Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona, prazo e direitos

A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento judicial utilizado pelo locador para buscar a desocupação de um imóvel quando o inquilino deixa de pagar aluguel ou outros encargos da locação. A possibilidade está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que permite ao proprietário pedir a rescisão do contrato e o despejo em razão da falta de pagamento.

Dependendo das circunstâncias, o locador pode acumular na mesma ação o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos. Em determinadas situações previstas em lei, também pode ser concedida liminar para desocupação em 15 dias. Isso não significa, porém, que todo atraso de aluguel resulte automaticamente em retirada imediata do imóvel.

A seguir, entenda quando cabe a ação, quanto tempo o inquilino pode permanecer no imóvel, quando existe liminar de despejo e como funciona o pagamento da dívida para evitar a rescisão da locação.

O que é ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo é um processo judicial destinado a fazer com que o locatário desocupe o imóvel.

Quando o motivo é a inadimplência, fala-se em ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.

A Lei nº 8.245/1991 estabelece, no artigo 9º, que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Já o artigo 62 estabelece regras específicas para as ações de despejo fundadas em falta de pagamento.

Portanto, se o inquilino deixa de cumprir as obrigações financeiras previstas no contrato, o locador pode recorrer ao Judiciário para buscar tanto a retomada do imóvel quanto os valores devidos, conforme o caso.

Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para ação de despejo?

Não existe uma regra geral determinando que o proprietário tenha que esperar dois, três ou seis meses de aluguel atrasado.

O inadimplemento pode permitir a adoção das medidas judiciais cabíveis sem que seja necessário acumular vários meses de dívida.

Se o contrato estabelece, por exemplo, que o aluguel vence no dia 10 e o pagamento não é realizado, existe inadimplemento após o vencimento, observadas as particularidades contratuais.

Isso não significa que o inquilino será retirado imediatamente do imóvel.

A retomada forçada depende do procedimento judicial adequado. Entretanto, é incorreto afirmar que o proprietário é obrigado a esperar três meses de aluguel atrasado antes de entrar com ação de despejo.

Com 1 mês de aluguel atrasado pode haver despejo?

Sim, em princípio, a falta de pagamento de uma obrigação vencida pode fundamentar a ação.

A Lei do Inquilinato não estabelece como requisito geral o acúmulo de três aluguéis.

Na prática, locador e locatário podem tentar negociar antes da judicialização. Essa negociação, porém, não representa uma obrigação de o proprietário aguardar determinado número de meses.

Por isso, quem percebe que não conseguirá pagar o aluguel deve procurar o locador rapidamente para tentar negociar.

Ignorar a dívida tende a aumentar o problema, pois novos aluguéis podem vencer e outros encargos previstos no contrato podem continuar sendo acumulados.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

O locador apresenta ao Judiciário uma ação indicando a existência da relação de locação, o inadimplemento e os pedidos correspondentes.

Quando o pedido de despejo é acumulado com cobrança, o locador deve apresentar cálculo discriminado do valor devido.

A Lei do Inquilinato permite expressamente que o pedido de rescisão da locação seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios.

Depois do ajuizamento, o locatário será citado e poderá exercer seu direito de defesa.

Dependendo da situação, também poderá existir a possibilidade de quitar integralmente o débito nos termos previstos pela legislação para evitar a rescisão da locação.

Além disso, alguns contratos permitem que outras pessoas sejam responsáveis pela dívida, como ocorre com o fiador.

O proprietário precisa avisar antes de entrar com ação de despejo?

Essa pergunta depende da causa da ação e das características da locação.

Na ação fundada diretamente em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato não estabelece como regra geral que o locador tenha que enviar uma notificação extrajudicial dando determinado prazo antes de ajuizar a ação.

Isso não impede que o proprietário envie cobrança, notificação ou tente negociar.

Aliás, documentar as comunicações pode ser útil para demonstrar as tentativas de solução.

Entretanto, não se deve confundir uma tentativa extrajudicial de cobrança com uma condição obrigatória existente em toda ação de despejo por inadimplência.

[Leia também: como fazer uma notificação extrajudicial]

Ação de despejo pode cobrar os aluguéis atrasados?

Sim.

O artigo 62 da Lei do Inquilinato permite que o pedido de rescisão da locação seja acumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios.

Nesse caso, o locador deve apresentar com a petição inicial um cálculo discriminado do débito.

Portanto, o processo pode tratar de duas questões relacionadas:

a retomada do imóvel e o recebimento da dívida.

Isso é importante porque simplesmente entregar as chaves não significa, por si só, que os aluguéis anteriormente vencidos deixam de existir.

Quem deve pagar a dívida: inquilino ou fiador?

O locatário é responsável pelas obrigações que assumiu no contrato.

Quando existe fiador, entretanto, também é necessário analisar a extensão da garantia prestada e as regras contratuais e legais aplicáveis.

A própria Lei do Inquilinato prevê que, quando houver cumulação do despejo com cobrança, o locatário será citado para responder ao pedido de rescisão, enquanto locatário e fiadores poderão ser citados para responder ao pedido de cobrança, conforme a situação.

Portanto, a existência de fiador não impede o despejo do inquilino.

A garantia está relacionada principalmente ao cumprimento das obrigações assumidas na locação.

Quando pode haver despejo liminar em 15 dias?

Uma das maiores dúvidas sobre ação de despejo por falta de pagamento envolve a possibilidade de uma decisão liminar.

A Lei do Inquilinato prevê determinadas hipóteses nas quais o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que atendidos os requisitos legais.

Entre essas hipóteses está a falta de pagamento de aluguel e acessórios quando o contrato estiver desprovido de determinadas garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, seja porque não houve garantia contratada, seja porque ela foi extinta ou houve pedido de exoneração, observados os requisitos legais.

A concessão da liminar também está relacionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 59, § 1º.

Portanto, não é correto dizer que todo inquilino que atrasa aluguel terá automaticamente 15 dias para sair.

A liminar depende do enquadramento do caso nas hipóteses previstas em lei.

Contrato sem fiador facilita despejo por falta de pagamento?

A ausência de garantia pode ser particularmente relevante para a possibilidade de despejo liminar por inadimplência.

O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991 contempla a hipótese de falta de pagamento quando o contrato estiver sem as garantias previstas no artigo 37.

Essas garantias incluem, entre outras modalidades previstas pela legislação, caução, fiança e seguro de fiança locatícia.

Assim, um contrato sem garantia pode preencher um dos requisitos específicos para o pedido de liminar de desocupação em 15 dias.

Contudo, ainda será necessário cumprir os demais requisitos legais.

Se existe fiador, não pode haver ação de despejo?

Pode.

Essa é uma confusão importante.

A existência de fiador não impede a ação de despejo por falta de pagamento.

O que muda é que a existência de garantia pode interferir na possibilidade daquela modalidade específica de liminar de 15 dias prevista para contrato desprovido das garantias do artigo 37.

Portanto, mesmo em contrato com fiador, o proprietário pode buscar judicialmente a rescisão da locação em razão da inadimplência.

O procedimento e a possibilidade de decisão liminar dependerão das características do caso.

O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Em determinadas circunstâncias, sim.

A Lei do Inquilinato permite que o locatário e o fiador evitem a rescisão da locação efetuando, no prazo legal, o pagamento integral do débito atualizado.

Essa possibilidade é popularmente conhecida como purgação da mora.

O artigo 62 prevê que o pagamento deve abranger os componentes legalmente exigidos.

Isso significa que não necessariamente basta pagar apenas o valor nominal de um aluguel vencido.

O que precisa ser pago para evitar o despejo?

De acordo com o artigo 62 da Lei do Inquilinato, o pagamento destinado a evitar a rescisão deve compreender a integralidade do débito atualizado.

Entre os valores considerados podem estar:

• aluguéis e acessórios da locação vencidos até o efetivo pagamento;
• multas ou penalidades contratuais exigíveis;
• juros de mora;
• custas;
• honorários advocatícios, conforme os parâmetros aplicáveis.

Portanto, se o inquilino possui vários meses de aluguel vencidos, não deve presumir que pagar somente o primeiro mês atrasado encerrará o problema.

É necessário verificar o débito atualizado no processo.

Qual é o prazo para pagar e evitar a ação de despejo?

Nas ações fundamentadas em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento integral do débito atualizado no prazo de 15 dias contado da citação, observadas as regras do artigo 62.

Esse prazo merece atenção.

Ele não deve ser confundido com o vencimento normal do aluguel nem com o prazo de uma eventual notificação enviada pelo proprietário.

Quando já existe processo judicial, o locatário deve analisar imediatamente a citação e buscar orientação jurídica.

Sempre é possível pagar e evitar o despejo?

Não.

A Lei do Inquilinato estabelece uma limitação importante.

O locatário não poderá utilizar novamente a faculdade de evitar a rescisão mediante pagamento se já tiver utilizado essa possibilidade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Portanto, a chamada purgação da mora não pode ser utilizada indefinidamente como estratégia para deixar de pagar e somente quitar a dívida depois que o proprietário entra na Justiça.

Essa restrição foi criada justamente para evitar o uso repetitivo do mecanismo.

Na liminar de 15 dias também é possível pagar a dívida?

A própria Lei do Inquilinato possui regra específica para a hipótese de liminar fundada na falta de pagamento em contrato sem garantia.

O artigo 59, § 3º, prevê que o locatário poderá evitar a rescisão e a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupação e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos na forma prevista pelo artigo 62.

Por isso, receber uma ordem liminar não significa que o inquilino necessariamente perdeu qualquer possibilidade de preservar a locação.

Entretanto, é essencial agir dentro do prazo e observar os requisitos legais.

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

Não existe um prazo único.

A duração depende de fatores como existência de pedido liminar, defesa apresentada pelo inquilino, necessidade de produção de provas, recursos, volume de processos da vara e cumprimento das decisões judiciais.

Uma ação na qual o juiz concede liminar de desocupação possui dinâmica diferente de um processo que segue até sentença sem medida antecipada.

Por isso, promessas como “todo despejo acontece em 15 dias” são incorretas.

Os 15 dias previstos pela Lei do Inquilinato estão associados a determinadas hipóteses de desocupação, e não ao tempo total obrigatório de qualquer processo.

Depois da sentença, quanto tempo o inquilino tem para sair?

A Lei do Inquilinato estabelece regras sobre o prazo para desocupação quando a ação é julgada procedente.

O artigo 63 prevê, como regra, a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, ressalvadas hipóteses em que o prazo será de 15 dias.

Uma dessas hipóteses está relacionada ao despejo decretado com fundamento no artigo 9º, que inclui a falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Assim, em uma ação por inadimplência, o prazo de desocupação após a decisão pode seguir as regras específicas estabelecidas pela legislação.

É fundamental verificar o conteúdo exato do mandado e da decisão judicial recebida.

O proprietário pode tirar o inquilino do imóvel à força?

Não por conta própria.

Mesmo diante de aluguel atrasado, o locador não deve simplesmente entrar no imóvel e retirar os bens do locatário.

A retomada coercitiva deve seguir os mecanismos legais.

Da mesma maneira, medidas como trocar fechaduras para impedir o acesso do inquilino ou retirar seus pertences sem autorização judicial podem gerar novos problemas jurídicos.

O fato de existir dívida não autoriza o proprietário a substituir o Poder Judiciário e executar pessoalmente o despejo.

O proprietário pode cortar água ou luz para obrigar o inquilino a sair?

Utilizar medidas coercitivas informais para forçar a saída do locatário pode gerar consequências jurídicas.

A Lei do Inquilinato estabelece procedimentos próprios para a retomada do imóvel.

Por isso, quando há inadimplência e o locatário não entrega voluntariamente o imóvel, o caminho adequado é utilizar as medidas judiciais cabíveis, e não criar obstáculos destinados a tornar impossível sua permanência.

Isso protege tanto o proprietário quanto o inquilino contra abusos.

O inquilino pode ser despejado se tiver filhos pequenos?

Ter crianças residindo no imóvel não elimina automaticamente a possibilidade de despejo decorrente do descumprimento do contrato.

A locação continua submetida às obrigações estabelecidas contratualmente e às regras da Lei do Inquilinato.

Isso não significa que direitos fundamentais e situações de vulnerabilidade sejam irrelevantes. Entretanto, não existe uma regra geral determinando que uma família com filhos menores possa permanecer indefinidamente em imóvel particular sem pagar aluguel.

A existência de crianças, por si só, não extingue a dívida nem transforma o contrato em ocupação gratuita.

Desemprego impede ação de despejo?

Não automaticamente.

Perder o emprego pode explicar a dificuldade financeira do inquilino, mas não extingue por si só a obrigação contratual de pagar aluguel.

Por isso, se a renda caiu e existe risco de inadimplência, tentar negociar rapidamente costuma ser mais adequado do que simplesmente deixar os valores acumularem.

Locador e locatário podem, por exemplo, negociar prazo, parcelamento ou outras condições.

Entretanto, qualquer acordo deve ser claro e, preferencialmente, documentado.

Se não houver acordo, o proprietário poderá recorrer às medidas previstas pela legislação.

Entregar as chaves acaba com a dívida?

Não necessariamente.

A entrega do imóvel pode encerrar a continuidade da ocupação e produzir efeitos sobre os aluguéis futuros conforme as circunstâncias da locação, mas não apaga automaticamente os valores que já venceram.

Aluguéis atrasados, encargos, multas e outros valores eventualmente devidos podem continuar sendo cobrados.

Além disso, é importante formalizar corretamente a entrega das chaves.

Simplesmente abandonar o imóvel sem comunicar o locador pode gerar discussão sobre a data efetiva em que a posse foi devolvida.

Dívida de aluguel pode gerar penhora?

Uma condenação ao pagamento de aluguéis pode resultar em medidas executivas destinadas à satisfação da dívida.

Caso o devedor não pague voluntariamente, podem ser utilizados mecanismos de execução patrimonial previstos na legislação processual, respeitadas as regras sobre bens penhoráveis e impenhoráveis.

Portanto, a consequência da inadimplência não se limita à perda da posse do imóvel.

A dívida também pode continuar sendo cobrada patrimonialmente.

[Leia também: como funciona uma ordem de penhora]

É possível fazer acordo durante a ação de despejo?

Sim.

O fato de o processo já ter começado não impede necessariamente que as partes cheguem a um acordo.

Locador e locatário podem negociar condições para pagamento, prazo de saída ou outras questões relacionadas à locação.

Quando existe processo em andamento, o acordo pode ser submetido ao Judiciário para produzir os efeitos processuais adequados.

Essa alternativa pode ser interessante quando ambas as partes desejam evitar a continuidade de uma disputa mais longa.

No entanto, o locatário não deve presumir que o proprietário será obrigado a aceitar parcelamento.

O acordo depende da manifestação das partes.

Recebi uma ação de despejo por falta de pagamento. O que fazer?

O primeiro passo é não ignorar a citação.

Os prazos processuais podem começar a correr a partir dos atos previstos pela legislação, e a falta de resposta não faz o processo desaparecer.

Leia atentamente a documentação recebida e confira quais aluguéis estão sendo cobrados, os valores apresentados, a existência de pedido liminar e o prazo indicado.

Se houve pagamento que não aparece nos cálculos, reúna comprovantes.

Também é importante separar contrato de locação, recibos, comprovantes bancários, conversas relacionadas a negociações e outros documentos relevantes.

Em seguida, procure orientação jurídica para avaliar a defesa e, quando aplicável, a possibilidade de pagamento para evitar a rescisão.

Quem não possui condições financeiras para contratar advogado pode verificar os critérios de atendimento da Defensoria Pública de seu estado.

[Leia também: onde conseguir advogado gratuito]

Sou proprietário e o inquilino não paga. O que fazer?

O locador deve reunir o contrato e os documentos relacionados à dívida.

Também é recomendável organizar um demonstrativo dos aluguéis e encargos vencidos e preservar as comunicações mantidas com o locatário.

Se uma negociação amigável não resolver a situação, poderá ser avaliado o ajuizamento da ação apropriada.

A existência ou não de garantia locatícia é particularmente importante porque pode influenciar a estratégia processual e a possibilidade de requerer determinadas medidas liminares.

O proprietário também deve evitar soluções informais potencialmente ilegais, como invasão do imóvel, retirada de bens ou troca arbitrária das fechaduras.

Ação de despejo por falta de pagamento suja o nome?

A existência da ação e a existência de uma dívida são questões relacionadas, mas não idênticas.

Uma dívida de aluguel pode gerar consequências de cobrança e, conforme as medidas adotadas e os requisitos aplicáveis, pode haver discussão sobre mecanismos de proteção ao crédito.

Entretanto, não é correto afirmar que o simples ajuizamento de qualquer ação de despejo automaticamente inscreve o CPF do locatário nos órgãos de proteção ao crédito.

Cada providência possui requisitos próprios.

Por isso, o inquilino deve verificar quais medidas efetivamente foram requeridas ou adotadas no caso concreto.

Qual é a diferença entre ação de despejo e ordem de despejo?

A ação de despejo é o processo judicial utilizado para buscar a desocupação.

Já uma ordem ou mandado de despejo é uma determinação expedida no decorrer desse processo para que o imóvel seja desocupado.

Assim, o proprietário não cria uma “ordem de despejo” por conta própria.

Uma carta escrita pelo locador pedindo que o inquilino saia pode constituir uma notificação, mas não equivale a um mandado judicial de despejo.

[Leia também: ordem de despejo: como funciona]

Essa distinção é importante para evitar confusão quando o inquilino recebe cobranças ou notificações extrajudiciais.

Ação de despejo por falta de pagamento precisa de advogado?

Como regra, uma ação judicial dessa natureza exige representação jurídica adequada, observadas as regras processuais aplicáveis.

O advogado poderá avaliar o contrato, calcular os valores, identificar as garantias existentes e verificar se estão presentes os requisitos para eventual pedido liminar.

Para o inquilino, a orientação jurídica também é importante, principalmente quando já existe citação ou ordem judicial com prazo em andamento.

Quem não possui recursos para contratar profissional particular pode verificar a possibilidade de assistência pela Defensoria Pública, conforme os critérios adotados na respectiva unidade federativa.

Conclusão

A ação de despejo por falta de pagamento permite ao proprietário buscar judicialmente a retomada do imóvel quando o inquilino deixa de cumprir a obrigação de pagar aluguel e encargos da locação. Não existe uma regra geral obrigando o locador a esperar três meses de inadimplência para recorrer à Justiça.

Dependendo do contrato, das garantias existentes e dos requisitos legais, pode inclusive haver pedido liminar para desocupação em 15 dias. Essa possibilidade, entretanto, não existe automaticamente em toda ação por aluguel atrasado.

O inquilino também pode ter, nas hipóteses previstas pela Lei do Inquilinato, a possibilidade de evitar a rescisão pagando integralmente o débito atualizado dentro do prazo legal. Essa faculdade possui requisitos e limitações, inclusive quanto à sua utilização anterior.

Para o proprietário, o caminho adequado é utilizar os mecanismos legais, evitando medidas como retirar bens ou trocar fechaduras por conta própria. Para o inquilino que recebeu uma citação, o mais importante é não ignorar o processo e verificar imediatamente os prazos.

Em ambos os casos, conhecer as regras da Lei do Inquilinato ajuda a evitar decisões precipitadas e permite avaliar corretamente as alternativas para resolver a dívida e a ocupação do imóvel.

Fontes

Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, especialmente artigos 9º, 37, 59, 62 e 63. Câmara dos Deputados. Consultar a Lei do Inquilinato atualizada

Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil. Câmara dos Deputados. Consultar o Código de Processo Civil

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