Como declarar financiamento no Imposto de Renda: passo a passo

Saber como declarar financiamento no Imposto de Renda é importante principalmente para quem comprou imóvel ou veículo parcelado. Um dos erros mais comuns é informar o valor total do bem financiado como patrimônio, mesmo quando parte significativa ainda não foi paga. Em determinados financiamentos, especialmente aqueles em que o próprio bem é dado como garantia, a lógica utilizada pela Receita Federal é diferente: o contribuinte informa o bem pelo custo efetivamente pago até cada ano, acrescentando os pagamentos realizados ao longo do tempo.

No caso de um imóvel financiado com alienação fiduciária, por exemplo, o financiamento não deve ser simplesmente lançado como uma dívida comum na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. A Receita orienta que financiamentos nos quais o próprio bem é dado em garantia, como alienação fiduciária, hipoteca ou penhor, não sejam incluídos nessa categoria.

Por isso, é fundamental identificar o tipo de financiamento antes de preencher a declaração.

Como declarar financiamento no Imposto de Renda?

Para entender a regra, imagine que você compre um apartamento de R$ 400 mil, dê R$ 80 mil de entrada e financie os outros R$ 320 mil.

Seria um erro simplesmente declarar:

Valor do imóvel: R$ 400.000

Dívida do financiamento: R$ 320.000

Se o próprio imóvel estiver dado como garantia do financiamento, como normalmente ocorre na alienação fiduciária, a sistemática é informar o imóvel considerando os valores efetivamente pagos.

Assim, se durante o primeiro ano você desembolsou R$ 80 mil de entrada e mais R$ 25 mil em prestações que podem integrar o custo de aquisição, o valor acumulado do imóvel poderá chegar a R$ 105 mil nesse exemplo simplificado.

Nos anos seguintes, os pagamentos admitidos como custo vão sendo acrescentados ao valor anteriormente declarado.

A Receita esclarece que o custo de aquisição pode considerar os valores pagos, inclusive sinal, prestações, juros e demais acréscimos pagos no financiamento, observadas as regras aplicáveis.

Como declarar financiamento de imóvel no Imposto de Renda?

O financiamento imobiliário no Imposto de Renda merece atenção especial porque envolve valores elevados e contratos de muitos anos.

No sistema da declaração, o imóvel deve aparecer na área destinada ao patrimônio, utilizando a categoria correspondente ao tipo de imóvel.

Por exemplo, poderá ser necessário identificar se o bem é uma casa, apartamento, terreno ou outro imóvel.

Na descrição, informe os dados relevantes da aquisição, como vendedor, CPF ou CNPJ quando aplicável, data da compra, forma de aquisição e instituição responsável pelo financiamento.

Também é recomendável informar que a aquisição ocorreu por financiamento e identificar as principais características da operação.

O objetivo é deixar claro como aquele patrimônio foi adquirido e como seu valor está evoluindo.

Qual valor colocar no imóvel financiado no Imposto de Renda?

Essa é provavelmente a principal dúvida de quem pesquisa como declarar financiamento no Imposto de Renda.

Em um financiamento garantido pelo próprio bem, você não deve simplesmente atualizar o imóvel para seu valor de mercado.

O patrimônio deve refletir seu custo de aquisição, conforme as regras da Receita.

Considere um exemplo.

Você comprou um apartamento em 2025 e realizou:

Entrada: R$ 60.000

Prestações e demais valores admitidos no custo durante 2025: R$ 24.000

Nesse exemplo simplificado:

R$ 60.000 + R$ 24.000 = R$ 84.000

O valor acumulado seria R$ 84 mil.

Agora imagine que, em 2026, você desembolse mais R$ 30 mil que possam integrar o custo.

O valor acumulado passaria para:

R$ 84.000 + R$ 30.000 = R$ 114.000

É essa evolução patrimonial que precisa ser acompanhada na declaração.

Financiamento entra em Dívidas e Ônus Reais?

Depende do tipo de financiamento.

A Receita Federal orienta que não sejam incluídos em “Dívidas e Ônus Reais” os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeitos às mesmas condições quando o próprio bem é dado como garantia do pagamento. A Receita cita como exemplos alienação fiduciária, hipoteca e penhor.

Essa regra é extremamente importante para financiamentos imobiliários e para outras aquisições em que o próprio bem garante o pagamento.

Por outro lado, uma dívida que não esteja enquadrada nessas exceções pode precisar ser informada como dívida.

Portanto, não é correto utilizar uma única regra para qualquer empréstimo ou financiamento.

Como declarar financiamento imobiliário com alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é muito comum nos financiamentos imobiliários atuais.

Nesse modelo, o próprio imóvel funciona como garantia da operação.

Por isso, o contribuinte normalmente registra o imóvel pelo custo acumulado de aquisição, considerando os valores pagos que podem integrar esse custo, em vez de lançar separadamente todo o saldo devedor como uma dívida comum.

Imagine a seguinte situação:

Preço do imóvel: R$ 500.000

Entrada: R$ 100.000

Financiamento: R$ 400.000

Total desembolsado no primeiro ano que pode integrar o custo: R$ 135.000

Nesse cenário simplificado, não seria correto declarar R$ 500 mil como se todo o imóvel já tivesse sido pago e, simultaneamente, lançar R$ 400 mil como dívida.

A lógica é demonstrar o crescimento do custo de aquisição conforme os pagamentos realizados.

Como declarar as parcelas do financiamento no Imposto de Renda?

As parcelas pagas ajudam a formar o custo acumulado do bem.

Suponha que na declaração anterior seu apartamento estivesse informado por R$ 150.000.

Durante o ano seguinte, você realizou R$ 36.000 em pagamentos que podem compor o custo de aquisição.

Então:

R$ 150.000 + R$ 36.000 = R$ 186.000

O patrimônio passa a refletir R$ 186 mil no exemplo.

No ano seguinte, novos pagamentos serão adicionados.

Dessa maneira, o valor informado tende a crescer durante o período do financiamento.

Isso também explica por que guardar os informes fornecidos pela instituição financeira é tão importante.

Os juros do financiamento entram no valor do imóvel?

Essa questão costuma gerar bastante confusão.

Nas orientações da Receita para aquisição financiada, o custo pode considerar prestações, juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento, além do sinal e de outros valores admitidos pela legislação. A Receita ressalva, entretanto, que multa por atraso de pagamento não recebe esse mesmo tratamento.

Por isso, não é recomendável simplesmente pegar o valor amortizado do principal e ignorar todo o restante do informe bancário.

O ideal é utilizar os documentos da instituição financeira e identificar corretamente os valores pagos no período.

Como declarar entrada de imóvel financiado?

A entrada integra o custo de aquisição.

Imagine uma casa adquirida por R$ 600 mil.

O comprador paga:

R$ 120.000 de entrada

e financia:

R$ 480.000

No ano da compra, os R$ 120 mil pagos inicialmente fazem parte do custo.

Se ainda naquele ano forem pagos outros R$ 20 mil em prestações e valores que integrem o custo, o total acumulado chegaria a R$ 140 mil.

Assim:

R$ 120.000 + R$ 20.000 = R$ 140.000

Esse exemplo demonstra por que o preço contratual total e o valor patrimonial declarado podem ser diferentes enquanto o financiamento continua em andamento.

Como declarar financiamento de imóvel comprado no meio do ano?

A regra básica continua sendo a mesma.

Imagine que o imóvel tenha sido comprado em setembro.

Até 31 de dezembro, você pagou:

Entrada: R$ 50.000

Parcelas e demais valores admitidos no custo: R$ 12.000

Total:

R$ 62.000

Se você não possuía o imóvel no final do ano anterior, não haverá valor anterior referente àquele bem. No encerramento do ano da aquisição, o patrimônio refletirá os valores efetivamente incorporados ao custo até aquela data.

Também é importante detalhar na descrição que o imóvel foi adquirido durante aquele ano.

Como declarar financiamento no Imposto de Renda de um imóvel antigo?

Se o financiamento já apareceu na declaração anterior, não comece o cálculo novamente.

Utilize o custo acumulado anteriormente e acrescente os novos valores que podem integrar o custo de aquisição.

Por exemplo:

Valor informado anteriormente: R$ 220.000

Pagamentos durante o ano: R$ 35.000

Novo custo acumulado:

R$ 255.000

A Receita orienta que imóveis e outros bens não sejam simplesmente atualizados por valorização de mercado. O valor só deve ser alterado quando ocorrer algum gasto no ano que possa integrar o custo de aquisição.

Portanto, não aumente o apartamento de R$ 220 mil para R$ 300 mil apenas porque imóveis semelhantes ficaram mais caros.

Posso atualizar o imóvel financiado pelo valor de mercado?

Em regra, não.

Imagine que você tenha acumulado um custo declarado de R$ 350 mil em determinado imóvel, mas atualmente ele possa ser vendido por R$ 600 mil.

Você não deve simplesmente substituir R$ 350 mil por R$ 600 mil na declaração porque o mercado imobiliário valorizou.

A Receita orienta que os bens sejam mantidos pelo custo de aquisição, com atualizações apenas nas hipóteses admitidas.

Isso é importante porque o valor declarado também terá relevância em uma eventual venda futura e na apuração de ganho de capital.

Reforma pode aumentar o valor do imóvel declarado?

Determinados gastos com construção, ampliação e reforma podem integrar o custo de aquisição quando atendem às exigências tributárias.

A Receita cita expressamente construção, ampliação e reforma entre despesas que podem integrar o custo, conforme as condições legais.

Por isso, guardar notas fiscais, recibos e outros documentos comprobatórios é fundamental.

Não basta estimar que uma reforma custou R$ 50 mil e acrescentar esse valor arbitrariamente ao imóvel.

O contribuinte precisa conseguir comprovar os gastos considerados no custo.

Como declarar financiamento de veículo no Imposto de Renda?

A lógica merece atenção semelhante quando o próprio veículo funciona como garantia do financiamento.

Suponha que um carro tenha sido comprado por R$ 100 mil.

O comprador paga:

Entrada: R$ 30.000

Valores pagos no financiamento durante o ano e admitidos no custo: R$ 15.000

Nesse exemplo simplificado, o custo acumulado seria:

R$ 45.000

Na descrição do veículo, informe dados suficientes para identificar a aquisição e o financiamento.

Nos anos seguintes, acrescente os pagamentos que integrem o custo.

Como a Receita inclui entre as exceções de “Dívidas e Ônus Reais” financiamentos em que o próprio bem é dado como garantia, inclusive mediante penhor ou alienação fiduciária, é importante conferir a estrutura específica do contrato.

Como declarar carro financiado quitado durante o ano?

Quando você termina de pagar o financiamento, o custo acumulado do veículo passa a refletir os valores que efetivamente compõem seu custo de aquisição.

Por exemplo:

Custo declarado anteriormente: R$ 65.000

Pagamentos realizados no último ano do financiamento: R$ 20.000

Custo acumulado:

R$ 85.000

A partir daí, se nenhum novo gasto legalmente incorporável ao custo ocorrer, o valor normalmente permanece o mesmo nas declarações seguintes.

Isso acontece mesmo que o automóvel se desvalorize.

Você não deve reduzir anualmente o valor declarado apenas porque a tabela de preços do veículo caiu.

Como declarar empréstimo usado para comprar um bem?

Aqui a situação pode mudar.

Existe diferença entre um financiamento em que o próprio bem serve como garantia e um empréstimo comum obtido para posteriormente comprar um bem.

A Receita classifica como “Dívidas e Ônus Reais” valores devidos a estabelecimentos bancários, sociedades de crédito, outras pessoas jurídicas e pessoas físicas, entre outras categorias. Porém, estabelece exceções específicas, incluindo os financiamentos garantidos pelo próprio bem.

Assim, imagine que você contrate um empréstimo pessoal de R$ 80 mil e utilize esse dinheiro para comprar um carro à vista.

Nesse caso, pode existir de um lado o carro adquirido e, de outro, uma dívida bancária separada.

A natureza jurídica e contratual da operação determina o preenchimento correto.

Financiamento abaixo de R$ 5 mil precisa ser declarado?

Nas dívidas comuns, a Receita informa que não devem ser incluídas em “Dívidas e Ônus Reais” aquelas cujo valor seja igual ou inferior a R$ 5.000 em 31 de dezembro do ano-calendário.

Entretanto, essa regra não deve ser confundida com a declaração do próprio bem adquirido.

Além disso, como vimos, financiamentos em que o próprio bem funciona como garantia já possuem tratamento específico.

Portanto, antes de utilizar o limite de R$ 5 mil, identifique se você está tratando de uma dívida comum ou de um financiamento vinculado à aquisição de um bem.

Quais documentos guardar do financiamento?

Quem declara um financiamento deve manter a documentação organizada.

Entre os documentos importantes estão o contrato de compra e venda, contrato de financiamento, comprovantes da entrada, comprovantes de parcelas, demonstrativos fornecidos pelo banco e documentos relacionados a despesas que possam integrar o custo de aquisição.

No caso de imóveis, também podem existir escritura, registro, comprovantes de impostos e despesas relacionadas à aquisição.

A Receita orienta que os comprovantes das informações patrimoniais declaradas sejam mantidos à disposição da fiscalização durante o período aplicável.

Essa documentação ganha ainda mais importância quando o bem é vendido posteriormente.

Erros ao declarar financiamento no Imposto de Renda

Um dos principais erros é declarar imediatamente o preço integral de um imóvel financiado, sem observar a forma de aquisição.

Outro erro frequente é lançar o saldo devedor na ficha de dívidas mesmo quando se trata de financiamento no qual o próprio bem foi dado em garantia.

Também é comum atualizar imóveis e veículos pelo preço de mercado, o que não corresponde à regra geral de declaração pelo custo de aquisição.

Há ainda contribuintes que esquecem de adicionar os pagamentos realizados durante o ano ao custo acumulado do bem.

Por fim, outro problema é não guardar os documentos utilizados para chegar aos valores informados.

Exemplo de como declarar financiamento no Imposto de Renda

Considere um apartamento comprado por R$ 450.000.

O contribuinte pagou R$ 90 mil de entrada e financiou o restante.

Durante o ano da aquisição, desembolsou mais R$ 20 mil em prestações e valores que, neste exemplo, integram o custo.

Assim:

Entrada: R$ 90.000

Pagamentos adicionais: R$ 20.000

Custo acumulado no primeiro ano: R$ 110.000

No ano seguinte, o contribuinte realiza mais R$ 35 mil em pagamentos admitidos no custo:

R$ 110.000 + R$ 35.000 = R$ 145.000

Na declaração seguinte, o imóvel passa a ter custo acumulado de R$ 145 mil.

Suponha que no terceiro ano sejam pagos outros R$ 40 mil:

R$ 145.000 + R$ 40.000 = R$ 185.000

E assim sucessivamente até a quitação.

Essa sistemática permite demonstrar a evolução patrimonial de acordo com aquilo que efetivamente foi desembolsado.

Financiamento precisa ser declarado todos os anos?

Se o contribuinte está obrigado a apresentar a declaração e possui o bem, as informações patrimoniais correspondentes devem continuar sendo apresentadas e atualizadas conforme necessário.

Enquanto existirem pagamentos que integrem o custo, o valor acumulado do bem poderá crescer.

Depois da quitação, o custo não deve ser alterado simplesmente porque o preço de mercado subiu ou caiu.

A Receita mantém orientações específicas sobre patrimônio, bens e dívidas no manual do Meu Imposto de Renda.

Manual oficial de Patrimônio da Receita Federal

Afinal, como declarar financiamento no Imposto de Renda corretamente?

Para saber como declarar financiamento no Imposto de Renda, primeiro identifique se o próprio bem foi dado como garantia da operação.

Em financiamentos com essa característica, como ocorre normalmente em contratos com alienação fiduciária, a Receita orienta que o saldo financiado não seja lançado como uma dívida comum em “Dívidas e Ônus Reais”.

O bem deve refletir o custo de aquisição conforme os valores efetivamente pagos e admitidos pela legislação. Nos anos seguintes, os novos pagamentos são acrescentados ao custo já declarado. A Receita também orienta que o contribuinte não atualize imóveis e veículos simplesmente pelo valor de mercado.

Portanto, guarde o contrato, os comprovantes e os demonstrativos fornecidos pela instituição financeira. Esses documentos permitem calcular corretamente o valor acumulado e evitam um dos erros mais comuns na declaração de bens financiados.

“`html “`