Ação de despejo por denúncia vazia: o que é, como funciona e quando pode ser usada

A ação de despejo por denúncia vazia permite ao locador buscar a retomada do imóvel alugado sem precisar apresentar um motivo específico, desde que estejam presentes os requisitos previstos na Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Em outras palavras, em determinadas situações, o proprietário pode encerrar a locação simplesmente porque não deseja mais manter o contrato.

Isso não significa, porém, que qualquer locador possa pedir o imóvel de volta a qualquer momento. A possibilidade de despejo por denúncia vazia depende principalmente do tipo de locação, do prazo originalmente contratado e da situação atual do contrato.

Nas locações residenciais celebradas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, por exemplo, a Lei do Inquilinato estabelece regras que facilitam a retomada após o encerramento do período contratado. Já nos contratos residenciais inferiores a 30 meses, as possibilidades são diferentes.

Além disso, quando o contrato já está prorrogado por prazo indeterminado, a notificação prévia do inquilino pode ser indispensável. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera essa comunicação pressuposto para a ação de despejo por denúncia vazia nessa situação.

O que é denúncia vazia?

Denúncia vazia é a expressão utilizada no Direito Imobiliário para designar a possibilidade de o locador encerrar determinada locação sem precisar justificar a retomada do imóvel com um dos motivos específicos previstos em lei.

O próprio STJ utiliza essa definição ao analisar a aplicação do artigo 46 da Lei do Inquilinato.

Imagine um proprietário que alugou seu apartamento por 30 meses. O contrato termina, mas o inquilino continua no imóvel e o locador não apresenta oposição naquele momento.

Preenchidas as condições legais, a locação pode passar a vigorar por prazo indeterminado.

Posteriormente, o proprietário decide que não deseja mais alugar o apartamento. Nessa situação, poderá denunciar o contrato sem precisar demonstrar, por exemplo, que utilizará o imóvel para moradia própria.

É justamente essa retomada sem necessidade de apresentar uma causa específica que recebe o nome de denúncia vazia.

Qual a diferença entre denúncia vazia e denúncia cheia?

A diferença está na necessidade de justificar a retomada.

Na denúncia vazia, o locador não precisa indicar uma das causas específicas previstas em lei para justificar o encerramento da locação. Ele exerce o direito de denunciar o contrato quando a legislação permite.

Na chamada denúncia cheia, por outro lado, a retomada está fundamentada em uma causa legal determinada.

Essa distinção é especialmente relevante nas locações residenciais.

Isso porque a Lei do Inquilinato oferece tratamento diferente aos contratos residenciais conforme seu prazo e suas características.

Portanto, antes de ajuizar uma ação de despejo, é fundamental verificar se o caso realmente admite denúncia vazia.

Quando cabe ação de despejo por denúncia vazia?

Uma das hipóteses mais conhecidas está prevista no artigo 46 da Lei nº 8.245/1991.

Nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato se resolve ao final do prazo estipulado.

Se, terminado o período, o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais condições.

Nessa situação, o locador pode denunciar o contrato, concedendo 30 dias para a desocupação. A regra é reproduzida pela jurisprudência do STJ ao interpretar o artigo 46 da Lei do Inquilinato.

Portanto, o contrato residencial escrito originalmente firmado por 30 meses ou mais possui grande importância para a denúncia vazia.

Contrato de aluguel de 30 meses permite denúncia vazia?

Em regra, o contrato residencial escrito por prazo igual ou superior a 30 meses enquadra-se no artigo 46 da Lei do Inquilinato.

Terminado o prazo contratado, a resolução ocorre pelo decurso do período estipulado.

Entretanto, se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a ser considerada prorrogada por prazo indeterminado.

Nesse cenário, o proprietário continua podendo utilizar a denúncia vazia, mas deve observar o prazo legal para desocupação.

O STJ também entende que, quando a locação já se encontra por prazo indeterminado, a notificação premonitória é necessária antes da ação de despejo.

Posso somar vários contratos até completar 30 meses?

Esse é um detalhe importante e frequentemente ignorado.

Segundo o STJ, não se pode simplesmente somar sucessivas prorrogações ou aditivos para atingir os 30 meses exigidos pelo artigo 46.

A Corte decidiu que o requisito temporal precisa estar presente em um único instrumento contratual para a aplicação dessa hipótese de denúncia vazia.

Imagine, por exemplo, um contrato residencial inicialmente celebrado por seis meses e posteriormente prorrogado duas vezes por períodos de 12 meses.

Embora a soma resulte em 30 meses, isso não significa que o contrato passe automaticamente a ser considerado uma locação originalmente ajustada pelo prazo igual ou superior a 30 meses para os efeitos do artigo 46.

Essa interpretação evita que sucessivas prorrogações sejam utilizadas simplesmente para contornar a proteção prevista pela Lei do Inquilinato.

Contrato residencial menor que 30 meses permite denúncia vazia?

As regras mudam quando a locação residencial é celebrada verbalmente ou por escrito por período inferior a 30 meses.

O artigo 47 da Lei do Inquilinato estabelece regime próprio para essas situações.

Nesses contratos, terminado o prazo inicialmente estabelecido, a locação normalmente se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. A retomada pelo proprietário fica sujeita às hipóteses previstas pela legislação.

Uma delas está relacionada ao período de cinco anos de vigência ininterrupta da locação.

O STJ já decidiu que, para essa hipótese do artigo 47, V, o prazo de cinco anos é contado desde o início da relação locatícia, e não apenas depois do término do contrato original.

Portanto, a regra dos 30 meses não pode ser aplicada indiscriminadamente a qualquer contrato residencial.

O que significa denúncia vazia após cinco anos?

A Lei do Inquilinato permite a retomada em determinadas locações residenciais quando a vigência ininterrupta ultrapassa cinco anos.

Essa hipótese possui especial importância para contratos residenciais originalmente celebrados por período inferior a 30 meses.

Imagine uma locação residencial inicialmente contratada por 12 meses. Depois desse período, o inquilino continua no imóvel e a relação locatícia permanece por vários anos.

Preenchidos os requisitos legais, o locador poderá utilizar a hipótese prevista no artigo 47, V.

Segundo entendimento do STJ, a contagem desses cinco anos começa com a formação do vínculo contratual.

Assim, não é necessário começar a contar cinco anos somente depois do término do contrato original.

É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo?

Em contratos prorrogados por prazo indeterminado submetidos à denúncia vazia, a notificação prévia é extremamente importante.

O STJ decidiu que a notificação premonitória constitui pressuposto processual da ação de despejo por denúncia vazia quando o contrato residencial está por prazo indeterminado.

A finalidade é comunicar claramente ao locatário que o proprietário não pretende mais manter a relação e conceder oportunidade para a desocupação voluntária.

Sem essa comunicação quando ela for necessária, a ação pode ser extinta sem julgamento do mérito.

Portanto, entrar diretamente com uma ação sem verificar a necessidade de notificação prévia pode gerar perda de tempo e despesas processuais.

Quanto tempo o inquilino tem para sair na denúncia vazia?

Na hipótese do artigo 46, § 2º, quando a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, a legislação prevê 30 dias para desocupação.

O locador comunica sua intenção de encerrar o contrato e concede esse período ao inquilino.

Se o locatário entregar o imóvel voluntariamente, normalmente não haverá necessidade de ação de despejo.

Por outro lado, se permanecer no imóvel depois do prazo, o proprietário poderá recorrer ao Poder Judiciário, desde que estejam presentes os requisitos necessários.

A notificação precisa ser extrajudicial?

O ponto essencial é conseguir demonstrar que o locatário recebeu uma comunicação clara sobre a intenção de encerramento da locação e o prazo para desocupação.

Por isso, é recomendável utilizar um meio que permita comprovar adequadamente o conteúdo da notificação, sua entrega e a data em que o inquilino tomou ciência.

A escolha do meio de comunicação deve considerar a segurança probatória.

Se posteriormente o locatário afirmar que nunca recebeu a notificação, o proprietário precisará demonstrar que cumpriu o requisito.

[Leia também: notificação extrajudicial para desocupação de imóvel]

Existe situação em que a ação pode ser proposta sem notificação prévia?

O STJ reconhece uma situação específica relacionada ao momento imediatamente posterior ao término do contrato.

Segundo a Corte, existe exceção à necessidade da notificação premonitória quando a ação de despejo é ajuizada nos 30 dias subsequentes ao término do prazo da locação.

Nessa hipótese, a própria citação na ação pode desempenhar a função necessária.

Entretanto, se o locador permitir que a relação prossiga e o contrato se torne por prazo indeterminado, a situação muda.

Nesse caso, a prévia comunicação deverá ser observada conforme o entendimento do STJ.

O inquilino é obrigado a sair depois da notificação?

A notificação manifesta a intenção do proprietário de encerrar a relação locatícia e concede o prazo para entrega voluntária do imóvel.

Se o inquilino não desocupar, o locador não deve simplesmente retirar seus bens, trocar fechaduras ou expulsá-lo por meios próprios.

Será necessário buscar a retomada pelas vias legais.

É justamente para isso que existe a ação de despejo por denúncia vazia.

O juiz analisará se a hipótese legal está presente, se os requisitos foram observados e se o proprietário possui direito à retomada.

Como funciona a ação de despejo por denúncia vazia?

A ação é ajuizada perante o Poder Judiciário com a demonstração da relação locatícia e dos requisitos que permitem a retomada imotivada.

Normalmente, documentos como contrato de locação e prova da notificação possuem grande relevância.

O locatário será citado e poderá apresentar defesa.

O fato de se tratar de denúncia vazia significa que o proprietário não precisa demonstrar um motivo específico para desejar a retomada quando a legislação efetivamente lhe concede esse direito.

Isso não retira do inquilino a possibilidade de discutir questões como inexistência dos requisitos legais, irregularidade da notificação ou inadequação da hipótese utilizada.

Ao final, se o pedido for reconhecido, o Judiciário determinará a desocupação nos termos aplicáveis ao caso.

É necessário provar que o proprietário vai morar no imóvel?

Na verdadeira hipótese de denúncia vazia, não.

Essa é justamente uma de suas principais características.

O proprietário não precisa afirmar que utilizará o imóvel para residência própria, que entregará a residência a determinado familiar ou apresentar outra justificativa específica.

Ele simplesmente manifesta que não deseja mais continuar com a locação, desde que a lei permita a denúncia imotivada naquela situação.

Por isso, a expressão “vazia” indica a ausência da necessidade de apresentar uma causa específica para a retomada.

O proprietário precisa justificar por que quer o imóvel de volta?

Não quando estiver presente uma hipótese legítima de denúncia vazia.

O proprietário pode querer vender o imóvel, deixá-lo desocupado, reformá-lo, utilizá-lo posteriormente ou simplesmente não ter interesse em continuar a relação locatícia.

O motivo pessoal não é o fundamento jurídico da ação.

O fundamento está na própria possibilidade de encerramento imotivado reconhecida pela Lei do Inquilinato.

Entretanto, quando a situação não permite denúncia vazia, o locador não pode simplesmente utilizar esse procedimento para contornar as restrições legais.

Denúncia vazia por falta de pagamento existe?

Tecnicamente, são fundamentos diferentes.

Se o inquilino deixa de pagar aluguel e encargos, o proprietário pode utilizar a ação de despejo por falta de pagamento, observados os requisitos legais.

Nesse caso existe uma causa específica para a resolução da locação: a inadimplência.

Já na denúncia vazia, a retomada não depende de falta de pagamento ou outro descumprimento contratual.

O inquilino pode estar pagando todos os aluguéis corretamente e, ainda assim, existir uma hipótese legal de denúncia vazia.

[Leia também: ação de despejo por falta de pagamento]

Denúncia vazia em locação comercial

A denúncia vazia também possui relevância nas locações não residenciais.

O artigo 57 da Lei nº 8.245/1991 disciplina a denúncia de locações não residenciais por prazo indeterminado.

O STJ reafirmou em decisão de 2026 que a ação de despejo por denúncia vazia fundada no artigo 57 pressupõe que a locação esteja celebrada ou prorrogada por prazo indeterminado.

Portanto, não se deve aplicar automaticamente às locações comerciais todas as regras utilizadas nas residenciais.

Além disso, contratos empresariais podem envolver questões adicionais, como direito à renovação, benfeitorias, acessões, fundo de comércio e cláusulas contratuais específicas.

O novo proprietário pode pedir a desocupação do imóvel alugado?

A venda do imóvel possui regras próprias.

O artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece condições para que o adquirente denuncie a locação existente.

O STJ possui precedentes reconhecendo a possibilidade de denúncia pelo adquirente quando preenchidos os requisitos legais, incluindo regras relacionadas à averbação do contrato e ao prazo para exercício do direito.

Entretanto, a situação precisa ser analisada separadamente da denúncia vazia tradicional baseada no término ou prorrogação do contrato.

Existem circunstâncias em que cláusula de vigência, averbação na matrícula e conhecimento da locação podem ser relevantes.

Por isso, a compra de imóvel ocupado não significa automaticamente que o novo proprietário poderá retirar o inquilino imediatamente.

O inquilino pode impedir o despejo por denúncia vazia?

O locatário pode apresentar defesa e demonstrar que os requisitos legais da denúncia vazia não estão presentes.

Pode ocorrer, por exemplo, de o proprietário considerar equivocadamente que o contrato atingiu 30 meses mediante a soma de sucessivas prorrogações.

Como o STJ já decidiu que essa soma não satisfaz o requisito do artigo 46, uma ação baseada nessa interpretação pode ser questionada.

Também pode existir discussão sobre ausência da notificação prévia obrigatória.

Portanto, denúncia vazia não significa despejo automático.

O proprietário continua obrigado a demonstrar que seu caso se enquadra na hipótese prevista pela legislação.

Quanto tempo demora uma ação de despejo por denúncia vazia?

Não existe prazo único.

A duração depende do tribunal, da citação do inquilino, da defesa apresentada, das provas necessárias, da existência de recursos e das características específicas do processo.

Por isso, não é correto prometer que uma ação de despejo terminará em determinado número de dias.

A notificação prévia pode evitar o processo quando o locatário concorda em entregar voluntariamente o imóvel.

Quando isso não acontece, a duração dependerá do andamento judicial.

Precisa de advogado para ação de despejo por denúncia vazia?

A ação de despejo é uma demanda judicial regida pela Lei do Inquilinato e pelas normas processuais aplicáveis.

A atuação de advogado é importante para verificar, antes do ajuizamento, se realmente existe uma hipótese de denúncia vazia, se a notificação foi realizada corretamente e qual fundamento legal deve ser utilizado.

Essa análise prévia evita um problema comum: confundir o simples desejo de retomar o imóvel com a existência do direito jurídico de fazê-lo naquele momento.

A diferença é essencial.

O proprietário pode querer encerrar a locação, mas ainda assim precisar aguardar determinada condição ou utilizar outro fundamento previsto em lei.

Principais erros na ação de despejo por denúncia vazia

Um dos erros mais frequentes é acreditar que todo contrato vencido permite a retomada imediata e sem justificativa.

Outro equívoco é considerar que vários contratos ou aditivos podem ser automaticamente somados para alcançar os 30 meses exigidos pelo artigo 46. O STJ rejeitou essa interpretação.

Também é comum ignorar a necessidade de notificação quando o contrato já está prorrogado por prazo indeterminado. O STJ considera essa comunicação pressuposto processual da ação nessa situação.

Finalmente, não se deve confundir denúncia vazia com despejo por falta de pagamento.

Cada hipótese possui fundamento e requisitos próprios.

Conclusão

A ação de despejo por denúncia vazia permite ao locador retomar o imóvel sem precisar apresentar uma justificativa específica, mas somente quando a situação se enquadra nas hipóteses permitidas pela Lei nº 8.245/1991.

Nas locações residenciais escritas originalmente contratadas por prazo igual ou superior a 30 meses, o artigo 46 possui papel central. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término sem oposição do proprietário, a locação poderá ser prorrogada por prazo indeterminado e posteriormente denunciada, com concessão do prazo legal para desocupação.

Já contratos residenciais inferiores a 30 meses estão sujeitos a regras diferentes, incluindo as hipóteses do artigo 47. O STJ reconhece, por exemplo, que o período de cinco anos previsto no inciso V é contado desde o início da relação locatícia.

Outro ponto fundamental é a notificação. Quando o contrato está por prazo indeterminado, o STJ entende que a comunicação prévia para desocupação constitui pressuposto da posterior ação de despejo por denúncia vazia.

Assim, antes de ajuizar a ação, é essencial verificar o prazo original do contrato, eventuais prorrogações, a natureza residencial ou comercial da locação e a necessidade de notificação. Esses elementos determinam se a denúncia vazia realmente pode ser utilizada para recuperar o imóvel.

Fontes

Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, especialmente as regras sobre término, prorrogação e retomada das locações urbanas.

Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.812.465/MG, sobre a obrigatoriedade da notificação prévia na ação de despejo por denúncia vazia de contrato por prazo indeterminado.

Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.364.668/MG, sobre a impossibilidade de somar sucessivas prorrogações para atingir os 30 meses exigidos pelo artigo 46 da Lei do Inquilinato.

Superior Tribunal de Justiça — jurisprudência sobre o prazo de cinco anos previsto no artigo 47, V, da Lei de Locações.

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