Ação de despejo para uso próprio: quando cabe e como funciona?

A ação de despejo para uso próprio é uma medida que pode ser utilizada pelo locador para recuperar um imóvel alugado quando pretende utilizá-lo para sua própria moradia, desde que a situação esteja enquadrada nas hipóteses permitidas pela Lei do Inquilinato. Embora seja comum ouvir que “o imóvel é do proprietário e ele pode pedi-lo quando quiser”, a legislação brasileira estabelece regras específicas para a retomada de imóveis residenciais alugados.

A principal norma sobre o assunto é a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela diferencia contratos conforme o prazo, a forma de prorrogação e o fundamento utilizado para a retomada. Por isso, o simples desejo de morar no imóvel não significa que qualquer contrato possa ser encerrado imediatamente.

Entender quando cabe o despejo para uso próprio, qual prazo o inquilino possui para sair e quando é necessário comprovar a necessidade do imóvel evita erros tanto para proprietários quanto para locatários.

O que é ação de despejo para uso próprio?

A ação de despejo para uso próprio é uma demanda judicial destinada a obter a desocupação de imóvel locado quando a lei autoriza sua retomada para utilização pelo próprio locador.

O fundamento mais conhecido está no artigo 47 da Lei nº 8.245/1991, que disciplina determinadas locações residenciais prorrogadas por prazo indeterminado.

Nessas situações, a lei permite a retomada para uso próprio e também contempla determinadas hipóteses de uso residencial por familiares.

Entretanto, é essencial analisar o contrato antes de escolher esse fundamento.

Uma locação residencial celebrada por prazo inferior a 30 meses possui regras diferentes daquela contratada por escrito por prazo igual ou superior a 30 meses.

Essa distinção interfere diretamente na possibilidade e na necessidade de justificar a retomada.

Proprietário pode pedir imóvel alugado para morar?

Sim, em determinadas circunstâncias.

A Lei do Inquilinato admite a retomada para uso próprio nas situações previstas legalmente.

Isso significa que o proprietário pode recuperar o imóvel para efetivamente utilizá-lo como residência, desde que respeite o regime jurídico aplicável ao contrato.

No entanto, durante um contrato residencial vigente por prazo determinado, não existe uma regra geral permitindo que o locador simplesmente encerre a locação antecipadamente porque decidiu morar no imóvel.

O artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 estabelece como regra que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Existem situações específicas de desfazimento da locação previstas na própria lei, mas a simples vontade posterior de utilizar o imóvel não autoriza ignorar o prazo contratual.

Quando cabe ação de despejo para uso próprio?

A hipótese precisa ser analisada conforme o contrato.

O artigo 47 da Lei do Inquilinato possui especial importância para as locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses.

Quando essas locações se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado, o imóvel somente poderá ser retomado nas hipóteses previstas pela legislação.

Entre elas está a retomada para uso próprio.

Também existem outras hipóteses no artigo 47, como determinados usos por familiares, demolição e edificação licenciada, obras que aumentem a área construída nos parâmetros legais e situações relacionadas à duração ininterrupta da locação.

Portanto, “uso próprio” é um dos fundamentos possíveis, não a única hipótese de retomada.

Contrato de aluguel de 30 meses e uso próprio

Os contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses seguem uma regra importante prevista no artigo 46 da Lei do Inquilinato.

Ao final do prazo estipulado, a locação se encerra independentemente de notificação ou aviso.

Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação será presumida prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições.

Nessa situação, o § 2º do artigo 46 estabelece que o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo prazo de 30 dias para desocupação.

É a chamada denúncia vazia, na qual não é necessário utilizar “uso próprio” como justificativa.

Essa diferença é fundamental.

Em determinados contratos, portanto, o proprietário pode recuperar o imóvel após a prorrogação sem precisar demonstrar que pretende morar nele.

Contrato com menos de 30 meses permite retomada para uso próprio?

A situação é diferente.

Nas locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses, o artigo 47 estabelece que, terminado o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.

A retomada fica vinculada às hipóteses previstas pela própria lei.

Uma delas é justamente:

uso próprio.

É por isso que a expressão ação de despejo para uso próprio possui especial relevância nos contratos residenciais sujeitos ao artigo 47.

Nesse caso, o fundamento da retomada precisa ser indicado adequadamente.

O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?

Em regra, durante o prazo determinado, não.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece que o locador não poderá reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para o contrato.

Imagine um contrato residencial celebrado por 24 meses.

Depois de oito meses, o proprietário decide que gostaria de voltar a morar no apartamento.

A simples mudança de planos não permite, em regra, romper unilateralmente o contrato e exigir que o inquilino saia imediatamente.

O prazo contratual também protege o locatário.

Por outro lado, a Lei do Inquilinato prevê situações específicas em que a locação pode ser desfeita, como mútuo acordo, infração legal ou contratual e falta de pagamento.

Portanto, é necessário distinguir retomada para uso próprio após o momento legalmente adequado de rompimento antecipado de contrato ainda vigente.

Uso próprio precisa ser para moradia?

Quando se utiliza especificamente o fundamento do artigo 47 relacionado ao uso próprio, a finalidade é residencial.

A lei também permite, nas condições estabelecidas, retomada para uso residencial de determinadas pessoas relacionadas ao locador.

Portanto, não se deve utilizar a justificativa de “uso próprio” de forma artificial para retirar um inquilino e imediatamente destinar o imóvel a uma finalidade completamente diferente.

O fundamento alegado deve corresponder à realidade.

Essa preocupação é importante porque a Lei do Inquilinato prevê consequências para determinadas condutas do retomante quando a destinação alegada não é concretizada.

É possível pedir o imóvel para filho morar?

Sim, a Lei do Inquilinato contempla essa possibilidade em determinadas situações.

O artigo 47 prevê retomada para uso residencial de:

ascendente ou descendente do locador, desde que eles não disponham, assim como seus respectivos cônjuges ou companheiros, de imóvel residencial próprio.

Filhos são descendentes.

Pais são ascendentes.

Assim, dependendo da situação, o proprietário pode utilizar a hipótese legal para recuperar o imóvel destinado à moradia de filho ou de outro familiar abrangido pela norma.

Contudo, os requisitos precisam ser efetivamente preenchidos.

É possível despejo para uso de pai ou mãe?

Também pode ser possível.

Como pais são ascendentes do locador, a hipótese pode se enquadrar no artigo 47, inciso III, desde que observadas as condições previstas na legislação.

Um dos pontos relevantes é a inexistência de imóvel residencial próprio disponível nas condições estabelecidas pela lei.

Por isso, não basta afirmar genericamente que o proprietário quer “emprestar a casa para um familiar”.

É necessário verificar se o familiar se enquadra na hipótese legal utilizada como fundamento da retomada.

É possível despejo para uso de irmão?

A hipótese legal de retomada para uso residencial de familiar prevista no artigo 47 menciona ascendente ou descendente.

Irmãos são parentes colaterais.

Portanto, não devem ser automaticamente incluídos nessa previsão.

Isso demonstra por que é importante consultar o texto legal em vez de assumir que qualquer parente permite retomada motivada.

Dependendo do contrato, o locador pode possuir outro fundamento para encerramento da locação, como denúncia vazia após o preenchimento dos requisitos legais.

Mas isso é diferente de afirmar que irmão se enquadra como ascendente ou descendente.

O que significa denúncia cheia no despejo?

A denúncia cheia é aquela em que o locador precisa apresentar um fundamento legal para retomar o imóvel.

O uso próprio é um exemplo clássico.

Nesse cenário, não basta dizer simplesmente:

“Quero meu imóvel de volta.”

O locador indica uma das causas autorizadas pela legislação para aquela relação locatícia.

O artigo 47 possui várias hipóteses de retomada motivada, e o uso próprio está entre elas.

Por outro lado, na denúncia vazia, não é necessário apresentar uma dessas justificativas específicas, desde que a relação locatícia esteja em situação que permita essa modalidade de denúncia.

Qual a diferença entre despejo para uso próprio e denúncia vazia?

A diferença está principalmente na necessidade de justificar a retomada.

No despejo para uso próprio, o locador fundamenta o pedido na intenção juridicamente relevante de utilizar o imóvel para a finalidade prevista em lei.

Na denúncia vazia, a retomada ocorre sem necessidade de apresentar uma causa específica dessa natureza, porque a própria situação contratual autoriza o encerramento.

Um exemplo importante é a locação residencial escrita por prazo igual ou superior a 30 meses que, após o término, tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.

Nessa situação, preenchidos os requisitos do artigo 46, § 2º, o locador pode denunciar a locação concedendo prazo para desocupação.

Por isso, antes de ajuizar uma ação alegando uso próprio, é necessário verificar se esse fundamento sequer é necessário.

É preciso notificar o inquilino antes do despejo para uso próprio?

A necessidade e a função da notificação devem ser avaliadas conforme a situação contratual e o fundamento jurídico utilizado.

Na prática, a notificação extrajudicial é frequentemente utilizada para comunicar formalmente ao locatário que o proprietário pretende encerrar a relação e solicitar a devolução do imóvel.

Ela também ajuda a documentar a data da comunicação e o prazo concedido.

Contudo, os requisitos não devem ser generalizados para todas as modalidades de despejo.

A Lei do Inquilinato possui regras diferentes para contratos por prazo determinado, contratos prorrogados por prazo indeterminado e hipóteses específicas de retomada.

Assim, o conteúdo da notificação deve corresponder ao fundamento jurídico efetivamente aplicável.

Quanto tempo o inquilino tem para sair quando o proprietário pede o imóvel?

Não existe um único prazo válido para todas as situações.

Um prazo bastante conhecido é o de 30 dias previsto no artigo 46, § 2º, para a denúncia de determinadas locações prorrogadas por prazo indeterminado.

Entretanto, esse prazo não pode ser transportado automaticamente para qualquer retomada por uso próprio.

Quando existe processo de despejo, a Lei do Inquilinato estabelece regras próprias para a sentença, desocupação e cumprimento da ordem.

Além disso, podem existir situações em que o locatário concorda com a saída e negocia voluntariamente uma data com o proprietário.

Por isso, a resposta depende da modalidade da locação e da fase em que a questão se encontra.

Inquilino se recusa a sair: o que o proprietário pode fazer?

Se o locador possui fundamento legal para encerrar a locação, comunica o locatário e ele não entrega voluntariamente o imóvel, pode ser necessário recorrer ao Poder Judiciário.

A Lei nº 8.245/1991 estabelece, em seu artigo 5º, que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo, ressalvada a hipótese legal específica mencionada pelo próprio dispositivo.

Portanto, o proprietário não deve simplesmente retirar os bens do inquilino, trocar as fechaduras ou impedir o acesso ao imóvel por iniciativa própria.

Mesmo sendo proprietário, a retomada da posse deve respeitar os meios jurídicos adequados.

Proprietário pode trocar a fechadura se o inquilino não sair?

Não é uma solução juridicamente adequada.

Se o locatário permanece no imóvel e existe controvérsia sobre o encerramento da locação, o proprietário deve utilizar os mecanismos legais disponíveis.

Retirar pertences, trocar fechaduras, cortar serviços de maneira abusiva ou utilizar outros meios de coerção pode criar novos problemas jurídicos.

A propriedade do imóvel não autoriza o locador a ignorar a posse exercida pelo locatário e os procedimentos previstos na legislação.

Se a desocupação não ocorre voluntariamente, a solução adequada é buscar a ordem judicial de despejo.

Ação de despejo para uso próprio pode ter liminar?

Não se deve presumir que a simples alegação de uso próprio autorize automaticamente uma liminar para desocupação em 15 dias.

As hipóteses de despejo liminar estão previstas especificamente no artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato.

O dispositivo apresenta situações determinadas e estabelece requisitos, incluindo, nas hipóteses pertinentes, caução equivalente a três meses de aluguel.

Assim, a análise da liminar deve ser feita de acordo com a hipótese legal concreta.

A regra prática é importante:

ajuizar uma ação de despejo não significa automaticamente obter a saída imediata do locatário.

É necessário provar que realmente precisa do imóvel?

A Lei do Inquilinato contém regra específica sobre a comprovação da necessidade.

O artigo 47, § 1º, determina situações em que a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada.

Isso ocorre, por exemplo, quando o retomante, alegando uso próprio, estiver ocupando imóvel alheio com a mesma finalidade.

Também existem regras específicas quando a retomada é destinada a ascendente ou descendente que resida em imóvel próprio.

Portanto, a legislação não trata a prova da necessidade exatamente da mesma maneira em todas as situações.

É preciso observar os fatos concretos e os requisitos do artigo 47.

Como provar uso próprio na ação de despejo?

A prova depende das circunstâncias.

O locador deverá demonstrar os fatos que sustentam o fundamento utilizado.

Podem ser relevantes documentos sobre a propriedade, contrato de locação, situação residencial do proprietário e, quando a retomada for para ascendente ou descendente, elementos relacionados ao beneficiário.

Além disso, o comportamento posterior do locador também pode assumir importância.

A Lei do Inquilinato estabelece consequências quando o proprietário retoma o imóvel sob determinado fundamento e não lhe dá a destinação alegada dentro das condições legais.

Por isso, “uso próprio” não deve ser utilizado como mera fórmula para retirar um inquilino.

O proprietário pode alegar uso próprio e depois alugar para outra pessoa?

Essa conduta pode gerar consequências relevantes.

A Lei do Inquilinato contém sanções para situações em que o retomante não utiliza o imóvel conforme o fundamento apresentado ou não lhe dá o destino declarado dentro dos prazos e condições legais.

O artigo 44 prevê hipóteses consideradas contravenções penais relacionadas a determinadas retomadas.

Além disso, o artigo 44 possui previsão de multa em favor do locatário prejudicado em determinadas circunstâncias.

Portanto, alegar falsamente uso próprio apenas para retirar um inquilino e posteriormente oferecer o imóvel a terceiro pode gerar responsabilidade.

O fundamento da retomada deve ser verdadeiro.

Uso próprio pode ser alegado para aumentar o aluguel?

Não é essa a finalidade jurídica do instituto.

Se o objetivo real é apenas retirar determinado locatário para celebrar outro contrato mais lucrativo, não se deve utilizar falsamente o fundamento de uso próprio.

A Lei do Inquilinato possui mecanismos próprios para revisão do aluguel e encerramento de contratos nas situações permitidas.

A retomada motivada deve corresponder à causa efetivamente existente.

Essa exigência protege a boa-fé das relações locatícias e evita que as hipóteses legais de denúncia cheia sejam utilizadas de forma simulada.

O inquilino pode contestar o pedido de uso próprio?

Sim.

Como em outras ações judiciais, o locatário citado pode apresentar defesa e questionar os requisitos do pedido.

Dependendo da situação, pode discutir, por exemplo, a aplicabilidade do artigo invocado, vigência do contrato, ausência dos requisitos para retomada, falsidade do fundamento ou outras questões processuais e materiais.

A existência de contestação não significa que o locatário necessariamente permanecerá no imóvel.

Significa apenas que o Poder Judiciário deverá analisar os argumentos e as provas das partes antes de decidir, salvo situações em que exista medida judicial anterior cabível.

Despejo para uso próprio exige pagamento de indenização ao inquilino?

A retomada legítima do imóvel nas condições previstas pela Lei do Inquilinato não gera, por si só, uma regra geral obrigando o proprietário a indenizar o locatário simplesmente porque pediu o imóvel de volta.

Contudo, situações diferentes podem gerar consequências próprias.

Se houver retomada fraudulenta, descumprimento da destinação declarada ou outra conduta ilícita, podem existir sanções previstas na legislação.

Também podem existir questões independentes envolvendo benfeitorias, conforme contrato e regras da Lei do Inquilinato.

Portanto, é necessário separar a retomada legítima das situações em que há irregularidade ou outros créditos do locatário.

Ação de despejo para uso próprio e imóvel comercial

A expressão “uso próprio” prevista no artigo 47 está inserida no regime das locações residenciais tratadas pelo dispositivo.

As locações não residenciais possuem regras próprias.

Por isso, não é adequado aplicar automaticamente a mesma lógica de retomada de uma residência a uma loja, escritório, galpão ou outro imóvel comercial.

Nas locações empresariais também podem surgir questões relacionadas ao direito à renovação compulsória do contrato quando preenchidos os requisitos legais.

Assim, antes de definir o fundamento do despejo, é essencial identificar se a locação é residencial ou não residencial.

Quais documentos são importantes para o despejo para uso próprio?

A documentação necessária varia conforme o caso, mas normalmente é importante analisar o contrato de locação e seus eventuais aditivos.

Também podem ser relevantes:

documentos relacionados ao imóvel;

notificação encaminhada ao locatário;

comprovante de recebimento da comunicação;

documentos que demonstrem a situação residencial do retomante;

elementos relativos ao ascendente ou descendente beneficiado, quando for o caso;

comunicações mantidas entre locador e locatário.

Quando existe necessidade legal de demonstrar determinadas circunstâncias, os documentos devem ser compatíveis com o fundamento apresentado.

Uma ação bem instruída reduz discussões desnecessárias sobre fatos que poderiam ter sido demonstrados desde o início.

Quanto tempo demora uma ação de despejo para uso próprio?

Não existe prazo exato.

A duração varia conforme a comarca, volume de processos do juízo, facilidade de citação, defesa apresentada pelo locatário, necessidade de produção de provas e eventual interposição de recursos.

Também é preciso diferenciar o prazo concedido para desocupação da duração total do processo.

Uma solução consensual pode ser significativamente mais rápida.

Por isso, quando possível, uma comunicação clara e uma negociação razoável sobre a data de entrega das chaves podem evitar a necessidade de processo.

Quando não existe acordo, a via judicial garante que a retomada ocorra de acordo com a legislação.

Exemplo de ação de despejo para uso próprio

Imagine que Ana possua um apartamento alugado por contrato residencial escrito de 12 meses.

O prazo termina e o locatário continua no imóvel, fazendo com que a locação se prorrogue por prazo indeterminado.

Posteriormente, Ana passa a precisar do apartamento para sua própria residência.

Como se trata de uma locação originalmente celebrada por período inferior a 30 meses, é necessário analisar o regime do artigo 47 da Lei do Inquilinato.

O uso próprio pode constituir fundamento para retomada.

Ana comunica o locatário, mas ele se recusa a devolver o imóvel.

Nesse cenário, preenchidos os requisitos legais, poderá ser proposta ação de despejo para uso próprio.

Agora altere o exemplo: suponha que o contrato escrito tenha sido celebrado por 30 meses e, após seu término, tenha se prorrogado por prazo indeterminado.

Nesse caso, pode incidir a regra do artigo 46, § 2º, que permite denúncia sem necessidade de justificar uso próprio.

Os exemplos mostram por que o prazo original do contrato é tão importante.

Ação de despejo para uso próprio: resumo das regras

Para entender rapidamente o assunto, é importante guardar algumas ideias.

Durante o prazo determinado do contrato, o locador, em regra, não pode reaver o imóvel simplesmente porque decidiu utilizá-lo.

Nas locações residenciais inferiores a 30 meses que se tornam indeterminadas, o artigo 47 admite retomada em hipóteses específicas, entre elas o uso próprio.

A lei também contempla uso residencial de ascendente ou descendente nas condições estabelecidas pelo dispositivo.

Nos contratos residenciais escritos por prazo igual ou superior a 30 meses, o regime do artigo 46 permite, em determinadas circunstâncias, denúncia da locação sem necessidade de alegar uso próprio.

Além disso, o proprietário não deve utilizar falsamente a justificativa de uso próprio para simplesmente substituir o inquilino por outro.

Conclusão

A ação de despejo para uso próprio permite ao locador recuperar um imóvel residencial em determinadas situações previstas pela Lei nº 8.245/1991. Ela possui especial relevância nas locações residenciais sujeitas ao artigo 47, nas quais a retomada após a prorrogação por prazo indeterminado depende de uma das hipóteses autorizadas pela legislação.

Contudo, o proprietário não pode ignorar um contrato por prazo determinado simplesmente porque decidiu voltar a morar no imóvel. O artigo 4º da Lei do Inquilinato protege a duração contratual e, como regra, impede a retomada pelo locador enquanto estiver vigente o prazo estipulado.

Também é fundamental diferenciar contratos inferiores a 30 meses daqueles celebrados por escrito por 30 meses ou mais. No segundo grupo, após o término e a prorrogação nas condições do artigo 46, pode existir possibilidade de denúncia vazia, tornando desnecessária a alegação de uso próprio.

Quando o fundamento utilizado for realmente o uso próprio, a intenção deve ser verdadeira. A Lei do Inquilinato estabelece consequências para determinadas situações em que o imóvel é retomado sob uma justificativa e posteriormente não recebe a destinação declarada.

Portanto, antes de solicitar a saída do inquilino ou ajuizar uma ação, é essencial verificar o prazo original do contrato, sua situação atual, o motivo da retomada e os requisitos específicos da Lei do Inquilinato.

Fontes

Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, especialmente artigos 4º, 5º, 44, 46, 47, 58 e 59 — Presidência da República.

Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil — Presidência da República.

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