Tributação na venda de imóveis por pessoa jurídica no lucro presumido: como funciona?

A tributação na venda de imóveis por pessoa jurídica no lucro presumido depende principalmente da finalidade do imóvel dentro da empresa. Quando a pessoa jurídica exerce atividade imobiliária de compra e venda de imóveis próprios, a operação pode ser tributada sobre a receita da venda utilizando os percentuais de presunção do IRPJ e da CSLL. Por outro lado, quando a venda envolve um bem do ativo não circulante e a comercialização de imóveis não faz parte da atividade empresarial, pode haver tributação sobre o ganho de capital.

Essa diferença é fundamental. Duas empresas enquadradas no lucro presumido podem vender imóveis pelo mesmo valor e ter cargas tributárias bastante diferentes, dependendo da atividade efetivamente exercida, da classificação e finalidade do imóvel e das circunstâncias da operação.

A Receita Federal reafirmou esse entendimento na Solução de Consulta Cosit nº 221/2024: na atividade imobiliária de compra e venda de imóveis próprios, a receita da venda está sujeita à presunção de 8% para IRPJ; quando a alienação de imóvel do ativo não circulante não corresponde à atividade da pessoa jurídica, deve ser apurado ganho de capital.

Como funciona a tributação na venda de imóveis no lucro presumido?

Antes de calcular qualquer imposto, é necessário descobrir em qual situação a venda se enquadra.

De forma geral, existem dois cenários bastante diferentes.

No primeiro, a empresa exerce atividade imobiliária e compra, constrói ou mantém imóveis destinados à comercialização. Nesse caso, a venda pode representar receita operacional da atividade imobiliária.

No segundo, a empresa vende um imóvel que integra seu patrimônio, mas a negociação de imóveis não corresponde à sua atividade empresarial. Nessa hipótese, a operação pode representar a alienação de um ativo, exigindo apuração do ganho de capital.

A diferença não é apenas contábil. Ela modifica diretamente a forma de calcular IRPJ e CSLL.

Venda de imóveis como atividade da pessoa jurídica

Quando a pessoa jurídica exerce de fato e de direito atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios, a Receita Federal considera a receita da operação como receita bruta da atividade.

Para fins de IRPJ no lucro presumido, aplica-se o percentual de presunção de 8% sobre a receita bruta proveniente da venda dos imóveis.

Para a CSLL, o percentual de presunção aplicável é de 12% da receita bruta. A Receita Federal mantém expressamente esses percentuais em suas orientações sobre a atividade imobiliária.

É importante compreender que 8% e 12% não são as alíquotas finais dos impostos. Esses percentuais determinam quanto da receita será considerado base presumida para calcular IRPJ e CSLL.

IRPJ na venda de imóveis no lucro presumido

Considere uma empresa cuja atividade seja a compra e venda de imóveis próprios e que realize a venda de um imóvel por R$ 1.000.000.

Aplicando a presunção de 8%:

R$ 1.000.000 × 8% = R$ 80.000

Os R$ 80 mil representam a base presumida do IRPJ referente à operação.

Sobre essa base, aplica-se a alíquota de IRPJ correspondente. Em regra, o IRPJ é calculado à alíquota de 15%, podendo existir adicional de 10% sobre a parcela do lucro que ultrapasse o limite legal aplicável ao período de apuração.

Sem considerar eventual adicional, o cálculo simplificado seria:

R$ 80.000 × 15% = R$ 12.000

Nesse exemplo, o IRPJ básico equivale a aproximadamente 1,2% da receita bruta da venda.

No entanto, o adicional do IRPJ pode aumentar a carga efetiva, especialmente quando a empresa possui receita elevada.

CSLL na venda de imóvel pela pessoa jurídica

A lógica da CSLL é semelhante, mas o percentual de presunção é diferente.

Na atividade imobiliária de compra e venda de imóveis, a base presumida da CSLL corresponde a 12% da receita bruta.

Considerando novamente uma venda de R$ 1.000.000:

R$ 1.000.000 × 12% = R$ 120.000

Aplicando a alíquota geral de 9% da CSLL:

R$ 120.000 × 9% = R$ 10.800

Portanto, nesse exemplo, a CSLL representa aproximadamente 1,08% do preço de venda.

Somando apenas IRPJ básico e CSLL, teríamos:

IRPJ: R$ 12.000

CSLL: R$ 10.800

Total: R$ 22.800

Isso equivale a aproximadamente 2,28% da receita bruta, antes de considerar adicional do IRPJ e outros tributos incidentes sobre a receita.

PIS e Cofins na venda de imóveis no lucro presumido

Uma empresa no lucro presumido geralmente está submetida ao regime cumulativo de PIS e Cofins, observadas as regras específicas aplicáveis à sua situação.

Quando a venda do imóvel representa receita bruta operacional da atividade imobiliária, PIS e Cofins também precisam entrar na análise tributária.

No regime cumulativo, as alíquotas tradicionalmente aplicáveis são:

PIS: 0,65%

Cofins: 3%

Somadas, correspondem a 3,65% da receita, ressalvadas hipóteses específicas previstas na legislação.

Assim, em uma venda de R$ 1 milhão, um cálculo simplificado resultaria em:

PIS: R$ 6.500

Cofins: R$ 30.000

Total de PIS e Cofins:

R$ 36.500

Quando somamos esses valores ao IRPJ básico e à CSLL do exemplo, chegamos a R$ 59.300, correspondentes a aproximadamente 5,93% do faturamento.

Essa porcentagem, entretanto, não deve ser usada como uma alíquota universal para qualquer venda imobiliária realizada por pessoa jurídica. O adicional do IRPJ e particularidades da empresa podem modificar o resultado.

Exemplo de tributação na venda de imóvel por empresa

Imagine uma empresa no lucro presumido que efetivamente exerça a atividade de compra e venda de imóveis próprios e venda um imóvel por R$ 500.000.

Em uma simulação simplificada:

Tributo	Cálculo	Valor
IRPJ	R$ 500.000 × 8% × 15%	R$ 6.000
CSLL	R$ 500.000 × 12% × 9%	R$ 5.400
PIS	R$ 500.000 × 0,65%	R$ 3.250
Cofins	R$ 500.000 × 3%	R$ 15.000
Total		R$ 29.650

Nesse exemplo simplificado, a carga corresponde a 5,93% do valor da venda.

Contudo, o cálculo desconsidera eventual adicional de IRPJ e situações especiais. Portanto, os 5,93% servem para demonstrar a mecânica básica da tributação, e não como uma alíquota definitiva aplicável a todas as empresas.

Quando existe adicional de 10% do IRPJ?

Esse é um detalhe importante para empresas que realizam vendas de maior valor.

Além do IRPJ de 15%, existe adicional de 10% sobre a parcela da base de cálculo que exceder o limite legal de R$ 20 mil por mês do período de apuração.

Como o lucro presumido normalmente é apurado trimestralmente, o limite corresponde a R$ 60 mil em um trimestre completo.

Suponha novamente uma receita imobiliária de R$ 1 milhão dentro do trimestre.

A base presumida do IRPJ seria:

R$ 1.000.000 × 8% = R$ 80.000

O IRPJ de 15% seria:

R$ 80.000 × 15% = R$ 12.000

Considerando somente essa operação e um trimestre completo, a parcela acima de R$ 60 mil seria:

R$ 80.000 − R$ 60.000 = R$ 20.000

O adicional seria:

R$ 20.000 × 10% = R$ 2.000

Nesse cenário simplificado, o IRPJ total chegaria a R$ 14.000.

Empresa que vende imóvel do ativo paga imposto diferente?

Sim, e essa é provavelmente a distinção mais importante quando se pesquisa sobre tributação na venda de imóveis por pessoa jurídica no lucro presumido.

Imagine uma empresa industrial que comprou um galpão por R$ 1 milhão para instalar sua fábrica. Anos depois, vende o imóvel por R$ 2 milhões.

Essa operação é diferente da realizada por uma imobiliária cuja atividade empresarial consiste em comprar imóveis para revendê-los.

Quando a alienação do imóvel não constitui atividade da pessoa jurídica e não integra sua receita operacional, a Receita Federal determina a apuração do ganho de capital.

Nesse caso, portanto, não se deve simplesmente aplicar os percentuais de presunção de 8% e 12% sobre o preço da venda.

Como funciona o ganho de capital da pessoa jurídica?

De forma simplificada, o ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o valor pelo qual o bem é vendido e seu valor contábil.

Imagine um imóvel registrado contabilmente por R$ 600 mil e posteriormente vendido por R$ 1 milhão.

A diferença seria:

R$ 1.000.000 − R$ 600.000 = R$ 400.000

Nesse exemplo simplificado, os R$ 400 mil representam o ganho que deverá entrar na apuração tributária correspondente.

É justamente por isso que a tributação sobre ganho de capital pode produzir um resultado muito diferente daquele encontrado quando o imóvel é vendido como parte da atividade imobiliária da empresa.

Quanto menor for o valor contábil do imóvel em relação ao preço de venda, maior poderá ser o ganho tributável.

Imóvel alugado e depois vendido no lucro presumido

Outra dúvida frequente envolve empresas patrimoniais que mantêm imóveis para locação e posteriormente decidem vendê-los.

Nesse caso, a resposta depende da atividade efetivamente desenvolvida pela pessoa jurídica.

A Receita Federal estabeleceu na Solução de Consulta Cosit nº 221/2024 que a tributação pelos percentuais de presunção da atividade imobiliária pode continuar aplicável mesmo quando os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que essa atividade imobiliária componha o objeto da pessoa jurídica e a operação faça parte de seu resultado operacional e receita bruta.

Por outro lado, a Receita também possui entendimento específico para a situação em que a empresa exerce somente a atividade de locação e a venda não faz parte de sua atividade.

A Solução de Consulta Cosit nº 257/2023 estabelece que, quando o imóvel do ativo não circulante era utilizado para locação e apenas a locação constitui objeto da pessoa jurídica, a receita da venda não integra a receita bruta operacional. Nesse cenário, a alienação está sujeita à apuração do ganho de capital.

Essa distinção é particularmente relevante para holdings patrimoniais.

Holding patrimonial paga 5,93% na venda de imóvel?

Não necessariamente.

É comum encontrar a afirmação de que uma holding no lucro presumido sempre paga aproximadamente 5,93% sobre a venda de um imóvel. Essa generalização pode provocar erros importantes.

Os 5,93% resultam da soma simplificada de:

1,20% de IRPJ + 1,08% de CSLL + 0,65% de PIS + 3% de Cofins.

Essa conta pressupõe, entre outras condições, que a alienação seja tratada como receita da atividade imobiliária, além de desconsiderar eventual adicional de IRPJ.

Se a empresa apenas administra ou aluga patrimônio próprio e vende um imóvel que não corresponde à sua atividade de compra e venda, a Receita Federal pode tratar a operação como alienação de ativo sujeita ao ganho de capital.

Consequentemente, não basta verificar que a empresa é uma holding ou que está no lucro presumido.

Mudar o objeto social antes da venda resolve?

Essa questão merece bastante cuidado.

Simplesmente alterar o contrato social pouco antes de uma operação não significa que qualquer imóvel automaticamente poderá ser vendido pela sistemática mais favorável.

Ao mesmo tempo, a Receita Federal possui entendimento segundo o qual as receitas provenientes da venda de imóveis por pessoa jurídica que exerça de fato e de direito a atividade imobiliária podem receber os percentuais de 8% para IRPJ e 12% para CSLL mesmo quando os imóveis tenham sido adquiridos antes da formalização dessa atividade na Junta Comercial.

A expressão “de fato e de direito” é importante.

Isso significa que a análise tributária não deve se limitar à existência de determinado CNAE ou de uma cláusula isolada no contrato social. A atividade efetivamente exercida, a finalidade econômica dos imóveis e o tratamento contábil e operacional precisam ser avaliados em conjunto.

Reclassificar o imóvel para estoque antes da venda reduz o imposto?

A simples reclassificação contábil também não resolve necessariamente a questão.

A Solução de Consulta Cosit nº 221/2024 estabelece que a alienação de bens do ativo não circulante pode continuar sujeita ao ganho de capital mesmo que eles tenham sido reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda, quando a comercialização desses bens não constitui atividade da empresa nem integra sua receita operacional.

Portanto, transferir contabilmente um imóvel do imobilizado para estoque imediatamente antes da venda não garante, isoladamente, a aplicação dos percentuais de presunção da atividade imobiliária.

A substância econômica da operação continua relevante.

Tributação sobre faturamento ou sobre lucro da venda?

Depende justamente do enquadramento.

Quando a venda corresponde à atividade imobiliária da empresa no lucro presumido, os percentuais de presunção incidem sobre a receita bruta da operação, e não sobre o lucro econômico efetivamente obtido na venda.

Por exemplo, se uma empresa comprou um imóvel por R$ 800 mil e vendeu por R$ 1 milhão, os percentuais de presunção não serão aplicados somente aos R$ 200 mil de margem.

A base parte da receita da venda, conforme as regras do lucro presumido.

Já quando estamos diante da alienação de um ativo sujeito ao ganho de capital, o cálculo parte da diferença entre o valor da alienação e o valor contábil aplicável.

Essa diferença explica por que o planejamento contábil e tributário precisa ocorrer antes da venda, e não somente depois que o contrato já foi assinado.

Venda parcelada de imóvel no lucro presumido

A venda parcelada também exige análise da forma de reconhecimento da receita.

Empresas que exercem atividade imobiliária possuem regras específicas relacionadas ao reconhecimento das receitas das operações imobiliárias. Dessa forma, condições como venda à vista, venda a prazo, recebimento das parcelas e regime utilizado pela empresa podem interferir no momento da tributação.

Isso é particularmente relevante em incorporações, loteamentos e vendas com pagamentos distribuídos por vários anos.

Portanto, não se deve calcular os tributos simplesmente multiplicando o valor total constante do contrato pelas alíquotas e presumir que todo imposto será necessariamente devido imediatamente.

Compra e venda de imóveis próprios no lucro presumido

Para empresas estruturadas efetivamente para compra e venda de imóveis próprios, o lucro presumido pode apresentar uma mecânica relativamente simples.

A Receita Federal confirma que a receita bruta obtida na exploração dessa atividade está submetida aos percentuais de 8% para determinação da base do IRPJ e 12% para a CSLL.

Isso pode tornar o regime interessante em determinados modelos de negócio.

Entretanto, uma carga percentual aparentemente pequena sobre o faturamento não significa necessariamente menor tributação em qualquer cenário.

Empresas com margens muito pequenas, custos elevados, grande volume de operações ou particularidades tributárias podem encontrar resultados diferentes em outros regimes.

Por isso, a escolha entre lucro presumido e lucro real deve considerar a operação da empresa como um todo.

Permuta de imóveis no lucro presumido

A permuta também possui tratamento específico e não deve ser automaticamente tratada como uma compra e venda tradicional.

A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional informa que, nas operações de permuta de imóveis sem torna, não deve haver, em regra, equiparação automática à compra e venda para cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins no lucro presumido, conforme a jurisprudência e a orientação administrativa atualmente adotada pela PGFN.

Quando existe torna — pagamento complementar em dinheiro — a situação exige análise específica.

Essa questão é especialmente relevante para incorporadoras e empresas que recebem terrenos em permuta para desenvolvimento de empreendimentos.

Como calcular a tributação antes de vender um imóvel pela empresa?

O cálculo deve começar pela identificação da natureza do imóvel e da operação.

É necessário verificar a atividade prevista e efetivamente exercida pela empresa, a classificação contábil do bem, a finalidade pela qual o imóvel foi adquirido, seu valor contábil, eventuais depreciações, o preço pretendido de venda e se a alienação integra efetivamente a atividade empresarial.

Depois disso, pode-se determinar se a operação será tratada como receita imobiliária submetida aos percentuais do lucro presumido ou como alienação sujeita à apuração de ganho de capital.

Essa análise é importante principalmente quando existe uma valorização expressiva.

Imagine, por exemplo, um imóvel adquirido décadas atrás por valor muito baixo e que atualmente vale milhões de reais. Dependendo do enquadramento tributário, a diferença entre os dois tratamentos pode representar uma quantia significativa.

Cuidados antes da venda de imóvel por pessoa jurídica

Antes de assinar o contrato de venda, é recomendável que a empresa faça uma simulação completa da tributação.

O contador deve verificar não apenas o CNAE, mas também contrato social, escrituração contábil, histórico e finalidade do imóvel, atividade efetivamente desenvolvida pela empresa e legislação aplicável.

Também é importante evitar alterações artificiais realizadas exclusivamente às vésperas da venda na expectativa de mudar automaticamente o tratamento tributário.

A Receita Federal deixa claro que a mera reclassificação de um bem do ativo não circulante para o circulante não é suficiente quando a alienação não corresponde à atividade da empresa.

Conclusão: quanto uma pessoa jurídica paga na venda de imóvel?

A tributação na venda de imóveis por pessoa jurídica no lucro presumido não possui uma única resposta.

Quando a empresa efetivamente exerce atividade imobiliária de compra e venda de imóveis próprios, a Receita Federal prevê presunção de 8% da receita para IRPJ e 12% para CSLL. Além desses impostos, PIS e Cofins também devem ser considerados conforme o regime aplicável.

Em uma situação simplificada, sem considerar adicional de IRPJ ou particularidades, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins podem representar aproximadamente 5,93% da receita da venda.

Porém, quando o imóvel pertence ao ativo da empresa e sua alienação não faz parte da atividade empresarial, a lógica muda. Nesse caso, a Receita Federal determina a apuração do ganho de capital, que é acrescentado às bases de IRPJ e CSLL no lucro presumido.

Por isso, antes de vender um imóvel de valor relevante por uma pessoa jurídica, é essencial determinar corretamente se existe uma venda operacional imobiliária ou uma alienação de ativo. Essa classificação pode alterar substancialmente o valor dos tributos devidos.

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