A renovação de contrato de aluguel é uma situação comum para proprietários e inquilinos quando o prazo inicialmente estabelecido para a locação está chegando ao fim. Entretanto, muitas pessoas acreditam que sempre é obrigatório assinar um novo contrato para continuar no imóvel, o que não necessariamente acontece.
Dependendo do tipo de locação, do prazo do contrato e da conduta das partes depois do vencimento, a relação pode continuar por prazo indeterminado. Em outras situações, proprietário e inquilino preferem formalizar uma nova negociação por meio de um novo contrato ou de um termo aditivo.
Também existem diferenças importantes entre aluguel residencial e aluguel comercial. Nas locações empresariais, inclusive, determinadas condições podem permitir que o locatário busque judicialmente a renovação do contrato.
Neste artigo, entenda como funciona a renovação do contrato de aluguel, quando ela acontece automaticamente, se o proprietário pode aumentar o valor, quando fazer um aditivo e quais cuidados tomar antes de renovar a locação.
Como funciona a renovação de contrato de aluguel?
A primeira coisa a fazer é verificar o contrato atual.
Procure principalmente:
data de início;
prazo da locação;
data prevista para término;
índice de reajuste;
garantia utilizada;
condições para renovação;
obrigações do locador e do locatário;
regras para encerramento.
Quando o prazo está próximo do fim, proprietário e inquilino podem negociar a continuidade.
As partes podem, por exemplo:
assinar um novo contrato;
fazer um termo aditivo;
manter a locação nas condições permitidas pela legislação;
negociar novo valor;
alterar determinadas cláusulas.
A melhor alternativa depende do contrato existente e do interesse das partes.
É obrigatório renovar o contrato de aluguel?
Não existe uma regra geral determinando que todo contrato de aluguel precisa ser formalmente renovado assim que chega à data final.
Em determinadas situações, a locação pode continuar depois do vencimento e passar a vigorar por prazo indeterminado.
Por isso, é importante diferenciar:
término do prazo escrito do contrato
de
término efetivo da locação.
As duas coisas não são necessariamente simultâneas.
O contrato de aluguel renova automaticamente?
Pode acontecer uma prorrogação da locação por prazo indeterminado, dependendo da situação.
Nas locações residenciais, a Lei do Inquilinato estabelece regras diferentes conforme o prazo originalmente contratado.
Por isso, dizer simplesmente que “todo contrato se renova automaticamente” é uma simplificação que pode gerar confusão.
É necessário verificar:
tipo de locação;
prazo original;
se o inquilino permaneceu no imóvel;
se houve oposição do proprietário;
condições previstas na legislação.
O que acontece quando vence o contrato de aluguel residencial?
Uma das situações mais conhecidas ocorre nos contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses.
Nessa hipótese, a Lei do Inquilinato estabelece que a resolução ocorre com o fim do prazo estipulado, independentemente de aviso ou notificação.
Entretanto, existe uma regra importante.
Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias depois do término do contrato sem oposição do proprietário, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Isso explica por que muitas pessoas continuam morando normalmente no imóvel mesmo depois da data final indicada no contrato.
Contrato de aluguel de 30 meses precisa ser renovado?
Não necessariamente.
Se proprietário e inquilino desejarem estabelecer um novo prazo determinado, podem formalizar uma nova contratação ou utilizar o instrumento juridicamente adequado.
Entretanto, se o inquilino permanecer no imóvel após o término e estiverem presentes as condições previstas na Lei do Inquilinato, a locação pode passar a vigorar por prazo indeterminado.
Portanto, chegar ao último dia dos 30 meses não significa automaticamente que o inquilino estará ocupando irregularmente o imóvel no dia seguinte.
É preciso analisar o que ocorreu depois do vencimento.
E os contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses?
Aqui existe uma diferença importante.
Nas locações residenciais ajustadas por escrito por prazo inferior a 30 meses, a Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para a continuidade da locação.
Terminado o prazo estabelecido, a locação pode ser prorrogada automaticamente por prazo indeterminado.
Nessas situações, a retomada do imóvel pelo locador fica sujeita às hipóteses previstas na legislação.
Por isso, contratos residenciais de 12 meses e contratos de 30 meses não devem ser tratados como se tivessem exatamente as mesmas consequências jurídicas após o término.
Contrato de aluguel de 12 meses renova automaticamente?
É comum utilizar a expressão “renovação automática”, mas juridicamente é mais adequado observar as regras de prorrogação da locação.
Nos contratos residenciais escritos por prazo inferior a 30 meses, terminado o período contratado, a relação pode continuar por prazo indeterminado conforme a Lei do Inquilinato.
Isso não significa simplesmente que começa outro contrato idêntico de mais 12 meses.
Essa distinção é importante.
Imagine um contrato de 12 meses que terminou em dezembro.
O inquilino continua ocupando o imóvel normalmente e pagando o aluguel.
Não se deve presumir automaticamente que nasceu um novo contrato de outros 12 meses.
A situação pode ser de prorrogação por prazo indeterminado.
Renovação automática significa mais 12 meses?
Não necessariamente.
Esse é um dos erros mais comuns.
Quando a legislação estabelece a prorrogação da locação por prazo indeterminado, isso não significa que o contrato original simplesmente recomeçou com exatamente a mesma duração.
Um contrato de 12 meses não necessariamente vira outro contrato de 12 meses.
Da mesma maneira, um contrato de 30 meses não necessariamente começa automaticamente outro ciclo de 30 meses.
É necessário diferenciar renovação por novo prazo determinado de prorrogação por prazo indeterminado.
Precisa fazer um novo contrato de aluguel?
Depende do objetivo das partes.
Um novo contrato pode ser interessante quando proprietário e inquilino desejam estabelecer novamente um prazo determinado ou alterar significativamente as condições da locação.
Por exemplo:
novo prazo;
novo valor;
nova garantia;
inclusão ou retirada de locatários;
novas responsabilidades;
alteração das condições de utilização do imóvel.
Por outro lado, pequenas alterações podem ser formalizadas por meio de um termo aditivo, quando juridicamente adequado.
O que é um termo aditivo de contrato de aluguel?
O termo aditivo é um documento utilizado para alterar ou complementar determinadas condições de um contrato existente.
Imagine que proprietário e inquilino desejem continuar a relação, mas alterar:
prazo;
valor;
índice de reajuste;
dados das partes;
determinadas obrigações.
Em vez de elaborar um contrato totalmente novo, pode ser possível fazer um aditivo indicando claramente quais cláusulas foram modificadas.
As demais condições do contrato permanecem conforme estabelecido, desde que não tenham sido alteradas.
Renovação de contrato de aluguel precisa ser por escrito?
Formalizar por escrito é uma medida importante de segurança.
Mesmo quando a relação pode continuar por força das regras legais, registrar negociações relevantes reduz a possibilidade de discussões futuras.
Se houver alteração de:
prazo;
aluguel;
garantia;
responsabilidades;
condições específicas;
é recomendável documentar claramente o que foi acordado.
Apenas conversas informais podem dificultar a comprovação das condições posteriormente.
Como fazer uma renovação de contrato de aluguel?
Uma renovação formal pode seguir algumas etapas.
Primeiro, analise o contrato existente.
Depois, proprietário e inquilino negociam as condições da continuidade.
É importante definir:
novo prazo;
novo valor do aluguel;
índice e periodicidade do reajuste;
garantia;
encargos;
responsabilidade por condomínio;
responsabilidade por IPTU, quando aplicável;
manutenção;
regras para devolução;
eventuais multas.
Depois, essas condições devem ser formalizadas no instrumento escolhido.
Modelo de renovação de contrato de aluguel
Um termo de renovação ou aditamento pode conter uma estrutura semelhante a esta:
TERMO ADITIVO AO CONTRATO DE LOCAÇÃO
LOCADOR: [nome e qualificação]
LOCATÁRIO: [nome e qualificação]
IMÓVEL: [identificação do imóvel]
As partes resolvem alterar o contrato de locação celebrado em [data], estabelecendo que o prazo da locação passará a vigorar até [data].
O aluguel mensal será de R$ [valor], observadas as condições de reajuste estabelecidas neste instrumento.
Permanecem válidas as demais cláusulas do contrato original que não tenham sido expressamente alteradas pelo presente termo.
[Local e data]
[Assinatura do locador]
[Assinatura do locatário]
Essa é apenas uma estrutura genérica. O documento precisa ser adaptado às características da locação e às alterações realmente negociadas.
Pode aumentar o aluguel na renovação do contrato?
Proprietário e inquilino podem negociar um novo valor de aluguel.
É importante, entretanto, diferenciar reajuste contratual de revisão ou renegociação do valor do aluguel.
O reajuste segue as condições contratuais e as regras legais aplicáveis.
Já uma nova negociação pode ocorrer quando as partes desejam redefinir o valor para adequá-lo às condições atuais.
Em uma renovação formal, é comum que o preço seja discutido antes da assinatura.
O proprietário pode aumentar o aluguel quanto quiser na renovação?
A resposta depende da situação.
As partes são livres para negociar o valor do aluguel dentro dos limites legais.
Entretanto, o proprietário não deve simplesmente confundir reajuste contratual com qualquer aumento arbitrário durante a vigência de um contrato.
Quando as partes estão negociando uma nova contratação ou renovação, pode haver discussão sobre adequação ao valor de mercado.
Se não houver acordo, as consequências dependerão do tipo de contrato e das regras aplicáveis à locação.
Qual índice pode ser utilizado no reajuste do aluguel?
O contrato normalmente estabelece o índice utilizado para reajustar o aluguel.
Durante muitos anos, o IGP-M tornou-se bastante conhecido nos contratos imobiliários.
Também existem contratos que utilizam IPCA ou outros critérios legalmente admitidos.
O índice efetivamente aplicável deve ser verificado no contrato.
Não é correto assumir que todo aluguel necessariamente utiliza IGP-M.
Pode reajustar aluguel a cada 6 meses?
A legislação brasileira estabelece limitações relacionadas à periodicidade das cláusulas de reajuste ou correção monetária.
De maneira geral, contratos não devem estabelecer reajuste monetário com periodicidade inferior à anual nas situações alcançadas pela legislação.
Por isso, é comum encontrar contratos de aluguel com reajuste a cada 12 meses.
Uma coisa diferente é a negociação voluntária entre as partes sobre determinadas condições do contrato.
Fiador precisa assinar a renovação do contrato?
Esse é um ponto que merece atenção especial.
Quando existe garantia por fiança, alterações ou prorrogações contratuais podem ter consequências para a responsabilidade do fiador.
Não é prudente simplesmente presumir que qualquer mudança realizada entre proprietário e inquilino vinculará automaticamente o fiador da mesma maneira.
Em renovações formais ou alterações relevantes, é importante analisar a participação e anuência do fiador.
A jurisprudência também possui regras importantes sobre obrigações do fiador em contratos de locação.
Por isso, contratos com fiança merecem cuidado adicional.
Caução precisa ser paga novamente na renovação?
Não existe uma regra geral determinando que toda renovação exige automaticamente uma nova caução.
É necessário verificar:
como a garantia original foi constituída;
se ela continua vinculada à locação;
se haverá um novo contrato;
se haverá alteração da garantia;
o que foi acordado entre as partes.
Também é importante lembrar que a Lei do Inquilinato estabelece regras para as modalidades de garantia locatícia.
Pode exigir duas garantias no contrato renovado?
A Lei do Inquilinato proíbe a utilização de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Entre as modalidades previstas estão:
caução;
fiança;
seguro-fiança;
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Portanto, não se deve simplesmente acumular garantias diferentes sem observar a legislação.
A imobiliária pode cobrar taxa para renovar contrato?
Eventuais cobranças precisam ser analisadas considerando quem está sendo cobrado, qual serviço está sendo prestado e as regras aplicáveis.
A Lei do Inquilinato atribui ao locador determinadas despesas relacionadas à administração imobiliária e à intermediação.
Por isso, o inquilino deve analisar cuidadosamente qualquer cobrança apresentada especificamente como condição para renovação.
Se houver dúvida, solicite à imobiliária a identificação e a justificativa da cobrança por escrito.
Quem paga a elaboração do contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato estabelece obrigações específicas relacionadas às taxas de administração imobiliária e intermediação.
Por isso, não se deve presumir que qualquer custo administrativo pode ser automaticamente repassado ao inquilino.
Quando houver cobrança, verifique sua natureza e o que está previsto no contrato e na legislação.
O proprietário pode pedir o imóvel na renovação?
Depende da modalidade e do estágio da locação.
Nas locações residenciais, as possibilidades de retomada variam de acordo com fatores como:
prazo originalmente contratado;
se o contrato ainda está vigente;
se já passou a prazo indeterminado;
motivo da retomada;
regras previstas na Lei do Inquilinato.
Essa é uma das razões pelas quais contratos residenciais inferiores a 30 meses e contratos de 30 meses ou mais não devem ser analisados da mesma maneira.
O inquilino pode recusar a renovação?
Sim.
Se as partes estão negociando um novo contrato ou novas condições, o inquilino não é obrigado a aceitar qualquer proposta apresentada pelo proprietário.
Ele pode decidir não continuar no imóvel.
Nesse caso, é necessário observar as regras para encerramento da locação, entrega das chaves e demais obrigações existentes.
Se o contrato ainda estiver dentro do prazo determinado, também é preciso analisar eventual multa por saída antecipada.
Tem multa se o inquilino não quiser renovar?
Se o contrato simplesmente chegar ao término e o inquilino entregar o imóvel de acordo com as regras aplicáveis, a situação é diferente de abandonar antecipadamente um contrato ainda vigente.
A multa contratual normalmente está relacionada ao descumprimento ou à saída antes do prazo nas condições estabelecidas.
Por isso, não se deve cobrar automaticamente multa de rescisão apenas porque o locatário não deseja celebrar um novo contrato depois do término regular.
Como funciona a multa por sair antes do fim do contrato?
Quando o locatário devolve o imóvel antes do término do prazo contratado, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de multa pactuada, que deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato.
Exemplo simplificado:
Contrato: 30 meses.
Multa integral prevista: três aluguéis.
Se o inquilino cumpriu grande parte do contrato antes de sair, não se deve simplesmente cobrar os três aluguéis integrais sem considerar a proporcionalidade.
O cálculo depende do contrato e do período restante.
O contrato continua válido depois do vencimento?
Pode continuar produzindo efeitos quando a locação é prorrogada conforme as regras legais.
É incorreto pensar que, depois da data final escrita no documento, todas as cláusulas simplesmente deixam de existir.
Nas hipóteses de prorrogação por prazo indeterminado, diversas condições da relação original continuam sendo observadas.
Por isso, guarde o contrato mesmo depois de vencido o prazo inicialmente indicado.
É preciso reconhecer firma na renovação?
O reconhecimento de firma não é uma exigência geral para que todo contrato de locação particular exista ou seja válido.
Entretanto, determinadas formalidades podem ser adotadas para aumentar a segurança documental ou atender a uma finalidade específica.
Assinaturas eletrônicas também são cada vez mais utilizadas em contratos.
A forma escolhida deve permitir identificar adequadamente as partes e preservar a integridade do documento.
Pode renovar contrato de aluguel por assinatura digital?
Sim, contratos podem ser celebrados eletronicamente, observadas as regras aplicáveis.
É importante utilizar uma solução que permita demonstrar:
identidade dos signatários;
integridade do documento;
data da assinatura;
registro das evidências relacionadas ao processo.
A legislação brasileira reconhece diferentes modalidades de assinaturas eletrônicas.
Precisa fazer vistoria novamente na renovação?
Não existe uma regra geral determinando que toda renovação contratual exige uma nova vistoria.
Entretanto, proprietário e inquilino podem considerar útil atualizar o registro das condições do imóvel, principalmente em contratos muito longos ou quando ocorrerem alterações importantes.
A vistoria inicial continua sendo um documento relevante para comparar as condições do imóvel no momento da devolução.
Como funciona a renovação de contrato de aluguel comercial?
A locação comercial possui particularidades importantes.
Empresas muitas vezes investem no ponto comercial, realizam reformas e constroem clientela vinculada à localização.
Por esse motivo, a Lei do Inquilinato prevê, quando determinados requisitos são preenchidos, a possibilidade de ação renovatória.
Isso é diferente de uma simples negociação voluntária entre proprietário e inquilino.
O que é ação renovatória de aluguel?
A ação renovatória é um instrumento judicial destinado à renovação de determinadas locações de imóveis utilizados para comércio ou atividade empresarial, quando os requisitos legais são atendidos.
A Lei do Inquilinato estabelece condições para esse direito.
Entre elas estão requisitos relacionados à existência de contrato escrito e com prazo determinado, duração dos contratos e tempo de exploração da atividade no mesmo ramo.
Não basta simplesmente ter uma empresa funcionando no imóvel.
Todos os requisitos legais precisam ser analisados.
Quais são os requisitos para renovação compulsória do aluguel comercial?
A Lei nº 8.245/1991 estabelece requisitos específicos para o direito à renovação.
Entre os principais pontos estão:
o contrato deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, deve atingir cinco anos;
o locatário deve explorar seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Existem ainda outros requisitos processuais e situações específicas.
Por isso, empresas que dependem fortemente do ponto comercial devem acompanhar os prazos com bastante antecedência.
Quando entrar com ação renovatória?
Esse é um dos pontos mais importantes.
A Lei do Inquilinato estabelece uma janela específica para ajuizar a ação renovatória.
Ela deve ser proposta no período entre um ano e seis meses antes da data de término do contrato vigente.
Esse prazo é extremamente relevante.
Uma empresa que deixa para analisar a renovação apenas quando faltam poucas semanas para o contrato terminar pode perder a possibilidade de utilizar a ação renovatória.
Por isso, contratos comerciais devem ser acompanhados com antecedência.
Exemplo do prazo da ação renovatória
Imagine que um contrato comercial termine em:
31 de dezembro de 2027.
A empresa não deveria esperar dezembro de 2027 para descobrir se possui direito à renovação judicial.
É necessário observar a janela estabelecida pela Lei do Inquilinato, que começa um ano antes e termina seis meses antes do término contratual.
Isso demonstra a importância de empresas manterem um controle das datas dos contratos imobiliários.
Contrato comercial renova automaticamente?
Uma locação comercial pode continuar depois do prazo em determinadas circunstâncias, mas isso não deve ser confundido com o direito à renovação compulsória.
A ação renovatória possui requisitos próprios.
Para uma empresa cujo endereço é essencial para a atividade, depender simplesmente de uma negociação realizada no último momento pode representar um risco.
O ideal é revisar o contrato com antecedência.
Renovação de aluguel residencial e comercial é igual?
Não.
Embora ambos estejam sujeitos à Lei do Inquilinato, existem regras específicas para cada modalidade.
No aluguel residencial, questões como prazo de 30 meses e prorrogação por prazo indeterminado possuem grande importância.
Na locação comercial, além da negociação contratual, pode existir a proteção do ponto empresarial por meio da ação renovatória, desde que os requisitos legais estejam preenchidos.
Por isso, primeiro identifique a finalidade do imóvel.
Quanto tempo antes negociar a renovação do aluguel?
Mesmo quando não existe um prazo legal específico obrigando uma negociação amigável, deixar tudo para o último dia não é recomendável.
Para uma residência, conversar alguns meses antes pode permitir que proprietário e inquilino discutam:
valor;
prazo;
reajuste;
garantias;
manutenção.
Para empresas, o planejamento deve ser ainda maior por causa dos impactos de uma eventual mudança de endereço e, quando aplicável, dos prazos da ação renovatória.
O que conferir antes de renovar o contrato?
Antes de assinar, leia o documento inteiro.
Confira especialmente:
Valor do aluguel
Veja qual será o novo preço e quando ocorrerão os próximos reajustes.
Prazo
Confirme a data inicial e a data final.
Índice de reajuste
Verifique qual índice está previsto.
Multa
Confira como funciona a saída antes do término.
Garantia
Analise caução, fiador, seguro-fiança ou outra modalidade utilizada.
Condomínio
Veja quais despesas serão de responsabilidade do locatário e quais permanecem com o proprietário conforme a legislação.
IPTU
Confira o que foi contratualmente estabelecido.
Manutenção
Entenda as responsabilidades de cada parte.
Vistoria
Guarde os registros sobre as condições do imóvel.
Posso negociar o aluguel antes de renovar?
Sim.
A proximidade do fim do prazo é justamente um momento comum para negociação.
O inquilino pode apresentar argumentos como:
histórico de pagamentos em dia;
conservação do imóvel;
tempo de permanência;
valores de imóveis semelhantes;
interesse em permanecer por prazo maior.
O proprietário também pode apresentar uma proposta baseada nas condições de mercado.
O objetivo é chegar a um valor aceitável para ambos.
Vale a pena fazer um contrato novo ou um aditivo?
Não existe uma resposta única.
Um aditivo pode ser conveniente quando poucas condições serão modificadas.
Um novo contrato pode facilitar a organização quando diversas cláusulas serão alteradas ou quando as partes desejam estabelecer uma relação contratual com novas condições de maneira mais ampla.
Independentemente da opção, o documento deve deixar claro:
o que está sendo alterado;
quando começa a valer;
qual será o prazo;
qual será o aluguel;
quais condições permanecem.
Em situações mais complexas, especialmente envolvendo imóveis comerciais, garantias elevadas ou contratos de longo prazo, a análise jurídica individual pode ser recomendável.
Renovação de contrato de aluguel: principais cuidados
A renovação de contrato de aluguel não consiste apenas em trocar a data existente no documento.
Antes de renovar, proprietário e inquilino devem analisar valor, prazo, reajuste, garantias, multas e demais condições.
Também é importante entender que o fim do prazo escrito nem sempre significa o encerramento imediato da relação.
Dependendo da modalidade contratual, a locação pode ser prorrogada por prazo indeterminado.
Nos contratos residenciais, o prazo originalmente estabelecido — especialmente a diferença entre contratos inferiores a 30 meses e aqueles com 30 meses ou mais — influencia as regras aplicáveis.
Nas locações comerciais, empresas devem prestar atenção especial à possibilidade de ação renovatória e ao prazo para ajuizá-la.
Por isso, a melhor estratégia é revisar o contrato antes do vencimento, negociar as novas condições com antecedência e registrar por escrito aquilo que for acordado.
Fontes
Presidência da República — Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
Regras sobre locações de imóveis urbanos, prorrogação dos contratos, garantias, direitos e deveres das partes e ação renovatória.
Presidência da República — Código Civil (Lei nº 10.406/2002)
Normas gerais aplicáveis aos contratos e às relações obrigacionais.
Presidência da República — Lei nº 10.192/2001
Regras relacionadas à periodicidade de reajustes e correção monetária.
Superior Tribunal de Justiça (STJ)
Jurisprudência relacionada às locações, garantias locatícias, fiança e interpretação da Lei do Inquilinato.
Conselho Nacional de Justiça (CNJ)
Informações institucionais relacionadas ao Poder Judiciário e à solução de conflitos.
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