Ações de despejo por falta de pagamento: como funcionam e quais são os prazos?

As ações de despejo por falta de pagamento são utilizadas pelo locador para recuperar um imóvel quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou determinados encargos da locação. A principal base legal está na Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que permite ao proprietário pedir judicialmente a rescisão do contrato e a desocupação do imóvel em razão da inadimplência.

Uma dúvida frequente é quantos meses de aluguel precisam estar atrasados para que o despejo possa ser solicitado. A Lei do Inquilinato não estabelece uma regra geral exigindo dois ou três meses de atraso. Ocorrendo falta de pagamento e estando caracterizado o inadimplemento, pode existir fundamento para a ação.

Entretanto, isso não significa que o inquilino será retirado imediatamente do imóvel. O despejo segue um procedimento judicial, e a legislação estabelece mecanismos de defesa e, em determinadas condições, permite ao locatário evitar a rescisão mediante pagamento do débito.

O que é ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento é o processo pelo qual o locador busca encerrar a locação e recuperar o imóvel em razão da inadimplência.

A Lei nº 8.245/91 estabelece, no artigo 9º, que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Além disso, o artigo 62 apresenta regras específicas para as ações de despejo fundamentadas na falta de pagamento.

Assim, quando o inquilino deixa de cumprir a obrigação de pagar, o proprietário pode recorrer ao Poder Judiciário.

[Artigo relacionado: ação de despejo — valor da causa]

Quantos meses de aluguel atrasado dão despejo?

Não existe uma regra geral na Lei do Inquilinato dizendo que o proprietário precisa esperar três meses de atraso.

Esse é um dos principais mitos sobre despejo por falta de pagamento.

Se o aluguel venceu e não foi pago conforme estabelecido no contrato, pode haver inadimplemento capaz de fundamentar a medida judicial.

Naturalmente, muitos proprietários tentam inicialmente negociar, enviar cobrança ou conceder algum prazo.

Isso, porém, é uma decisão prática e não significa que a lei obrigue o locador a esperar dois, três ou seis meses para ajuizar a ação.

Com um mês de aluguel atrasado pode haver ação de despejo?

Em princípio, a falta de pagamento de aluguel vencido pode fundamentar o pedido de despejo.

Portanto, não se deve partir da ideia de que o inquilino possui automaticamente três meses para pagar antes que qualquer processo possa começar.

É necessário verificar o vencimento, o contrato, a existência da dívida e as demais circunstâncias.

Isso também não significa que o locatário será colocado para fora do imóvel no dia seguinte ao vencimento.

Uma coisa é existir fundamento para ajuizar uma ação. Outra é a efetiva desocupação, que depende do procedimento previsto em lei.

O proprietário precisa avisar antes de entrar com ação de despejo?

Nem toda ação de despejo por falta de pagamento exige uma notificação extrajudicial prévia como condição obrigatória.

Se o contrato estabelece claramente o vencimento e existe inadimplência, a falta de pagamento pode servir de fundamento para a ação.

Entretanto, notificações e cobranças extrajudiciais são comuns.

Elas podem ser utilizadas para tentar resolver a situação sem processo e documentar as comunicações realizadas entre as partes.

Dependendo do fundamento específico utilizado para a retomada do imóvel, podem existir requisitos diferentes. Por isso, não se deve generalizar as regras de uma modalidade de despejo para todas as demais.

Como funciona uma ação de despejo por falta de pagamento?

O procedimento começa com o ajuizamento da ação pelo locador.

Na petição, devem ser apresentados os fatos e documentos que sustentam o pedido, incluindo informações relacionadas à locação e à inadimplência.

Quando o despejo é cumulado com cobrança, o locador deve apresentar cálculo discriminado do débito.

Depois, o processo segue para análise judicial e citação do locatário.

A partir daí, podem surgir diferentes caminhos: pagamento do débito nas condições permitidas pela lei, apresentação de defesa, acordo ou continuidade do processo até uma decisão.

É possível cobrar os aluguéis na mesma ação?

Sim.

A Lei do Inquilinato permite que o locador acumule o pedido de rescisão da locação e despejo com a cobrança dos aluguéis e acessórios.

Essa possibilidade é especialmente útil porque evita, em determinadas situações, a necessidade de iniciar dois processos completamente separados.

Nesse caso, a petição deve apresentar cálculo discriminado do valor do débito.

Além disso, quando houver fiador, a legislação possui regras próprias relacionadas à cobrança e participação dos responsáveis pela dívida.

Assim, o processo pode discutir tanto a recuperação do imóvel quanto os valores inadimplidos.

O que entra na dívida do despejo por falta de pagamento?

O cálculo não necessariamente envolve apenas o aluguel nominal.

Dependendo do contrato e das obrigações juridicamente exigíveis, podem existir aluguéis vencidos e determinados acessórios da locação.

A Lei do Inquilinato trata expressamente de aluguel e acessórios.

Entretanto, o valor cobrado precisa ser demonstrado adequadamente.

Não é correto simplesmente acrescentar qualquer despesa à dívida sem verificar quem era responsável pelo pagamento conforme o contrato e a legislação.

Por isso, o demonstrativo atualizado do débito é importante nas ações que também incluem cobrança.

O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Em determinadas condições, sim.

A Lei do Inquilinato permite que o locatário e, quando aplicável, o fiador evitem a rescisão da locação mediante pagamento do débito atualizado dentro do prazo legal.

O artigo 62 estabelece que o pagamento deve ocorrer no prazo de 15 dias contado da citação, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial dos valores devidos.

Esse mecanismo é popularmente conhecido como purgação da mora.

Entretanto, existem condições e limitações legais que precisam ser observadas.

O que precisa ser pago para purgar a mora?

Não basta necessariamente depositar somente o valor nominal dos aluguéis atrasados.

O artigo 62 da Lei do Inquilinato prevê que o depósito deve contemplar a totalidade dos valores devidos, incluindo os componentes legalmente aplicáveis.

Entre eles podem estar:

• aluguéis e acessórios vencidos;
• aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do pagamento;
• multas ou penalidades contratuais exigíveis;
• juros de mora;
• custas;
• honorários advocatícios, nos termos previstos pela legislação.

Portanto, quem pretende evitar a rescisão utilizando esse mecanismo precisa observar o valor atualizado da dívida.

Qual é o prazo para pagar a dívida na ação de despejo?

A Lei do Inquilinato estabelece 15 dias contados da citação para que o locatário ou fiador efetue o pagamento do débito atualizado e evite a rescisão nas condições legais.

É importante perceber que o marco é a citação.

Não se trata simplesmente de contar 15 dias desde o vencimento do aluguel.

A contagem processual deve observar as regras aplicáveis, razão pela qual quem já recebeu uma citação judicial deve analisar imediatamente o documento.

Ignorar a comunicação pode fazer com que prazos importantes sejam perdidos.

É possível purgar a mora sempre?

Não.

A Lei do Inquilinato estabelece uma limitação importante.

O locatário não poderá utilizar essa faculdade se já tiver utilizado o mesmo benefício nos 24 meses imediatamente anteriores ao ajuizamento da ação.

A regra procura evitar que a possibilidade de pagamento dentro do processo seja utilizada repetidamente como mecanismo habitual para postergar o cumprimento das obrigações locatícias.

Portanto, embora a purgação da mora possa evitar o despejo em muitos casos, não se trata de um direito ilimitado.

Existe despejo liminar por falta de pagamento?

Sim, em determinadas condições.

A Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que pode ser concedida liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.

Uma das situações mais relevantes para o despejo por inadimplência ocorre quando existe falta de pagamento e o contrato está desprovido das garantias previstas no artigo 37, seja porque não foi contratada garantia, seja porque ela se extinguiu ou foi exonerada.

Além disso, o artigo 59 estabelece, em regra, a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel para a concessão das liminares previstas em seu § 1º.

Portanto, não é correto afirmar que qualquer atraso de aluguel gera automaticamente uma liminar de 15 dias.

Quando pode haver liminar de despejo em 15 dias?

Uma das hipóteses mais conhecidas ocorre quando o contrato está sem garantia e existe falta de pagamento.

A Lei do Inquilinato reconhece como modalidades de garantia, entre outras previstas no artigo 37:

• caução;
• fiança;
• seguro de fiança locatícia;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Se o contrato estiver efetivamente garantido por uma modalidade válida, a situação pode ser diferente daquela prevista especificamente para a liminar por inadimplência em contrato sem garantia.

Por isso, antes de afirmar que haverá despejo em 15 dias, é necessário verificar o contrato.

O que significa caução de três meses na liminar?

Para determinadas hipóteses de liminar previstas no artigo 59, § 1º, a Lei do Inquilinato exige que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel.

Essa caução não deve ser confundida com a caução que o inquilino eventualmente entregou como garantia do contrato.

São situações jurídicas diferentes.

A caução prevista no procedimento judicial está relacionada à concessão da medida liminar requerida pelo locador.

O inquilino pode impedir a liminar pagando a dívida?

Na hipótese de liminar por falta de pagamento prevista no artigo 59, § 1º, IX, a própria Lei do Inquilinato estabelece uma possibilidade específica.

O locatário pode evitar a rescisão e elidir a liminar se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, conforme a forma prevista no artigo 62.

Essa regra é especialmente importante porque mostra que uma ordem liminar não deve ser interpretada isoladamente.

Quem recebe uma decisão desse tipo precisa verificar imediatamente os prazos e possibilidades processuais existentes.

O despejo pode acontecer sem o inquilino saber?

O processo judicial possui regras de comunicação e citação.

Entretanto, a Lei do Inquilinato permite liminar sem audiência prévia da parte contrária em determinadas hipóteses.

Isso significa que o juiz pode analisar e conceder a medida antes de ouvir o locatário, desde que os requisitos legais estejam presentes.

Depois, o cumprimento da decisão segue os procedimentos correspondentes.

Portanto, “sem audiência prévia” não significa que oficiais possam simplesmente retirar uma pessoa secretamente do imóvel sem qualquer procedimento formal.

O proprietário pode tirar o inquilino à força?

Não por conta própria.

Mesmo quando existe dívida, o proprietário não deve simplesmente entrar no imóvel, trocar fechaduras, retirar os pertences do locatário ou utilizar violência para forçar a desocupação.

A retomada coercitiva deve seguir os mecanismos previstos no ordenamento jurídico.

A existência de aluguel atrasado não transforma o locador em autoridade judicial.

Se o imóvel não for devolvido voluntariamente, o proprietário deve utilizar os instrumentos legais adequados.

O proprietário pode cortar água ou luz para obrigar a saída?

Utilizar medidas coercitivas por conta própria para expulsar o locatário pode gerar sérios problemas jurídicos.

O caminho adequado para recuperar compulsoriamente o imóvel é recorrer aos procedimentos previstos pela legislação, e não criar uma situação destinada a tornar a permanência impossível.

Além disso, a responsabilidade por contas de consumo e as circunstâncias de eventual interrupção devem ser analisadas separadamente.

A existência de dívida locatícia não autoriza automaticamente o proprietário a praticar qualquer medida contra o ocupante.

O que acontece se o inquilino não pagar nem sair?

Se não houver pagamento, acordo ou desocupação voluntária, o processo pode prosseguir.

O locatário poderá apresentar defesa dentro dos prazos processuais aplicáveis.

Posteriormente, o juiz analisará as alegações e provas.

Se o pedido de despejo for acolhido, a sentença determinará a desocupação conforme as regras da Lei do Inquilinato.

Se ainda assim o imóvel não for entregue, poderá ocorrer cumprimento coercitivo da ordem judicial.

Qual é o prazo para sair depois da sentença de despejo?

A Lei do Inquilinato estabelece, no artigo 63, que, julgada procedente a ação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, ressalvadas as hipóteses em que a própria legislação reduz esse prazo.

Em determinadas situações, o prazo é de 15 dias.

Entre as hipóteses previstas está aquela em que o despejo tenha sido decretado com fundamento no artigo 9º, o que inclui a falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Por isso, uma ação de despejo por inadimplência pode apresentar prazos diferentes conforme a fase processual e a medida concedida.

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

Não existe um prazo único.

O tempo depende de fatores como concessão ou não de liminar, facilidade de localização e citação do inquilino, apresentação de defesa, produção de provas, recursos, estrutura da vara judicial e eventual acordo.

Uma ação com liminar e contrato sem garantia pode produzir uma ordem inicial de desocupação muito antes do julgamento definitivo.

Por outro lado, processos litigiosos podem durar meses ou mais.

Portanto, promessas de que “todo despejo demora exatamente 15 dias” ou “todo despejo leva seis meses” são simplificações.

Precisa de advogado para ação de despejo?

Em regra, a ação judicial de despejo é proposta com representação por advogado, observadas as regras processuais e eventuais hipóteses específicas relacionadas ao sistema dos Juizados.

O profissional analisa o contrato, a dívida, as garantias existentes e a estratégia processual adequada.

Para o inquilino, procurar orientação jurídica rapidamente também é importante quando já existe citação ou liminar.

Quem não possui condições de contratar advogado pode verificar a possibilidade de atendimento pela Defensoria Pública, de acordo com os critérios de assistência jurídica aplicáveis.

Quais documentos são usados na ação de despejo?

Os documentos dependem das circunstâncias, mas o contrato de locação costuma ser uma das principais provas.

Também podem ser relevantes comprovantes relacionados aos aluguéis, demonstrativo da dívida, documentos do imóvel, comunicações entre as partes e informações sobre garantias.

Quando existe cobrança cumulada, o artigo 62 exige que o locador apresente cálculo discriminado do débito.

A documentação adequada ajuda a demonstrar tanto a relação locatícia quanto o inadimplemento alegado.

Quanto custa entrar com ação de despejo?

Não existe um valor nacional único.

O processo pode envolver custas judiciais definidas pelo tribunal competente e honorários advocatícios.

Além disso, podem existir outras despesas processuais conforme os atos necessários.

O valor da causa, entretanto, possui uma regra importante.

O artigo 58, III, da Lei do Inquilinato estabelece, como regra, que nas ações de despejo o valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel, ressalvada a exceção legal prevista no próprio dispositivo.

Assim, se o aluguel é de R$ 2.000:

R$ 2.000 × 12 = R$ 24.000 de valor da causa.

Isso não significa que ajuizar a ação custará R$ 24.000.

O valor da causa e as custas judiciais são conceitos diferentes.

[Artigo relacionado: ação de despejo valor da causa]

O fiador pode ser cobrado?

A existência de fiador pode ter grande importância nas ações relacionadas ao inadimplemento.

Quando a ação acumula despejo e cobrança, a Lei do Inquilinato estabelece regras específicas sobre o pedido de cobrança e os responsáveis pela dívida.

A responsabilidade efetiva do fiador dependerá do contrato, do período garantido, de eventuais alterações contratuais e das regras legais aplicáveis.

Por isso, não é correto afirmar que qualquer fiador responderá automaticamente por toda e qualquer dívida sem analisar a garantia.

Entregar as chaves acaba com a dívida?

A devolução do imóvel e das chaves é extremamente relevante para o encerramento da relação locatícia, mas não apaga automaticamente valores vencidos.

Se existem aluguéis ou encargos anteriores juridicamente exigíveis, eles podem continuar sendo cobrados.

Portanto, duas questões devem ser separadas:

recuperação do imóvel e pagamento da dívida.

O proprietário pode recuperar a posse e ainda possuir valores a receber.

Da mesma maneira, o locatário deve documentar adequadamente a devolução das chaves para evitar controvérsias sobre a data em que efetivamente entregou o imóvel.

O despejo quita a dívida do aluguel?

Não.

A ordem de despejo tem como objetivo principal devolver o imóvel ao locador.

A dívida é uma questão patrimonial distinta.

Por isso, a Lei do Inquilinato permite justamente acumular o despejo com a cobrança.

Imagine que o inquilino deva R$ 10 mil quando deixa o imóvel.

A simples saída não significa que esses R$ 10 mil desapareceram.

Se a dívida for válida, ela poderá continuar sendo exigida pelos meios juridicamente adequados.

É possível fazer acordo durante a ação de despejo?

Sim.

As partes podem negociar mesmo depois do início do processo.

Um acordo pode estabelecer pagamento da dívida, parcelamento, data para entrega das chaves e outras condições compatíveis com a legislação.

Dependendo da situação, a solução consensual pode reduzir o tempo e os custos envolvidos na disputa.

Entretanto, o acordo deve ser redigido com clareza, principalmente quando envolve valores, vencimentos, multas, entrega do imóvel e consequências de eventual descumprimento.

Despejo por falta de pagamento em imóvel comercial funciona da mesma forma?

A Lei nº 8.245/91 disciplina locações urbanas e possui regras aplicáveis também às locações não residenciais.

Portanto, o inadimplemento de aluguel de loja, escritório ou outro imóvel comercial também pode fundamentar ação de despejo.

Entretanto, contratos empresariais podem conter características específicas que precisam ser consideradas.

A existência de garantias, prazo contratual e outras cláusulas pode influenciar aspectos do processo.

O fundamento básico permanece: a falta de pagamento pode justificar a rescisão da locação e o pedido de desocupação.

Como consultar uma ação de despejo?

Quando já existe processo, a consulta normalmente pode ser realizada no portal do Tribunal de Justiça correspondente.

O número do processo facilita a pesquisa.

É importante utilizar os canais oficiais do Poder Judiciário, principalmente quando alguém recebe mensagem afirmando que existe uma ordem de despejo.

Golpistas podem utilizar termos jurídicos, números falsos e ameaças de retirada imediata para exigir pagamentos.

Quando houver dúvida, confirme a existência do processo diretamente no tribunal ou procure orientação jurídica.

Ação de despejo por falta de pagamento: principais prazos

Alguns prazos aparecem frequentemente nesse tipo de processo, mas não devem ser confundidos.

O primeiro é o prazo de 15 dias contado da citação previsto no artigo 62 para pagamento do débito atualizado nas condições legais e tentativa de evitar a rescisão.

Outro é o prazo de 15 dias para desocupação em determinadas hipóteses de liminar previstas no artigo 59.

Além disso, após a sentença procedente, o artigo 63 estabelece regras sobre o prazo para desocupação voluntária, que pode variar conforme o fundamento da decisão.

Portanto, sempre é necessário identificar qual prazo está sendo contado e qual ato processual o originou.

Conclusão

As ações de despejo por falta de pagamento permitem que o locador recorra ao Judiciário quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações financeiras decorrentes da locação.

Ao contrário de um mito bastante difundido, não existe uma regra geral obrigando o proprietário a esperar três meses de aluguel atrasado antes de entrar com a ação. O inadimplemento pode fundamentar o despejo desde que estejam presentes os requisitos jurídicos correspondentes.

A Lei do Inquilinato também oferece mecanismos importantes ao locatário. Em determinadas condições, ele pode evitar a rescisão pagando integralmente o débito atualizado no prazo legal. Por outro lado, esse benefício possui limitações.

Nos contratos sem garantia, a legislação ainda admite, quando preenchidos os requisitos, liminar para desocupação em 15 dias, normalmente mediante caução equivalente a três meses de aluguel.

Assim, despejo por falta de pagamento não significa retirada imediata e arbitrária do inquilino. Trata-se de um procedimento regulado pela Lei nº 8.245/91, com direitos, obrigações e prazos específicos para locador e locatário.

Fontes

Presidência da República — Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): especialmente os artigos 9º, 37, 58, 59, 62 e 63, que tratam da falta de pagamento, garantias locatícias, liminar, pagamento do débito e procedimento das ações de despejo.

Presidência da República — Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil): normas processuais aplicáveis subsidiariamente às ações locatícias.

Superior Tribunal de Justiça (STJ): jurisprudência sobre locação urbana, ações de despejo, garantias locatícias e aplicação da Lei nº 8.245/1991.

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