Ação de despejo com liminar: como funciona e quando pode ser concedida

A ação de despejo com liminar permite, nas hipóteses previstas pela Lei do Inquilinato, que o locador obtenha uma ordem judicial para desocupação do imóvel antes do julgamento definitivo do processo. A principal previsão está no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, que estabelece situações em que pode ser concedida liminar para desocupação em 15 dias, desde que os requisitos legais estejam preenchidos.

Isso não significa, porém, que qualquer atraso no aluguel ou problema contratual permita automaticamente um despejo liminar. A Lei do Inquilinato enumera hipóteses específicas, e a medida pode depender de caução equivalente a três meses de aluguel. No despejo por falta de pagamento, por exemplo, a existência ou não de garantia locatícia é especialmente relevante.

Por isso, para entender como funciona a liminar na ação de despejo, é necessário diferenciar o direito de pedir a rescisão da locação da possibilidade de antecipar a desocupação.

O que é ação de despejo com liminar?

A ação de despejo é o instrumento utilizado pelo locador para recuperar um imóvel objeto de locação nas situações previstas pela legislação.

A liminar de despejo, por sua vez, é uma medida concedida antes da decisão final do processo.

Em determinadas hipóteses, portanto, o proprietário não precisa necessariamente esperar a sentença definitiva para conseguir uma ordem de desocupação.

O artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato prevê que, concedida a liminar nas situações ali indicadas, será dado prazo de 15 dias para desocupação voluntária.

A medida possui grande relevância prática. Um processo judicial pode demorar meses ou mais, enquanto determinadas situações exigem uma solução antecipada.

Entretanto, justamente por antecipar os efeitos pretendidos pelo locador, a concessão da liminar depende do preenchimento dos requisitos legais.

Como funciona a liminar na ação de despejo?

O locador ajuíza a ação e apresenta os fatos, o contrato e os documentos necessários para demonstrar que a situação se enquadra em uma hipótese que permite o despejo.

Se pretender a desocupação antecipada, formula também o pedido de liminar.

O juiz analisa esse pedido no início do processo.

Quando os requisitos estão presentes, pode determinar a desocupação do imóvel em 15 dias, sem necessidade de esperar a sentença final.

O processo, contudo, não necessariamente termina com a concessão da medida.

O locatário continua tendo direito de defesa, e a demanda seguirá conforme o procedimento aplicável.

Por isso, “conseguir uma liminar” e “ganhar definitivamente a ação de despejo” não são exatamente a mesma coisa.

Qual lei permite liminar de despejo?

A principal norma é a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

O artigo 59 trata do procedimento das ações de despejo e estabelece, em seu § 1º, hipóteses de concessão da liminar.

A redação legal prevê desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tenham por fundamento exclusivamente determinadas situações enumeradas pela própria lei.

Esse detalhe é fundamental.

O artigo não estabelece uma autorização genérica para despejo liminar em qualquer conflito entre locador e locatário.

Quais são as hipóteses de liminar na ação de despejo?

O artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato apresenta diversas situações.

Entre elas estão hipóteses relacionadas ao descumprimento de acordo escrito para desocupação, término de determinadas relações de trabalho vinculadas à ocupação do imóvel, término do prazo de locação para temporada e situações envolvendo determinadas locações não residenciais.

Também existem previsões relacionadas à necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e à falta de pagamento quando o contrato estiver sem as garantias indicadas na própria legislação.

Portanto, antes de solicitar uma liminar em ação de despejo, é necessário identificar exatamente em qual hipótese legal o caso se enquadra.

Ação de despejo por falta de pagamento pode ter liminar?

Sim, mas essa possibilidade possui requisitos específicos.

Uma das situações mais pesquisadas é a ação de despejo com liminar por falta de pagamento.

O artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 contempla a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja porque não foi contratada garantia, seja em caso de extinção ou pedido de exoneração dela.

Assim, não é suficiente demonstrar apenas que existe aluguel atrasado.

Para utilizar especificamente essa hipótese de liminar, também é necessário verificar a situação das garantias locatícias.

[Leia também: ação de despejo por falta de pagamento]

Quais são as garantias que podem interferir na liminar?

O artigo 37 da Lei do Inquilinato estabelece modalidades de garantia que podem ser exigidas no contrato.

Entre elas estão caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Além disso, a legislação passou a prever a possibilidade de utilização de outras garantias admitidas em lei, observadas as regras vigentes.

A existência de garantia contratual pode ser decisiva para analisar a hipótese de liminar baseada especificamente no artigo 59, § 1º, IX.

Por isso, um dos primeiros documentos que precisam ser examinados em uma ação de despejo é o contrato.

Contrato sem fiador permite despejo liminar?

Pode permitir, mas é necessário analisar mais do que a ausência de fiador.

Um contrato sem fiador pode possuir outra modalidade de garantia.

Imagine uma locação sem fiança, mas garantida por caução.

Nesse caso, não se pode simplesmente afirmar que o contrato está “sem garantia”.

Para analisar a hipótese do artigo 59, § 1º, IX, é necessário verificar se o contrato está efetivamente desprovido das garantias previstas na legislação.

Portanto:

sem fiador não significa necessariamente sem garantia.

Esse detalhe é importante tanto para proprietários quanto para inquilinos.

Contrato de aluguel sem garantia facilita a liminar?

Na hipótese de inadimplência prevista no artigo 59, § 1º, IX, a ausência de garantia é justamente um dos elementos exigidos pela lei.

Isso torna a situação diferente de uma locação em que exista fiança ou outra garantia válida.

Ainda assim, o locador precisa demonstrar os demais requisitos e formular corretamente o pedido.

Além disso, a concessão da liminar não elimina o direito de defesa do locatário.

É preciso estar com quantos meses de aluguel atrasado para liminar?

A Lei do Inquilinato não estabelece, como regra dessa hipótese, que o proprietário precise esperar três meses de aluguel atrasado para buscar o despejo.

A falta de pagamento no vencimento pode fundamentar a rescisão da locação.

Para a liminar específica do artigo 59, § 1º, IX, além da inadimplência, deve ser analisada a ausência das garantias previstas no artigo 37.

Portanto, a afirmação popular de que “o despejo só pode começar depois de três aluguéis atrasados” não representa uma regra geral da Lei do Inquilinato.

[Leia também: quantos meses de aluguel atrasado dão despejo]

O que significa despejo em 15 dias?

Quando a legislação fala em liminar para desocupação em 15 dias, está estabelecendo prazo para que o imóvel seja voluntariamente desocupado após a efetivação da ordem, conforme o procedimento aplicável.

Isso não significa que o proprietário entrará com a ação hoje e necessariamente estará com o imóvel disponível exatamente 15 dias depois.

Antes disso, existem etapas processuais.

A petição precisa ser protocolada, distribuída e analisada pelo juízo. O magistrado precisa decidir sobre a liminar, e a ordem deve ser cumprida de acordo com o procedimento judicial.

Por isso, é importante diferenciar:

prazo legal para desocupação e tempo necessário para o Poder Judiciário processar e cumprir a medida.

São coisas diferentes.

A liminar de despejo é concedida sem ouvir o inquilino?

Nas hipóteses do artigo 59, § 1º, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de concessão da liminar inaudita altera parte, ou seja, independentemente da audiência prévia da parte contrária.

Isso permite que o juiz analise inicialmente o pedido com base nos documentos apresentados pelo locador.

Entretanto, isso não elimina o contraditório.

O inquilino será chamado ao processo e poderá utilizar os instrumentos processuais adequados para defender seus direitos.

A antecipação da decisão não significa ausência definitiva de defesa.

É obrigatório pagar caução para conseguir liminar de despejo?

O artigo 59, § 1º, estabelece como requisito para as liminares nele previstas a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Essa caução possui função processual e não deve ser confundida com a caução oferecida pelo locatário como garantia do contrato.

Por exemplo, se o aluguel é de R$ 2.000, a referência legal para essa caução seria de R$ 6.000.

Isso não significa que o locador está pagando três meses de aluguel ao inquilino.

Trata-se de uma garantia relacionada à concessão antecipada da medida judicial.

Por que existe caução na liminar de despejo?

A liminar antecipa uma consequência bastante significativa: a retirada do locatário do imóvel antes da sentença definitiva.

Por isso, a legislação exige garantia para as hipóteses previstas no § 1º do artigo 59.

A caução funciona como mecanismo de proteção diante dos riscos relacionados à antecipação da desocupação.

Seu tratamento deve seguir a Lei do Inquilinato e as determinações do juízo.

A caução da liminar é a mesma caução do contrato de aluguel?

Não.

Essa confusão é frequente.

A caução locatícia é uma modalidade de garantia utilizada no contrato de aluguel. Ela existe para garantir determinadas obrigações do locatário.

Já a caução judicial de três meses de aluguel, prevista no artigo 59, § 1º, está relacionada ao pedido de desocupação liminar.

Portanto, possuem funções jurídicas diferentes.

Inclusive, a existência de caução como garantia locatícia pode ser relevante justamente para verificar se a hipótese específica de liminar por falta de pagamento e ausência de garantia está ou não presente.

Inquilino pode impedir a liminar pagando a dívida?

Nas ações fundamentadas exclusivamente em falta de pagamento que se enquadrem na hipótese do artigo 59, § 1º, IX, a própria Lei do Inquilinato estabelece uma possibilidade importante.

O artigo 59, § 3º, permite ao locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupação, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos na forma prevista no artigo 62, II.

Essa regra merece atenção.

Portanto, em determinados casos de despejo liminar por inadimplência, o pagamento integral realizado conforme a legislação pode impedir a concretização da rescisão e da medida.

O que precisa ser pago para evitar o despejo?

A chamada purgação da mora não consiste simplesmente em pagar um aluguel atrasado.

O artigo 62 da Lei do Inquilinato estabelece os valores que devem compor o débito.

Conforme o caso, entram no cálculo aluguéis e acessórios vencidos, multas ou penalidades contratuais exigíveis, juros de mora, custas e honorários advocatícios, observadas as disposições legais.

Por isso, quem pretende utilizar essa possibilidade deve conferir cuidadosamente o valor necessário.

Um depósito incompleto pode gerar discussão sobre a suficiência do pagamento.

O inquilino pode purgar a mora sempre?

Não.

A Lei do Inquilinato estabelece uma limitação.

O artigo 62, parágrafo único, determina que o locatário não poderá utilizar essa faculdade quando já a tiver utilizado nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Portanto, a possibilidade de evitar a rescisão por meio do pagamento não pode ser usada indefinidamente.

O histórico da locação e de eventuais processos anteriores precisa ser analisado.

Liminar de despejo significa que o processo acabou?

Não.

A liminar é uma decisão provisória, concedida antes da sentença definitiva.

Embora possa produzir efeitos imediatos importantes, o processo continua.

O réu poderá apresentar defesa, e o juiz posteriormente decidirá o mérito da ação.

Além disso, decisões liminares podem ser objeto dos recursos e medidas processuais cabíveis.

Portanto, receber uma liminar não equivale necessariamente a uma sentença definitiva e imutável.

O inquilino pode recorrer da liminar de despejo?

Decisões judiciais que concedem tutela provisória podem ser submetidas aos instrumentos recursais previstos no Código de Processo Civil, observadas as características do caso.

Entretanto, simplesmente apresentar um recurso não significa automaticamente que a ordem deixará de produzir efeitos.

Pode ser necessário buscar efeito suspensivo ou outra medida processual adequada.

Por isso, quem recebe uma ordem de desocupação liminar deve procurar orientação jurídica imediatamente.

Esperar o prazo se aproximar do fim pode dificultar a adoção das providências cabíveis.

O proprietário pode entrar no imóvel depois de conseguir a liminar?

A existência de uma decisão favorável não autoriza o proprietário a ignorar o procedimento judicial.

A ordem precisa ser cumprida pelos meios legais.

O locador não deve simplesmente trocar fechaduras, retirar objetos do inquilino ou entrar à força no imóvel antes da efetiva desocupação realizada conforme a ordem judicial.

A decisão liminar autoriza a utilização do procedimento judicial para retomada. Ela não transfere ao proprietário o poder de realizar pessoalmente atos coercitivos.

O que acontece se o inquilino não sair após os 15 dias?

Se houver ordem válida de desocupação e o locatário não entregar voluntariamente o imóvel dentro do prazo estabelecido, poderão ser adotadas medidas judiciais para efetivar o despejo.

A Lei do Inquilinato disciplina o cumprimento das ordens de desocupação e despejo.

Dependendo da situação, pode haver atuação de oficial de justiça e utilização das providências autorizadas judicialmente.

O proprietário não deve substituir o cumprimento judicial por iniciativa própria.

É possível conseguir liminar com contrato verbal?

A ausência de contrato escrito não significa necessariamente inexistência de locação.

Relações locatícias podem ser comprovadas por outros elementos.

Entretanto, a possibilidade de uma liminar de despejo depende do enquadramento em alguma hipótese legal e da capacidade de comprovar os fatos necessários.

Em um contrato verbal, determinadas questões probatórias podem se tornar mais complexas, como valor do aluguel, prazo, existência de garantias e condições pactuadas.

Por isso, cada caso precisa ser analisado individualmente.

Precisa notificar o inquilino antes de pedir liminar?

Depende do fundamento da ação.

Algumas hipóteses de retomada estão relacionadas a situações em que notificações, prazos ou comunicações anteriores possuem relevância.

Em outras, a própria ocorrência do inadimplemento e os requisitos legais correspondentes constituem o núcleo da discussão.

Não existe, portanto, uma regra universal segundo a qual toda ação de despejo com liminar exige exatamente a mesma notificação extrajudicial.

É necessário identificar o fundamento legal utilizado.

Liminar de despejo pode ser concedida em imóvel comercial?

Sim, desde que o caso esteja enquadrado nas hipóteses legalmente previstas.

A Lei do Inquilinato contém situações específicas envolvendo locações não residenciais.

Além disso, uma locação comercial sem garantia que apresente falta de pagamento pode, conforme as circunstâncias, ser analisada à luz da hipótese correspondente do artigo 59.

Entretanto, locações empresariais também podem envolver questões específicas, como ação renovatória e proteção do ponto comercial.

Portanto, é necessário avaliar o contrato e a situação concreta.

Liminar pode ser usada na denúncia vazia?

A chamada denúncia vazia representa a retomada sem necessidade de alegar determinados motivos específicos, nas situações em que a Lei do Inquilinato a admite.

Entretanto, a existência do direito de denunciar a locação não significa automaticamente que haverá liminar em 15 dias.

A liminar depende de enquadramento nas hipóteses legais pertinentes.

[Leia também: despejo por denúncia vazia]

Essa distinção é essencial: possuir direito à retomada e possuir direito à desocupação liminar são questões diferentes.

Quanto tempo leva para o juiz analisar uma liminar de despejo?

A Lei do Inquilinato estabelece requisitos e prazo para desocupação, mas não existe um número universal de dias em que todos os juízes necessariamente analisarão qualquer pedido.

O tempo depende da unidade judicial, da documentação apresentada, da necessidade de correção da petição e de outras circunstâncias processuais.

Pedidos urgentes tendem a receber análise compatível com sua natureza, mas não é possível garantir que uma liminar será apreciada no mesmo dia ou dentro de determinado número fixo de horas.

Depois da decisão, ainda será necessário efetivar sua comunicação e cumprimento.

Quais documentos são necessários para pedir liminar de despejo?

A documentação varia de acordo com o fundamento.

Em uma ação por falta de pagamento, costumam ser especialmente relevantes o contrato de locação, demonstrativo da dívida, documentos relacionados às garantias e elementos que comprovem a inadimplência.

Também podem ser importantes notificações, mensagens, recibos, comprovantes e outros documentos relacionados à relação locatícia.

Quando o pedido depende da demonstração de ausência ou extinção da garantia, essa circunstância precisa estar adequadamente documentada.

Quanto mais clara estiver a situação documental, melhores serão as condições para o juiz analisar o pedido.

Como fazer uma ação de despejo com pedido liminar?

A petição precisa apresentar os fatos, o fundamento jurídico da rescisão e a hipótese que justificaria a desocupação antecipada.

Não basta escrever genericamente que existe urgência.

Quando o pedido está fundamentado no artigo 59, § 1º, é necessário demonstrar o enquadramento na hipótese legal correspondente e cumprir seus requisitos.

No despejo por falta de pagamento sem garantia, por exemplo, será necessário demonstrar tanto a inadimplência quanto a situação da garantia locatícia.

Quando exigível, também deverá ser prestada a caução prevista pela legislação.

Qual a diferença entre despejo liminar e despejo após sentença?

A diferença principal está no momento em que a ordem é concedida.

No despejo liminar, a desocupação pode ser determinada antes da sentença final.

No despejo decorrente da sentença, o juiz primeiro examina o mérito da ação e, julgando procedente o pedido, determina a desocupação conforme as regras aplicáveis.

A liminar, portanto, antecipa uma consequência que normalmente seria obtida após o julgamento.

É justamente por isso que a lei estabelece requisitos específicos para sua concessão.

Recebi uma liminar de despejo: o que fazer?

Quem recebe uma ordem liminar de despejo deve verificar imediatamente o processo e o prazo indicado.

O primeiro passo é identificar qual foi o fundamento utilizado pelo locador e quais documentos sustentaram a decisão.

Se a causa for falta de pagamento, deve-se analisar rapidamente se existe possibilidade de depósito integral para elidir a liminar nos termos da Lei do Inquilinato.

Também pode existir fundamento para contestar os fatos, os valores ou o próprio enquadramento jurídico utilizado.

O mais importante é não ignorar a ordem.

Como o prazo pode ser curto, o locatário deve reunir contrato, comprovantes de pagamento, mensagens e demais documentos e procurar orientação jurídica rapidamente. Quando preenchidos os requisitos de atendimento, a Defensoria Pública pode ser uma alternativa para quem não possui condições de contratar advogado.

Conclusão

A ação de despejo com liminar permite antecipar a desocupação do imóvel em situações expressamente previstas na Lei nº 8.245/1991. O artigo 59, § 1º, prevê hipóteses nas quais pode ser concedido prazo de 15 dias para desocupação, observados os requisitos legais e, nas situações disciplinadas pelo dispositivo, a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.

No despejo liminar por falta de pagamento, um dos pontos mais importantes é a situação da garantia locatícia. A hipótese do artigo 59, § 1º, IX, está relacionada à inadimplência em contrato desprovido das garantias previstas na legislação, inclusive quando a garantia tenha sido extinta ou tenha ocorrido exoneração.

Além disso, em determinadas situações, o locatário pode evitar a rescisão e elidir a liminar mediante depósito judicial da totalidade do débito dentro do prazo legal, observados os requisitos e limitações da Lei do Inquilinato.

Portanto, a liminar de despejo não deve ser confundida com uma autorização automática concedida sempre que existe aluguel atrasado. É necessário analisar o contrato, as garantias, o fundamento da rescisão e a hipótese legal invocada.

Fontes oficiais

Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato: especialmente os artigos 9º, 37, 59, 62, 63 e seguintes, que disciplinam garantias locatícias, liminares, falta de pagamento e desocupação.

Lei nº 13.105/2015 – Código de Processo Civil: normas processuais aplicáveis às tutelas provisórias, recursos e demais questões processuais pertinentes.

Superior Tribunal de Justiça (STJ): jurisprudência relacionada às locações urbanas, ações de despejo, liminares e interpretação da Lei do Inquilinato.

Presidência da República – Portal da Legislação: fonte oficial para consulta do texto atualizado da Lei nº 8.245/1991.

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