Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança: como funciona

A ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança permite que o locador busque, no mesmo processo, a desocupação do imóvel e o recebimento dos aluguéis e demais encargos locatícios em atraso. Essa possibilidade está expressamente prevista na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Na prática, em vez de ajuizar uma ação para retirar o locatário inadimplente e outra exclusivamente para cobrar a dívida, o proprietário pode, quando presentes os requisitos legais, reunir as duas pretensões.

No entanto, existem regras importantes sobre documentos, cálculo do débito, participação do fiador, possibilidade de pagamento para evitar a rescisão e concessão de liminar. Entender esses pontos é essencial para utilizar corretamente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis.

O que é ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança?

Trata-se de uma ação judicial que reúne dois objetivos relacionados ao mesmo contrato de locação.

O primeiro é obter a rescisão da locação e o despejo em razão da inadimplência.

O segundo é cobrar os aluguéis e acessórios da locação que não foram pagos.

A Lei do Inquilinato estabelece, em seu artigo 9º, que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Já o artigo 62 disciplina especificamente as ações de despejo fundadas em falta de pagamento e permite a cumulação com a cobrança dos aluguéis e acessórios.

Fonte oficial: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato.

É possível cumular despejo com cobrança de aluguel?

Sim.

A própria Lei nº 8.245/1991 autoriza expressamente essa cumulação.

Nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento de aluguel e acessórios, o locador pode formular conjuntamente o pedido de rescisão da locação e o pedido de cobrança dos valores devidos.

Nesse caso, a legislação determina que o locatário seja citado para responder ao pedido de rescisão e que o locatário e os fiadores sejam citados para responder ao pedido de cobrança, conforme a situação.

Essa diferença merece atenção.

Se existe fiador e o locador pretende responsabilizá-lo pela dívida dentro do processo, sua participação deve observar as regras aplicáveis à cobrança e os limites da garantia prestada.

[Leia também: ação de despejo por falta de pagamento]

Quando cabe ação de despejo por falta de pagamento?

A falta de pagamento do aluguel constitui fundamento legal para desfazer a locação.

Isso significa que, vencida a obrigação e caracterizada a inadimplência, o locador pode avaliar o ajuizamento da ação, observando o contrato e as circunstâncias concretas.

Não existe uma regra geral segundo a qual o proprietário seja obrigado a esperar três aluguéis atrasados.

Essa crença é comum, mas não corresponde à regra da Lei do Inquilinato.

A legislação prevê a falta de pagamento como uma das hipóteses de desfazimento da locação. Portanto, a possibilidade jurídica não começa apenas depois de três meses de inadimplência.

Precisa esperar quantos meses de aluguel atrasado para despejar?

Não existe uma exigência geral de três meses de atraso para que o locador possa ajuizar a ação.

Se o aluguel venceu e não foi pago, existe inadimplemento.

Evidentemente, o proprietário pode tentar resolver a situação amigavelmente antes de recorrer ao Judiciário. Em muitos casos, negociar a dívida ou enviar uma comunicação ao inquilino pode produzir uma solução mais rápida.

No entanto, isso é diferente de dizer que a lei obriga o locador a aguardar três meses.

O momento adequado para ajuizar a ação dependerá da situação concreta, do contrato e da estratégia adotada.

É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo por falta de pagamento?

Em uma ação fundada diretamente na inadimplência, não se deve presumir que uma notificação extrajudicial prévia seja sempre condição obrigatória para o ajuizamento.

A obrigação de pagar o aluguel decorre do contrato e possui vencimento determinado.

Entretanto, notificações podem ter importância em determinadas situações, especialmente quando existem outras questões contratuais envolvidas.

Por isso, é necessário distinguir o despejo por falta de pagamento de modalidades de retomada nas quais a denúncia ou notificação possui função jurídica específica.

Uma comunicação extrajudicial também pode ser útil para documentar uma tentativa de solução, apresentar o débito e exigir o pagamento antes do processo.

O que pode ser cobrado junto com os aluguéis atrasados?

A ação pode abranger os aluguéis e acessórios da locação que sejam efetivamente devidos.

Dependendo do contrato e da legislação aplicável, a discussão pode envolver valores como encargos locatícios, multas, juros e atualização.

Entretanto, não se deve incluir qualquer despesa indiscriminadamente.

Cada valor precisa possuir fundamento no contrato ou na legislação e ser demonstrado de maneira adequada.

A Lei do Inquilinato estabelece que, quando o pedido de despejo é cumulado com cobrança, o locador deve apresentar cálculo discriminado do valor do débito.

Isso significa que uma indicação genérica como “o inquilino deve R$ 20 mil” não é a melhor forma de instruir a demanda.

É necessário demonstrar como a dívida foi formada.

Como fazer o cálculo da dívida na ação de despejo?

O demonstrativo deve permitir compreender a evolução do débito.

Imagine, por exemplo, que determinado aluguel seja de R$ 2.000 mensais e existam três parcelas vencidas.

O cálculo pode identificar individualmente cada competência:

Janeiro: R$ 2.000
Fevereiro: R$ 2.000
Março: R$ 2.000

Subtotal dos aluguéis: R$ 6.000.

Depois, devem ser demonstrados separadamente os encargos contratualmente e legalmente exigíveis, como multa, juros e correção, quando cabíveis.

Se existirem outros acessórios da locação cobrados do locatário, eles também precisam ser individualizados.

A transparência do cálculo é importante tanto para a defesa quanto para eventual pagamento do débito.

O fiador pode ser cobrado na mesma ação?

A Lei do Inquilinato disciplina expressamente essa situação.

Quando a ação de despejo por falta de pagamento é cumulada com cobrança, o artigo 62 prevê a citação do locatário e dos fiadores para responderem ao pedido de cobrança.

Portanto, pode existir cobrança contra o fiador na própria demanda, observados o contrato, a extensão da garantia e as demais regras aplicáveis.

Não significa, porém, que todo fiador seja automaticamente responsável por qualquer valor cobrado.

É necessário verificar a garantia prestada, alterações contratuais, período abrangido e demais circunstâncias capazes de influenciar sua responsabilidade.

[Leia também: fiador de aluguel — responsabilidade e principais regras]

O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Em determinadas condições, sim.

A Lei do Inquilinato permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão da locação efetuando, dentro do prazo legal, o pagamento do débito atualizado nas condições estabelecidas pelo artigo 62.

Popularmente, esse mecanismo ainda é muitas vezes chamado de purgação da mora.

O pagamento deve abranger os valores exigidos pela legislação, que podem envolver aluguéis e acessórios vencidos, encargos pertinentes e outras parcelas legalmente previstas.

Portanto, não basta necessariamente pagar apenas o aluguel original que estava atrasado.

A apuração precisa observar o débito atualizado.

Existe limite para usar essa possibilidade?

Sim.

A Lei do Inquilinato estabelece restrição à utilização repetida desse mecanismo.

O direito de evitar a rescisão mediante pagamento não poderá ser utilizado quando o locatário já tiver usado essa faculdade dentro do período estabelecido pelo artigo 62.

Essa regra busca impedir que o pagamento judicial seja utilizado continuamente como forma habitual de atrasar os aluguéis sem consequências sobre a locação.

Pode haver despejo liminar por falta de pagamento?

Sim, em determinada hipótese prevista pela Lei do Inquilinato.

O artigo 59, §1º, contém situações em que pode ser concedida liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que preenchidos os requisitos legais.

Entre essas hipóteses está a falta de pagamento de aluguel e acessórios quando o contrato estiver desprovido de determinadas garantias previstas no artigo 37, seja porque não foi contratada garantia, seja porque ela foi extinta ou exonerada, conforme estabelece a lei.

Além disso, a concessão da liminar prevista no §1º do artigo 59 depende, como regra, de caução equivalente a três meses de aluguel.

Portanto, não é correto afirmar que todo atraso de aluguel gera automaticamente despejo liminar em 15 dias.

É necessário verificar se o caso se enquadra exatamente na hipótese legal.

Contrato com fiador permite despejo liminar em 15 dias por falta de pagamento?

A existência de uma garantia locatícia pode alterar a possibilidade de utilização da liminar específica prevista no artigo 59, §1º, IX.

Esse dispositivo se refere à falta de pagamento quando o contrato estiver sem qualquer das garantias previstas no artigo 37, nas condições estabelecidas pela própria Lei do Inquilinato.

Entre as modalidades de garantia estão, por exemplo, a caução, fiança e seguro de fiança locatícia, além das demais previstas na legislação vigente.

Assim, se existe garantia válida e vigente, não se deve presumir que a hipótese específica de liminar por falta de pagamento seja aplicável.

Isso não impede o ajuizamento da ação de despejo. A questão é a presença dos requisitos para aquela modalidade específica de desocupação liminar.

O que acontece depois da liminar de despejo?

Quando o juiz concede a liminar prevista na Lei do Inquilinato, o locatário é intimado para desocupar o imóvel dentro do prazo estabelecido na decisão.

Entretanto, a própria legislação prevê mecanismos relacionados ao pagamento do débito em determinadas situações.

Por isso, uma decisão liminar não deve ser interpretada isoladamente.

É necessário analisar o fundamento utilizado pelo juiz, os prazos processuais e as possibilidades conferidas pela Lei do Inquilinato ao locatário.

Caso não ocorra desocupação voluntária, o cumprimento da ordem seguirá os mecanismos judiciais apropriados.

O locador não deve executar pessoalmente a retirada do morador.

Qual é o valor da causa no despejo por falta de pagamento?

A Lei do Inquilinato possui uma regra específica.

O artigo 58, inciso III, estabelece que o valor da causa corresponderá, em regra, a 12 meses de aluguel, ressalvada a hipótese especial prevista no próprio dispositivo.

Assim, se o aluguel é de R$ 3.000 mensais, o valor da causa será, em princípio:

R$ 3.000 × 12 = R$ 36.000.

Quando existe cumulação com cobrança, a definição correta do valor da causa deve considerar também as regras processuais aplicáveis à cumulação de pedidos.

Por isso, a elaboração da petição exige atenção especial a esse ponto.

Ação de despejo por falta de pagamento pode tramitar no Juizado Especial?

A Lei nº 9.099/1995 menciona expressamente, entre as causas de competência do Juizado Especial Cível, a ação de despejo para uso próprio.

Ela não estende essa previsão específica, de forma genérica, ao despejo por falta de pagamento.

Por isso, não se deve concluir que uma ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança pode tramitar no JEC simplesmente porque o valor está abaixo de 40 salários mínimos.

A demanda deve ser ajuizada perante o juízo competente de acordo com a Lei do Inquilinato e as demais regras processuais.

[Leia também: ação de despejo no Juizado Especial]

Onde entrar com ação de despejo por falta de pagamento?

A Lei nº 8.245/1991 contém regra própria sobre competência territorial.

O artigo 58 estabelece, salvo disposição contratual em contrário, a competência do foro do lugar da situação do imóvel para conhecer e julgar as ações relacionadas à locação.

Entretanto, a própria norma admite a existência de eleição de foro no contrato.

Por isso, antes de elaborar a petição, é importante verificar a cláusula contratual correspondente.

O endereçamento incorreto pode provocar discussão sobre competência e atrasar o processo.

Quais documentos são necessários para ação de despejo e cobrança?

A documentação depende do caso, mas o contrato de locação ocupa posição central.

Também podem ser relevantes comprovantes relacionados aos pagamentos anteriores, demonstrativo discriminado dos valores vencidos, notificações eventualmente realizadas e documentos referentes aos encargos cobrados.

Quando existe fiador, o contrato e os documentos relacionados à garantia precisam ser analisados cuidadosamente.

Se houver pedido de liminar fundamentado na ausência ou extinção da garantia, também será necessário demonstrar essa circunstância.

Além disso, a petição deve conter os documentos normalmente exigidos pelo Código de Processo Civil.

Aluguéis que vencem durante o processo também podem ser cobrados?

Esse é um ponto especialmente importante.

O artigo 62 da Lei do Inquilinato prevê que os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos termos estabelecidos pela norma.

Além disso, a legislação processual possui regras relacionadas às prestações sucessivas.

Na prática, uma dívida locatícia não fica necessariamente congelada no valor existente no dia em que a ação foi protocolada.

Se o locatário continua ocupando o imóvel e novas parcelas vencem, a situação precisa ser considerada no processo conforme as regras aplicáveis.

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

Não existe prazo único.

A duração dependerá do juízo, da existência de pedido liminar, da defesa apresentada, de eventuais incidentes processuais e da necessidade de recursos.

Quando estão presentes os requisitos para desocupação liminar, pode haver uma ordem judicial logo no início do processo.

Entretanto, uma ordem de desocupação em determinado prazo não significa que todo o processo terminará naquele mesmo período.

A cobrança dos valores, discussão sobre garantias e demais questões podem continuar posteriormente.

O inquilino pode ser despejado mesmo pagando parte da dívida?

O pagamento parcial não equivale necessariamente ao pagamento integral exigido para afastar a rescisão da locação.

Quando o locatário pretende utilizar o mecanismo previsto no artigo 62 para evitar o despejo, precisa observar os requisitos legais e o valor atualizado exigível.

Se existir divergência sobre o cálculo, a própria Lei do Inquilinato possui regras para tratar diferenças apuradas.

Por isso, simplesmente transferir uma parcela do aluguel ao proprietário depois do ajuizamento não significa, automaticamente, que a ação perderá seu objeto.

O proprietário pode trocar a fechadura por falta de pagamento?

Não é adequado substituir o procedimento judicial por medidas de força.

Mesmo diante de vários meses de aluguel atrasado, o proprietário não deve simplesmente entrar no imóvel, retirar os bens do locatário, cortar serviços ou trocar a fechadura para obrigá-lo a sair.

Quando não existe entrega voluntária do imóvel, a retomada deve ocorrer pelos mecanismos jurídicos apropriados.

A ação de despejo por falta de pagamento existe justamente para permitir que o Poder Judiciário determine a desocupação e, se necessário, faça cumprir a ordem.

Adotar medidas arbitrárias pode gerar novas controvérsias e responsabilidade para o próprio locador.

Despejo e cobrança precisam estar na mesma ação?

Não necessariamente.

A Lei do Inquilinato permite a cumulação, mas isso não significa que o locador seja sempre obrigado a formular os dois pedidos conjuntamente.

A estratégia processual deve considerar a situação concreta.

Quando os pedidos são cumulados, existe uma vantagem evidente: discutir no mesmo processo tanto a retomada do imóvel quanto a dívida decorrente da relação locatícia.

Por outro lado, questões envolvendo garantias, responsáveis pela dívida e particularidades do contrato precisam ser analisadas antes de definir a estrutura da demanda.

O que deve constar na petição de despejo cumulada com cobrança?

Uma boa petição precisa apresentar claramente a relação locatícia e a inadimplência.

É importante identificar o imóvel, o contrato, o valor do aluguel, os vencimentos não pagos e os encargos exigidos.

O demonstrativo do débito deve ser discriminado.

Se houver fiador, sua responsabilidade deve ser fundamentada conforme o contrato e a legislação.

Quando houver pedido liminar, a petição também precisa demonstrar especificamente por que a situação se enquadra em uma das hipóteses previstas no artigo 59 da Lei do Inquilinato.

Não basta pedir “despejo liminar” de maneira genérica.

Por fim, os pedidos devem separar adequadamente a rescisão da locação, desocupação do imóvel e condenação ao pagamento dos valores devidos.

Diferença entre ação de despejo e ação de cobrança

A ação de despejo tem como finalidade principal recuperar a posse do imóvel locado por meio da desocupação.

A ação de cobrança, por sua vez, busca receber valores devidos.

Na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, essas duas pretensões são reunidas.

Assim, o locador poderá buscar uma sentença que reconheça a rescisão da relação locatícia e determine o despejo, ao mesmo tempo em que pretende obter a condenação dos responsáveis ao pagamento da dívida.

Essa cumulação evita, em diversas situações, a necessidade de iniciar duas demandas separadas.

Principais cuidados antes de ajuizar a ação

Antes de entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, é importante revisar integralmente o contrato.

Também é necessário verificar qual garantia foi prestada, se ela permanece vigente, quais parcelas estão vencidas e quais encargos realmente podem ser cobrados.

O cálculo merece atenção especial.

Multas, juros, correção e outros encargos devem possuir fundamento jurídico ou contratual. Inserir valores indevidos pode gerar impugnações e dificultar o andamento da cobrança.

Quando se pretende uma liminar de desocupação em 15 dias, é indispensável verificar se o contrato se encontra efetivamente sem as garantias mencionadas pela Lei do Inquilinato e se os demais requisitos legais foram preenchidos.

Conclusão

A ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança permite ao locador buscar, em um único processo, tanto a retomada do imóvel quanto o recebimento dos aluguéis e acessórios não pagos.

A possibilidade está expressamente disciplinada pelo artigo 62 da Lei nº 8.245/1991. O locador deve apresentar cálculo discriminado do débito e observar as regras aplicáveis ao locatário, fiadores e demais responsáveis pela obrigação.

Também pode existir despejo liminar em 15 dias em hipóteses específicas previstas no artigo 59 da Lei do Inquilinato. No caso da inadimplência, uma das situações legalmente previstas envolve contrato desprovido das garantias locatícias indicadas pela legislação, além do cumprimento dos demais requisitos, incluindo a caução exigida para a liminar.

Portanto, o simples atraso do aluguel permite avaliar a ação de despejo, mas não significa que qualquer processo resultará automaticamente em desocupação liminar. Antes do ajuizamento, é necessário examinar o contrato, a garantia, os valores vencidos e a documentação disponível para estruturar corretamente os pedidos de despejo e cobrança de aluguéis atrasados.

Fonte principal: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, Presidência da República.

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