Inventário: valor venal ou valor de mercado? Entenda qual valor usar

Uma dúvida muito comum ao preparar um inventário é saber se o imóvel deve ser declarado pelo valor venal ou valor de mercado. A resposta depende principalmente da finalidade dessa avaliação, da legislação do ITCMD do estado competente e da forma como o patrimônio está sendo tratado no inventário.

Para fins de ITCMD, não existe uma única regra nacional de avaliação aplicável indistintamente a todos os estados, porque esse imposto é de competência estadual e distrital.

Além disso, existe uma confusão frequente entre valor venal, valor venal do IPTU e valor de mercado.

Em São Paulo, por exemplo, a legislação do ITCMD determina que a base de cálculo seja o valor venal do bem ou direito transmitido e define esse valor venal como o valor de mercado na data da abertura da sucessão.

Portanto, pelo menos para o ITCMD paulista, dizer simplesmente que “no inventário deve ser usado o valor venal do IPTU” pode levar a uma conclusão incorreta.

Inventário usa valor venal ou de mercado?

Para responder se o inventário usa valor venal ou de mercado, primeiro é necessário identificar o que está sendo calculado.

Uma coisa é atribuir valores aos bens para organizar o patrimônio e realizar a partilha.

Outra é determinar a base de cálculo do ITCMD.

Também podem existir consequências tributárias futuras relacionadas à transferência ou posterior venda do patrimônio.

No caso do ITCMD, a legislação do estado competente deve ser consultada.

Em São Paulo, a Lei nº 10.705/2000 determina que a base de cálculo do imposto seja o valor venal do bem ou direito transmitido.

A própria lei explica o significado dessa expressão: considera-se valor venal o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão.

Assim, no contexto paulista do ITCMD, valor venal e valor de mercado estão diretamente relacionados.

Valor venal e valor de mercado são a mesma coisa?

Depende do contexto em que a expressão valor venal está sendo utilizada.

Esse é justamente o motivo de tanta confusão.

Quando uma pessoa consulta o carnê do IPTU, normalmente encontra um valor venal atribuído ao imóvel pelo município para fins de tributação municipal.

Esse valor pode ser significativamente diferente do preço pelo qual o imóvel seria efetivamente negociado no mercado imobiliário.

Imagine uma casa cujo valor utilizado para cálculo do IPTU seja R$ 350 mil.

Depois de pesquisar imóveis semelhantes na mesma região, verifica-se que propriedades equivalentes são negociadas por aproximadamente R$ 600 mil.

Nesse exemplo, temos dois números bastante diferentes.

Por isso, não se deve concluir que qualquer referência legal a “valor venal” corresponda automaticamente ao valor que aparece no IPTU.

É necessário verificar como a própria legislação define a expressão.

O que é valor venal do imóvel?

De maneira geral, o valor venal é um valor atribuído ao bem para determinada finalidade jurídica ou tributária.

No IPTU, o município utiliza seus próprios critérios para determinar o valor considerado para tributação.

Esses critérios podem envolver localização, área construída, tamanho do terreno, padrão construtivo e outros elementos previstos na legislação municipal.

O resultado pode ser diferente do preço que um comprador estaria disposto a pagar pelo imóvel.

Por isso, o valor venal utilizado pelo município para o IPTU não deve ser automaticamente confundido com uma avaliação de mercado.

O que é valor de mercado no inventário?

O valor de mercado procura representar quanto determinado bem poderia alcançar em uma negociação normal no mercado.

Em um imóvel, diversos fatores podem influenciar essa avaliação.

Localização, tamanho do terreno, área construída, conservação, idade da construção, infraestrutura da região, vagas de garagem e procura por imóveis semelhantes são alguns exemplos.

Imagine dois apartamentos com o mesmo valor venal utilizado para IPTU.

Um deles foi completamente reformado e possui localização privilegiada dentro do condomínio.

O outro necessita de uma reforma extensa.

Embora determinados dados fiscais possam ser semelhantes, os preços efetivamente praticados no mercado podem ser diferentes.

Por isso, uma avaliação de mercado procura considerar a realidade econômica do patrimônio.

Qual valor usar no inventário para calcular o ITCMD?

O valor utilizado para calcular o ITCMD no inventário depende da legislação do estado ou Distrito Federal responsável pela cobrança.

Não é recomendável utilizar automaticamente o valor do IPTU apenas porque ele é chamado de valor venal.

Em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 10.705/2000 estabelece que a base de cálculo é o valor venal do bem ou direito transmitido.

O § 1º do art. 9º esclarece que, para essa finalidade, valor venal significa o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão.

Portanto, se alguém faleceu deixando um imóvel, a referência temporal é especialmente importante.

A legislação paulista não está simplesmente dizendo para pegar o preço atual do imóvel e utilizá-lo sem qualquer consideração sobre a data do falecimento.

Qual é a data do valor de mercado no inventário?

No caso de transmissão causa mortis, a data da morte possui enorme importância.

É nesse momento que ocorre a abertura da sucessão.

Em São Paulo, a legislação estabelece como referência o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão, observadas as regras de atualização previstas na própria legislação.

Imagine que uma pessoa tenha falecido em 2020 e o inventário somente tenha sido iniciado em 2026.

Não é correto simplesmente presumir que toda a análise deve ser realizada com o preço de mercado de 2026.

É necessário verificar a regra aplicável ao valor na data da abertura da sucessão e os mecanismos legais de atualização.

Essa questão é especialmente importante em inventários atrasados, porque o preço de um imóvel pode ter mudado consideravelmente ao longo dos anos.

Posso usar o valor venal do IPTU no inventário?

O valor utilizado para lançamento do IPTU pode ser relevante, mas não deve ser automaticamente tratado como a resposta definitiva para o ITCMD.

Em São Paulo, para imóvel urbano, a Lei nº 10.705/2000 estabelece que a base de cálculo do ITCMD não pode ser inferior ao valor fixado para efeito de lançamento do IPTU.

Isso estabelece um limite mínimo.

Entretanto, a própria Secretaria da Fazenda de São Paulo reafirmou em consulta tributária publicada em 2026 que a base de cálculo deve observar o efetivo valor de mercado do imóvel.

Assim, imagine:

Valor utilizado no IPTU: R$ 300 mil

Valor efetivo de mercado: R$ 500 mil

Não seria correto concluir automaticamente que o ITCMD deve ser calculado sobre R$ 300 mil apenas porque esse é o valor encontrado no IPTU.

O valor utilizado precisa atender às regras próprias do ITCMD.

Valor venal do IPTU é o mínimo no inventário?

Em São Paulo, para imóvel urbano, o valor fixado para lançamento do IPTU funciona como um limite inferior da base de cálculo do ITCMD.

Isso significa que a base de cálculo não deve ser inferior àquele valor.

Entretanto, novamente, isso não transforma o valor do IPTU automaticamente no valor correto para qualquer imóvel.

Se o valor efetivo de mercado for superior, é essa diferença que precisa ser considerada conforme as regras do ITCMD.

A Secretaria da Fazenda paulista reforça que o interessado deve informar corretamente o valor de mercado.

Caso o Fisco não concorde com o valor declarado, existem mecanismos para revisão da base de cálculo.

Exemplo de valor do imóvel no inventário

Imagine que José tenha falecido deixando um apartamento.

Na data relevante para a sucessão, temos hipoteticamente:

Valor usado para IPTU: R$ 250.000

Valor de mercado: R$ 420.000

Os herdeiros descobrem que o apartamento possui valor de IPTU muito inferior aos preços praticados no mercado.

Se a sucessão estiver sujeita às regras paulistas, não é adequado simplesmente declarar R$ 250 mil e concluir que esse é necessariamente o valor do imóvel para o ITCMD.

A legislação define valor venal, para essa finalidade, como valor de mercado.

Portanto, o valor de R$ 420 mil seria uma referência muito mais relevante no exemplo, desde que corresponda efetivamente ao valor de mercado na data considerada pela legislação.

Quem determina o valor de mercado do imóvel no inventário?

A forma de determinação pode variar conforme o procedimento e a legislação aplicável.

Em São Paulo, no inventário extrajudicial, o contribuinte informa o valor de mercado do bem transmitido.

O tabelião possui responsabilidades relacionadas à análise dos valores apresentados dentro das regras aplicáveis ao procedimento.

Além disso, a Fazenda Estadual pode revisar a base declarada caso considere que o valor informado não corresponde adequadamente ao valor de mercado.

Portanto, não é recomendável atribuir ao imóvel um valor artificialmente baixo apenas para tentar reduzir o ITCMD.

Além do risco tributário, isso pode criar problemas para a própria regularização patrimonial.

Precisa contratar avaliador para determinar o valor de mercado?

Não existe uma regra geral segundo a qual todo inventário necessariamente exige a contratação de um corretor ou engenheiro para elaborar laudo de avaliação de cada imóvel.

A necessidade dependerá do procedimento, da legislação aplicável e das circunstâncias.

Em algumas situações, o valor pode ser demonstrado adequadamente por informações disponíveis sobre o imóvel e o mercado.

Em outras, uma avaliação profissional pode ser útil, principalmente quando existe dificuldade para determinar o valor ou divergência entre os interessados.

Um imóvel rural, uma propriedade com características muito específicas ou um imóvel comercial de grande porte, por exemplo, pode exigir uma análise mais aprofundada.

Valor do imóvel no inventário judicial

No inventário judicial, a forma de determinação do valor pode envolver mecanismos diferentes daqueles utilizados no procedimento extrajudicial.

Em São Paulo, a Lei nº 10.705/2000 estabelece que, na transmissão causa mortis, o valor atribuído em avaliação judicial e homologado pelo juiz é considerado para os fins previstos na legislação.

Quando a avaliação não couber ou for dispensável, existem outras regras para o valor declarado e sua aceitação.

Portanto, não é adequado assumir que inventário judicial e extrajudicial possuem procedimentos absolutamente idênticos para avaliação.

A situação concreta deve ser analisada dentro do processo.

Valor do imóvel no inventário extrajudicial

No inventário extrajudicial, os interessados apresentam as informações patrimoniais necessárias para a escritura.

Em São Paulo, a orientação da Secretaria da Fazenda é que os bens sejam informados na declaração do ITCMD pelo valor de mercado na data da transmissão, entendido como o valor pelo qual poderiam ser negociados normalmente no mercado.

O tabelião também possui responsabilidades de fiscalização tributária e de verificação relacionadas ao procedimento.

Se o valor declarado estiver incompatível com o mercado, a questão poderá ser objeto de análise.

Por isso, tentar utilizar um valor claramente inferior ao preço real apenas para reduzir o imposto pode provocar problemas posteriormente.

Imóvel rural no inventário usa valor venal ou de mercado?

Imóveis rurais possuem particularidades.

Em São Paulo, a regra geral do ITCMD continua relacionada ao valor de mercado, mas existem critérios mínimos e procedimentos específicos para imóveis rurais.

A legislação e as orientações administrativas precisam ser observadas cuidadosamente.

Isso significa que simplesmente pegar um valor declarado no ITR e utilizá-lo automaticamente como valor definitivo para o inventário pode ser inadequado.

Características como tamanho da propriedade, localização, qualidade da terra, benfeitorias e utilização econômica podem interferir significativamente no valor real do imóvel.

Por isso, propriedades rurais frequentemente exigem atenção adicional durante a avaliação patrimonial.

E os veículos no inventário?

Veículos também precisam receber um valor para fins de inventário e ITCMD.

Nesse caso, podem ser utilizadas referências de mercado adequadas à data relevante, conforme as regras do estado competente.

A lógica continua sendo identificar o valor econômico do patrimônio transmitido.

É importante lembrar que um veículo pode se desvalorizar significativamente ao longo do tempo.

Por isso, em um inventário iniciado anos depois do falecimento, a data considerada na avaliação pode fazer grande diferença.

Dinheiro em conta bancária entra por qual valor?

Dinheiro possui uma avaliação mais objetiva.

Quando o falecido deixa valores depositados em contas bancárias, é necessário levantar os saldos correspondentes à sucessão.

Instituições financeiras podem fornecer informações e extratos necessários ao inventário, observados os procedimentos aplicáveis.

Investimentos financeiros exigem análise conforme a natureza do ativo.

Ações negociadas em bolsa, quotas societárias, títulos e outros investimentos podem possuir critérios específicos de avaliação.

Portanto, nem todos os bens do inventário são avaliados da mesma maneira que um imóvel.

Quotas de empresa no inventário usam valor de mercado?

Participações societárias também podem integrar a herança.

A avaliação de quotas de uma empresa pode ser mais complexa do que a de dinheiro ou veículos.

Não é correto presumir que o valor nominal registrado no contrato social será necessariamente o valor econômico relevante para todos os fins tributários.

A legislação do ITCMD pode estabelecer critérios específicos para participações societárias.

Em São Paulo, a regra geral considera o valor de mercado do bem ou direito transmitido, existindo disposições específicas para ações, quotas e participações.

Por isso, inventários que envolvem empresas ou holdings normalmente exigem uma análise contábil e tributária mais cuidadosa.

Declarar imóvel abaixo do valor de mercado reduz o ITCMD?

Informar artificialmente um valor menor não constitui uma estratégia segura para reduzir o imposto.

A Fazenda Estadual possui competência para verificar a base de cálculo informada.

Em São Paulo, a própria Secretaria da Fazenda esclarece que, embora o contribuinte informe o valor de mercado, o Fisco pode revisar esse valor caso não concorde com a avaliação apresentada.

Se for constatado que a base declarada não corresponde às regras tributárias, podem surgir diferenças de imposto e demais consequências previstas na legislação.

Portanto, o objetivo deve ser determinar corretamente a base de cálculo, e não simplesmente encontrar o menor número disponível em algum documento do imóvel.

Valor declarado no inventário interfere na venda futura?

A avaliação utilizada durante a sucessão também merece atenção por suas possíveis consequências patrimoniais e tributárias futuras.

Uma posterior venda do imóvel pode envolver apuração de ganho de capital, dependendo das condições e das regras tributárias aplicáveis.

Nesse momento, valores relacionados à aquisição e à transferência patrimonial podem ser relevantes.

Por isso, escolher valores no inventário pensando exclusivamente em pagar menos ITCMD pode produzir consequências que precisam ser consideradas no planejamento tributário completo.

Em patrimônios relevantes, é recomendável que advogado e contador analisem conjuntamente os efeitos da sucessão.

Valor venal ou de mercado no inventário atrasado?

Em um inventário atrasado, essa questão se torna ainda mais importante.

Imagine uma pessoa que faleceu há 20 anos.

O imóvel que valia R$ 150 mil naquela época pode valer R$ 800 mil atualmente.

Não se deve simplesmente utilizar qualquer um desses valores sem identificar a legislação aplicável.

É necessário verificar a data do fato gerador, a regra estadual sobre a base de cálculo e a forma de atualização do valor.

Em São Paulo, a legislação estabelece como referência o valor de mercado na data da abertura da sucessão, com regras próprias para atualização monetária.

Portanto, inventários muito antigos exigem atenção especial antes de preencher a declaração do ITCMD.

Valor venal ou valor de mercado: qual é maior?

Frequentemente, o valor de mercado é superior ao valor utilizado pelo município para cálculo do IPTU.

Entretanto, isso não é uma regra matemática.

Os critérios de avaliação são diferentes e os cadastros municipais podem ser atualizados de maneiras distintas.

O ponto principal não é descobrir qual dos dois valores é sempre maior.

É identificar qual conceito de valor a legislação aplicável exige.

Essa distinção evita um dos erros mais comuns em inventários: confundir o valor venal utilizado para IPTU com o valor venal definido pela legislação estadual do ITCMD.

Inventário: valor venal ou de mercado em São Paulo?

No Estado de São Paulo, a resposta pode ser resumida da seguinte maneira:

Para fins de ITCMD, a Lei nº 10.705/2000 estabelece que a base de cálculo é o valor venal do bem ou direito transmitido.

A própria legislação define esse valor venal como o valor de mercado na data da abertura da sucessão.

No caso de imóvel urbano, a base de cálculo não pode ser inferior ao valor utilizado para o lançamento do IPTU.

Assim, o valor do IPTU funciona como um piso, mas isso não significa que ele será automaticamente a base correta quando o valor de mercado for superior.

Essa distinção é fundamental para preencher corretamente a declaração de ITCMD.

Conclusão

A dúvida entre valor venal ou valor de mercado no inventário não pode ser respondida simplesmente dizendo que sempre se utiliza o número encontrado no carnê do IPTU.

Para calcular o ITCMD, é necessário consultar a legislação do estado competente, pois o imposto é estadual.

Em São Paulo, a legislação estabelece que a base de cálculo do ITCMD corresponde ao valor venal do bem transmitido e define valor venal como o valor de mercado na data da abertura da sucessão.

Para imóveis urbanos, o valor utilizado no IPTU funciona como limite mínimo da base de cálculo, mas não necessariamente representa o valor que deverá ser utilizado quando o imóvel possui valor de mercado superior.

Também é importante observar a data do falecimento. Em inventários iniciados muitos anos depois, não se deve simplesmente utilizar o preço atual do imóvel sem verificar as regras de avaliação e atualização aplicáveis.

Portanto, para determinar corretamente o valor do imóvel no inventário, é necessário diferenciar valor venal do IPTU, valor de mercado e base de cálculo do ITCMD. Essa análise evita erros no imposto e problemas posteriores na regularização da herança.

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