Ação de despejo demora quanto tempo? Entenda os prazos e como funciona

Ação de despejo demora quanto tempo? Não existe um prazo único para o processo terminar. Dependendo do motivo do despejo e dos requisitos presentes, o locador pode conseguir uma liminar para desocupação em 15 dias. Em outros casos, será necessário aguardar a citação do inquilino, sua defesa, eventual produção de provas e a sentença, fazendo com que o processo dure vários meses ou até mais, especialmente se houver recursos.

Por isso, é importante não confundir duas coisas: o prazo dado ao inquilino para desocupar o imóvel e o tempo total de duração da ação de despejo. Os 15 ou 30 dias encontrados na Lei do Inquilinato normalmente se referem a determinadas etapas ou ordens de desocupação, e não significam que todo processo judicial terminará nesse período.

Neste artigo, entenda quanto tempo pode demorar uma ação de despejo, quando existe liminar de 15 dias, como funciona o despejo por falta de pagamento e o que acontece quando o inquilino não sai voluntariamente.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Na prática, não é possível afirmar que toda ação de despejo demora 15, 30, 60 ou 90 dias.

O tempo depende de fatores como o fundamento utilizado pelo proprietário, existência ou não dos requisitos para uma liminar, rapidez da citação, apresentação de contestação, produção de provas, estrutura da vara judicial e eventual interposição de recursos.

Uma ação na qual o juiz concede imediatamente uma liminar de desocupação pode produzir efeitos muito antes de outra na qual o proprietário precisa aguardar a sentença.

Assim, uma ação de despejo pode ter uma medida de desocupação analisada no começo do processo e, ainda assim, continuar tramitando posteriormente para resolver outras questões.

Em processos sem liminar, o tempo tende a ser maior porque será necessário percorrer as etapas normais até a decisão judicial.

Ação de despejo pode sair em 15 dias?

Em determinadas hipóteses, sim.

O artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece situações em que pode ser concedida liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que estejam presentes os requisitos legais, inclusive a caução equivalente a três meses de aluguel prevista no dispositivo.

Isso não significa que qualquer proprietário possa entrar na Justiça e retirar o inquilino do imóvel em 15 dias.

A liminar depende do enquadramento da situação em uma das hipóteses previstas em lei.

Além disso, os 15 dias correspondem ao prazo para desocupação determinado judicialmente depois da concessão da medida. O período necessário para o juiz analisar o pedido e para que a ordem seja efetivamente cumprida também influencia o tempo real.

Quando cabe liminar de despejo em 15 dias?

A Lei do Inquilinato estabelece hipóteses específicas.

Entre elas está, por exemplo, determinada situação de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação quando o contrato estiver desprovido das garantias previstas no artigo 37, seja porque nenhuma garantia foi contratada, seja em razão de extinção ou pedido de exoneração dela.

A lei também contempla outras situações, como determinadas hipóteses envolvendo término de locação não residencial, descumprimento de acordo escrito de desocupação e outros casos expressamente estabelecidos pelo artigo 59.

Portanto, a possibilidade de conseguir o imóvel de volta rapidamente depende de uma análise do contrato e da razão pela qual o despejo está sendo solicitado.

[Leia também: despejo por falta de pagamento — como funciona]

Quanto tempo demora ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento pode apresentar durações bastante diferentes.

Se estiver presente uma hipótese de liminar prevista no artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, o proprietário poderá solicitar a desocupação em 15 dias.

Se os requisitos da liminar não estiverem presentes, o processo poderá seguir até que o juiz analise o mérito e profira sentença.

Nesse segundo cenário, a duração depende da tramitação judicial.

O locatário precisa ser citado, pode apresentar defesa e, dependendo das questões discutidas, outras providências processuais podem ser necessárias.

Por isso, não existe uma tabela nacional segundo a qual uma ação de despejo por falta de pagamento sempre demore determinado número de meses.

Contrato com fiador permite despejo liminar em 15 dias?

A existência de garantia locatícia é especialmente importante na hipótese de liminar por falta de pagamento prevista no artigo 59, § 1º, IX.

Esse dispositivo contempla a falta de pagamento quando o contrato está sem qualquer das garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, nas condições estabelecidas pela própria norma.

Entre as modalidades de garantia previstas pela legislação estão a caução, a fiança, o seguro-fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Assim, se o contrato ainda estiver regularmente garantido, não se pode simplesmente utilizar a hipótese específica do inciso IX como se fosse uma locação sem garantia.

Isso não significa que o proprietário fique impedido de pedir o despejo por falta de pagamento. Significa apenas que a análise da possibilidade de liminar com fundamento específico nesse dispositivo muda.

Inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Em determinadas circunstâncias, sim.

A Lei do Inquilinato possui regras específicas para a chamada purgação da mora, que permite ao locatário evitar a rescisão da locação mediante o pagamento do débito nas condições previstas pela legislação.

Nas ações fundamentadas em falta de pagamento, o artigo 62 estabelece regras para que o locatário e, quando cabível, o fiador evitem a rescisão efetuando o pagamento do débito atualizado no prazo legal.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, na situação analisada sob essa regra, o prazo de 15 dias para purgação da mora deve ser contado a partir da juntada aos autos do mandado de citação ou do aviso de recebimento devidamente cumprido.

Entretanto, existem limitações para o uso repetido dessa possibilidade. Portanto, cada caso precisa ser analisado conforme o histórico da locação.

O que o inquilino precisa pagar para evitar o despejo?

Quando a legislação permite a purgação da mora, não basta necessariamente depositar apenas um aluguel atrasado.

O artigo 62 da Lei do Inquilinato estabelece os componentes que devem integrar o pagamento, conforme o caso.

Podem estar envolvidos os aluguéis e acessórios vencidos, multas ou penalidades contratuais exigíveis, juros de mora, custas e honorários advocatícios nos termos previstos pela legislação.

Consequentemente, o cálculo precisa ser feito corretamente.

Pagar apenas uma parcela do débito pode não ser suficiente para impedir a continuidade da ação.

Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?

A Lei do Inquilinato também estabelece regras para a desocupação após o julgamento.

De acordo com o artigo 63, quando a ação de despejo é julgada procedente, o juiz determina a expedição de mandado contendo, como regra, prazo de 30 dias para desocupação voluntária.

Entretanto, existem situações nas quais esse prazo é reduzido para 15 dias.

A própria lei estabelece, entre outras hipóteses, o prazo de 15 dias quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem transcorrido mais de quatro meses ou quando o despejo tiver sido decretado com determinados fundamentos previstos pela Lei do Inquilinato.

Portanto, a conhecida expressão “30 dias para sair do imóvel” também não constitui uma regra absoluta para qualquer despejo.

O que acontece se o inquilino não sair no prazo?

Quando termina o prazo judicial de desocupação e o locatário continua no imóvel, o despejo pode ser cumprido coercitivamente.

O artigo 65 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, encerrado o prazo concedido para a desocupação, o despejo será realizado, se necessário, inclusive com emprego de força e arrombamento.

Isso não significa que o proprietário possa executar pessoalmente essas medidas.

O cumprimento deve ocorrer dentro do processo judicial e pelas vias legalmente autorizadas.

O proprietário não deve simplesmente trocar fechaduras, retirar os bens do locatário ou utilizar força por conta própria para recuperar o imóvel.

Proprietário pode retirar o inquilino sem ação de despejo?

Em regra, quando o locatário não entrega voluntariamente o imóvel e existe necessidade de retomada coercitiva, o proprietário deve utilizar os meios jurídicos adequados.

A Lei do Inquilinato estabelece expressamente que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, ressalvadas as hipóteses legais específicas.

Portanto, mesmo quando existem aluguéis atrasados, o proprietário não ganha automaticamente o direito de entrar no imóvel e retirar o ocupante.

A retomada deve respeitar o procedimento legal.

Ação de despejo por falta de pagamento também pode cobrar os aluguéis?

Sim.

A Lei do Inquilinato permite, nas condições previstas pelo artigo 62, que o pedido de rescisão da locação seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios.

Isso significa que o locador pode buscar no mesmo processo tanto a recuperação do imóvel quanto os valores devidos, quando preenchidos os requisitos legais.

Nesse caso, a petição deve apresentar cálculo discriminado do débito.

Assim, é importante perceber que duas questões diferentes podem estar sendo discutidas no mesmo processo: quem ficará com a posse do imóvel e quanto o locatário deve pagar.

Recurso impede o despejo?

Não necessariamente.

Esse é outro ponto importante para compreender quanto tempo demora uma ação de despejo.

A Lei do Inquilinato estabelece, no artigo 58, que os recursos interpostos contra as sentenças nas ações reguladas por aquele capítulo terão, em regra, efeito somente devolutivo.

Isso significa que a simples apresentação de recurso não deve ser interpretada automaticamente como garantia de permanência no imóvel até o julgamento definitivo de todas as instâncias.

Entretanto, existem regras sobre execução provisória e caução que precisam ser consideradas conforme o fundamento do despejo.

O artigo 64, por exemplo, disciplina a caução para execução provisória em determinadas hipóteses.

O que pode fazer uma ação de despejo demorar mais?

Diversos acontecimentos podem aumentar a duração do processo.

Problemas para localizar e citar o locatário são um exemplo. Sem a realização adequada dos atos de comunicação processual, o processo pode enfrentar atrasos.

Uma contestação envolvendo questões complexas também pode exigir análise mais aprofundada.

Além disso, podem existir discussão sobre pagamentos, validade do contrato, garantia locatícia, valores cobrados e outros fatos relevantes.

Recursos também podem prolongar a discussão judicial, ainda que nem sempre suspendam imediatamente os efeitos da decisão de despejo.

A própria carga de trabalho da vara e o tempo necessário para cumprimento de mandados também interferem no prazo real.

Por essa razão, estimativas encontradas na internet como “ação de despejo demora três meses” ou “o despejo sempre acontece em seis meses” não devem ser tratadas como garantias.

Como acelerar uma ação de despejo?

A principal forma de evitar atrasos desnecessários é apresentar uma ação corretamente instruída desde o início.

Contrato de locação, demonstrativo dos débitos, notificações realizadas, documentos relacionados às garantias e demais provas pertinentes devem ser organizados de acordo com o fundamento utilizado.

Se houver hipótese legal para liminar de despejo, o pedido também deve demonstrar claramente os respectivos requisitos.

Além disso, fornecer informações corretas para localização do locatário pode evitar problemas de citação.

Isso não permite controlar o tempo do Judiciário, mas reduz a possibilidade de atrasos causados por falhas documentais ou processuais.

Ação de despejo demora mais quando o inquilino tem filhos?

A simples existência de crianças no imóvel não cria, por si só, uma regra geral que impeça indefinidamente o despejo decorrente de uma relação locatícia.

Da mesma forma, idade avançada, desemprego ou outras situações pessoais não devem ser analisadas por meio de respostas genéricas.

Dependendo das circunstâncias, questões constitucionais, processuais ou sociais podem surgir no processo, mas isso exige avaliação específica.

Portanto, não existe uma regra segundo a qual “quem tem filhos não pode ser despejado”.

Ordem de despejo significa sair imediatamente?

Não necessariamente.

É preciso verificar exatamente o conteúdo da decisão.

Uma liminar pode determinar a desocupação em 15 dias, conforme as hipóteses do artigo 59.

Depois de uma sentença de procedência, o mandado poderá conter prazo de 30 ou 15 dias, conforme as regras do artigo 63.

Portanto, receber uma ordem judicial não significa que o oficial de justiça necessariamente retirará o ocupante naquele mesmo instante.

O prazo determinado na decisão e no mandado precisa ser observado.

Afinal, ação de despejo demora quanto tempo?

Não existe um prazo fixo para uma ação de despejo terminar.

Em determinadas situações, a Lei do Inquilinato permite uma liminar de desocupação em 15 dias, o que pode tornar a recuperação do imóvel muito mais rápida.

Quando não cabe liminar, será necessário avançar pelas etapas do processo até a sentença. Nesse cenário, a duração pode chegar a vários meses e, em processos mais complexos, prolongar-se ainda mais.

Depois da sentença, a regra geral do artigo 63 prevê mandado com 30 dias para desocupação voluntária, embora a própria legislação estabeleça hipóteses de prazo de 15 dias.

Por isso, para estimar quanto determinado despejo poderá demorar, é necessário verificar pelo menos o motivo da retomada, o tipo de contrato, a existência de garantia locatícia, os documentos disponíveis e a possibilidade de concessão de liminar.

Conclusão

A pergunta “ação de despejo demora quanto tempo?” não possui uma resposta única. O processo pode produzir uma ordem de desocupação relativamente rápida quando estiver presente alguma das hipóteses legais de liminar em 15 dias. Em outros casos, o proprietário precisará aguardar o desenvolvimento do processo e a sentença.

Também é importante diferenciar o tempo total do processo do prazo concedido para deixar o imóvel. A Lei do Inquilinato prevê prazos específicos de 15 e 30 dias em diferentes situações, mas nenhum deles significa que toda ação de despejo será definitivamente encerrada nesse período.

No despejo por falta de pagamento, ainda podem surgir questões como purgação da mora, cobrança dos aluguéis, garantias contratuais e defesa do locatário. Consequentemente, a análise do contrato e do fundamento jurídico da retomada é essencial para estimar a duração do caso.

Fontes: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente artigos 58 a 65, disponível no Portal da Legislação da Presidência da República; e jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre ação de despejo e purgação da mora.

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