A ordem de despejo é uma determinação judicial para que o inquilino desocupe um imóvel alugado. Ela normalmente surge dentro de uma ação de despejo proposta pelo locador e pode ocorrer por diferentes motivos, como falta de pagamento do aluguel, término da locação ou descumprimento de obrigações contratuais previstas na Lei do Inquilinato.
Em algumas situações previstas em lei, o juiz pode determinar a desocupação liminar do imóvel em 15 dias. Isso, porém, não significa que todo inquilino que atrasar o aluguel terá automaticamente 15 dias para sair. Existem requisitos específicos para a concessão da liminar, e o procedimento depende do fundamento utilizado pelo proprietário.
A principal legislação sobre o assunto é a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, especialmente seus artigos 9º, 58, 59, 62, 63 e seguintes.
O que é uma ordem de despejo?
A ordem de despejo é uma determinação expedida pelo Poder Judiciário para desocupação do imóvel objeto de uma locação.
Na prática, o proprietário não pode simplesmente decidir retirar o inquilino à força porque existe aluguel atrasado ou porque deseja recuperar o imóvel.
Quando não ocorre a entrega voluntária nas condições legalmente cabíveis, o locador pode precisar ajuizar uma ação de despejo.
Durante o processo, o juiz analisa o fundamento apresentado, os documentos, o contrato de locação e a defesa do inquilino.
Dependendo da situação, pode existir uma decisão liminar determinando a saída antes da sentença. Em outros casos, a desocupação será determinada posteriormente.
Como funciona uma ordem de despejo?
O procedimento varia de acordo com o motivo da ação, mas geralmente começa quando o locador procura o Judiciário e apresenta uma ação de despejo.
O processo pode seguir, de maneira simplificada, estas etapas:
- o proprietário ajuíza a ação;
- apresenta o contrato e demais documentos necessários;
- formula o pedido de despejo;
- o juiz analisa o caso e eventual pedido de liminar;
- o inquilino é citado;
- o inquilino pode apresentar sua defesa;
- em determinadas ações por falta de pagamento, existe a possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento integral do débito nas condições legais;
- o processo é julgado;
- sendo determinado o despejo, o imóvel deverá ser desocupado no prazo estabelecido;
- se não houver saída voluntária, a ordem judicial poderá ser cumprida coercitivamente.
Nem toda ação seguirá exatamente a mesma sequência, especialmente quando existe liminar de desocupação.
Quais motivos podem gerar uma ação de despejo?
Existem diversas situações que podem justificar o encerramento da locação e uma ação de despejo.
O artigo 9º da Lei do Inquilinato estabelece que a locação pode ser desfeita, entre outras hipóteses:
- por mútuo acordo;
- em decorrência de infração legal ou contratual;
- por falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, nas condições previstas na legislação.
Além dessas hipóteses, a Lei do Inquilinato estabelece outras situações relacionadas ao término e à retomada de imóveis.
Portanto, embora a ordem de despejo por falta de pagamento seja uma das mais conhecidas, não é a única possibilidade.
Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para despejo?
Não existe uma regra geral dizendo que o proprietário precisa esperar três meses de aluguel atrasado para entrar com uma ação.
A falta de pagamento do aluguel e dos encargos da locação pode fundamentar a rescisão contratual e o pedido de despejo.
Isso significa que não existe um direito automático do inquilino de permanecer sem pagar durante dois ou três meses antes que alguma medida judicial possa ser tomada.
O momento exato do inadimplemento dependerá da data de vencimento prevista no contrato.
Portanto, a ideia de que “só pode despejar depois de três meses sem pagar” não corresponde à regra geral da Lei do Inquilinato.
Existe ordem de despejo em 15 dias?
Sim, mas somente nas hipóteses previstas pela legislação.
O artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato prevê situações nas quais o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência prévia da parte contrária, desde que preenchidos os requisitos legais.
Em regra, a lei exige também caução equivalente a três meses de aluguel para a concessão dessa medida.
Entre as situações previstas estão determinados casos de descumprimento de acordo de desocupação, término de contrato de trabalho vinculado à ocupação do imóvel e outras hipóteses expressamente estabelecidas pelo artigo 59.
Uma das situações mais importantes envolve o despejo por falta de pagamento quando o contrato está sem determinadas garantias locatícias, conforme as condições previstas na lei.
Portanto, não se pode afirmar que qualquer ação de despejo gera automaticamente uma ordem para sair em 15 dias.
Despejo por falta de pagamento pode ser liminar?
Pode, quando preenchidos os requisitos legais.
A Lei do Inquilinato permite a concessão de liminar de desocupação em 15 dias quando a ação possui como fundamento exclusivo a falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato está desprovido das garantias previstas no artigo 37, seja porque não foram contratadas, seja porque foram extintas ou houve exoneração, observados os demais requisitos legais.
As garantias locatícias previstas na lei incluem modalidades como:
- caução;
- fiança;
- seguro-fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Assim, a existência ou não de garantia no contrato pode ser decisiva para saber se é possível obter a liminar específica de 15 dias por falta de pagamento.
O proprietário pode tirar o inquilino à força?
Não deve fazer isso por conta própria.
O locador não pode substituir o procedimento legal por medidas arbitrárias para forçar a saída do inquilino.
Trocar fechaduras, retirar os pertences do morador ou utilizar outros meios de coerção sem respaldo jurídico pode gerar problemas.
Quando a retomada exige intervenção judicial, o caminho adequado é a ação de despejo.
Depois de expedida a ordem e encerrado o prazo concedido para saída voluntária, o cumprimento ocorre pelos meios previstos no processo judicial.
A existência de aluguel atrasado não autoriza o proprietário a ignorar o procedimento legal.
Proprietário pode cortar água ou luz para forçar o despejo?
Usar meios de pressão para obrigar o locatário a abandonar o imóvel pode gerar consequências jurídicas.
A falta de pagamento deve ser tratada pelos instrumentos previstos na legislação, como cobrança e ação de despejo.
O proprietário não deve criar mecanismos próprios de expulsão simplesmente porque considera que possui razão na discussão.
Se existe inadimplência, a Lei do Inquilinato oferece instrumentos específicos para cobrança dos valores e retomada do imóvel.
O que acontece quando o inquilino recebe uma ordem de despejo?
O primeiro cuidado é verificar exatamente qual documento foi recebido.
Uma notificação extrajudicial não é a mesma coisa que uma ordem judicial de despejo.
Da mesma forma, uma citação para apresentar defesa em uma ação não necessariamente significa que já existe uma decisão determinando saída imediata.
O inquilino deve identificar:
qual é o processo;
quem ajuizou a ação;
qual é o motivo do despejo;
se existe decisão liminar;
qual prazo foi estabelecido;
e quais possibilidades de defesa estão disponíveis.
Ignorar uma citação ou ordem judicial pode agravar significativamente a situação.
Notificação de despejo é a mesma coisa que ordem de despejo?
Não.
Uma notificação pode ser utilizada pelo proprietário para comunicar determinada situação ao inquilino, solicitar desocupação ou formalizar outra exigência relacionada à locação.
Já a ordem judicial de despejo é emitida dentro de um processo judicial.
Portanto, receber uma carta do proprietário ou da imobiliária dizendo que é necessário entregar o imóvel não significa necessariamente que um juiz já tenha determinado o despejo.
Entretanto, a notificação pode produzir efeitos jurídicos relevantes e eventualmente anteceder uma ação judicial.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Em determinadas ações de despejo por falta de pagamento, sim.
A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de o locatário evitar a rescisão mediante o pagamento integral do débito atualizado, através de depósito judicial e dentro do prazo legal.
Esse mecanismo é popularmente chamado de purgação da mora.
O pagamento não envolve apenas os aluguéis originalmente atrasados.
Conforme o artigo 62 da Lei do Inquilinato, podem integrar o valor:
- aluguéis e acessórios vencidos;
- valores que vencerem até a efetivação do pagamento;
- multas ou penalidades contratuais exigíveis;
- juros de mora;
- custas;
- honorários advocatícios do locador nos parâmetros legais.
Portanto, pagar somente o valor nominal de um aluguel atrasado pode não ser suficiente para regularizar a situação dentro do processo.
Qual é o prazo para pagar a dívida e evitar o despejo?
Na ação de despejo por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato prevê prazo de 15 dias, contado nos termos processuais aplicáveis, para que o locatário ou fiador evite a rescisão mediante pagamento integral do débito atualizado.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu especificamente que esse prazo para purgação da mora deve ser contado a partir da juntada aos autos do mandado de citação ou aviso de recebimento devidamente cumprido.
Por isso, é importante não confundir esse prazo com o prazo de 15 dias de uma liminar para desocupação.
São situações diferentes.
Uma coisa é a possibilidade de pagamento da dívida nas condições do artigo 62.
Outra é a liminar de desocupação prevista no artigo 59.
O inquilino sempre pode pagar e impedir o despejo?
Não.
A própria Lei do Inquilinato limita a utilização repetitiva desse mecanismo.
O artigo 62 estabelece restrição quando o locatário já utilizou a possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento dentro do período definido pela legislação.
Além disso, a jurisprudência mais recente do STJ reforça que a purgação da mora não pode servir como instrumento para manter uma situação de inadimplência constante.
Em decisão publicada em junho de 2026, a Terceira Turma do STJ entendeu que o pagamento da dívida que originou a ação não impede a rescisão quando o locatário continua atrasando reiteradamente os aluguéis que vencem durante o processo.
Assim, quitar apenas os débitos antigos e continuar descumprindo repetidamente os vencimentos posteriores pode não impedir o despejo.
Quanto tempo demora uma ordem de despejo?
Não existe um prazo único para todas as ações.
Quando estão presentes os requisitos para uma liminar de desocupação, o juiz pode determinar que o imóvel seja desocupado em 15 dias.
Isso não significa necessariamente que todo o processo de despejo termina em 15 dias.
É necessário considerar o tempo para ajuizamento, distribuição, análise judicial, citação ou intimação e efetivo cumprimento da decisão.
Nos processos sem liminar, o tempo pode ser maior porque haverá desenvolvimento normal da ação, incluindo defesa, eventual produção de provas, sentença e outras etapas processuais.
Portanto, frases como “despejo demora seis meses” ou “todo despejo acontece em 15 dias” são generalizações.
Depois da sentença, quanto tempo o inquilino tem para sair?
A Lei do Inquilinato possui regras próprias para o prazo de desocupação depois de julgada procedente a ação.
O artigo 63 estabelece, como regra, prazo de 30 dias para desocupação voluntária, ressalvadas as situações em que a própria legislação determina prazo diferente.
Em determinadas hipóteses, esse período é reduzido para 15 dias.
Consequentemente, o prazo precisa ser identificado a partir do fundamento da ação e da decisão judicial proferida.
O inquilino pode recorrer da ordem de despejo?
Dependendo da decisão, podem existir recursos e instrumentos processuais adequados.
Entretanto, existe uma característica muito importante nas ações de despejo.
O artigo 58, inciso V, da Lei do Inquilinato estabelece que os recursos interpostos contra as sentenças nessas ações possuem, em regra, somente efeito devolutivo.
Isso significa que a simples apresentação de recurso não deve ser interpretada como garantia automática de permanência no imóvel até o julgamento definitivo.
Em situações envolvendo liminares, a análise processual também possui características próprias.
Por isso, quem recebe uma decisão judicial de desocupação deve verificar rapidamente com um advogado ou a Defensoria Pública quais providências são possíveis.
O que acontece se o inquilino não sair?
Se existe ordem judicial válida e o prazo para desocupação voluntária termina sem a entrega do imóvel, a decisão poderá ser cumprida coercitivamente.
A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de despejo e disciplina inclusive situações envolvendo bens deixados no imóvel.
Portanto, permanecer no imóvel simplesmente ignorando a ordem não impede o cumprimento da decisão.
Além disso, valores relacionados à ocupação e outras obrigações podem continuar sendo discutidos conforme o processo.
A polícia pode cumprir uma ordem de despejo?
O cumprimento do despejo é realizado dentro do procedimento judicial, normalmente por oficial de justiça.
Dependendo das circunstâncias, pode ser solicitado auxílio para garantir o cumprimento da ordem.
Isso é muito diferente de o proprietário chamar diretamente a polícia e exigir que o inquilino seja retirado simplesmente porque existe uma dívida particular.
A retirada coercitiva deve estar amparada por determinação judicial e seguir o procedimento aplicável.
Quem tem criança pode receber ordem de despejo?
A existência de crianças no imóvel, por si só, não elimina automaticamente a possibilidade de uma ação ou ordem de despejo.
Questões envolvendo vulnerabilidade familiar podem exigir atenção específica e, conforme as circunstâncias, participação ou comunicação a outros órgãos.
Contudo, não existe uma regra geral segundo a qual uma família com filhos menores nunca possa ser despejada de um imóvel alugado.
O direito à moradia possui proteção constitucional, mas isso não elimina automaticamente as obrigações decorrentes de um contrato de locação privado nem impede a aplicação da Lei do Inquilinato.
Idoso pode ser despejado?
A idade do inquilino, isoladamente, também não cria uma proibição absoluta de despejo.
Uma pessoa idosa continua submetida às regras do contrato de locação e à legislação correspondente.
Naturalmente, circunstâncias específicas de vulnerabilidade podem ter relevância em determinadas situações, mas não existe uma regra geral que transforme a idade avançada em direito permanente de permanecer em imóvel alugado sem observar o contrato.
Desempregado pode receber ordem de despejo?
Sim.
O desemprego não impede automaticamente o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento.
A dificuldade financeira pode explicar a inadimplência, mas não extingue, por si só, a obrigação contratual de pagar o aluguel.
Por isso, quando o locatário percebe que não conseguirá manter os pagamentos, uma negociação antecipada com o proprietário pode ser uma alternativa para tentar evitar o agravamento da dívida e um processo judicial.
Fiador pode ser cobrado na ação de despejo?
Dependendo da situação, sim.
Nas ações fundadas em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato permite que o pedido de rescisão seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios.
A existência de fiador ou de outra modalidade de garantia também influencia diferentes aspectos da relação locatícia.
Por isso, a ação não necessariamente terá consequências apenas para quem ocupa fisicamente o imóvel.
O contrato deve ser analisado para identificar as responsabilidades assumidas pelos envolvidos.
O proprietário precisa mandar notificação antes do despejo?
Não existe uma resposta única para todas as modalidades de despejo.
Em algumas hipóteses, a notificação é juridicamente relevante ou necessária para caracterizar determinada situação. Em outras, especialmente diante de obrigações com vencimento definido, o procedimento pode seguir regras diferentes.
Por isso, não é correto afirmar que todo proprietário precisa necessariamente enviar “três avisos” antes de entrar com uma ação.
Também não existe uma regra geral estabelecendo que o locador deve esperar vários meses depois de notificar o inquilino.
O fundamento específico utilizado para a retomada é que determinará quais requisitos precisam ser cumpridos.
Ordem de despejo suja o nome?
A ordem de despejo, isoladamente, não deve ser confundida com inscrição automática do nome do inquilino em cadastros de inadimplentes.
Entretanto, uma ação por falta de pagamento normalmente envolve uma dívida.
O locador pode buscar judicialmente a cobrança dos aluguéis e encargos, inclusive cumulando determinados pedidos na própria ação conforme permite a Lei do Inquilinato.
Assim, mesmo que o inquilino entregue o imóvel, a dívida não desaparece automaticamente.
Desocupar o imóvel e quitar os débitos são questões diferentes.
Sair do imóvel elimina a dívida de aluguel?
Não.
Se existem aluguéis, condomínio, multas ou outros encargos legitimamente devidos, a simples entrega das chaves não apaga automaticamente os valores anteriores.
O proprietário pode continuar buscando o recebimento da dívida.
Da mesma forma, uma ação de despejo por falta de pagamento pode acumular pedido de rescisão contratual e cobrança dos aluguéis e acessórios.
Portanto, sair voluntariamente pode resolver a questão da posse do imóvel, mas não necessariamente encerra a discussão financeira.
O que fazer ao receber uma ordem de despejo?
O primeiro passo é não ignorar o documento.
Verifique imediatamente se realmente se trata de uma ordem judicial, identifique o número do processo e confira qual prazo foi concedido.
Depois, reúna:
- contrato de locação;
- comprovantes de pagamento;
- recibos;
- mensagens trocadas com proprietário ou imobiliária;
- comprovantes de depósito;
- notificações recebidas;
- documentos relacionados a eventuais acordos.
Se houver cobrança de valores que já foram pagos, os comprovantes podem ser essenciais.
Também é recomendável buscar rapidamente um advogado ou a Defensoria Pública, especialmente quando existe uma liminar com prazo curto para desocupação.
Ordem de despejo pode ser cancelada?
Dependendo da fase do processo e do fundamento da decisão, podem existir meios jurídicos capazes de modificar, suspender ou revogar uma determinada medida.
Em uma ação por falta de pagamento, por exemplo, a própria legislação prevê hipóteses nas quais o pagamento integral do débito pode evitar a rescisão.
Em outros casos, a defesa pode demonstrar que os requisitos alegados pelo proprietário não estão presentes.
Isso não significa que toda ordem de despejo possa ser facilmente cancelada.
É necessário analisar o processo concreto, o fundamento da decisão e os prazos em andamento.
Exemplo de como funciona um despejo por falta de pagamento
Imagine que um inquilino deixe de pagar os aluguéis.
O proprietário tenta negociar, mas não consegue receber.
Então, ajuíza uma ação pedindo a rescisão da locação, o despejo e a cobrança dos valores devidos.
Se o contrato estiver sem as garantias previstas na Lei do Inquilinato e estiverem presentes os demais requisitos legais, o proprietário poderá pedir uma liminar de desocupação em 15 dias.
O inquilino será comunicado da existência do processo e poderá exercer os direitos processuais correspondentes.
Nas condições do artigo 62, poderá existir a possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento integral do débito atualizado dentro do prazo legal.
Se a dívida não for regularizada e a ação for julgada procedente, será determinada a desocupação.
Caso o inquilino não entregue voluntariamente o imóvel dentro do prazo fixado, a ordem poderá ser cumprida judicialmente.
Esse exemplo mostra que a expressão “ordem de despejo” pode representar diferentes momentos de um procedimento maior.
Afinal, como funciona uma ordem de despejo?
A ordem de despejo ocorre dentro de um procedimento judicial destinado à retomada de um imóvel alugado. O proprietário apresenta o fundamento para encerramento da locação, e o Judiciário analisa se estão presentes os requisitos estabelecidos pela Lei do Inquilinato.
Em determinadas situações, é possível conseguir uma liminar determinando a desocupação em 15 dias. Entretanto, essa medida não existe automaticamente em toda ação de despejo.
Quando o motivo é falta de pagamento, o inquilino também pode, nas condições previstas pelo artigo 62 da Lei nº 8.245/1991, evitar a rescisão mediante o pagamento integral do débito atualizado no prazo legal.
O proprietário, por sua vez, não deve retirar o inquilino à força nem substituir o procedimento judicial por medidas próprias de coerção.
Como os prazos podem ser curtos, quem recebe uma citação ou uma ordem judicial relacionada a despejo deve verificar imediatamente o conteúdo da decisão e buscar orientação jurídica para não perder a oportunidade de apresentar defesa ou adotar outra providência cabível.
Fontes
Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: especialmente artigos 9º, 37, 58, 59, 62, 63 e seguintes, que tratam das hipóteses de encerramento da locação, garantias, ação de despejo, liminar e falta de pagamento.
Superior Tribunal de Justiça (STJ) — REsp 1.624.005/DF: precedente sobre o prazo de 15 dias para purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento.
Superior Tribunal de Justiça (STJ) — Informativo de Jurisprudência nº 593: entendimento sobre o termo inicial do prazo para pagamento destinado a evitar a rescisão da locação.
Superior Tribunal de Justiça (STJ) — REsp 2.225.450: decisão de 2026 segundo a qual o pagamento da dívida que motivou a ação não impede a rescisão quando persistem atrasos reiterados dos aluguéis durante o processo.
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