Imóveis da situação do imóvel.

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos estabelece que, sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser efetivada extrajudicialmente.

O interessado apresenta o pedido acompanhado dos documentos necessários.

O registrador analisa a documentação e o cumprimento dos requisitos legais.

Se o procedimento puder prosseguir regularmente, a adjudicação permitirá chegar ao registro correspondente, consolidando a situação jurídica do imóvel conforme o caso.

Por outro lado, a existência de conflitos relevantes, problemas documentais ou outras questões pode tornar necessária a utilização da via judicial.

Quem pode pedir adjudicação compulsória extrajudicial?

A Lei de Registros Públicos estabelece legitimidade para diferentes participantes da relação jurídica.

O pedido pode envolver, conforme a situação, o promitente comprador ou seus cessionários, sucessores e também o promitente vendedor, observadas as disposições legais.

Isso é importante porque negócios imobiliários podem sofrer diversas alterações ao longo dos anos.

Um compromisso firmado décadas atrás pode ter passado por cessões de direitos ou envolver atualmente herdeiros das partes originais.

Portanto, antes de iniciar o procedimento, é necessário reconstruir corretamente a cadeia documental do negócio.

Precisa de advogado para adjudicação compulsória em cartório?

Sim.

A Lei de Registros Públicos prevê que o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial seja realizado com assistência de advogado.

Isso ocorre porque não se trata simplesmente de reconhecer firma ou solicitar uma certidão.

O procedimento envolve análise jurídica do contrato, identificação das partes, documentação imobiliária, comprovação do cumprimento das obrigações e requisitos registrais.

O advogado também poderá avaliar se a via extrajudicial é realmente adequada ou se o caso apresenta características que justificam um processo judicial.

Quais documentos são necessários para adjudicação de imóvel?

A documentação depende das particularidades do negócio, mas o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos estabelece elementos relevantes para o procedimento extrajudicial.

Entre os documentos e informações que podem ser necessários estão o instrumento de promessa de compra e venda ou cessão, documentos relacionados à cadeia de negociações, comprovação do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade e certidões pertinentes.

A legislação também trata da comprovação do pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), quando devido.

Além disso, o Registro de Imóveis pode exigir documentos necessários à qualificação registral conforme as características do caso.

Em negócios antigos, pode ser necessário reunir:

contratos originais, cessões de direitos, comprovantes de pagamento, documentos pessoais, certidões, matrícula atualizada do imóvel e documentos de sucessores, entre outros.

Por isso, a análise deve ser individual.

Precisa de ata notarial para adjudicação compulsória?

Esse ponto merece atenção porque a legislação foi alterada.

Quando a adjudicação compulsória extrajudicial foi inicialmente regulamentada pela Lei nº 14.382/2022, havia previsão de ata notarial entre os documentos exigidos.

Posteriormente, a Lei nº 14.620/2023 alterou o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e modificou essa disciplina.

Portanto, conteúdos antigos na internet podem apresentar requisitos que já sofreram mudanças legislativas.

Ao iniciar o procedimento, é recomendável consultar a versão atualizada da Lei nº 6.015/1973 e as normas da Corregedoria aplicáveis ao Registro de Imóveis competente.

Adjudicação compulsória judicial: como funciona?

Quando a solução extrajudicial não é adequada ou quando existe controvérsia que precisa ser resolvida judicialmente, o interessado pode recorrer ao Poder Judiciário.

Na ação de adjudicação compulsória, o autor busca demonstrar seu direito à transferência do imóvel.

O juiz analisará o contrato, o cumprimento das obrigações, a situação das partes e as demais provas apresentadas.

Se reconhecer o direito à adjudicação, a decisão judicial servirá de fundamento para a regularização registral conforme os procedimentos aplicáveis.

A via judicial pode ser especialmente relevante quando existe resistência efetiva da outra parte ou discussão sobre o próprio direito à transferência.

Adjudicação compulsória prescreve?

A questão da prescrição da adjudicação compulsória já foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça.

O STJ possui entendimento de que o direito de requerer a adjudicação compulsória, quando fundado em compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento e nas circunstâncias reconhecidas pela jurisprudência, não se submete simplesmente a um prazo prescricional para seu exercício nos mesmos moldes de uma pretensão obrigacional comum.

Entretanto, isso não significa que seja recomendável deixar a regularização do imóvel indefinidamente para o futuro.

Com o passar dos anos, vendedores podem falecer, empresas podem ser encerradas, documentos podem desaparecer e sucessões podem tornar a regularização muito mais complexa.

Por isso, mesmo quando a prescrição não impede a medida, regularizar o imóvel o quanto antes costuma reduzir riscos práticos.

Contrato de gaveta permite adjudicação compulsória?

Um chamado contrato de gaveta pode ser relevante como prova de determinada negociação, mas não é possível afirmar que todo contrato desse tipo automaticamente permite adjudicação compulsória.

É necessário analisar o conteúdo do documento, a origem da propriedade, a cadeia de transmissões, o pagamento e eventuais impedimentos.

Quanto mais informal e antiga for a negociação, maior pode ser a dificuldade para reconstruir juridicamente a transferência.

[Leia também: contrato de gaveta registrado em cartório]

Por isso, a análise da matrícula do imóvel é um dos primeiros passos importantes.

O que é adjudicação de imóvel em execução?

A adjudicação também aparece no processo de execução.

Nesse contexto, o objetivo não é obrigar um vendedor a cumprir uma promessa de compra e venda.

A adjudicação funciona como uma forma de expropriação do bem do devedor.

O Código de Processo Civil estabelece, no artigo 825, que a expropriação pode ocorrer por adjudicação, alienação ou apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou estabelecimento e de outros bens.

Já o artigo 876 estabelece que é lícito ao exequente oferecer preço não inferior ao da avaliação e requerer a adjudicação dos bens penhorados.

Portanto, em determinadas execuções, o credor pode receber o próprio imóvel como forma de satisfação do crédito, respeitadas as regras processuais.

Como funciona a adjudicação de imóvel pelo credor?

Imagine que uma pessoa deve R$ 300 mil e, durante a execução, um imóvel é penhorado e avaliado.

Em determinadas condições, o credor pode requerer a adjudicação desse bem.

O valor considerado deve observar as regras processuais, inclusive a avaliação.

Se o valor do crédito for inferior ao valor do imóvel, poderá ser necessário tratar a diferença conforme estabelece o Código de Processo Civil.

O § 4º do artigo 876 prevê que, se o valor do crédito for inferior ao dos bens, o requerente da adjudicação deverá depositar de imediato a diferença, que ficará à disposição do executado.

Já se o crédito for superior ao valor dos bens, a execução poderá prosseguir pelo saldo remanescente.

Adjudicação e leilão são a mesma coisa?

Não.

Na adjudicação, o próprio bem é atribuído a quem possui legitimidade para recebê-lo, respeitando os requisitos legais.

No leilão ou alienação judicial, por outro lado, busca-se a venda do bem, normalmente para converter o patrimônio em dinheiro destinado à satisfação da obrigação.

Essa diferença é importante em processos de execução.

Um imóvel penhorado não precisa necessariamente chegar ao leilão para que o credor obtenha satisfação. Dependendo da situação processual, a adjudicação pode ocorrer antes da alienação.

Adjudicação transfere automaticamente a propriedade do imóvel?

É preciso distinguir a decisão ou ato que reconhece a adjudicação da efetiva situação registral do imóvel.

No sistema brasileiro, o Registro de Imóveis possui papel fundamental na transferência e publicidade da propriedade imobiliária.

O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo.

Por isso, depois de obter o título adequado decorrente da adjudicação, ainda é necessário observar as providências necessárias perante o Registro de Imóveis.

Não basta guardar uma sentença ou documento sem promover a regularização registral correspondente.

Adjudicação de imóvel paga ITBI?

A questão tributária deve ser analisada conforme a natureza da adjudicação e a legislação aplicável.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, a própria Lei de Registros Públicos prevê, entre os requisitos do procedimento, a comprovação do pagamento do respectivo ITBI.

No entanto, a incidência, base de cálculo, momento de pagamento e eventuais particularidades dependem da situação jurídica e da legislação municipal aplicável.

Como o ITBI é um imposto municipal, o interessado também precisa consultar as regras do município onde está localizado o imóvel.

Portanto, não existe um valor nacional único de ITBI para adjudicação.

Quanto custa uma adjudicação de imóvel?

Não existe um preço único.

O custo pode envolver honorários advocatícios, emolumentos de cartório, certidões, tributos e outras despesas relacionadas ao procedimento.

Na via judicial, também podem existir custas processuais, conforme as regras do tribunal e eventual concessão de gratuidade da justiça.

Já no procedimento extrajudicial, os emolumentos dependem das tabelas aplicáveis no estado onde o imóvel está localizado.

O valor do imóvel também pode influenciar algumas despesas.

Por isso, antes de iniciar a regularização, é recomendável solicitar uma estimativa considerando especificamente o imóvel e o procedimento escolhido.

Quanto tempo demora uma adjudicação de imóvel?

Também não existe prazo único.

Uma adjudicação compulsória extrajudicial com documentação organizada e sem controvérsias tende a seguir dinâmica diferente de uma ação judicial litigiosa.

No processo judicial, o tempo pode variar conforme a necessidade de localizar e citar pessoas, apresentar defesa, produzir provas, resolver recursos e cumprir outras etapas.

Negócios imobiliários muito antigos também podem exigir mais trabalho documental.

Por isso, promessas de que toda adjudicação termina em determinado número de dias devem ser vistas com cautela.

Adjudicação ou usucapião: qual é a diferença?

Os dois mecanismos podem resultar na regularização da propriedade, mas possuem fundamentos diferentes.

Na adjudicação compulsória, normalmente existe uma relação negocial anterior. O interessado adquiriu o imóvel e busca obter a transferência que deveria ter sido formalizada.

Na usucapião, o fundamento central está na posse exercida durante determinado período e no preenchimento dos requisitos da modalidade correspondente.

Assim, alguém que comprou e pagou integralmente um imóvel, mas não recebeu a escritura, pode ter uma situação mais diretamente relacionada à adjudicação compulsória.

Já alguém que possui determinado imóvel durante longo período sem um negócio jurídico que permita exigir a escritura pode precisar avaliar a usucapião.

A escolha depende dos fatos e dos documentos existentes.

[Leia também: adjudicação compulsória extrajudicial]

Como saber se um imóvel pode ser adjudicado?

O primeiro passo é obter uma matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis competente.

A matrícula mostra quem aparece como proprietário e registra diversos atos relevantes relacionados ao bem.

Depois, reúna os documentos da negociação.

Se o caso envolve compra e venda, procure contratos, recibos, comprovantes de pagamento, cessões e qualquer documento que demonstre a origem do direito alegado.

Também é necessário verificar se o imóvel está corretamente individualizado e se existem restrições, gravames ou outras circunstâncias relevantes.

Com essas informações, um advogado poderá avaliar se o caminho adequado é adjudicação compulsória judicial, adjudicação extrajudicial, usucapião, inventário ou outro procedimento.

Perguntas frequentes sobre adjudicação de imóvel

O que significa adjudicar um imóvel?

Significa atribuir juridicamente o imóvel a determinada pessoa conforme um fundamento legal. Isso pode ocorrer, por exemplo, em adjudicação compulsória ou durante uma execução.

Quem comprou e pagou o imóvel pode pedir adjudicação?

Pode existir direito à adjudicação compulsória quando o comprador cumpriu suas obrigações e não consegue obter a transferência definitiva, desde que estejam presentes os requisitos jurídicos aplicáveis.

Adjudicação compulsória precisa ser judicial?

Não necessariamente. O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite a adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis.

Precisa de advogado para adjudicação extrajudicial?

Sim. A legislação prevê assistência de advogado no procedimento extrajudicial.

Contrato de compra e venda precisa estar registrado para pedir adjudicação?

O STJ consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis.

É possível adjudicar imóvel de vendedor falecido?

A morte do vendedor não significa automaticamente que o comprador perdeu o direito à regularização. Entretanto, a situação sucessória e a documentação precisam ser analisadas para definir o procedimento adequado.

Depois da adjudicação o imóvel já fica no meu nome?

A regularização deve chegar ao Registro de Imóveis. O registro é essencial para que a situação da propriedade seja formalizada na matrícula conforme o título obtido.

Conclusão

A adjudicação de imóvel pode resolver situações muito diferentes. Na adjudicação compulsória, ela é especialmente relevante para quem adquiriu um imóvel e possui direito à transferência, mas não consegue obter voluntariamente o título definitivo. Já na execução, a adjudicação permite que determinados bens penhorados sejam atribuídos ao credor ou a outro legitimado, conforme as regras do Código de Processo Civil.

Além disso, desde a inclusão do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, a adjudicação compulsória extrajudicial passou a oferecer uma alternativa ao processo judicial em casos que atendam aos requisitos legais.

Em qualquer modalidade, porém, a documentação do imóvel merece atenção. Contratos, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada, cessões e demais registros podem determinar qual procedimento será viável.

Por fim, obter uma decisão favorável ou concluir o procedimento extrajudicial não deve ser confundido com simplesmente guardar o documento. A regularização precisa chegar ao Registro de Imóveis, garantindo que a matrícula reflita corretamente a situação jurídica do bem.

Fontes: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente artigos 1.245, 1.417 e 1.418; Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), especialmente artigo 216-B; Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), especialmente artigos 825 e 876; Lei nº 14.382/2022; Lei nº 14.620/2023; Superior Tribunal de Justiça, Súmula 239. A legislação atualizada pode ser consultada no portal oficial da Presidência da República, e a jurisprudência, no Superior Tribunal de Justiça.

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