Ação de despejo no Juizado Especial: é possível entrar no JEC?

A ação de despejo no Juizado Especial é possível em uma hipótese específica prevista na Lei nº 9.099/1995: a ação de despejo para uso próprio. Isso significa que nem toda ação destinada à retomada de um imóvel alugado pode tramitar no Juizado Especial Cível (JEC). Em situações como despejo por falta de pagamento, a competência deve ser analisada à luz da Lei do Inquilinato e das regras processuais aplicáveis.

Essa distinção é importante porque existe uma confusão frequente entre o limite de 40 salários mínimos do Juizado e sua competência para julgar determinados tipos de ações. Mesmo uma causa com valor relativamente baixo não passa automaticamente a poder tramitar no JEC.

Para entender quando cabe ação de despejo no Juizado Especial Cível, é necessário analisar principalmente a Lei nº 9.099/1995 e a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Pode entrar com ação de despejo no Juizado Especial?

Sim, mas não para qualquer modalidade de despejo.

O artigo 3º, inciso III, da Lei nº 9.099/1995 estabelece expressamente que o Juizado Especial Cível possui competência para conciliação, processo e julgamento das:

“ações de despejo para uso próprio”.

Essa previsão é bastante objetiva.

Portanto, quando estiverem preenchidos os requisitos para uma ação de despejo destinada à retomada do imóvel para uso próprio, o JEC poderá ser competente.

Por outro lado, não se deve interpretar essa regra como uma autorização genérica para ajuizar qualquer ação de despejo perante o Juizado.

A legislação escolheu especificamente a modalidade para uso próprio.

Fonte oficial: Lei nº 9.099/1995 — Juizados Especiais Cíveis e Criminais.

Qual ação de despejo cabe no Juizado Especial?

A modalidade expressamente prevista é a ação de despejo para uso próprio.

A Lei do Inquilinato disciplina situações nas quais o locador pode retomar o imóvel e estabelece regras diferentes conforme a natureza e as características da locação.

Em determinadas hipóteses, a retomada pode ocorrer para uso próprio, de cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio, observados os requisitos legais.

Portanto, a simples vontade de retirar o inquilino do imóvel não permite classificar automaticamente a demanda como despejo para uso próprio.

É necessário que a situação efetivamente corresponda às hipóteses previstas na legislação.

[Leia também: despejo por denúncia vazia e como funciona]

Ação de despejo por falta de pagamento pode ser no Juizado Especial?

Essa é provavelmente a principal dúvida sobre o assunto.

A Lei nº 9.099/1995 não estabelece genericamente a competência do JEC para todas as ações de despejo. O inciso III do artigo 3º menciona especificamente a ação de despejo para uso próprio.

Consequentemente, não se deve concluir que o despejo por falta de pagamento pode tramitar no Juizado apenas porque o valor da causa está abaixo de 40 salários mínimos.

A ação de despejo por falta de pagamento possui disciplina própria na Lei nº 8.245/1991.

O artigo 9º da Lei do Inquilinato prevê que a locação poderá ser desfeita, entre outras hipóteses, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Além disso, a lei estabelece procedimento específico para as ações de despejo.

Fonte oficial: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato.

[Leia também: despejo por falta de pagamento]

Por que nem todo despejo de até 40 salários mínimos cabe no JEC?

Porque o valor da causa não é o único critério de competência do Juizado Especial.

O artigo 3º da Lei nº 9.099/1995 estabelece diferentes hipóteses de competência.

Entre elas aparecem causas cujo valor não exceda 40 salários mínimos e determinadas ações especificamente indicadas pela legislação.

Entretanto, isso não significa que qualquer processo de valor inferior ao limite possa ser automaticamente ajuizado no JEC.

A natureza da demanda, eventuais exclusões legais, complexidade probatória e regras específicas precisam ser consideradas.

No caso do despejo, a própria legislação dos Juizados fez questão de mencionar expressamente a modalidade para uso próprio.

Por isso, é incorreto adotar a seguinte lógica:

“Meu imóvel vale menos de 40 salários mínimos, então posso entrar com qualquer despejo no Juizado.”

O valor da causa não resolve sozinho a questão.

O que significa despejo para uso próprio?

O despejo para uso próprio ocorre quando o locador busca retomar o imóvel nas condições autorizadas pela Lei do Inquilinato para utilizá-lo.

Em determinadas situações de locação residencial, a Lei nº 8.245/1991 permite a retomada para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente nas condições previstas legalmente.

A finalidade declarada precisa ser verdadeira.

A Lei do Inquilinato prevê consequências para situações nas quais o imóvel é retomado sob determinado fundamento e posteriormente não recebe a destinação alegada, quando presentes as condições estabelecidas pela norma.

Portanto, não é recomendável utilizar o fundamento de “uso próprio” apenas como uma forma de tentar levar a demanda ao Juizado Especial.

A causa da retomada precisa corresponder à realidade.

Ação de despejo para uso próprio no Juizado Especial

Quando a situação efetivamente corresponde ao despejo para uso próprio, o artigo 3º, III, da Lei nº 9.099/1995 fornece o fundamento para a competência do JEC.

O processo seguirá as características dos Juizados Especiais, cujo sistema procura privilegiar oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade.

Isso não elimina, contudo, a necessidade de comprovar os fatos.

O locador deverá apresentar o contrato de locação e demais documentos relevantes, além de demonstrar a situação jurídica que autoriza a retomada.

O locatário também terá direito de apresentar sua defesa.

Precisa de advogado para ação de despejo no Juizado Especial?

A Lei nº 9.099/1995 estabelece uma regra importante sobre representação por advogado.

Nas causas de valor de até 20 salários mínimos, as partes podem comparecer pessoalmente, podendo ser assistidas por advogado.

Nas causas superiores a 20 salários mínimos, a assistência por advogado é obrigatória.

Contudo, essa regra deve ser interpretada juntamente com as características específicas do processo.

Embora algumas demandas possam ser propostas sem advogado, uma ação de despejo envolve legislação específica, análise do contrato, motivo da retomada, notificações e consequências patrimoniais relevantes.

Por isso, orientação jurídica pode ser particularmente útil mesmo quando a representação profissional não é obrigatória em primeiro grau.

Além disso, em eventual recurso no sistema dos Juizados, a representação por advogado é necessária.

Qual é o valor da causa em uma ação de despejo?

A Lei do Inquilinato possui regra própria para o valor da causa.

Segundo o artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, nas ações de despejo o valor da causa corresponderá, em regra, a 12 meses de aluguel, ressalvada a situação específica prevista pela própria norma.

Assim, se o aluguel mensal for de R$ 2.000, por exemplo, o valor da causa será, em princípio:

R$ 2.000 × 12 = R$ 24.000.

Essa regra é importante inclusive para analisar aspectos processuais relacionados ao Juizado Especial.

No entanto, novamente, estar dentro do limite econômico do JEC não transforma qualquer modalidade de despejo em ação de competência do Juizado.

É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo?

A necessidade e os efeitos de uma notificação dependem do tipo de contrato e do fundamento utilizado para a retomada.

Em determinadas situações, a Lei do Inquilinato exige ou atribui relevância à comunicação prévia.

Por isso, antes de ajuizar a ação, é necessário examinar:

o contrato de locação; seu prazo; quando ele começou e terminou; se houve prorrogação; qual é o fundamento da retomada; e se existe exigência de notificação.

Uma notificação inadequada pode não produzir o efeito pretendido.

Além disso, é importante possuir prova de seu recebimento quando a comunicação for juridicamente necessária.

Posso pedir despejo liminar no Juizado Especial?

A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas de concessão de liminar para desocupação do imóvel, observados os requisitos do artigo 59.

Isso significa que não existe direito automático a uma liminar simplesmente porque foi ajuizada uma ação de despejo.

A parte precisa demonstrar que sua situação se enquadra em uma das hipóteses legais e cumprir os requisitos correspondentes.

Além disso, a compatibilidade da medida com a demanda concreta e com o procedimento adotado precisa ser analisada.

Portanto, modelos que simplesmente acrescentam a frase “requer o despejo liminar” sem demonstrar fundamento legal específico podem estar incorretos.

Quanto tempo o inquilino tem para sair do imóvel?

Não existe uma resposta única para todas as ações de despejo.

Os prazos podem variar conforme o fundamento da demanda, existência de decisão liminar, conteúdo da sentença e regras específicas da Lei do Inquilinato.

O artigo 63 da Lei nº 8.245/1991 disciplina a expedição de mandado de despejo após o julgamento procedente e estabelece regras sobre o prazo para desocupação, inclusive situações em que o prazo pode ser reduzido.

Já nas hipóteses de despejo liminar, a legislação possui disciplina própria.

Consequentemente, frases como “todo inquilino tem 30 dias para sair” ou “todo despejo ocorre em 15 dias” são generalizações incorretas.

O prazo precisa ser identificado de acordo com a situação processual concreta.

O proprietário pode retirar o inquilino sem ação judicial?

O proprietário não deve simplesmente entrar no imóvel, retirar os pertences do locatário ou trocar as fechaduras por conta própria quando não existe entrega voluntária da posse.

Se o inquilino não desocupa o imóvel nas condições juridicamente exigíveis, o locador deve utilizar os meios legais adequados para retomá-lo.

A ação de despejo existe justamente para que a desocupação seja realizada sob controle judicial quando não há solução voluntária.

Medidas arbitrárias podem gerar consequências civis e, dependendo da conduta praticada, outras repercussões jurídicas.

Ação de despejo no Juizado Especial e cobrança de aluguel são a mesma coisa?

Não.

O despejo busca a desocupação e retomada do imóvel.

A cobrança busca o pagamento de valores devidos.

É possível que uma relação locatícia produza simultaneamente discussão sobre posse do imóvel e dívida de aluguéis, mas os pedidos possuem naturezas diferentes.

A Lei do Inquilinato permite, em determinadas condições, cumular pedido de rescisão da locação com cobrança dos aluguéis e acessórios.

Entretanto, a existência dessa possibilidade na legislação não significa que qualquer cumulação possa ser automaticamente levada ao Juizado Especial.

É necessário verificar a competência e o procedimento apropriados.

Quando procurar o Juizado Especial para despejo?

A primeira pergunta deve ser:

a retomada é realmente para uso próprio?

Se a resposta for positiva e estiverem presentes os requisitos legais, o artigo 3º, III, da Lei nº 9.099/1995 prevê expressamente essa modalidade entre as causas de competência do Juizado Especial Cível.

Se o fundamento for outro — como falta de pagamento, infração contratual, denúncia vazia ou término de determinada relação locatícia — é necessário analisar a Lei do Inquilinato e identificar o procedimento adequado.

Essa análise evita um problema importante: ajuizar a demanda perante órgão incompetente e perder tempo até que a questão seja corrigida.

Exemplo de despejo para uso próprio

Imagine que uma pessoa possua um apartamento alugado e, diante de uma mudança relevante em sua situação, pretenda residir naquele imóvel.

Dependendo das características e do prazo da locação, poderá existir hipótese legal de retomada para uso próprio.

Se os requisitos estiverem preenchidos, a ação poderá se enquadrar na previsão do artigo 3º, III, da Lei dos Juizados Especiais.

Agora imagine uma situação diferente: o proprietário deseja retomar o imóvel exclusivamente porque o locatário deixou de pagar seis meses de aluguel.

Nesse caso, o fundamento é falta de pagamento, e não uso próprio.

Não seria correto alterar artificialmente o fundamento apenas para tentar utilizar o Juizado Especial.

[Leia também: ação de despejo — quando cabe e como funciona]

Juizado Especial ou Justiça Comum para ação de despejo?

A resposta depende principalmente da modalidade de despejo.

Para despejo para uso próprio, existe previsão expressa de competência do Juizado Especial no artigo 3º, III, da Lei nº 9.099/1995.

Para outras modalidades, deve-se analisar o procedimento previsto na Lei do Inquilinato e as regras gerais de competência.

Essa é a razão pela qual pesquisas como “ação de despejo até 40 salários mínimos” podem induzir a erro.

O limite econômico é relevante para a competência geral do JEC, mas não deve ser utilizado isoladamente para ignorar as regras específicas relacionadas às ações locatícias.

Quais documentos são importantes para uma ação de despejo?

A documentação depende da causa da retomada.

Em uma ação de despejo para uso próprio, podem ser relevantes o contrato de locação, documentos do imóvel, identificação das partes, eventuais notificações e documentos capazes de demonstrar os fatos alegados.

Quando houver discussão sobre pagamentos, também podem aparecer comprovantes, recibos, extratos e demonstrativos.

O ponto fundamental é que a petição inicial deve estar acompanhada dos documentos indispensáveis para demonstrar a relação locatícia e o fundamento utilizado para pedir a retomada.

A documentação necessária pode variar consideravelmente de uma ação para outra.

Ação de despejo no Juizado Especial é mais rápida?

Os Juizados Especiais foram estruturados com critérios de oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade.

Isso não significa, porém, que exista prazo garantido para conclusão.

A duração dependerá da unidade judicial, quantidade de processos, necessidade de audiência, defesa apresentada pelo locatário, produção de provas e eventual recurso.

Portanto, não é possível afirmar que uma ação de despejo no JEC terminará necessariamente em poucas semanas.

A vantagem do procedimento simplificado não deve ser confundida com garantia de resultado ou prazo determinado.

Erros comuns ao ajuizar ação de despejo no JEC

Um dos erros mais frequentes é acreditar que qualquer ação de despejo inferior a 40 salários mínimos pertence ao Juizado Especial.

Outro problema consiste em utilizar “uso próprio” apenas como justificativa formal, embora o verdadeiro motivo da retomada seja outro.

Também merece atenção a definição do valor da causa. Nas ações de despejo, a Lei do Inquilinato estabelece regra específica baseada, em geral, em 12 meses de aluguel.

Por fim, não se deve confundir ação de despejo com simples cobrança de aluguéis.

Identificar corretamente a pretensão é essencial para escolher a ação e o órgão judicial adequados.

Conclusão

A ação de despejo no Juizado Especial é admitida expressamente pela Lei nº 9.099/1995 quando se trata de despejo para uso próprio. O artigo 3º, III, inclui essa modalidade entre as causas que podem ser processadas e julgadas pelo Juizado Especial Cível.

Isso não significa que todo despejo de pequeno valor possa tramitar no JEC. Ações fundadas em falta de pagamento e outras modalidades de retomada precisam ser analisadas conforme a Lei nº 8.245/1991, a natureza da pretensão e as regras de competência aplicáveis.

Também é importante lembrar que, nas ações de despejo, o valor da causa corresponde, em regra, a 12 meses de aluguel, conforme estabelece a Lei do Inquilinato.

Portanto, antes de ajuizar a demanda, é necessário identificar corretamente o motivo da retomada, analisar o contrato, verificar eventual necessidade de notificação e definir o juízo competente. Essa análise evita que uma ação seja proposta no Juizado Especial apenas pelo valor quando, na realidade, sua modalidade exige outro procedimento.

Fontes oficiais: Lei nº 9.099/1995 (Juizados Especiais Cíveis e Criminais) e Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), disponíveis no Portal da Legislação da Presidência da República.

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