Ação de despejo pode ser no Juizado Especial? Entenda quando é permitido

Ação de despejo pode ser no Juizado Especial Cível? Sim, mas não em qualquer situação. A Lei nº 9.099/1995 estabelece expressamente a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a ação de despejo para uso próprio. Isso não significa que toda ação de despejo, inclusive aquela baseada exclusivamente em falta de pagamento, possa ser proposta no Juizado apenas porque o valor da causa é baixo.

Essa diferença é muito importante. A competência dos Juizados Especiais não depende somente do valor envolvido. A lei também considera a matéria discutida e estabelece hipóteses específicas de competência e exclusão.

Por isso, antes de ajuizar uma ação de despejo no Juizado Especial, é necessário identificar qual é o fundamento utilizado pelo proprietário para recuperar o imóvel.

Quando a ação de despejo pode ser no Juizado Especial?

A principal regra está no artigo 3º da Lei nº 9.099/1995, conhecida como Lei dos Juizados Especiais.

O dispositivo estabelece que o Juizado Especial Cível possui competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade.

Entre as hipóteses expressamente incluídas, o artigo 3º, III, menciona:

“a ação de despejo para uso próprio”.

Portanto, a legislação autoriza expressamente o processamento dessa modalidade de ação no Juizado Especial Cível.

Isso significa que o proprietário que pretende retomar o imóvel para uso próprio poderá, preenchidos os demais requisitos legais, utilizar o sistema dos Juizados.

O que é ação de despejo para uso próprio?

A ação de despejo para uso próprio ocorre quando o locador pretende recuperar o imóvel para utilizá-lo pessoalmente, observadas as hipóteses autorizadas pela Lei do Inquilinato.

A Lei nº 8.245/1991 disciplina as situações nas quais o proprietário pode retomar o imóvel.

Em determinadas locações residenciais, a legislação admite a retomada para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio, observados os requisitos legais.

Portanto, não basta simplesmente declarar que deseja o imóvel.

O fundamento utilizado para encerrar a locação precisa estar de acordo com a Lei do Inquilinato.

Despejo por falta de pagamento pode ser no Juizado Especial?

Aqui está uma das principais dúvidas sobre o assunto.

A Lei nº 9.099/1995 não inclui genericamente todas as ações de despejo entre as causas de competência do Juizado. O artigo 3º, III, menciona especificamente a ação de despejo para uso próprio.

Consequentemente, uma ação de despejo fundamentada exclusivamente na falta de pagamento de aluguel não se enquadra automaticamente nessa hipótese específica.

Na prática, ações de despejo por falta de pagamento são normalmente processadas perante a Justiça comum competente, seguindo as regras da Lei nº 8.245/1991.

Isso continua relevante mesmo quando o valor dos aluguéis atrasados está dentro do limite de 40 salários mínimos.

Em outras palavras, não basta o valor da causa ser baixo para transformar qualquer despejo em uma demanda do Juizado Especial.

[Leia também: ação de despejo por falta de pagamento — como funciona]

Por que nem todo despejo pode ser ajuizado no Juizado?

Porque a competência do Juizado Especial Cível é definida pela legislação.

O artigo 3º da Lei nº 9.099/1995 estabelece diferentes critérios de competência. Entre eles estão causas cujo valor não exceda 40 salários mínimos e determinadas matérias expressamente previstas.

No caso específico do despejo, o legislador indicou a modalidade para uso próprio.

Por isso, não é adequado interpretar a norma como autorização genérica para qualquer tipo de ação locatícia destinada à retomada do imóvel.

A natureza do pedido precisa ser analisada antes do ajuizamento.

Qual a diferença entre despejo para uso próprio e despejo por falta de pagamento?

A principal diferença está no motivo da retomada do imóvel.

No despejo para uso próprio, o proprietário pretende recuperar o imóvel para utilizá-lo conforme uma das hipóteses permitidas pela Lei do Inquilinato.

No despejo por falta de pagamento, por outro lado, a retomada decorre do inadimplemento das obrigações locatícias.

Imagine que um locatário deixe de pagar três meses de aluguel. O proprietário pretende rescindir o contrato, recuperar o imóvel e eventualmente cobrar os valores atrasados.

O fundamento principal dessa demanda é o inadimplemento.

Agora imagine uma locação em situação na qual a legislação permite ao proprietário retomar o imóvel porque precisa utilizá-lo para sua própria residência.

Nesse segundo exemplo, o fundamento é o uso próprio.

Essa distinção influencia a possibilidade de utilização do Juizado Especial.

Ação de despejo para uso próprio tem limite de 40 salários mínimos?

Essa questão merece atenção porque o artigo 3º da Lei dos Juizados apresenta tanto critérios relacionados ao valor quanto hipóteses específicas relacionadas à matéria.

A ação de despejo para uso próprio aparece expressamente como hipótese autônoma no inciso III do artigo 3º.

Portanto, a competência nessa situação decorre da própria matéria expressamente incluída pela Lei nº 9.099/1995, e não simplesmente da regra geral de causas de até 40 salários mínimos prevista no inciso I.

Ainda assim, é necessário observar as demais regras processuais aplicáveis ao Juizado e à própria relação locatícia.

Como funciona a ação de despejo no Juizado Especial?

Quando a ação de despejo para uso próprio atende aos requisitos legais para tramitar no Juizado, aplica-se o procedimento previsto pela Lei nº 9.099/1995, juntamente com as normas materiais pertinentes da Lei do Inquilinato.

Os Juizados foram estruturados segundo critérios como oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade.

A tentativa de conciliação possui papel importante.

Se não houver acordo, o processo seguirá para análise da controvérsia e produção das provas cabíveis.

Contudo, simplicidade processual não significa ausência de requisitos jurídicos.

O proprietário ainda precisa demonstrar seu direito à retomada.

Precisa de advogado para ação de despejo no Juizado?

A Lei nº 9.099/1995 estabelece uma regra geral sobre representação por advogado.

Nas causas de valor até 20 salários mínimos, as partes podem comparecer pessoalmente. Nas causas acima desse valor, a assistência por advogado é obrigatória.

Entretanto, uma ação de despejo pode envolver questões jurídicas relevantes relacionadas ao contrato, prazo da locação, notificações, fundamento da retomada e provas.

Por isso, mesmo nas situações em que a legislação permite atuação pessoal, orientação jurídica pode ser importante.

Além disso, se houver recurso, a representação por advogado será necessária.

Qual é o valor da causa na ação de despejo?

A definição do valor da causa em uma ação de despejo possui regra específica na Lei do Inquilinato.

O artigo 58, III, da Lei nº 8.245/1991 determina, como regra, que o valor da causa corresponda a 12 meses de aluguel.

Existe exceção prevista para determinadas situações relacionadas a contrato de trabalho.

Essa regra é relevante porque o valor da causa influencia questões processuais, inclusive a análise sobre necessidade de advogado no Juizado quando essa via for cabível.

Imagine um aluguel mensal de R$ 1.500.

Considerando a regra geral, o valor da causa seria:

R$ 1.500 × 12 = R$ 18.000.

Contudo, é sempre necessário verificar se a hipótese concreta está sujeita à regra geral ou a alguma exceção.

Posso cobrar aluguel atrasado no Juizado Especial?

A cobrança de aluguéis atrasados é uma questão diferente da ação de despejo.

Uma demanda que tenha como objetivo exclusivamente cobrar valores pode, em determinadas circunstâncias, ser compatível com a competência do Juizado Especial Cível, desde que respeitados os critérios da Lei nº 9.099/1995.

Portanto, é fundamental separar:

ação para recuperar o imóvel;

e

ação para cobrar uma dívida decorrente da locação.

Uma cobrança de aluguéis pode ser analisada sob as regras gerais de competência do Juizado.

Já o despejo possui a previsão específica do artigo 3º, III, para uso próprio.

[Leia também: ação de cobrança de aluguel atrasado]

Despejo e cobrança podem ser feitos juntos?

A Lei do Inquilinato permite, em determinadas situações, a cumulação do pedido de rescisão da locação com cobrança dos aluguéis e acessórios.

O artigo 62 da Lei nº 8.245/1991 disciplina especificamente a ação de despejo fundada em falta de pagamento e estabelece regras para essa cumulação.

Contudo, a possibilidade de cumular pedidos na Justiça comum não significa automaticamente que essa mesma demanda complexa possa tramitar no Juizado Especial.

É necessário verificar a competência do órgão para todos os pedidos formulados.

Por isso, uma ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança normalmente exige análise dentro do procedimento previsto pela Lei do Inquilinato perante o juízo competente.

Existe liminar de despejo no Juizado Especial?

A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas de liminar para desocupação em 15 dias no artigo 59, § 1º.

Entretanto, a possibilidade de utilizar determinada medida liminar precisa ser analisada em conjunto com a competência do Juizado e com o fundamento específico da ação.

É importante evitar uma confusão frequente: o fato de a Lei do Inquilinato prever liminar de despejo não significa que qualquer ação com pedido liminar possa ser transferida para o Juizado Especial.

Primeiro é necessário verificar se aquela modalidade de despejo pertence à competência do Juizado.

[Leia também: ação de despejo demora quanto tempo?]

O Juizado Especial é sempre mais rápido?

Não necessariamente.

A proposta dos Juizados Especiais é oferecer procedimento orientado por simplicidade, economia processual e celeridade. Porém, o tempo real de tramitação varia de acordo com a unidade judicial, quantidade de processos, necessidade de citação, defesa apresentada e demais circunstâncias.

Além disso, escolher um órgão incompetente pode produzir justamente o efeito contrário.

Se uma ação for ajuizada no Juizado quando deveria tramitar na Justiça comum, poderá haver extinção do processo ou necessidade de ajuizamento da demanda perante o órgão adequado.

Consequentemente, tentar utilizar o Juizado apenas por acreditar que ele é mais rápido pode aumentar o tempo necessário para recuperar o imóvel.

Inquilino pode apresentar defesa no Juizado?

Sim.

O fato de o processo tramitar no Juizado Especial não elimina o direito de defesa do locatário.

O réu poderá contestar os fatos e fundamentos apresentados pelo proprietário, juntar documentos e produzir as provas admitidas pelo procedimento.

Entre outras questões, podem surgir discussões sobre a existência da locação, requisitos para retomada, finalidade alegada pelo proprietário e outras circunstâncias relevantes.

O juiz analisará o conjunto probatório antes de decidir.

É necessário notificar o inquilino antes da ação?

A necessidade de notificação prévia depende do tipo de contrato, do prazo da locação e do fundamento utilizado para retomada.

Em determinadas situações, a Lei do Inquilinato exige providências prévias ou estabelece prazos que precisam ser respeitados.

Por isso, não existe uma regra segundo a qual todo despejo exige exatamente a mesma notificação.

Antes do ajuizamento, é recomendável analisar o contrato e verificar qual dispositivo da Lei nº 8.245/1991 autoriza a retomada.

Uma notificação inadequada pode gerar discussão processual e atrasar a recuperação do imóvel.

O que acontece se o proprietário mentir sobre o uso próprio?

A alegação de uso próprio não deve ser utilizada como simples pretexto para retirar o inquilino.

A Lei do Inquilinato prevê consequências para determinadas condutas relacionadas à retomada do imóvel e à destinação posteriormente dada a ele.

Portanto, o proprietário deve utilizar esse fundamento somente quando efetivamente estiver presente a situação prevista pela legislação.

Dependendo das circunstâncias, uma alegação falsa pode produzir consequências civis e outras repercussões jurídicas.

Ação de despejo comercial pode ser no Juizado?

A resposta depende do fundamento da demanda.

Não é correto concluir que qualquer despejo de imóvel comercial pode tramitar no Juizado apenas porque o aluguel ou o valor da causa está abaixo de 40 salários mínimos.

A previsão expressa da Lei nº 9.099/1995 é para ação de despejo para uso próprio.

Locações comerciais também possuem particularidades importantes na Lei do Inquilinato, inclusive regras sobre término contratual, retomada e ação renovatória.

Por isso, a natureza comercial da locação e o fundamento do despejo precisam ser examinados antes da definição do juízo competente.

Onde ajuizar ação de despejo quando não cabe Juizado?

Quando a demanda não pertence ao Juizado Especial, a ação deverá ser proposta perante o órgão da Justiça comum competente.

A Lei do Inquilinato estabelece regra específica sobre competência territorial.

De acordo com o artigo 58, II, é competente para conhecer e julgar as ações sobre locação, em regra, o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro tiver sido eleito no contrato.

Portanto, também é necessário verificar se o contrato possui cláusula válida de eleição de foro.

A organização interna de cada tribunal determinará qual vara receberá o processo.

Ação de despejo para uso próprio ou denúncia vazia?

Esses institutos não devem ser confundidos.

A retomada para uso próprio possui fundamento específico e está expressamente mencionada na Lei dos Juizados Especiais.

Já a chamada denúncia vazia corresponde à possibilidade de encerramento da locação sem necessidade de apresentar determinados motivos específicos, quando a legislação autoriza essa forma de retomada.

Embora ambas possam resultar na recuperação do imóvel pelo proprietário, seus fundamentos jurídicos são diferentes.

Essa diferença pode alterar inclusive a competência para processamento da demanda.

[Leia também: despejo por denúncia vazia — quando é permitido]

Afinal, ação de despejo pode ser no Juizado Especial?

Sim, mas a regra não vale para qualquer despejo.

O artigo 3º, III, da Lei nº 9.099/1995 estabelece expressamente a competência do Juizado Especial Cível para a ação de despejo para uso próprio.

Por outro lado, não existe no dispositivo uma autorização genérica para que qualquer ação de despejo seja ajuizada no Juizado apenas porque possui baixo valor.

Assim, um despejo por falta de pagamento, por exemplo, não deve ser automaticamente enquadrado nessa competência específica.

Também é importante separar a retomada do imóvel da simples cobrança de aluguéis. Uma ação exclusivamente destinada à cobrança pode eventualmente se enquadrar nas regras gerais do Juizado Especial, ainda que o despejo correspondente não possa tramitar ali.

Conclusão

A dúvida sobre se ação de despejo pode ser no Juizado Especial deve ser respondida observando principalmente o motivo da retomada.

A Lei nº 9.099/1995 inclui expressamente entre as competências do Juizado Especial Cível a ação de despejo para uso próprio. Essa previsão, entretanto, não transforma o Juizado em órgão competente para todas as modalidades de despejo.

Ações fundadas em falta de pagamento, denúncia vazia ou outros motivos precisam ter sua competência analisada conforme a Lei do Inquilinato e as regras processuais aplicáveis.

Por isso, antes de ajuizar a demanda, é fundamental identificar o fundamento jurídico da retomada, verificar o contrato de locação e definir corretamente o órgão competente. Escolher o procedimento errado pode atrasar justamente aquilo que o proprietário pretende obter: a recuperação do imóvel.

Fontes: Lei nº 9.099/1995 (Lei dos Juizados Especiais), especialmente artigo 3º; Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente artigos 47, 58, 59 e 62; e Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), disponíveis no Portal da Legislação da Presidência da República.

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