Lei do distrato imobiliário: entenda a Lei 13.786/2018 e quanto pode ser descontado

A Lei do Distrato Imobiliário é a Lei nº 13.786/2018, criada para estabelecer regras mais claras para o encerramento de contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta, especialmente em incorporações imobiliárias e loteamentos.

A lei é particularmente importante quando o comprador decide desistir do imóvel antes da conclusão do contrato ou deixa de conseguir pagar as parcelas. Nesses casos, uma das principais dúvidas é: quanto a construtora ou incorporadora pode reter do dinheiro já pago?

A resposta depende do contrato e das características do empreendimento. Em incorporações imobiliárias, a Lei nº 4.591/1964, após as alterações promovidas pela Lei do Distrato, admite, em determinadas situações, retenção de até 25% dos valores pagos. Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, a penalidade pode chegar a 50% da quantia paga.

Entretanto, esses percentuais não devem ser aplicados de maneira automática a qualquer contrato imobiliário.

A legislação estabelece diferentes regras para incorporação imobiliária, patrimônio de afetação, loteamento, atraso da construtora e exercício do direito de arrependimento.

Entenda como funciona a Lei do Distrato Imobiliário e quais direitos compradores e incorporadoras possuem.

O que é a Lei do Distrato Imobiliário?

A chamada Lei do Distrato Imobiliário é a Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018.

Ela alterou duas importantes legislações:

Lei nº 4.591/1964, relacionada aos condomínios e incorporações imobiliárias;

Lei nº 6.766/1979, relacionada ao parcelamento do solo urbano.

A finalidade foi estabelecer regras específicas para situações como:

resolução do contrato por inadimplência do comprador;

desistência da compra;

devolução dos valores pagos;

atraso na entrega do imóvel;

direito de arrependimento;

informações obrigatórias no contrato;

compra de lotes.

Por isso, embora seja conhecida como “Lei do Distrato”, seu conteúdo vai além de simplesmente permitir o cancelamento de uma compra.

O que é distrato imobiliário?

No uso cotidiano, distrato imobiliário é a expressão utilizada para indicar o encerramento de um contrato de compra e venda de imóvel antes de sua conclusão definitiva.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando uma pessoa compra um apartamento na planta e posteriormente percebe que não conseguirá continuar pagando.

Também pode haver encerramento do contrato por descumprimento da incorporadora.

Juridicamente, entretanto, é necessário identificar a razão pela qual o contrato está terminando.

A legislação utiliza conceitos como resolução por inadimplemento e distrato.

Essa diferença pode interferir diretamente em quanto dinheiro será devolvido.

Posso desistir da compra de um imóvel na planta?

A desistência pode ser possível, mas isso não significa necessariamente receber de volta imediatamente tudo o que foi pago.

Quando o comprador dá causa ao encerramento do contrato, a incorporadora pode realizar as deduções autorizadas pela legislação e pelo contrato dentro dos limites legais.

Entre as deduções previstas pela Lei nº 4.591/1964 está a pena convencional.

O percentual depende especialmente da existência ou não de patrimônio de afetação.

Por isso, antes de aceitar um cálculo apresentado pela incorporadora, é importante verificar:

quanto já foi efetivamente pago;

qual percentual está sendo descontado;

se existe patrimônio de afetação;

se houve pagamento de corretagem;

se o comprador chegou a utilizar o imóvel;

qual é a data do contrato;

quem efetivamente provocou o encerramento do negócio.

Esses elementos podem alterar significativamente o valor final.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Essa é uma das principais dúvidas sobre a Lei do Distrato Imobiliário.

Nas incorporações submetidas à Lei nº 4.591/1964, quando o encerramento acontece por iniciativa ou inadimplemento do comprador, a legislação admite deduções sobre os valores que devem ser restituídos.

Entre elas está a pena convencional de até 25% da quantia paga.

Também pode ser descontada integralmente a comissão de corretagem, nas condições previstas pela legislação.

Entretanto, existe uma regra diferente para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.

Neles, a penalidade pode chegar a 50% da quantia paga.

Por isso, dizer simplesmente que “a construtora pode ficar com 25%” não explica toda a legislação.

A construtora pode reter 50% do valor pago?

Em determinadas situações, sim.

A Lei nº 4.591/1964 permite uma penalidade de até 50% da quantia paga quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

Essa regra foi introduzida pela Lei nº 13.786/2018.

Entretanto, a existência do patrimônio de afetação precisa ser efetivamente verificada.

Não basta a empresa simplesmente informar ao comprador que descontará 50%.

O regime jurídico do empreendimento e as condições do contrato precisam ser analisados.

O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um regime no qual determinados bens, direitos e obrigações relacionados a uma incorporação ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e vinculados àquele empreendimento.

A finalidade é aumentar a proteção patrimonial do empreendimento e dos adquirentes.

Na prática, os recursos e bens afetados ficam juridicamente vinculados à conclusão da incorporação dentro das condições previstas pela legislação.

Essa característica explica por que a Lei do Distrato estabeleceu tratamento diferente para o comprador que deixa um empreendimento submetido ao regime.

Quando existe patrimônio de afetação, a penalidade contratual admitida pela lei pode alcançar 50% da quantia paga.

Como saber se o imóvel tem patrimônio de afetação?

Essa informação deve ser verificada na documentação da incorporação e no contrato.

O comprador pode analisar o instrumento contratual, memorial de incorporação e informações do registro imobiliário.

A Lei nº 13.786/2018 também reforçou a necessidade de apresentação clara de determinadas informações no contrato.

Em caso de dúvida, é possível solicitar documentação à incorporadora e consultar o registro do empreendimento.

Essa verificação é especialmente importante quando a empresa pretende aplicar retenção de até 50%.

A construtora pode ficar com todo o dinheiro pago?

A simples desistência do comprador não significa que a incorporadora possa automaticamente ficar com 100% das parcelas pagas.

A legislação estabelece regras para restituição e deduções.

O valor final dependerá da situação.

Podem existir descontos relacionados à pena convencional, corretagem e, quando o comprador já teve disponibilidade da unidade, determinados encargos relacionados ao período de utilização.

Por isso, uma cláusula que simplesmente determine a perda integral de tudo o que foi pago precisa ser analisada à luz da legislação aplicável.

A comissão de corretagem é devolvida no distrato?

A Lei nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei do Distrato, prevê a possibilidade de dedução da integralidade da comissão de corretagem na situação disciplinada pelo artigo 67-A.

Isso significa que o cálculo da restituição não considera necessariamente apenas a multa de 25% ou 50%.

Imagine, de forma simplificada, que o comprador tenha desembolsado determinado valor durante o contrato.

Antes de calcular quanto efetivamente receberá, pode ser necessário considerar a corretagem e as demais deduções legalmente permitidas.

Por isso, os percentuais de retenção não devem ser analisados isoladamente.

Se já recebi as chaves, o distrato muda?

Sim, a situação pode se tornar diferente.

Quando a unidade já foi disponibilizada ao comprador, a legislação admite outras deduções relacionadas ao período em que ele teve disponibilidade sobre o imóvel.

O artigo 67-A prevê, entre outras possibilidades, valores correspondentes a:

impostos reais incidentes sobre o imóvel;

cotas condominiais;

contribuições devidas a associações;

demais encargos incidentes sobre o imóvel;

fruição do imóvel, dentro das condições legais.

Esses valores podem ser compensados com a quantia que seria restituída ao comprador.

Portanto, o distrato antes da entrega das chaves pode produzir um cálculo diferente daquele realizado depois que o comprador passou a ter disponibilidade da unidade.

Quanto tempo a construtora tem para devolver o dinheiro?

O prazo depende da situação do empreendimento.

Quando a incorporação não está submetida ao patrimônio de afetação, a Lei nº 4.591/1964 estabelece, para a hipótese do artigo 67-A, pagamento do valor remanescente em parcela única após 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato.

Já nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a restituição deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente, observadas as deduções permitidas.

Existe ainda uma regra importante quando ocorre a revenda da unidade.

Se a unidade for revendida antes dos prazos previstos pela legislação, o valor remanescente devido ao comprador deve ser pago em até 30 dias da revenda.

Por isso, não existe um único prazo de devolução válido para qualquer distrato.

A construtora precisa devolver o dinheiro imediatamente?

Não necessariamente.

A Lei do Distrato estabeleceu prazos específicos de restituição.

Por isso, a ideia de que o consumidor sempre tem direito a receber imediatamente todo o dinheiro após cancelar o contrato não corresponde ao regime introduzido pela Lei nº 13.786/2018.

É necessário verificar se existe patrimônio de afetação, quando ocorreu o distrato e se a unidade foi revendida.

Também é fundamental verificar se o encerramento decorreu de culpa do comprador ou da própria incorporadora.

O que acontece se a construtora atrasar a entrega do imóvel?

A Lei nº 13.786/2018 também estabeleceu regras relacionadas ao atraso na entrega.

O contrato pode prever tolerância de até 180 dias corridos para conclusão do empreendimento, desde que essa possibilidade esteja expressamente pactuada de forma clara e destacada.

Quando a entrega ultrapassa o prazo contratual acrescido da tolerância válida, podem surgir direitos para o comprador.

Se o adquirente não tiver dado causa ao atraso, poderá existir possibilidade de resolução do contrato com restituição das quantias pagas e pagamento da multa estabelecida, dentro das condições previstas pela legislação.

Existe tolerância de 180 dias para entregar imóvel?

Sim, a legislação admite essa possibilidade.

O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente, desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato pelo adquirente nem ensejará pagamento de penalidade pelo incorporador.

Isso é conhecido como prazo de tolerância.

Entretanto, a incorporadora precisa observar as condições legais.

Não basta simplesmente atrasar qualquer empreendimento por seis meses sem que exista previsão contratual adequada.

E se o atraso passar de 180 dias?

Se a entrega ultrapassar o prazo de tolerância válido e o comprador não tiver contribuído para o atraso, a situação muda.

O adquirente pode ter direito à resolução do contrato.

A Lei nº 4.591/1964 prevê, nessa hipótese, a devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, devidamente corrigidos, no prazo legal.

A legislação estabelece prazo de 60 dias corridos contados da resolução para pagamento, na hipótese prevista pelo artigo 43-A.

Isso é bastante diferente do distrato provocado simplesmente pela desistência do comprador.

Quando o descumprimento é da incorporadora, não se aplica automaticamente a mesma lógica de retenção utilizada quando o consumidor é responsável pelo encerramento.

Se eu quiser continuar com o imóvel mesmo com atraso, tenho direito a indenização?

A Lei nº 4.591/1964 também disciplina a hipótese em que o comprador decide manter o contrato mesmo depois de ultrapassado o prazo de entrega.

Se não houver resolução e estiverem preenchidas as condições legais, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias.

A legislação prevê a correção monetária desse valor conforme o índice estipulado no contrato.

Portanto, o comprador pode ter alternativas diferentes dependendo de sua decisão de manter ou encerrar o negócio.

Posso desistir do imóvel em sete dias?

Existe uma regra específica de direito de arrependimento na Lei do Distrato.

Nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, é assegurado ao adquirente o direito de arrependimento durante o prazo improrrogável de sete dias.

Nesse período, existe direito à devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive comissão de corretagem.

Para exercer o direito, é importante observar a forma de comunicação prevista pela legislação e possuir prova de que a desistência ocorreu dentro do prazo.

Os sete dias valem para qualquer compra de imóvel?

Não.

A regra específica da Lei nº 4.591/1964 está vinculada aos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.

Por isso, não se deve afirmar que toda compra imobiliária pode ser cancelada gratuitamente em sete dias.

O local e a forma de contratação precisam ser analisados.

Também existem discussões jurídicas relacionadas à aplicação de outras normas consumeristas em situações específicas.

Como exercer o direito de arrependimento?

A Lei do Distrato prevê que o direito de arrependimento pode ser comprovado por meio de carta registrada com aviso de recebimento, considerando-se a data da postagem para demonstração do prazo.

É importante guardar documentação que comprove a manifestação.

Se os sete dias passarem sem exercício do direito de arrependimento, o contrato se torna irretratável, observadas as demais possibilidades legais de resolução.

Portanto, quem deseja utilizar essa regra deve agir rapidamente.

A Lei do Distrato vale para lote?

Sim.

A Lei nº 13.786/2018 também modificou a Lei nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano.

Isso significa que existem regras específicas para contratos relacionados a loteamentos.

Entretanto, os percentuais e procedimentos não devem ser simplesmente copiados das regras aplicáveis às incorporações imobiliárias.

No caso dos loteamentos, a Lei nº 6.766/1979 possui disciplina própria para restituição e descontos.

Quanto pode ser descontado no distrato de lote?

Nos contratos de aquisição de lote submetidos à Lei nº 6.766/1979, existem regras específicas.

Em caso de resolução por fato imputado ao adquirente, podem ser descontados dos valores pagos determinados itens previstos pela legislação.

Entre eles está cláusula penal e despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato, além de outros valores permitidos legalmente.

Também podem existir descontos relacionados a encargos moratórios, débitos de impostos, taxas, contribuições associativas e determinadas despesas.

Por isso, o distrato de lote não deve ser calculado simplesmente aplicando 25% ou 50%, percentuais mais associados às regras das incorporações imobiliárias.

A Lei do Distrato vale para contratos antigos?

Esse é um ponto extremamente importante.

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor no final de 2018.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que as novas disposições materiais introduzidas pela Lei do Distrato não são aplicadas automaticamente aos contratos celebrados antes de sua vigência.

Em 2023, ao julgar o Tema Repetitivo 1.095, o STJ estabeleceu tese sobre a aplicação das regras anteriores aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018.

Portanto, a data de assinatura do contrato é essencial.

Um distrato relacionado a um contrato de 2016 pode não seguir exatamente as mesmas regras de um contrato celebrado em 2025 ou 2026.

Contratos anteriores a 2018 seguem qual regra?

Para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é necessário analisar a legislação e a jurisprudência aplicáveis à época.

O STJ possui extensa jurisprudência sobre retenção de valores em contratos anteriores à Lei do Distrato.

Por isso, não é correto pegar automaticamente os percentuais atuais de 25% ou 50% e aplicá-los a qualquer contrato antigo.

A data da contratação deve ser uma das primeiras informações verificadas em um caso de distrato imobiliário.

A Lei do Distrato vale para imóvel financiado?

É necessário distinguir duas relações jurídicas.

Uma coisa é o contrato de aquisição celebrado com incorporadora ou loteadora.

Outra é o contrato de financiamento imobiliário celebrado com uma instituição financeira.

Quando o financiamento bancário já foi efetivamente contratado, podem existir regras próprias relacionadas à dívida, garantia, alienação fiduciária e eventual inadimplemento.

A Lei nº 13.786/2018 não deve ser interpretada como autorização genérica para simplesmente devolver qualquer imóvel financiado ao banco e receber as parcelas de volta.

Cada contrato precisa ser analisado conforme sua natureza.

O banco devolve as parcelas se eu desistir do financiamento?

Não existe uma regra geral da Lei do Distrato determinando que um mutuário possa simplesmente cancelar um financiamento imobiliário e exigir a restituição de tudo o que pagou.

Financiamentos com alienação fiduciária, por exemplo, estão sujeitos a legislação própria.

Por isso, é importante identificar em qual fase está o negócio.

Se o comprador ainda está pagando diretamente à incorporadora, existe uma situação.

Se já houve financiamento bancário e transferência das obrigações para uma instituição financeira, a estrutura jurídica pode ser diferente.

O contrato precisa informar as regras do distrato?

Sim.

Uma das grandes mudanças promovidas pela Lei nº 13.786/2018 foi exigir maior transparência nos contratos.

A Lei nº 4.591/1964 determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária devem começar com um quadro-resumo contendo informações importantes.

Entre elas estão preço total, forma de pagamento, corretagem, índices de correção, consequências do desfazimento e outras condições previstas legalmente.

O objetivo é permitir que o comprador visualize informações relevantes antes de assumir uma obrigação financeira de longo prazo.

O que é o quadro-resumo do contrato imobiliário?

O quadro-resumo é uma parte destacada do contrato destinada a reunir informações essenciais da compra.

Ele deve facilitar a compreensão do negócio.

Entre as informações previstas legalmente estão aspectos relacionados ao preço, entrada, parcelas, corretagem, índices de correção e consequências do desfazimento do contrato.

Essa exigência reduz a possibilidade de informações importantes ficarem escondidas em dezenas de páginas de cláusulas contratuais.

Se determinadas informações obrigatórias estiverem ausentes, a legislação estabelece procedimentos para correção.

Posso fazer distrato diretamente com a construtora?

Sim, é possível existir distrato consensual.

As partes podem negociar o encerramento do contrato e formalizar um acordo.

Entretanto, o comprador deve ler cuidadosamente o documento antes de assinar.

É especialmente importante verificar:

valor total já pago;

valor reconhecido pela incorporadora;

corretagem descontada;

percentual de multa;

outros descontos;

prazo para restituição;

forma de pagamento;

eventual renúncia a direitos.

Depois de assinado um acordo, discutir determinadas condições pode se tornar mais complexo.

Por isso, quando os valores forem relevantes ou houver dúvida sobre a legalidade das retenções, pode ser adequado buscar orientação jurídica antes da assinatura.

Precisa de advogado para fazer distrato imobiliário?

Não existe uma regra geral determinando que todo distrato extrajudicial com uma incorporadora precise obrigatoriamente ser realizado por advogado.

Entretanto, a análise profissional pode ser importante quando existe divergência sobre os valores.

Um advogado pode verificar o contrato, a data da compra, existência de patrimônio de afetação, pagamentos efetuados, corretagem e demais descontos.

Se não houver acordo e for necessário ingressar com ação judicial, a necessidade de advogado dependerá do procedimento e do juízo competente.

Como calcular o valor do distrato imobiliário?

Não existe uma fórmula única para todos os contratos.

Um cálculo simplificado pode começar pelo total efetivamente pago pelo comprador.

Depois, é necessário identificar quais deduções são permitidas.

Em uma incorporação sem patrimônio de afetação, por exemplo, pode existir pena convencional de até 25%, além da corretagem e de outros encargos legalmente admitidos.

Suponha, apenas para facilitar a compreensão, que determinado comprador tenha pago R$ 100 mil e que não existam outros fatores.

Uma penalidade de 25% sobre essa base representaria R$ 25 mil.

Mas isso não significa automaticamente que o comprador receberia R$ 75 mil.

Ainda seria necessário analisar corretagem, encargos, eventual fruição, atualização monetária e as condições específicas do contrato.

Por isso, simuladores extremamente simples podem produzir resultados incorretos.

A multa de 50% é sempre abusiva?

Não se pode afirmar que toda retenção de 50% seja automaticamente ilegal.

A própria Lei nº 4.591/1964, depois das alterações da Lei do Distrato, admite pena convencional de até 50% da quantia paga quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação.

Por outro lado, isso não significa que qualquer empresa possa aplicar 50% em qualquer contrato.

É necessário verificar se o empreendimento efetivamente possui patrimônio de afetação e se os demais requisitos legais foram respeitados.

Qual a diferença entre desistência do comprador e culpa da construtora?

Essa diferença é decisiva.

Se o comprador simplesmente decide que não quer mais continuar com o negócio ou deixa de cumprir suas obrigações, podem existir as retenções previstas para resolução por fato a ele imputável.

Se a incorporadora é responsável pelo descumprimento — por exemplo, ultrapassando o prazo de entrega além da tolerância legal e contratual — o regime pode ser muito diferente.

Por isso, antes de calcular um distrato, a pergunta fundamental é:

quem deu causa ao encerramento do contrato?

Sem essa resposta, não é possível determinar corretamente quanto deve ser devolvido.

Qual é a diferença entre distrato e rescisão?

No cotidiano, os termos são frequentemente utilizados como sinônimos.

Juridicamente, entretanto, podem representar situações diferentes.

O distrato está relacionado ao encerramento consensual do vínculo.

Já a resolução pode decorrer do inadimplemento de uma das partes.

A própria Lei nº 13.786/2018 trata das consequências do desfazimento do contrato por diferentes motivos.

Para o consumidor, mais importante do que decorar a terminologia é identificar a causa do encerramento, porque isso influencia diretamente os direitos envolvidos.

O que fazer antes de pedir um distrato imobiliário?

Antes de formalizar o pedido, reúna toda a documentação relacionada à compra.

É importante ter:

contrato e aditivos;

comprovantes das parcelas pagas;

comprovante de corretagem;

informações sobre patrimônio de afetação;

documentos relacionados ao empreendimento;

comunicações com a incorporadora;

eventuais notificações;

documentos sobre atraso na obra.

Depois, solicite à empresa uma memória detalhada do cálculo.

Não analise somente o valor final.

Verifique exatamente como cada desconto foi calculado.

Essa comparação facilita a identificação de eventuais divergências.

Afinal, o que diz a Lei do Distrato Imobiliário?

A Lei do Distrato Imobiliário, Lei nº 13.786/2018, estabeleceu regras mais específicas para o encerramento de contratos de aquisição de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos.

Quando o comprador dá causa ao desfazimento de uma compra em incorporação, a legislação pode admitir pena convencional de até 25% da quantia paga.

Se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, essa penalidade pode chegar a 50%, além de outras deduções legalmente permitidas.

A lei também estabeleceu regras sobre prazos para restituição, comissão de corretagem, direito de arrependimento em sete dias para determinadas contratações e atraso na entrega do empreendimento.

Para loteamentos, existem regras próprias e não se deve simplesmente aplicar os mesmos percentuais das incorporações.

Outro ponto fundamental é a data do contrato. O STJ entende que as disposições materiais da Lei nº 13.786/2018 não são aplicadas automaticamente aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor.

Portanto, para calcular corretamente um distrato imobiliário, é necessário analisar a data do contrato, o tipo de empreendimento, a existência de patrimônio de afetação, quem deu causa ao encerramento, quanto foi pago e quais descontos estão sendo aplicados.

Fontes

Este artigo foi elaborado principalmente com base nas seguintes fontes oficiais:

Lei nº 13.786/2018 — Lei do Distrato Imobiliário.

Lei nº 4.591/1964 — Condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, especialmente artigos 35-A, 43-A e 67-A.

Lei nº 6.766/1979 — Parcelamento do Solo Urbano.

Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.095 e jurisprudência sobre distrato de contratos imobiliários.

Câmara dos Deputados — texto oficial da Lei nº 13.786/2018 e legislação atualizada.

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