Nova lei de despejo de inquilino: o que mudou e quais são as regras em 2026?

Quem procura pela nova lei de despejo de inquilino em 2026 precisa ter cuidado com informações que circulam na internet. Até o momento, não existe uma nova Lei do Inquilinato que tenha substituído a Lei nº 8.245/1991. As principais regras sobre aluguel de imóveis urbanos, falta de pagamento, retomada do imóvel e ação de despejo continuam previstas nessa legislação. Existem projetos de lei propondo mudanças, mas projeto em tramitação não pode ser tratado como regra já válida.

Isso não significa que um proprietário seja obrigado a manter indefinidamente no imóvel um inquilino inadimplente. A legislação atual permite ação de despejo por falta de pagamento e, em determinadas situações, admite inclusive liminar para desocupação em 15 dias.

Por outro lado, o proprietário não pode simplesmente retirar o morador por conta própria, trocar a fechadura ou expulsá-lo sem observar o procedimento legal.

Entenda a seguir o que realmente vale em 2026.

Existe uma nova lei de despejo de inquilino em 2026?

Não existe, até novembro de 2026, uma nova lei geral que tenha revogado e substituído a tradicional Lei do Inquilinato.

A legislação central continua sendo a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Ela disciplina as locações de imóveis urbanos e estabelece direitos e obrigações de proprietários e inquilinos, além dos procedimentos aplicáveis às ações de despejo.

Portanto, manchetes afirmando genericamente que uma “nova lei permite despejar inquilino imediatamente” ou que “agora o proprietário pode retirar o inquilino sem Justiça” devem ser analisadas com cautela.

A regra não é essa.

Existem propostas legislativas recentes discutindo alterações na Lei do Inquilinato. Entretanto, enquanto um projeto não conclui o processo legislativo e não entra em vigor, ele não modifica os direitos atuais de locadores e locatários.

Qual é a lei de despejo de inquilino atualmente?

A principal legislação é a Lei nº 8.245/1991.

O artigo 5º estabelece uma regra fundamental: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação utilizada pelo locador para recuperar o imóvel é, em regra, a ação de despejo.

Isso significa que a retomada forçada do imóvel não deve ocorrer simplesmente pela vontade unilateral do proprietário.

Se o inquilino não sair voluntariamente quando estiver obrigado a entregar o imóvel, o proprietário poderá recorrer ao Judiciário para obter a desocupação.

A ação pode ter diferentes fundamentos.

Um dos mais conhecidos é a falta de pagamento.

Inquilino que não paga aluguel pode ser despejado?

Sim.

A falta de pagamento do aluguel ou de outros encargos da locação pode justificar a rescisão do contrato e a ação de despejo.

A Lei do Inquilinato estabelece expressamente que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Isso significa que o proprietário não precisa aceitar indefinidamente o atraso.

Entretanto, existe uma diferença importante entre ter direito de pedir o despejo e poder simplesmente retirar o inquilino do imóvel.

Quando não há saída voluntária, normalmente será necessário recorrer ao Judiciário.

[Leia também: despejo por falta de pagamento — como funciona]

Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para despejo?

Essa é uma das maiores dúvidas sobre a chamada nova lei de despejo de inquilino.

Não existe uma regra geral dizendo que o proprietário precisa esperar três meses, seis meses ou qualquer outro período fixo de inadimplência antes de buscar judicialmente a rescisão da locação.

A falta de pagamento pode fundamentar a ação.

Portanto, a ideia de que “só pode despejar depois de três meses sem pagar aluguel” não corresponde a uma regra geral da Lei do Inquilinato.

Na prática, naturalmente, o proprietário pode tentar negociar antes de ajuizar a ação.

Muitos conflitos são resolvidos por pagamento, parcelamento da dívida ou entrega voluntária das chaves.

Porém, a tentativa de acordo não significa que a legislação obrigue o locador a acumular vários meses de aluguel atrasado antes de buscar seus direitos.

Existe despejo em 15 dias?

Sim, mas não em qualquer situação.

O artigo 59 da Lei nº 8.245/1991 prevê hipóteses nas quais o juiz pode conceder uma liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência prévia da outra parte.

Existem requisitos específicos para isso.

Em determinadas ações, o proprietário também precisa prestar caução equivalente a três meses de aluguel.

Por isso, dizer simplesmente que “todo inquilino inadimplente agora tem 15 dias para sair” é incorreto.

A possibilidade depende do enquadramento do caso nas hipóteses previstas pela legislação.

Despejo por falta de pagamento pode ocorrer em 15 dias?

Em determinadas situações, sim.

A Lei do Inquilinato contempla hipótese de liminar envolvendo falta de pagamento quando o contrato está sem determinadas garantias locatícias previstas na legislação, observados os requisitos legais.

Essa possibilidade ganhou relevância com alterações feitas anteriormente na Lei do Inquilinato e não nasceu de uma suposta “nova lei do despejo de 2026”.

Portanto, é necessário analisar o contrato.

Um imóvel alugado com fiador, por exemplo, pode apresentar uma situação processual diferente daquela de uma locação que esteja sem garantia.

Além disso, a concessão da liminar depende de decisão judicial.

O proprietário não determina sozinho que o inquilino terá 15 dias para sair.

O proprietário precisa pagar caução para conseguir despejo liminar?

Nas hipóteses do § 1º do artigo 59, a legislação estabelece, como regra, a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel para a concessão da liminar de desocupação em 15 dias.

Essa caução não deve ser confundida com a caução paga pelo inquilino como garantia do contrato.

São situações diferentes.

Uma é a garantia locatícia existente na relação entre locador e locatário.

Outra é a caução judicial relacionada à medida liminar prevista na ação de despejo.

O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Dependendo da situação, a legislação permite que o locatário e o fiador evitem a rescisão da locação mediante pagamento do débito nas condições legais.

Esse procedimento é popularmente conhecido como purgação da mora.

Na ação de despejo fundada em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para o pagamento da dívida.

Não basta necessariamente pagar apenas um aluguel atrasado.

O cálculo pode envolver, conforme o caso, aluguéis, acessórios da locação, multas ou penalidades contratuais, juros, custas e honorários previstos pela legislação.

Além disso, existem limitações para o uso reiterado desse mecanismo.

Por isso, quando já existe uma ação judicial, é importante verificar exatamente o valor e o prazo indicados no processo.

Proprietário pode trocar a fechadura do inquilino inadimplente?

O proprietário não deve tentar realizar o despejo por conta própria simplesmente porque existem aluguéis atrasados.

Trocar fechaduras, retirar os bens do morador, impedir seu acesso ao imóvel ou utilizar outros meios de coerção pode gerar sérios problemas jurídicos.

A Lei do Inquilinato estabelece a ação de despejo como instrumento para o locador recuperar o imóvel quando não ocorre a entrega voluntária.

Portanto, mesmo que exista uma dívida legítima, o caminho adequado é utilizar os mecanismos legais disponíveis.

O fato de o imóvel pertencer ao locador não significa que ele possa ignorar a posse exercida pelo inquilino durante a relação locatícia.

Proprietário pode cortar água ou luz para obrigar inquilino a sair?

Usar corte de serviços essenciais como instrumento de pressão para forçar a saída do inquilino pode gerar consequências jurídicas.

O proprietário deve cobrar a dívida e buscar a retomada do imóvel pelas vias adequadas.

Se existe inadimplência, a legislação oferece mecanismos próprios para cobrança e despejo.

Criar uma situação destinada a obrigar o morador a abandonar o imóvel pode aumentar o conflito e gerar novas discussões judiciais.

Por isso, a existência de aluguéis atrasados não autoriza qualquer forma de pressão.

O proprietário pode cobrar a dívida junto com o despejo?

Sim.

A Lei do Inquilinato permite que, nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação seja cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios.

Nesse caso, o proprietário não precisa necessariamente ajuizar uma ação para recuperar o imóvel e outra completamente separada para cobrar os valores, desde que sejam observadas as regras processuais aplicáveis.

A petição deve apresentar o cálculo discriminado do débito.

Quando existem fiadores, a legislação também contém regras específicas relacionadas à cobrança.

O que acontece depois que o juiz determina o despejo?

O procedimento depende do tipo de decisão e da situação processual.

Quando termina o prazo concedido para desocupação e o imóvel não é entregue voluntariamente, a ordem judicial pode ser cumprida.

A Lei do Inquilinato prevê que, encerrado o prazo para desocupação, o despejo poderá ser realizado, se necessário, inclusive com emprego de força e arrombamento.

Isso não significa que o proprietário possa fazer isso sozinho.

A execução ocorre dentro do procedimento judicial e por meio dos mecanismos legalmente autorizados.

Caso existam móveis e utensílios que o despejado não retire, a própria legislação prevê providências relacionadas à guarda desses bens.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Não existe prazo único para todas as ações.

Uma ação com pedido liminar que preencha os requisitos legais pode produzir uma ordem de desocupação muito antes de um processo no qual seja necessário aguardar contestação, produção de provas, sentença e outras etapas.

Também podem interferir no tempo:

• fundamento do despejo;
• existência ou não de liminar;
• tipo de garantia locatícia;
• apresentação de defesa;
• pagamento da dívida;
• dificuldade para localizar e citar o réu;
• quantidade de atos processuais necessários;
• carga de trabalho do juízo;
• recursos e incidentes processuais.

Por isso, a existência da expressão “15 dias” na Lei do Inquilinato não significa que toda ação de despejo termina em 15 dias.

Os 15 dias mencionados em determinadas hipóteses correspondem ao prazo de desocupação fixado em uma liminar, e não a uma promessa de que todo o processo judicial será concluído nesse período.

Contrato de aluguel terminou: o proprietário pode pedir o imóvel?

Depende principalmente das características da locação.

Nas locações residenciais ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, o artigo 46 estabelece que o contrato se resolve ao fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação será presumidamente prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais condições.

Nessa situação de prorrogação, a legislação permite ao locador denunciar o contrato, concedendo prazo de 30 dias para desocupação.

Já contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses seguem regras diferentes.

Contrato inferior a 30 meses permite retirar o inquilino quando terminar?

Não necessariamente.

Esse é um ponto extremamente importante da Lei do Inquilinato.

Nas locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses, o artigo 47 determina que, terminado o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.

A retomada do imóvel passa a depender das hipóteses previstas na própria legislação.

Portanto, não se deve aplicar automaticamente a mesma regra de um contrato residencial de 30 meses ou mais a qualquer contrato de locação.

O prazo contratado pode alterar significativamente os direitos do proprietário na retomada do imóvel.

Inquilino pode ser despejado mesmo com crianças no imóvel?

A existência de crianças na residência, por si só, não cria uma imunidade absoluta contra uma ação de despejo prevista em lei.

Entretanto, cada processo possui circunstâncias próprias, e questões de vulnerabilidade podem exigir análise específica.

Isso não significa que o proprietário possa realizar uma retirada forçada por conta própria.

Enquanto houver resistência à desocupação, devem ser observados o processo judicial, as decisões do juiz e as garantias processuais correspondentes.

Idoso pode ser despejado?

A idade do inquilino, isoladamente, também não elimina automaticamente a possibilidade de uma ação de despejo quando existe fundamento legal.

Um locatário idoso continua sujeito às obrigações decorrentes do contrato, inclusive ao pagamento do aluguel.

Ao mesmo tempo, seus direitos processuais e demais proteções previstas na legislação precisam ser respeitados.

Por isso, situações envolvendo idosos, pessoas com deficiência ou famílias em condições especiais podem exigir uma avaliação jurídica mais cuidadosa.

O que é o PL 2.253/2026 sobre despejo?

Em 2026 foi apresentado na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 2.253/2026.

A proposta pretende alterar a Lei nº 8.245/1991 para estabelecer novas regras relacionadas à concessão de liminares nas ações de despejo e tratar também da renovação das locações para temporada.

Entretanto, existe uma diferença decisiva entre projeto de lei e lei em vigor.

Até novembro de 2026, a página oficial da Câmara informa que o PL 2.253/2026 está em tramitação.

Portanto, suas propostas não devem ser apresentadas ao inquilino ou proprietário como se já fossem direitos ou obrigações vigentes.

[Projeto de Lei nº 2.253/2026 na Câmara dos Deputados]

Existe projeto para descontar aluguel diretamente do salário?

Sim. Outra proposta legislativa em andamento em 2026 é o PL 5.246/2026, que chegou ao Senado após tramitação na Câmara.

A proposta trata da possibilidade de consignação em folha de pagamento de aluguéis e encargos locatícios, dentro das condições previstas no texto legislativo.

Em novembro de 2026, porém, a matéria continua em tramitação no Senado.

Portanto, novamente, não se trata de uma regra geral já incorporada à Lei do Inquilinato.

Essa diferenciação é importante porque notícias sobre projetos aprovados em determinada etapa do Congresso podem levar o leitor a acreditar que uma regra já entrou em vigor quando ainda faltam etapas do processo legislativo.

Nova lei de despejo permite retirar inquilino sem processo?

Não existe atualmente uma nova regra geral autorizando o proprietário a simplesmente expulsar o inquilino sem recorrer aos procedimentos legais quando ele se recusa a deixar o imóvel.

A Lei nº 8.245/1991 continua estabelecendo que a ação do locador para reaver o imóvel, qualquer que seja o fundamento do término da locação, é a ação de despejo, ressalvada a exceção prevista na própria lei.

Existem situações em que a desocupação pode ocorrer rapidamente por decisão liminar.

Ainda assim, liminar é uma decisão judicial.

Não é uma autorização para o proprietário executar pessoalmente o despejo.

Quais são os principais motivos para despejar um inquilino?

A falta de pagamento é provavelmente o exemplo mais conhecido, mas não é o único.

A Lei do Inquilinato estabelece diferentes hipóteses que podem levar ao encerramento da locação e, quando necessário, à retomada judicial do imóvel.

Entre elas estão situações relacionadas ao descumprimento de obrigações contratuais ou legais, término da locação nas condições estabelecidas pela lei, infração legal e determinadas hipóteses específicas de retomada.

Por isso, uma ação de despejo não deve ser confundida exclusivamente com cobrança de aluguel atrasado.

Existem ações em que o inquilino está com os pagamentos em dia, mas surgiu outro fundamento jurídico para encerramento da relação.

Perguntas frequentes sobre a nova lei de despejo de inquilino

Existe nova lei de despejo em 2026?

Até novembro de 2026, não existe uma nova Lei do Inquilinato substituindo a Lei nº 8.245/1991. Existem projetos de alteração em tramitação no Congresso Nacional.

A nova lei permite despejo em 15 dias?

A legislação vigente já prevê há anos hipóteses específicas de liminar para desocupação em 15 dias. Não é uma autorização geral aplicável automaticamente a qualquer locação.

Com um mês de aluguel atrasado pode haver despejo?

A Lei do Inquilinato não estabelece como regra geral que o proprietário tenha de esperar três ou mais meses de atraso para ajuizar ação baseada na falta de pagamento.

Precisa avisar o inquilino antes do despejo?

A necessidade de notificação e seus efeitos dependem do fundamento da retomada e das características do contrato. Não existe uma única regra aplicável a todas as ações de despejo.

O proprietário pode tirar o inquilino à força?

O proprietário não deve executar pessoalmente uma retirada forçada. Quando o inquilino não entrega voluntariamente o imóvel, a retomada deve seguir os procedimentos legais.

O proprietário pode cobrar aluguel e pedir despejo no mesmo processo?

Nas ações baseadas em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de rescisão com a cobrança dos aluguéis e acessórios, observadas as regras legais.

Todo despejo demora meses ou anos?

Não necessariamente. Existem hipóteses de liminar para desocupação em 15 dias. Por outro lado, isso não significa que todos os casos terão essa velocidade.

Inquilino com aluguel em dia pode ser despejado?

Pode existir ação de despejo baseada em fundamentos diferentes da inadimplência. A possibilidade dependerá do contrato e das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.

O PL 2.253/2026 já está valendo?

Não. Até novembro de 2026, o projeto continua em tramitação na Câmara dos Deputados. Projeto de lei não deve ser confundido com legislação vigente.

Nova lei de despejo de inquilino: cuidado com informações falsas

Quem pesquisa pela nova lei de despejo de inquilino pode encontrar manchetes sugerindo uma transformação completa das regras de aluguel em 2026. Entretanto, a legislação precisa ser analisada com mais precisão.

A Lei nº 8.245/1991 continua sendo a principal Lei do Inquilinato. Ela já permite ação de despejo por falta de pagamento e contém hipóteses específicas de liminar para desocupação em 15 dias.

Por outro lado, isso não autoriza o proprietário a retirar pessoalmente um inquilino inadimplente do imóvel.

Também existem projetos de lei discutidos em 2026 que podem alterar aspectos das relações locatícias. Enquanto essas propostas estiverem em tramitação, porém, suas regras não devem ser tratadas como se já estivessem valendo.

Para proprietários, a principal recomendação é documentar pagamentos, contrato, garantias e eventuais inadimplências antes de iniciar a cobrança ou a retomada do imóvel. Para inquilinos, é igualmente importante não ignorar notificações ou citações judiciais, principalmente quando houver aluguel atrasado.

Em uma situação concreta, detalhes como duração do contrato, existência de fiador ou outra garantia, motivo da rescisão e histórico de pagamentos podem mudar significativamente a solução jurídica.

Fontes oficiais

As principais informações deste artigo têm como base a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seu texto atualizado, e dados de tramitação legislativa da Câmara dos Deputados e do Senado Federal.

Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, texto atualizado da Câmara dos Deputados.

Projeto de Lei nº 2.253/2026 — Câmara dos Deputados.

Projeto de Lei nº 5.246/2026 — Senado Federal.

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