Ação de despejo: como funciona, motivos, prazos e direitos do inquilino

Entender como funciona a ação de despejo é importante tanto para proprietários quanto para inquilinos. Em termos gerais, trata-se da medida judicial utilizada pelo locador para recuperar um imóvel alugado quando existe fundamento jurídico para encerrar a locação e obter a desocupação. As principais regras estão na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Embora o atraso do aluguel seja uma das causas mais conhecidas, ele não é o único motivo que pode levar ao despejo. A retomada pode decorrer de falta de pagamento, término da locação e outras situações previstas na legislação. O procedimento, os prazos e até a possibilidade de uma liminar para desocupação variam conforme o caso.

Por isso, não existe um único prazo válido para todas as ações. Também não é correto afirmar que o proprietário pode simplesmente retirar o inquilino do imóvel por conta própria assim que surgir um problema contratual.

O que é uma ação de despejo?

A ação de despejo é o instrumento judicial destinado à retomada do imóvel objeto de uma locação, observadas as regras da Lei do Inquilinato.

O artigo 5º da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, ressalvada a hipótese prevista no próprio dispositivo.

Na prática, o proprietário ou locador recorre ao Poder Judiciário para obter uma ordem que determine a desocupação quando o imóvel não é entregue voluntariamente.

Isso diferencia o despejo de uma simples cobrança.

Uma ação pode ter como objetivo receber valores atrasados. Já a ação de despejo busca fundamentalmente a recuperação da posse do imóvel locado. Em determinadas situações, porém, o locador pode reunir o pedido de despejo e a cobrança dos aluguéis e encargos no mesmo processo.

Como funciona a ação de despejo?

O funcionamento da ação de despejo depende do motivo da retomada.

Em termos gerais, o locador apresenta a ação ao Judiciário demonstrando a existência da locação e o fundamento jurídico para encerrá-la. O inquilino é chamado ao processo e poderá exercer sua defesa.

O juiz analisará os pedidos, documentos e argumentos apresentados.

Dependendo da hipótese legal, o locador poderá solicitar uma liminar de despejo, capaz de antecipar a desocupação antes da sentença definitiva.

Quando não estiver presente uma das hipóteses que autorizam essa medida, o processo seguirá seu curso até que o Judiciário decida sobre a rescisão e a desocupação.

Portanto, perguntar “quanto tempo demora uma ação de despejo?” sem conhecer o motivo e as características do contrato dificilmente produzirá uma resposta precisa.

Quais são os motivos para uma ação de despejo?

Existem diferentes fundamentos para encerramento de uma locação.

A falta de pagamento é um dos mais frequentes, mas não é o único.

A Lei do Inquilinato disciplina hipóteses relacionadas ao inadimplemento, término do prazo contratual, infração legal ou contratual, necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e outras situações.

Além disso, as regras mudam conforme a locação seja residencial ou não residencial, conforme o prazo do contrato e conforme outras características da relação locatícia.

Por isso, o proprietário não deve presumir que qualquer insatisfação com o inquilino seja suficiente para obter o despejo.

É necessário possuir fundamento juridicamente válido.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento é utilizada quando o locatário deixa de cumprir suas obrigações relacionadas ao aluguel ou aos encargos cuja responsabilidade lhe seja atribuída.

A Lei do Inquilinato permite que o pedido de rescisão da locação seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios.

Nessa situação, o locador deverá apresentar cálculo discriminado do débito.

Assim, o processo pode buscar dois resultados relacionados: recuperar o imóvel e receber os valores devidos.

[Leia também: despejo por falta de pagamento]

Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para despejo?

Não existe uma regra geral segundo a qual o proprietário precise obrigatoriamente esperar dois ou três meses de atraso para entrar com a ação.

A falta de pagamento do aluguel e demais encargos constitui fundamento para desfazimento da locação nos termos da Lei do Inquilinato.

Consequentemente, a ideia popular de que o inquilino somente pode ser processado depois de acumular três meses de aluguel atrasado não corresponde a uma regra geral da legislação.

É necessário, entretanto, analisar o vencimento da obrigação, o contrato, os valores efetivamente devidos e as demais circunstâncias.

É obrigatório avisar o inquilino antes da ação de despejo?

A necessidade de notificação prévia depende do fundamento utilizado para encerrar a locação.

Em algumas situações, a denúncia ou comunicação prévia possui importância jurídica para caracterizar o encerramento da relação e estabelecer prazo para desocupação.

Em outras, especialmente diante de determinados descumprimentos contratuais, o tratamento jurídico é diferente.

Portanto, não existe uma resposta única segundo a qual toda ação de despejo exige obrigatoriamente a mesma notificação extrajudicial.

Ainda assim, comunicações formais podem ser importantes para documentar fatos, demonstrar tentativas de solução e comprovar datas relevantes.

O que é liminar de despejo?

A liminar de despejo é uma ordem judicial que pode determinar a desocupação antes do julgamento definitivo do processo.

A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas em que o juiz poderá conceder liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que estejam preenchidos os requisitos legais.

O artigo 59, § 1º, estabelece essas hipóteses e, como regra para a medida prevista no dispositivo, exige caução equivalente a três meses de aluguel.

É importante perceber que a liminar não está automaticamente disponível em qualquer ação de despejo.

A situação precisa se enquadrar nas hipóteses legais.

Existe despejo liminar por falta de pagamento?

Sim, em determinadas condições.

Uma das hipóteses previstas no artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato envolve a falta de pagamento de aluguel e acessórios quando o contrato estiver desprovido de determinadas garantias previstas no artigo 37, seja porque não foram contratadas, seja porque foram extintas ou houve exoneração, independentemente do motivo.

Portanto, não basta dizer:

“o inquilino atrasou o aluguel, então haverá despejo em 15 dias.”

É necessário verificar se estão presentes os requisitos específicos da liminar.

Quando existe uma garantia locatícia vigente, por exemplo, a situação pode não se enquadrar nessa hipótese específica.

O que é caução de três meses para liminar de despejo?

A caução prevista no artigo 59 da Lei do Inquilinato funciona como requisito para as hipóteses de desocupação liminar disciplinadas pelo § 1º.

A legislação utiliza como referência valor equivalente a três meses de aluguel.

É importante não confundir essa caução judicial com a caução que eventualmente tenha sido oferecida como garantia no contrato de locação.

São institutos com funções diferentes.

A primeira está relacionada à medida judicial de desocupação liminar. A segunda é uma modalidade de garantia locatícia prevista pela própria Lei do Inquilinato.

Inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Em determinadas ações por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato oferece ao locatário a possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento do débito nas condições previstas legalmente.

O artigo 62 disciplina a situação.

O locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo legal, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, abrangendo os componentes previstos na lei.

Essa possibilidade costuma ser conhecida como purgação da mora.

No entanto, existem regras e limitações.

Por isso, quem recebe uma citação em ação de despejo por falta de pagamento deve analisar rapidamente o processo para não perder prazos importantes.

O que precisa ser pago para purgar a mora?

O pagamento não necessariamente se limita ao valor nominal dos aluguéis atrasados.

A Lei do Inquilinato estabelece os componentes que integram o débito para essa finalidade.

Conforme o caso, podem estar incluídos aluguéis e acessórios vencidos, multas ou penalidades contratuais exigíveis, juros, custas e honorários, observadas as regras legais.

Além disso, parcelas que vencerem durante o processo podem exigir tratamento próprio.

Assim, simplesmente depositar um valor aproximado sem conferir o cálculo pode não resolver a situação.

O inquilino sempre pode pagar e impedir o despejo?

Não.

A própria Lei do Inquilinato estabelece limitação ao uso da possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento.

O artigo 62 determina que essa faculdade não será admitida quando o locatário já tiver utilizado a possibilidade dentro do período definido pela legislação.

Esse detalhe é importante porque impede que o mecanismo seja utilizado repetidamente como forma permanente de atrasar o cumprimento das obrigações locatícias.

Por isso, é necessário verificar o histórico da relação e dos processos anteriores.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Não existe um prazo único.

Uma ação de despejo pode ser rápida ou demorar consideravelmente, dependendo da existência de pedido liminar, da complexidade do caso, da defesa apresentada, da necessidade de produção de provas, da carga de trabalho da unidade judicial e da ocorrência de recursos.

Também é essencial diferenciar o prazo concedido para desocupação do tempo total de duração do processo.

Uma decisão pode, em determinadas hipóteses, estabelecer prazo relativamente curto para a saída do imóvel, mas isso não significa que toda a ação tenha sido definitivamente encerrada naquele mesmo período.

O prazo para sair do imóvel é sempre de 15 dias?

Não.

O prazo de 15 dias aparece em hipóteses específicas de desocupação liminar previstas na Lei do Inquilinato.

Entretanto, não é correto transformar esse prazo em regra universal.

Há situações em que a desocupação decorre de sentença e pode seguir outra disciplina.

Também existem hipóteses específicas de locações residenciais e não residenciais que devem ser analisadas de acordo com as regras próprias da Lei nº 8.245/1991.

Portanto, quando alguém recebe uma ordem judicial, deve verificar exatamente o prazo indicado na decisão e o fundamento utilizado pelo juiz.

O que acontece quando o inquilino recebe a ação de despejo?

Receber uma citação não significa que o inquilino será retirado do imóvel naquele mesmo instante.

A citação comunica formalmente a existência do processo e permite o exercício da defesa.

O locatário deve observar imediatamente os documentos recebidos e os prazos indicados.

Se a ação decorrer de falta de pagamento, poderá ser necessário analisar a possibilidade de pagamento nos termos da Lei do Inquilinato.

Se houver discussão sobre o próprio fundamento do despejo, o inquilino poderá apresentar sua defesa e as provas pertinentes.

Quando já existir uma liminar determinando a desocupação, a urgência é ainda maior.

Ignorar a comunicação judicial normalmente agrava o problema, pois os prazos continuam correndo.

O inquilino pode se defender da ação de despejo?

Sim.

O inquilino possui direito de defesa.

Ele pode contestar as alegações do locador, apresentar documentos e discutir questões juridicamente relevantes.

Em uma ação baseada em falta de pagamento, por exemplo, pode existir controvérsia sobre os valores cobrados, pagamentos já realizados ou encargos incluídos indevidamente.

Em outros casos, a discussão pode envolver a validade do fundamento utilizado para terminar a locação.

O conteúdo adequado da defesa depende do processo concreto.

Por isso, uma defesa genérica encontrada na internet não substitui a análise dos documentos e do contrato.

Proprietário pode tirar o inquilino à força?

Não é adequado que o proprietário simplesmente tente executar por conta própria uma medida que depende de procedimento jurídico.

Trocar fechaduras, retirar os bens do morador ou utilizar ameaça e força para obrigá-lo a sair pode criar novos conflitos e consequências jurídicas.

Quando a retomada exige ação de despejo, o caminho adequado é buscar a ordem judicial e seguir o procedimento previsto na Lei do Inquilinato.

O cumprimento coercitivo de uma ordem de desocupação pertence ao âmbito do procedimento judicial.

O proprietário pode cortar água ou luz para forçar o inquilino a sair?

Utilizar medidas de pressão para obrigar o inquilino a abandonar o imóvel pode gerar problemas jurídicos.

A existência de dívida não autoriza automaticamente o locador a utilizar qualquer meio para retirar o ocupante.

Se houver fundamento para retomada, deve-se recorrer aos instrumentos previstos na legislação.

A ação de despejo existe justamente para que conflitos dessa natureza sejam solucionados pelo procedimento legal, com possibilidade de defesa e cumprimento da decisão pelos meios adequados.

Como funciona o despejo depois da sentença?

Se o pedido for julgado procedente, a sentença poderá decretar o despejo e determinar prazo para desocupação, observadas as regras da Lei do Inquilinato.

O prazo aplicável depende da situação.

Se o imóvel não for desocupado voluntariamente dentro do período estabelecido, poderão ser adotadas medidas para cumprimento da ordem judicial.

O artigo 65 da Lei nº 8.245/1991 disciplina o despejo quando termina o prazo assinado para desocupação.

Nessa fase, a retirada não ocorre por iniciativa particular do proprietário, mas mediante cumprimento da ordem judicial.

É possível cobrar aluguel junto com a ação de despejo?

Sim.

Na ação de despejo por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato permite a cumulação do pedido de rescisão com a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação.

O locador deverá apresentar cálculo discriminado do valor devido.

Essa possibilidade evita, em determinadas situações, a necessidade de ajuizar dois processos completamente separados: um exclusivamente para recuperar o imóvel e outro apenas para cobrar a dívida.

[Leia também: cobrança de aluguel atrasado]

O fiador participa da ação de despejo?

Isso depende dos pedidos formulados e da estrutura do processo.

Quando a ação de despejo por falta de pagamento é cumulada com cobrança, a Lei do Inquilinato possui regras específicas relacionadas à citação do locatário e dos fiadores.

A responsabilidade do fiador também precisa ser analisada de acordo com o contrato, a extensão da garantia e as regras legais.

Portanto, a simples existência de um fiador não significa que ele ocupará exatamente a mesma posição em qualquer tipo de ação de despejo.

Como funciona o despejo quando existe fiador?

A presença de fiador pode ser particularmente relevante quando se discute uma liminar por falta de pagamento.

Isso porque uma das hipóteses de desocupação liminar em 15 dias prevista no artigo 59 está relacionada ao contrato desprovido das garantias indicadas no artigo 37.

A fiança é justamente uma das modalidades de garantia locatícia previstas na legislação.

Consequentemente, a existência de garantia vigente pode alterar o enquadramento jurídico do pedido de liminar baseado especificamente nessa hipótese.

Isso não significa que um contrato com fiador impeça qualquer ação de despejo. Significa apenas que os requisitos para determinada modalidade de liminar precisam ser examinados corretamente.

O que é denúncia vazia?

A chamada denúncia vazia é uma forma de encerramento da locação sem necessidade de apresentar um dos motivos específicos de infração contratual, dentro das hipóteses em que a Lei do Inquilinato autoriza a retomada.

O tema exige atenção especial ao prazo e às características do contrato.

Em determinadas locações residenciais celebradas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, por exemplo, a Lei do Inquilinato possui regras próprias sobre o término contratual e a retomada.

Não se deve, portanto, concluir que todo proprietário pode exigir o imóvel a qualquer momento simplesmente porque é seu dono.

Durante a locação, o contrato e a legislação precisam ser respeitados.

[Leia também: despejo por denúncia vazia]

Contrato de aluguel vencido permite despejo?

Pode permitir a retomada, mas a resposta depende das características da locação.

A Lei do Inquilinato estabelece diferentes consequências conforme o tipo e o prazo contratual.

Em algumas situações, depois do término do prazo, a locação pode ser prorrogada por prazo indeterminado.

Isso não significa que o proprietário tenha perdido definitivamente a possibilidade de recuperar o imóvel. Entretanto, o procedimento para denúncia e desocupação deve observar as regras correspondentes.

Por isso, é necessário analisar o contrato antes de definir qual medida adotar.

Ação de despejo residencial e comercial funciona da mesma forma?

Existem regras gerais aplicáveis às locações urbanas, mas a Lei do Inquilinato também estabelece diferenças importantes entre locação residencial e não residencial.

No imóvel comercial, por exemplo, podem surgir questões específicas relacionadas à renovação da locação e à proteção do estabelecimento empresarial.

Na locação residencial, existem regras próprias relacionadas ao prazo do contrato e às possibilidades de retomada.

Portanto, não é seguro aplicar automaticamente a solução encontrada para um apartamento residencial a uma loja, escritório ou outro imóvel destinado à atividade empresarial.

Precisa de advogado para entrar com ação de despejo?

A ação de despejo é um procedimento judicial e, como regra, a representação por advogado deve observar as normas processuais aplicáveis.

Além disso, mesmo quando determinada controvérsia permite mecanismos simplificados, é importante verificar qual é o juízo competente e se a pretensão efetivamente pode ser apresentada naquele procedimento.

Como ações de despejo podem envolver liminar, cobrança, garantias, multas, prazos e questões contratuais, a análise técnica do contrato costuma ser especialmente relevante.

O locatário que recebe uma ordem de despejo também deve procurar orientação rapidamente, sobretudo quando já existe prazo judicial em andamento.

Quais documentos são importantes em uma ação de despejo?

Os documentos variam conforme o fundamento da ação.

O contrato de locação costuma ser um dos elementos centrais.

Em uma ação por falta de pagamento, também podem ser importantes demonstrativos do débito, comprovantes de pagamentos anteriores, cobranças, comunicações entre as partes e documentos relativos às garantias.

Quando houve notificação extrajudicial, seu conteúdo e a comprovação de recebimento podem ser relevantes.

A documentação deve permitir compreender a relação locatícia e demonstrar os fatos que fundamentam o pedido.

A ação de despejo suja o nome do inquilino?

A existência de uma ação judicial de despejo e a inscrição de uma dívida em cadastros de inadimplentes são questões distintas.

Uma ação de despejo pode incluir cobrança de valores, mas isso não significa que o simples ajuizamento produza automaticamente todos os efeitos associados a uma negativação.

Questões relacionadas à cobrança, protesto, execução e inscrição em cadastros possuem requisitos próprios.

Portanto, não se deve confundir a ordem para desocupar o imóvel com as demais consequências patrimoniais que uma dívida pode gerar.

Como evitar uma ação de despejo?

Quando o problema é financeiro, negociar antes que a dívida aumente pode ser uma alternativa útil.

Locador e locatário podem tentar estabelecer acordo sobre valores atrasados, data para pagamento ou até entrega voluntária do imóvel.

Quando houver acordo, é recomendável documentar claramente as condições estabelecidas.

Para o proprietário, uma solução consensual pode evitar custos e demora processual. Para o inquilino, pode impedir que a dívida continue crescendo com novos aluguéis e encargos.

Entretanto, quando a negociação não é possível ou existe outra razão jurídica para retomada, a ação judicial pode se tornar necessária.

Recebi uma ordem de despejo: o que fazer?

O primeiro passo é não ignorar o documento.

Verifique quem expediu a ordem, qual processo está indicado, qual é o fundamento da ação e, principalmente, qual prazo foi estabelecido.

Depois, reúna o contrato, comprovantes de pagamento, mensagens, recibos e demais documentos relacionados à locação.

Se houver cobrança por falta de pagamento, confira cuidadosamente os valores.

Também é importante buscar orientação jurídica rapidamente, seja com advogado particular ou, quando preenchidos os requisitos, com a Defensoria Pública.

Os prazos judiciais podem produzir consequências importantes, e esperar até a data final para procurar ajuda pode reduzir as alternativas disponíveis.

Conclusão

Entender como funciona a ação de despejo exige analisar o motivo pelo qual o proprietário pretende recuperar o imóvel. A medida é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991 e pode decorrer de falta de pagamento, término da locação, infração contratual e outras hipóteses legalmente previstas.

Em determinadas situações, a Lei do Inquilinato permite uma liminar de desocupação em 15 dias, desde que estejam presentes os requisitos específicos do artigo 59. Esse prazo, entretanto, não vale automaticamente para qualquer processo.

Nas ações por falta de pagamento, o inquilino pode, em determinadas condições, evitar a rescisão mediante pagamento do débito na forma e no prazo estabelecidos pela legislação. Também possui direito de defesa e pode questionar valores ou fundamentos apresentados pelo locador.

Para o proprietário, a ação de despejo é o caminho jurídico para obter a retomada quando não ocorre a entrega voluntária do imóvel. Medidas particulares de força não substituem o procedimento judicial.

Assim, tanto locador quanto locatário devem analisar o contrato, o motivo da rescisão, as garantias existentes e as regras da Lei do Inquilinato antes de definir como agir.

Fontes oficiais

Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato: principal legislação sobre locações de imóveis urbanos e ações de despejo, especialmente os artigos 5º, 9º, 37, 59, 62, 63 e 65.

Lei nº 13.105/2015 – Código de Processo Civil: aplicável subsidiariamente aos aspectos processuais pertinentes.

Superior Tribunal de Justiça (STJ): jurisprudência sobre locações urbanas, despejo, garantias locatícias e aplicação da Lei nº 8.245/1991.

Presidência da República – Portal da Legislação: fonte oficial para consulta do texto atualizado da Lei do Inquilinato e do Código de Processo Civil.

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