Advogado para distrato imobiliário: quando contratar, direitos do comprador e devolução do dinheiro

O advogado para distrato imobiliário é o profissional especializado em Direito Imobiliário que orienta compradores, vendedores e incorporadoras no encerramento de contratos de compra e venda de imóveis. Sua atuação é especialmente importante quando uma pessoa deseja desistir da aquisição de um apartamento na planta, cancelar a compra de um imóvel ou resolver um contrato por descumprimento de alguma obrigação.

O distrato imobiliário pode envolver questões financeiras relevantes, como devolução de valores pagos, retenção de parte do dinheiro pela construtora, cobrança de multas, comissão de corretagem e prazos para restituição. Por isso, simplesmente assinar um documento de cancelamento sem analisar suas cláusulas pode gerar prejuízos.

Em determinadas situações, o comprador tem direito à restituição de valores. Em outras, a legislação permite que a incorporadora retenha parte do montante pago, respeitados os limites legais e as condições do contrato.

Neste artigo, você vai entender o que faz um advogado de distrato imobiliário, quando procurar esse profissional, quais são os direitos de quem deseja cancelar a compra de um imóvel e como funciona a devolução do dinheiro.

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o encerramento de um contrato relacionado à compra e venda de um imóvel, mediante acordo entre as partes ou conforme as hipóteses previstas na legislação.

Na prática, ele acontece quando comprador e vendedor decidem desfazer o negócio ou quando uma das partes exerce o direito de resolver o contrato diante de uma situação que autorize essa medida.

É comum encontrar situações de distrato envolvendo:

• Compra de apartamento na planta;
• Aquisição de imóvel em construção;
• Compra de lote em loteamento;
• Desistência da compra de uma casa ou apartamento;
• Atraso na entrega do imóvel;
• Descumprimento de obrigações pela construtora;
• Dificuldade financeira do comprador para continuar pagando as parcelas;
• Problemas relacionados à documentação ou às condições do negócio.

O distrato pode ser feito extrajudicialmente, quando as partes chegam a um acordo, ou discutido judicialmente, quando existe divergência sobre a rescisão, as multas ou os valores que devem ser devolvidos.

É importante não confundir distrato com simples desistência informal. O encerramento precisa ser documentado, com definição clara das obrigações, dos valores envolvidos e das condições de restituição.

O que faz um advogado de distrato imobiliário?

O advogado de distrato imobiliário é especializado em analisar contratos de compra e venda, identificar direitos e obrigações das partes e conduzir o encerramento do negócio de maneira juridicamente segura.

Sua atuação pode começar antes mesmo de o comprador comunicar à construtora que deseja cancelar o contrato. Essa análise prévia é importante porque o valor a ser devolvido depende de fatores como a data da contratação, o tipo de empreendimento, a existência de patrimônio de afetação e o motivo do cancelamento.

Entre as principais atividades desse profissional estão:

• Analisar o contrato de compra e venda e suas cláusulas de rescisão;
• Calcular possíveis multas e valores de retenção;
• Verificar se a cobrança de corretagem é válida;
• Negociar a devolução dos valores pagos;
• Elaborar ou revisar o instrumento de distrato;
• Notificar extrajudicialmente a construtora ou incorporadora;
• Contestar cláusulas consideradas abusivas;
• Propor ação judicial para discutir a rescisão e a restituição do dinheiro;
• Defender o comprador em situações de atraso na entrega do imóvel;
• Orientar vendedores e incorporadoras sobre os procedimentos legais para encerrar o contrato.

O advogado também pode avaliar se existe fundamento para solicitar indenização por prejuízos decorrentes do descumprimento contratual.

Quando contratar um advogado para distrato imobiliário?

A contratação pode ser útil sempre que o encerramento de um contrato imobiliário envolver valores expressivos, divergências sobre multas ou dúvidas sobre os direitos de cada parte.

Algumas situações merecem atenção especial.

1. Quando o comprador não consegue mais pagar as parcelas

Uma pessoa pode comprar um apartamento na planta e, durante a construção, enfrentar desemprego, redução de renda, endividamento ou outras dificuldades financeiras.

Nessa situação, pode surgir a necessidade de cancelar a compra para evitar o acúmulo de parcelas atrasadas e cobranças.

O advogado pode analisar as condições do contrato, calcular quanto poderá ser retido e negociar uma forma de encerramento que reduza os prejuízos.

É importante lembrar que a dificuldade financeira do comprador, por si só, não obriga a construtora a devolver integralmente todos os valores pagos. Quando o comprador dá causa ao desfazimento, podem existir descontos e penalidades previstos na legislação.

2. Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel

O atraso na entrega é uma das situações mais comuns que levam ao distrato imobiliário.

A Lei nº 4.591/1964, com as alterações da Lei nº 13.786/2018, permite a previsão de um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que esteja expressamente pactuado de forma clara e destacada no contrato.

Se a entrega ultrapassar esse prazo, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, ele poderá optar pela resolução do contrato, com direito à restituição integral dos valores pagos e à multa contratual prevista, nos termos da legislação.

A lei estabelece prazo de até 60 dias corridos, contados da resolução, para a restituição nessa hipótese. Senado Federal+1

O advogado pode verificar a data contratual de entrega, a existência e validade da cláusula de tolerância e os efeitos do atraso sobre os direitos do comprador.

3. Quando a construtora oferece uma devolução muito baixa

Outra situação frequente ocorre quando o comprador solicita o cancelamento e recebe uma proposta de devolução muito inferior ao total que pagou.

A incorporadora pode ter direito a determinadas retenções, mas isso não significa que qualquer desconto seja válido.

O advogado deve conferir se os valores cobrados estão de acordo com a legislação, se foram informados corretamente no contrato e se existe fundamento para cada dedução.

4. Quando o contrato apresenta cláusulas confusas ou abusivas

Contratos imobiliários podem conter diversas disposições sobre multas, corretagem, atualização monetária, prazo de restituição e despesas administrativas.

Uma análise jurídica ajuda a identificar cláusulas que possam contrariar a legislação ou impor desvantagem excessiva ao consumidor.

5. Quando o comprador já assinou o distrato

Mesmo depois de assinar um documento de cancelamento, pode ser necessário procurar orientação jurídica.

Isso porque o instrumento pode conter erros, descontos questionáveis ou condições que mereçam ser examinadas. A possibilidade de contestar o documento dependerá das circunstâncias, do conteúdo assinado e das provas disponíveis.

Por isso, o ideal é consultar um profissional antes de assinar o distrato.

O que diz a Lei do Distrato Imobiliário?

A principal norma específica sobre o assunto é a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário.

Ela alterou a Lei nº 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias, e a Lei nº 6.766/1979, relativa ao parcelamento do solo urbano.

A legislação passou a estabelecer regras mais específicas sobre as consequências do cancelamento de contratos de imóveis, especialmente quando o comprador deixa de cumprir suas obrigações.

Entre outros pontos, a lei trata de:

• Informações que devem constar no quadro-resumo do contrato;
• Multas e valores que podem ser descontados;
• Comissão de corretagem;
• Patrimônio de afetação;
• Prazos para restituição;
• Consequências do atraso na entrega do empreendimento.

A aplicação dessas regras depende do tipo de contrato e da situação concreta. Não se deve aplicar automaticamente a mesma regra a uma compra de apartamento na planta, a um loteamento e a uma negociação de imóvel usado.

Qual é a multa no distrato de imóvel na planta?

Nos contratos de incorporação imobiliária abrangidos pelo artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, quando o comprador dá causa ao desfazimento, a legislação permite a dedução da comissão de corretagem e de uma pena convencional de até 25% da quantia paga ao incorporador.

Entretanto, quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, a pena convencional pode chegar a até 50% dos valores pagos, observadas as condições legais.

Esses percentuais não são uma autorização para a incorporadora cobrar qualquer valor ou aplicar descontos sem observar os requisitos legais e contratuais. A análise também precisa considerar outras deduções permitidas, os pagamentos efetivamente realizados e a situação do imóvel.

A legislação prevê, ainda, hipóteses de cobrança de tributos, condomínio, encargos e taxa de fruição quando aplicáveis. Senado Federal+1

Atenção: o limite de 50% não se aplica indistintamente a todos os distratos imobiliários. É necessário verificar se o empreendimento está efetivamente submetido ao patrimônio de afetação e se o contrato está sujeito à legislação específica.

Qual é o prazo para a construtora devolver o dinheiro?

O prazo depende do tipo de empreendimento e do motivo do distrato.

Nos contratos de incorporação imobiliária, quando o comprador provoca o cancelamento, a Lei nº 4.591/1964 estabelece, em linhas gerais:

Situação	Prazo legal de restituição
Incorporação sem patrimônio de afetação	Parcela única em até 180 dias contados do desfazimento do contrato
Incorporação com patrimônio de afetação	Até 30 dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente
Unidade revendida antes desses prazos	Até 30 dias após a revenda
Atraso na entrega além da tolerância legal, com resolução por culpa da incorporadora	Até 60 dias contados da resolução

Essas regras estão previstas nos artigos 43-A e 67-A da Lei nº 4.591/1964. É necessário observar as condições de cada hipótese e as disposições específicas do contrato. Senado Federal+1

No caso de loteamentos, a Lei nº 6.766/1979 possui disciplina própria. Quando o cancelamento decorre de fato imputado ao comprador, a restituição pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, depois dos prazos de carência previstos no artigo 32-A.

Por isso, é essencial identificar se o contrato envolve uma unidade de incorporação imobiliária ou um loteamento. Os prazos e os critérios de desconto não são iguais. Senado Federal

O que é patrimônio de afetação e por que ele importa no distrato?

O patrimônio de afetação é um regime jurídico no qual os bens, direitos e obrigações vinculados a determinado empreendimento imobiliário ficam separados do patrimônio geral da incorporadora.

Esse mecanismo busca proteger os recursos destinados à construção e à conclusão daquele empreendimento.

Para o distrato, essa informação é importante porque a legislação permite uma pena convencional de até 50% dos valores pagos pelo comprador quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação.

Sem esse regime, o limite legal da pena convencional previsto no artigo 67-A é de até 25% da quantia paga, observadas as demais condições legais.

A existência do patrimônio de afetação deve ser verificada nos documentos do empreendimento e no registro imobiliário. Não basta a construtora simplesmente afirmar que o empreendimento está submetido a esse regime.

É possível desistir da compra de imóvel e receber todo o dinheiro de volta?

Depende do motivo do cancelamento e das condições em que o contrato foi celebrado.

Quando o comprador decide desistir por razões pessoais ou financeiras, pode haver retenção de valores pela incorporadora, conforme a legislação aplicável.

Por outro lado, quando o desfazimento acontece por culpa da construtora ou incorporadora, a situação pode ser diferente.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser integral quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva do vendedor ou construtor. Quando o comprador dá causa à resolução, a restituição é parcial. Súmulas do STJ+1

Veja alguns exemplos:

Motivo do distrato	Possível consequência
Comprador perdeu a capacidade financeira de pagar	Pode haver retenção de valores, conforme o contrato e a lei
Construtora atrasou além do prazo de tolerância válido	Pode haver restituição integral e multa aplicável
Incorporadora descumpriu obrigação essencial	Pode haver resolução por culpa da empresa
Comprador encontrou uma proposta melhor	Pode haver retenções previstas na legislação
Contrato apresenta irregularidades relevantes	Pode existir fundamento para contestar as penalidades

A análise depende dos documentos e das circunstâncias concretas. Nem todo atraso, por exemplo, produz automaticamente o mesmo resultado jurídico.

O que acontece se o comprador desistir de um imóvel na planta?

Quando o comprador adquire um imóvel na planta e depois decide cancelar a compra, o procedimento normalmente envolve a formalização do distrato com a incorporadora.

Antes de assinar, é importante verificar:

1. Quanto foi efetivamente pago à incorporadora;
2. Se a comissão de corretagem foi paga separadamente;
3. Se o empreendimento possui patrimônio de afetação;
4. Qual é o percentual de retenção previsto no contrato;
5. Se existem valores de condomínio, tributos ou fruição a descontar;
6. Qual é o prazo legal para receber o saldo;
7. Se existem cláusulas específicas sobre a transferência do contrato para outro comprador.

A Lei do Distrato exige que o contrato de incorporação contenha um quadro-resumo com informações relevantes, inclusive as consequências do desfazimento e os prazos de restituição.

A ausência de determinadas informações pode exigir providências para regularização do contrato e, se a omissão não for corrigida no prazo legal, pode caracterizar justa causa para a rescisão pelo adquirente. Senado Federal

Posso cancelar a compra do imóvel em até 7 dias?

Em determinadas situações, sim.

O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor prevê o direito de arrependimento no prazo de sete dias para contratações realizadas fora do estabelecimento comercial, como em determinadas compras feitas pela internet ou em domicílio.

A Lei nº 4.591/1964 também prevê expressamente o prazo de sete dias para contratos de incorporação imobiliária firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, com devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

O exercício desse direito deve ser comprovado pelo comprador, conforme as exigências legais. A regra não significa que qualquer pessoa possa cancelar gratuitamente uma compra presencial feita na sede da empresa, sem observar as demais condições aplicáveis. Senado Federal

O que diz o STJ sobre distrato imobiliário?

O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência relevante sobre a devolução de valores em contratos imobiliários.

Um dos principais entendimentos está na Súmula 543, segundo a qual a restituição deve ser integral quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor e parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento, nas relações submetidas ao Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, a aplicação desse entendimento deve considerar a Lei nº 13.786/2018, especialmente nos contratos celebrados depois de sua entrada em vigor.

Atenção a uma discussão recente: em 2026, o STJ afetou recursos especiais para julgamento sob o rito dos repetitivos, no Tema 1.466, a fim de definir a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos posteriores à Lei do Distrato, quando o empreendimento possui patrimônio de afetação e o cancelamento decorre do inadimplemento do comprador.

A afetação significa que o Tribunal selecionou a controvérsia para uniformizar o entendimento. Não significa que já exista uma nova tese definitiva julgada sobre essa questão. SCon

Esse cenário reforça a importância de analisar a data do contrato, o regime do empreendimento e a jurisprudência aplicável antes de aceitar uma proposta de devolução.

Como funciona o distrato imobiliário na Justiça?

Quando comprador e incorporadora não conseguem chegar a um acordo, o interessado pode precisar recorrer ao Poder Judiciário para discutir o encerramento do contrato.

A ação judicial pode ter diferentes objetivos, dependendo do caso:

• Reconhecer a rescisão do contrato;
• Obter a devolução de valores pagos;
• Questionar multas e retenções consideradas indevidas;
• Discutir a responsabilidade pelo atraso na entrega;
• Solicitar indenização por prejuízos materiais;
• Discutir a validade de determinadas cláusulas contratuais.

O advogado prepara a petição inicial, reúne documentos, apresenta os fundamentos jurídicos e acompanha o processo.

Durante a ação, a empresa poderá apresentar sua defesa. O juiz analisará as provas e decidirá quais valores são devidos e quais consequências devem ser aplicadas ao encerramento do contrato.

Dependendo da situação, também pode ser necessário discutir a suspensão de cobranças ou outras medidas para evitar o agravamento do prejuízo enquanto o processo estiver em andamento.

É obrigatório tentar um acordo antes de entrar com uma ação?

Não existe uma exigência geral de esgotar a negociação extrajudicial antes de ajuizar uma ação de distrato imobiliário.

Entretanto, tentar uma solução amigável pode ser interessante, especialmente quando a empresa apresenta uma proposta de cancelamento que pode ser negociada.

O advogado pode enviar uma notificação extrajudicial, apresentar uma contraproposta e estabelecer formalmente as condições pretendidas pelo comprador.

Se não houver acordo, será possível avaliar o ajuizamento da ação.

Quanto custa um advogado para distrato imobiliário?

Os honorários de um advogado especializado em Direito Imobiliário variam conforme a complexidade do contrato, o valor envolvido, o trabalho necessário e a forma de atuação.

Uma análise contratual simples costuma exigir menos trabalho do que uma ação judicial envolvendo atraso na entrega, discussão sobre patrimônio de afetação e restituição de valores elevados.

Entre as formas de cobrança estão:

• Consulta jurídica: pagamento pela análise inicial e orientação sobre os direitos do comprador.
• Honorários fixos: valor estabelecido para elaborar uma notificação ou conduzir uma negociação.
• Honorários por etapas: cobrança dividida entre análise, negociação e eventual processo judicial.
• Honorários vinculados ao resultado econômico: percentual contratado sobre os valores obtidos, respeitadas as regras profissionais.

A tabela de honorários da OAB do estado pode servir como referência, mas não existe um preço único nacional para todos os casos.

Antes de contratar, solicite um contrato que esclareça quais serviços estão incluídos, se haverá cobrança adicional em caso de processo judicial e quais despesas poderão surgir.

Quais documentos levar ao advogado de distrato imobiliário?

Para analisar a possibilidade de cancelamento e calcular os valores que podem ser recuperados, o advogado precisará conhecer o histórico da negociação.

Os principais documentos são:

Documento	Finalidade
Contrato de compra e venda	Verificar cláusulas, multas e prazos
Quadro-resumo do contrato	Conferir informações sobre o negócio e o distrato
Comprovantes de pagamento	Identificar os valores efetivamente pagos
Recibos de corretagem	Verificar a cobrança da comissão
Boletos e extratos	Conferir parcelas pagas e pendentes
Notificações da construtora	Analisar comunicações e cobranças
Documentos do empreendimento	Verificar registro e patrimônio de afetação
Comprovantes de atraso	Demonstrar eventual descumprimento do prazo de entrega
Proposta de distrato	Examinar os descontos e as condições oferecidas

Se o imóvel já foi entregue ou disponibilizado, também podem ser necessários documentos relacionados à posse, ao condomínio, aos tributos e à utilização da unidade.

Não é preciso reunir todos os documentos antes da primeira consulta. O profissional poderá indicar o que falta conforme a situação.

Como escolher um advogado especializado em distrato imobiliário?

A escolha do profissional deve considerar sua experiência com contratos imobiliários e sua capacidade de analisar os detalhes financeiros e jurídicos do negócio.

Alguns cuidados ajudam nessa decisão:

1. Verifique a inscrição na OAB: confirme se o advogado possui inscrição regular na Ordem dos Advogados do Brasil.

2. Procure experiência em Direito Imobiliário: dê preferência a profissionais que atuem com distratos, contratos de incorporação, loteamentos e ações contra construtoras.

3. Solicite uma análise do contrato: o advogado deve examinar as cláusulas e explicar quais descontos podem ser aplicados.

4. Peça uma estimativa dos valores: sempre que possível, solicite uma simulação da quantia que poderá ser devolvida e dos possíveis riscos.

5. Exija contrato de honorários: os serviços, os valores e as condições de pagamento devem estar formalizados.

6. Desconfie de promessas de devolução integral garantida: o resultado depende do motivo do distrato, do contrato, da legislação e das provas.

Um bom profissional deve apresentar os cenários possíveis, inclusive os riscos de uma negociação ou ação judicial.

Perguntas frequentes sobre advogado para distrato imobiliário

Posso cancelar um contrato de compra de imóvel sem advogado?

Sim. A legislação não exige a contratação de advogado para realizar um distrato amigável. Entretanto, é recomendável analisar o contrato e os valores envolvidos antes de assinar qualquer documento.

Posso receber 100% do dinheiro pago no distrato?

Depende. Quando o cancelamento ocorre por culpa exclusiva da construtora ou incorporadora, pode existir direito à restituição integral. Quando o comprador dá causa ao desfazimento, a legislação permite determinadas retenções.

A construtora pode ficar com 50% do valor pago?

Em determinadas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a lei permite pena convencional de até 50% da quantia paga pelo comprador. Essa possibilidade não se aplica automaticamente a qualquer contrato imobiliário e precisa ser analisada conforme os requisitos legais.

Quanto tempo demora para receber o dinheiro do distrato?

Depende do tipo de empreendimento e do motivo do encerramento. Nas incorporações, a legislação prevê prazos diferentes, que podem envolver 60 dias, 180 dias ou 30 dias após a emissão do habite-se, conforme a hipótese. Para loteamentos, existem regras próprias.

Posso processar a construtora por atraso na entrega do imóvel?

Sim, quando houver fundamento jurídico. Dependendo das circunstâncias, o comprador pode solicitar a resolução do contrato, a devolução integral dos valores pagos e as penalidades ou indenizações cabíveis.

A construtora pode cobrar comissão de corretagem no distrato?

A legislação admite a dedução da integralidade da comissão de corretagem nas hipóteses de desfazimento por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, nos contratos de incorporação abrangidos pelo artigo 67-A. Entretanto, é necessário verificar como a comissão foi contratada, informada e paga, além do motivo do encerramento.

Posso transferir o imóvel para outra pessoa em vez de fazer o distrato?

Em determinadas situações, sim. A legislação prevê que, se o comprador encontrar um substituto aprovado pela incorporadora, com anuência desta e atendimento aos requisitos cadastrais e financeiros, poderá não incidir a cláusula penal prevista no artigo 67-A, conforme o § 9º.

Essa alternativa pode reduzir os prejuízos de quem não deseja ou não consegue continuar pagando o imóvel.

Conclusão

O advogado para distrato imobiliário pode ajudar compradores e vendedores a encerrar contratos de compra e venda de imóveis com maior segurança jurídica, especialmente quando existem divergências sobre multas, retenções e devolução de valores.

A Lei nº 13.786/2018 trouxe regras específicas para o cancelamento de contratos de incorporação imobiliária e loteamentos, mas a aplicação dessas disposições depende das características do empreendimento, da data da contratação e do motivo do desfazimento.

Antes de aceitar uma proposta da construtora ou assinar um termo de cancelamento, é importante conferir os valores que serão descontados, o prazo de restituição e as condições estabelecidas no documento.

Uma análise jurídica pode ajudar a identificar cobranças indevidas, negociar condições mais favoráveis e, quando necessário, buscar judicialmente os direitos do comprador.

Fontes oficiais e legislação

• Lei nº 13.786/2018 – Lei do Distrato Imobiliário
• Lei nº 4.591/1964 – Incorporações Imobiliárias
• Lei nº 6.766/1979 – Parcelamento do Solo Urbano
• Lei nº 8.078/1990 – Código de Defesa do Consumidor
• STJ – Súmula 543 sobre restituição de valores em contratos imobiliários
• STJ – Tema 1.466: discussão sobre retenção em contratos com patrimônio de afetação

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