Aluguel na reforma tributária: o que muda para proprietários e inquilinos

O aluguel na reforma tributária passou a ter regras específicas com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A nova legislação inclui a locação de imóveis no regime específico de operações com bens imóveis, mas isso não significa que toda pessoa que recebe aluguel passará automaticamente a pagar os novos tributos.

Para pessoas físicas, existem critérios específicos para enquadramento como contribuinte do IBS e da CBS. A legislação considera fatores como receita obtida com locações e quantidade de imóveis envolvidos.

Além disso, a locação recebeu um tratamento favorecido: as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis têm redução de 70%. Para determinadas locações residenciais, existe ainda um redutor social mensal da base de cálculo.

Por isso, proprietários de imóveis, investidores, empresas patrimoniais e inquilinos precisam entender como funcionará o aluguel com a reforma tributária.

O que muda no aluguel com a reforma tributária?

Uma das grandes mudanças está na tributação do consumo.

A reforma criou dois novos tributos:

CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal;

IBS — Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada entre estados e municípios.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu um regime específico para operações com bens imóveis.

Entre as operações abrangidas estão a alienação, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração, intermediação e serviços de construção relacionados a imóveis, conforme as regras correspondentes.

Assim, a locação passa a integrar expressamente a estrutura do novo sistema.

Aluguel vai pagar IBS e CBS?

Em determinadas situações, sim.

A legislação prevê incidência de IBS e CBS sobre locação de imóveis quando o locador estiver enquadrado como contribuinte segundo as regras do novo sistema.

Entretanto, existe uma diferença importante entre dizer que a operação está abrangida pela legislação e afirmar que qualquer proprietário será tributado.

Especialmente no caso das pessoas físicas, existem critérios específicos de enquadramento.

Portanto, uma pessoa que possui apenas um apartamento alugado não deve concluir automaticamente que terá de recolher IBS e CBS.

Pessoa física vai pagar imposto sobre aluguel na reforma tributária?

A pessoa física pode ser contribuinte de IBS e CBS em determinadas situações, mas não simplesmente por receber qualquer valor de aluguel.

A LC 214 estabeleceu critérios específicos.

Em relação à locação, cessão onerosa e arrendamento, a pessoa física pode ser enquadrada no regime regular quando, no ano-calendário anterior, forem atendidos conjuntamente critérios relacionados à receita e à quantidade de imóveis.

O valor originalmente estabelecido pela legislação para a receita anual foi de R$ 240 mil, atualizado conforme as regras legais.

Além disso, as operações precisam envolver mais de três imóveis distintos para a aplicação dessa hipótese baseada no ano anterior.

Portanto, é fundamental observar os dois critérios em conjunto.

Quem tem mais de três imóveis vai pagar IBS e CBS?

Não basta olhar somente a quantidade de imóveis.

Essa é uma das interpretações equivocadas mais comuns sobre o aluguel na reforma tributária.

Na regra referente ao ano-calendário anterior, a legislação combina:

receita superior ao limite legal

e

mais de três imóveis distintos.

Consequentemente, simplesmente possuir quatro imóveis não significa, isoladamente, que a pessoa física será automaticamente tributada pelo IBS e pela CBS sobre os aluguéis.

É necessário analisar também a receita correspondente e as demais regras aplicáveis.

Qual o limite de R$ 240 mil para aluguel?

A LC 214 estabeleceu originalmente R$ 240 mil anuais como limite de receita para uma das hipóteses de enquadramento da pessoa física.

Entretanto, esse valor não deve ser tratado como um limite nominal permanente.

A legislação prevê atualização pelo IPCA.

Portanto, para analisar um caso concreto em determinado ano, é necessário verificar o limite atualizado.

Isso é especialmente importante para investidores que possuem receita próxima ao valor de enquadramento.

Existe limite durante o próprio ano?

Sim.

A legislação também prevê uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano-calendário quando a receita obtida com as operações ultrapassa em 20% o limite correspondente.

Utilizando apenas o valor original de R$ 240 mil como exemplo:

R$ 240.000 × 120% = R$ 288.000

Entretanto, R$ 288 mil também não deve ser utilizado como um valor permanente para todos os anos, pois o limite de referência é atualizado.

Essa regra é importante para pessoas que apresentam crescimento significativo das receitas de aluguel durante o ano.

Quem tem apenas um imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?

Não automaticamente.

Para muitas pessoas que possuem somente uma casa ou apartamento alugado, os critérios de enquadramento da pessoa física são fundamentais.

A existência de uma única locação não significa, por si só, enquadramento no regime regular de IBS e CBS.

Entretanto, isso não significa que o rendimento esteja livre de qualquer tributação.

O Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel é uma questão diferente.

IBS, CBS e Imposto de Renda possuem naturezas distintas.

IBS e CBS substituem o Imposto de Renda sobre aluguel?

Não.

Essa distinção é fundamental para compreender o aluguel após a reforma tributária.

IBS e CBS fazem parte da reforma da tributação sobre o consumo.

Já o Imposto de Renda possui outra finalidade e outras regras.

Portanto, uma pessoa física que não esteja enquadrada para pagar IBS e CBS pode continuar tendo obrigações relacionadas ao Imposto de Renda sobre os valores recebidos de aluguel.

Da mesma maneira, uma pessoa jurídica precisa analisar separadamente sua tributação sobre renda e sua tributação relacionada ao consumo.

Qual será a alíquota do aluguel na reforma tributária?

A legislação criou uma redução específica para locação de imóveis.

As alíquotas de IBS e CBS relativas à locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis são reduzidas em 70%.

Isso não significa uma alíquota de 70%.

Significa que, para essas operações, utiliza-se apenas 30% das alíquotas que seriam aplicáveis antes dessa redução.

Essa diferença é muito importante.

Como funciona a redução de 70% no aluguel?

Considere uma alíquota conjunta hipotética de IBS e CBS de 28%.

Esse número será utilizado somente para demonstrar a matemática.

Com redução de 70%, permaneceriam 30%:

28% × 30% = 8,4%

Portanto, nesse exemplo hipotético, a alíquota resultante seria de 8,4%.

Isso não significa que todos os aluguéis brasileiros terão exatamente 8,4% de tributação.

A alíquota efetiva dependerá das alíquotas legalmente aplicáveis e das condições da operação.

O ponto fundamental é compreender que a legislação estabeleceu uma redução de 70% da alíquota, e não uma tributação de 70%.

Aluguel residencial terá benefício na reforma tributária?

Sim. A legislação estabeleceu também um mecanismo chamado redutor social para determinadas locações residenciais.

Para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime correspondente, existe uma dedução mensal da base de cálculo.

O valor originalmente estabelecido pela LC 214 foi de R$ 600 por imóvel residencial.

Esse valor também está sujeito à atualização pelo IPCA conforme a legislação.

Portanto, os R$ 600 representam o valor-base original e não devem ser tratados como um valor nominal imutável.

Como funciona o redutor social de R$ 600 no aluguel?

Imagine, apenas para facilitar a compreensão, um aluguel residencial de R$ 3.000 por mês sujeito ao regime regular.

Utilizando o valor original do redutor social:

R$ 3.000 – R$ 600 = R$ 2.400

Nesse exemplo simplificado, a base seria reduzida antes da aplicação das alíquotas correspondentes.

Entretanto, o cálculo real precisa utilizar o valor atualizado do redutor e observar todas as regras aplicáveis à operação.

Além disso, esse mecanismo só é relevante quando o locador efetivamente está sujeito ao IBS e à CBS.

Uma pessoa que não esteja enquadrada como contribuinte não precisa fazer esse cálculo simplesmente porque possui um imóvel residencial alugado.

O redutor social vale para imóvel comercial?

O redutor social mensal mencionado pela legislação está relacionado ao imóvel destinado a uso residencial.

Portanto, não se deve aplicar automaticamente o mesmo benefício a:

lojas;

salas comerciais;

galpões;

escritórios;

imóveis industriais.

Essa diferença pode tornar relevante a separação das receitas por tipo de imóvel.

Um investidor pode possuir imóveis residenciais e comerciais simultaneamente, mas o tratamento de cada operação precisa respeitar suas características.

Imóvel comercial terá redução de 70%?

A redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS prevista para locação, cessão onerosa e arrendamento não deve ser confundida com o redutor social residencial.

São mecanismos diferentes.

A redução das alíquotas é uma regra aplicável às operações de locação abrangidas pelo dispositivo correspondente.

Já o redutor social mensal possui relação específica com o uso residencial.

Por isso, uma análise de aluguel comercial precisa separar corretamente essas duas regras.

Empresa que recebe aluguel vai pagar IBS e CBS?

Pessoas jurídicas que realizam locação de imóveis precisam analisar o regime específico de operações imobiliárias.

Isso pode atingir empresas que possuem imóveis próprios destinados à geração de renda.

Um exemplo comum são empresas patrimoniais constituídas para administrar imóveis.

Entretanto, o cálculo da carga tributária total não pode considerar somente IBS e CBS.

A pessoa jurídica também pode estar sujeita a IRPJ e CSLL, entre outros tributos e obrigações, conforme seu enquadramento.

Por isso, a comparação entre receber aluguel como pessoa física ou pessoa jurídica ficou ainda mais complexa.

Holding patrimonial e aluguel na reforma tributária

A holding patrimonial merece atenção especial.

Muitas famílias e investidores utilizam pessoas jurídicas para concentrar imóveis destinados à locação.

Com a reforma, essas estruturas precisam revisar suas projeções.

Não significa que uma holding patrimonial automaticamente deixe de ser vantajosa.

Também não significa que constituir uma holding passe a ser a melhor opção para qualquer proprietário.

É necessário considerar conjuntamente:

receita dos imóveis;

quantidade de propriedades;

IRPJ;

CSLL;

IBS;

CBS;

custos contábeis;

estrutura societária;

planejamento sucessório;

e objetivos patrimoniais.

Uma decisão baseada somente em uma alíquota pode produzir uma conclusão inadequada.

Lucro Presumido e aluguel na reforma tributária

Empresas patrimoniais frequentemente utilizam o Lucro Presumido para sua tributação sobre a renda.

Antes da substituição dos tributos sobre consumo, receitas de locação de imóveis próprios em pessoas jurídicas submetidas ao regime cumulativo tradicionalmente convivem com PIS e Cofins, além de IRPJ e CSLL conforme as regras correspondentes.

Com a reforma tributária, PIS e Cofins entram no processo de substituição pela CBS, enquanto o IBS passa a integrar o novo modelo.

Entretanto, isso não significa automaticamente o fim do Lucro Presumido.

O regime utilizado para IRPJ e CSLL precisa ser separado conceitualmente da reforma dos tributos sobre o consumo.

O aluguel ficará mais caro com a reforma tributária?

Não é possível afirmar que todos os aluguéis ficarão mais caros.

O preço do aluguel é influenciado por inúmeros fatores, como:

localização;

oferta de imóveis;

demanda;

inflação;

renda;

taxa de juros;

características da propriedade;

vacância;

e custos do proprietário.

A tributação pode influenciar o custo econômico de determinadas operações, mas isso não significa que o imposto seja automaticamente repassado integralmente ao inquilino.

Além disso, muitos pequenos proprietários pessoas físicas podem permanecer fora das hipóteses de incidência do regime regular de IBS e CBS.

O inquilino vai pagar o novo imposto?

A obrigação tributária precisa ser analisada a partir do contribuinte definido pela legislação.

Na locação, o locador é o contribuinte quando estiver enquadrado nas regras correspondentes.

Isso não significa que o aspecto econômico seja irrelevante.

Um proprietário pode considerar seus custos na formação do preço pretendido para o aluguel.

Por outro lado, o mercado limita quanto é possível cobrar.

Portanto, não é correto afirmar que todo inquilino receberá simplesmente um acréscimo de IBS e CBS sobre o aluguel.

Aluguel por temporada muda com a reforma tributária?

Sim, e esse é um ponto particularmente importante.

A legislação estabeleceu tratamento específico para locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular.

Nessas situações, aplicam-se regras relacionadas ao regime da hotelaria, conforme as condições estabelecidas na legislação.

Isso torna a locação de curta duração diferente da locação residencial convencional de longo prazo.

Investidores que trabalham com imóveis de temporada precisam observar essa distinção.

Airbnb entra na reforma tributária?

O uso de plataformas de locação de curta duração pode envolver operações atingidas pelas novas regras.

Entretanto, não é o nome da plataforma utilizada que determina sozinho a tributação.

É necessário verificar fatores como:

quem é o proprietário ou prestador;

receita;

quantidade de imóveis;

duração das locações;

características da operação;

e enquadramento do contribuinte.

Assim, proprietários que exploram profissionalmente vários imóveis para estadias curtas precisam analisar com atenção as regras específicas da reforma.

Quando ocorre a tributação do aluguel?

Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, a legislação estabelece regras relacionadas ao momento do pagamento.

Isso é especialmente relevante porque o aluguel normalmente possui pagamentos mensais.

Consequentemente, empresas e contribuintes sujeitos ao regime precisam organizar sistemas capazes de relacionar os recebimentos aos respectivos imóveis e contratos.

Esse controle também facilita a aplicação de eventuais redutores e a conciliação tributária.

O proprietário poderá aproveitar créditos?

O IBS e a CBS utilizam uma lógica de não cumulatividade, mas o direito a créditos precisa respeitar as regras legais.

Portanto, um proprietário ou empresa não deve presumir que qualquer despesa relacionada ao imóvel poderá gerar crédito.

É necessário verificar a natureza da aquisição e as limitações aplicáveis.

Para pessoas jurídicas com grandes carteiras imobiliárias, essa análise pode influenciar significativamente a carga efetiva.

O correto é calcular os débitos gerados pelas locações e os créditos efetivamente permitidos.

Reforma tributária e contrato de aluguel

Contratos de longo prazo merecem atenção.

Um contrato celebrado antes da implementação completa do novo sistema pode continuar vigente durante diferentes fases da transição.

Por isso, empresas e grandes proprietários precisam revisar cláusulas relacionadas a:

tributos;

preço;

reajuste;

responsabilidade das partes;

e alterações legislativas.

Isso é especialmente relevante para contratos comerciais com duração de vários anos.

A análise deve respeitar tanto a legislação tributária quanto as regras contratuais aplicáveis.

Quando começa a nova tributação do aluguel?

A implementação da reforma tributária acontece gradualmente.

2026 marca o início da fase de transição de IBS e CBS.

Nos anos seguintes, o sistema avança progressivamente.

A CBS ganha protagonismo na substituição dos tributos federais sobre consumo, enquanto a substituição de ICMS e ISS pelo IBS ocorre gradualmente.

A implementação integral do novo modelo está prevista para 2033.

Portanto, não se deve analisar a tributação do aluguel em todos esses anos como se as mesmas regras de transição fossem aplicadas desde o primeiro dia.

Como calcular o impacto da reforma no aluguel?

O primeiro passo é identificar quem recebe o aluguel.

É pessoa física ou jurídica?

Se for pessoa física, verifique se os critérios legais para enquadramento no regime regular são atendidos.

Depois, identifique a quantidade de imóveis e a receita correspondente.

Também é necessário separar imóveis residenciais de imóveis comerciais.

No caso residencial, verifique a aplicação do redutor social.

Em seguida, aplique as alíquotas correspondentes considerando a redução prevista para locação.

Por fim, analise créditos eventualmente permitidos e outros tributos, principalmente o Imposto de Renda.

Esse processo fornece uma visão muito mais realista do impacto tributário.

Exemplo de aluguel na reforma tributária

Imagine uma pessoa física que possui apenas um apartamento alugado por R$ 2.500 mensais.

A receita anual seria:

R$ 2.500 × 12 = R$ 30.000

Não seria correto simplesmente aplicar uma alíquota estimada de IBS e CBS sobre os R$ 30 mil.

Primeiro, é necessário verificar se essa pessoa física está enquadrada como contribuinte segundo os critérios legais.

Agora imagine um grande investidor com diversos imóveis e receita anual elevada.

Nesse caso, os critérios podem ser atendidos, tornando necessária a análise do IBS e da CBS.

É justamente por isso que a reforma diferencia o pequeno proprietário de situações com exploração imobiliária mais relevante.

Pessoa física ou jurídica: qual será melhor para aluguel?

Não existe uma resposta válida para todos.

Para fazer uma comparação adequada, seria necessário calcular a tributação completa nos dois cenários.

Na pessoa física, devem ser consideradas as regras de Imposto de Renda e o eventual enquadramento no IBS e CBS.

Na pessoa jurídica, entram questões como:

IRPJ;

CSLL;

IBS;

CBS;

custos contábeis;

obrigações acessórias;

e estrutura societária.

Também existem questões patrimoniais e sucessórias que podem influenciar a decisão.

Portanto, abrir uma empresa exclusivamente porque alguém afirmou que “o aluguel vai pagar imposto na reforma” pode ser uma decisão precipitada.

Como se preparar para o aluguel na reforma tributária?

Quem possui vários imóveis pode começar criando um controle individualizado.

Registre para cada propriedade:

tipo do imóvel;

finalidade residencial ou comercial;

valor mensal do aluguel;

receita anual;

períodos de vacância;

despesas;

e informações do contrato.

Depois, consolide a receita total.

Isso facilita verificar os critérios de enquadramento.

Empresas patrimoniais também precisam adaptar seus sistemas para IBS e CBS e revisar contratos de longa duração.

O planejamento deve ser atualizado conforme a transição avança.

Perguntas frequentes sobre aluguel na reforma tributária

Todo aluguel vai pagar IBS e CBS?

Não. Pessoas físicas possuem critérios específicos para enquadramento como contribuintes.

Quem tem um apartamento alugado vai pagar IBS?

Não automaticamente. É necessário verificar as hipóteses legais de enquadramento.

Quem tem quatro imóveis vai pagar IBS e CBS?

Não é possível determinar apenas pela quantidade. Na regra baseada no ano anterior, também existe um critério de receita.

Qual o limite de aluguel para pessoa física?

A legislação estabeleceu originalmente R$ 240 mil anuais em uma das regras de enquadramento, combinado com mais de três imóveis distintos. O valor monetário é atualizado conforme previsto na lei.

Qual será a alíquota sobre aluguel?

A legislação estabelece redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento. Isso não significa uma alíquota de 70%.

Existe desconto para aluguel residencial?

Para contribuintes sujeitos ao regime correspondente, existe redutor social na base de cálculo da locação residencial. O valor originalmente previsto foi de R$ 600 mensais por imóvel, sujeito à atualização.

Imóvel comercial tem o redutor de R$ 600?

Não. Esse redutor social está relacionado ao imóvel destinado a uso residencial.

Aluguel por Airbnb muda?

Locações residenciais de curta duração podem receber tratamento específico quando atendidas as condições previstas na legislação.

O Imposto de Renda sobre aluguel acaba?

Não. IBS e CBS não devem ser confundidos com Imposto de Renda.

Holding patrimonial será afetada?

Empresas que recebem receitas de locação precisam avaliar as novas regras de IBS e CBS juntamente com IRPJ, CSLL e demais aspectos de sua estrutura.

Conclusão

O aluguel na reforma tributária passa a fazer parte do regime específico de operações com bens imóveis criado para IBS e CBS, mas isso não significa que todos os proprietários brasileiros pagarão automaticamente os novos tributos.

Para pessoas físicas, existem critérios específicos. Na regra baseada no ano anterior, a legislação considera conjuntamente um limite de receita — originalmente fixado em R$ 240 mil anuais e sujeito à atualização — e operações envolvendo mais de três imóveis distintos.

Quando a locação estiver efetivamente sujeita ao IBS e à CBS, existe um tratamento favorecido: as alíquotas aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento são reduzidas em 70%.

Além disso, determinadas locações residenciais possuem redutor social mensal, originalmente estabelecido em R$ 600 por imóvel e sujeito à atualização prevista na legislação.

Isso significa que o impacto da reforma será bastante diferente para um pequeno proprietário com um apartamento alugado e para um investidor ou empresa que administra uma grande carteira de imóveis.

Também é fundamental lembrar que IBS e CBS não substituem automaticamente o Imposto de Renda. A análise da carga tributária precisa considerar os diferentes tributos aplicáveis.

Por isso, para compreender corretamente o aluguel na reforma tributária, é necessário responder primeiro a quatro perguntas: quem é o locador, quantos imóveis estão envolvidos, qual é a receita obtida e qual é a finalidade de cada imóvel. Somente depois dessas respostas é possível avaliar adequadamente o impacto do novo sistema.

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