Lei do Distrato: entenda a Lei nº 13.786/2018 e as regras para imóveis

A Lei do Distrato é a Lei nº 13.786/2018, criada para estabelecer regras mais claras sobre o desfazimento de contratos relacionados à aquisição de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos.

A norma ficou conhecida como Lei do Distrato Imobiliário e alterou principalmente a Lei nº 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias, e a Lei nº 6.766/1979, relacionada ao parcelamento do solo urbano.

Entre os pontos mais importantes estão as regras sobre devolução dos valores pagos pelo comprador, percentual que pode ser retido pela incorporadora, comissão de corretagem, prazo para restituição, direito de arrependimento e consequências do atraso na entrega do imóvel.

Entretanto, é importante esclarecer que a Lei nº 13.786/2018 não criou uma regra única para qualquer cancelamento de contrato.

As consequências dependem de fatores como o motivo do encerramento do negócio, a existência de patrimônio de afetação, o tipo de empreendimento, a data do contrato e as cláusulas acordadas.

A seguir, entenda o que diz a Lei do Distrato, quanto a construtora pode reter e quais são os direitos do comprador.

O que é a Lei do Distrato?

A chamada Lei do Distrato é a Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018.

Ela estabeleceu regras para a resolução de contratos por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação e em parcelamento do solo urbano.

Na prática, a legislação procura definir o que acontece quando um contrato de aquisição de imóvel é desfeito antes de sua conclusão.

Antes da Lei nº 13.786/2018, muitas dessas questões eram resolvidas principalmente com base no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência.

A nova legislação passou a estabelecer critérios mais específicos.

O que significa distrato de imóvel?

O distrato é uma forma de desfazer um contrato anteriormente celebrado.

Em linguagem simples, as partes tinham um contrato e decidem encerrá-lo.

Entretanto, no mercado imobiliário, a palavra “distrato” é frequentemente utilizada de maneira ampla para se referir ao encerramento do contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.

Juridicamente, é importante diferenciar situações.

O contrato pode ser desfeito por acordo entre as partes.

Também pode ocorrer resolução decorrente do inadimplemento do comprador ou do vendedor.

A causa do encerramento influencia diretamente os direitos e obrigações de cada parte.

Para que serve a Lei nº 13.786/2018?

A Lei nº 13.786/2018 buscou estabelecer maior previsibilidade para situações envolvendo o desfazimento de contratos imobiliários.

A norma passou a disciplinar pontos como:

retenção de parte dos valores pagos;

comissão de corretagem;

prazo para restituição;

patrimônio de afetação;

direito de arrependimento;

atraso na entrega;

informações obrigatórias nos contratos;

consequências do inadimplemento.

Isso permite que compradores e vendedores tenham parâmetros legais mais claros sobre as consequências do encerramento do negócio.

A Lei do Distrato vale para qualquer contrato?

Não.

Apesar do nome pelo qual ficou conhecida, a Lei do Distrato não regulamenta todos os distratos existentes no Brasil.

A Lei nº 13.786/2018 trata especificamente de determinadas relações imobiliárias.

Ela alterou:

a Lei nº 4.591/1964, relacionada principalmente às incorporações imobiliárias;

e a Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano.

Um distrato envolvendo outro tipo de contrato pode estar submetido a regras diferentes do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor ou legislação específica.

Portanto, não é correto utilizar automaticamente os percentuais da Lei nº 13.786/2018 para qualquer contrato cancelado.

Como funciona o distrato de imóvel?

O primeiro passo é identificar por que o contrato está sendo desfeito.

Se o comprador simplesmente não consegue ou não deseja continuar pagando o imóvel, existe uma situação diferente daquela em que a própria incorporadora descumpriu suas obrigações.

Quando o desfazimento decorre do comprador, a legislação permite determinadas deduções dos valores que deverão ser restituídos.

Quando o problema decorre do inadimplemento do incorporador, outras regras podem ser aplicáveis.

Por isso, antes de calcular quanto será devolvido, é necessário identificar quem deu causa ao encerramento e qual legislação rege aquele contrato.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Essa é uma das principais dúvidas relacionadas à Lei do Distrato.

No caso de incorporação imobiliária, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, estabelece regras para o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador por distrato ou inadimplemento absoluto do comprador.

Nessas situações, o adquirente tem direito à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas conforme o índice contratualmente previsto, mas podem existir deduções.

Entre elas estão a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional que, na regra geral prevista no dispositivo, não pode exceder 25% da quantia paga.

Entretanto, existe uma regra especial quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação.

A construtora pode reter 25% do valor pago?

A Lei nº 4.591/1964 estabelece, em sua regra geral do artigo 67-A, que a pena convencional não pode ultrapassar 25% da quantia paga, nas situações abrangidas pelo dispositivo.

É importante observar a base de cálculo.

A legislação fala em percentual da quantia paga, e não simplesmente em 25% do valor total do imóvel.

Além disso, podem existir outras deduções previstas legalmente, como a comissão de corretagem e determinados encargos relacionados à utilização do imóvel.

Por isso, dizer simplesmente que “o comprador recebe 75%” nem sempre produzirá o cálculo correto.

É necessário analisar todas as parcelas e deduções aplicáveis ao contrato.

A construtora pode reter 50% no distrato?

Em determinadas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a legislação admite uma penalidade maior.

O artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964 prevê que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional pode chegar a 50% da quantia paga.

Isso não significa que qualquer construtora possa automaticamente reter metade do dinheiro em qualquer distrato.

É necessário verificar, entre outros aspectos:

se o empreendimento realmente está submetido ao patrimônio de afetação;

se o contrato está sujeito à Lei nº 13.786/2018;

qual foi a causa da resolução;

o conteúdo da cláusula contratual;

e as demais circunstâncias juridicamente relevantes.

O tema também é objeto de decisões e discussões no Superior Tribunal de Justiça.

O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um regime utilizado nas incorporações imobiliárias para separar determinados bens, direitos e obrigações do empreendimento do patrimônio geral do incorporador.

Em termos simples, o patrimônio relacionado àquela incorporação fica destinado à realização e entrega do empreendimento, conforme as regras legais.

Essa separação oferece uma proteção importante ao próprio projeto imobiliário e aos adquirentes.

A existência do patrimônio de afetação também produz consequências no distrato.

É justamente nessa situação que a Lei nº 4.591/1964 prevê a possibilidade de uma pena convencional de até 50% da quantia paga pelo comprador, observadas as condições legais.

Os 50% são sobre o valor total do imóvel?

Não.

Esse é um erro bastante comum ao interpretar a Lei do Distrato.

Quando a legislação trata da pena convencional de até 50% na hipótese de patrimônio de afetação, o percentual está relacionado à quantia paga pelo adquirente, e não automaticamente ao preço total do imóvel.

Imagine um imóvel de R$ 400 mil em que o comprador tenha pago R$ 80 mil.

A análise da penalidade não começaria simplesmente calculando 50% dos R$ 400 mil.

É necessário observar as quantias efetivamente pagas e todas as regras do artigo 67-A.

O cálculo concreto ainda pode envolver corretagem e outros valores legalmente previstos.

A comissão de corretagem pode ser descontada?

A Lei nº 4.591/1964, depois das alterações promovidas pela Lei do Distrato, prevê expressamente a possibilidade de dedução da integralidade da comissão de corretagem nas hipóteses abrangidas pelo artigo 67-A.

Isso significa que a comissão de corretagem deve ser considerada separadamente da pena convencional.

Por esse motivo, o valor final devolvido ao comprador pode não corresponder simplesmente ao total pago menos 25%.

Também é necessário analisar se a cobrança da corretagem ocorreu de forma juridicamente válida e se a situação concreta está abrangida pela legislação.

Quais valores podem ser descontados no distrato?

Além da comissão de corretagem e da pena convencional, podem existir outros valores.

O artigo 67-A prevê que, em função do período em que a unidade imobiliária ficou disponibilizada ao adquirente, ele pode responder por determinados encargos.

Entre eles estão:

impostos reais incidentes sobre o imóvel;

cotas de condomínio;

contribuições de associações de moradores;

valor correspondente à fruição do imóvel;

demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas contratualmente.

A lei estabelece que o valor da fruição corresponde a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculado proporcionalmente ao período correspondente.

Essas cobranças dependem das circunstâncias concretas previstas na legislação.

Quanto o comprador recebe de volta no distrato?

Não existe um percentual único aplicável a todos os casos.

O valor devolvido dependerá de fatores como:

quanto já foi pago;

regime jurídico do empreendimento;

existência de patrimônio de afetação;

comissão de corretagem;

eventual utilização ou disponibilidade do imóvel;

encargos incidentes;

motivo do encerramento;

data em que o contrato foi celebrado.

Na regra geral das incorporações abrangidas pelo artigo 67-A, existe previsão de pena convencional de até 25% da quantia paga.

Nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, essa penalidade pode chegar a 50%.

Entretanto, esses percentuais são limites legais dentro de situações específicas e não devem ser utilizados isoladamente para calcular qualquer distrato.

Quando o dinheiro do distrato deve ser devolvido?

O prazo para devolução também depende do regime aplicável.

Nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, o artigo 67-A estabelece regra permitindo que o pagamento do valor remanescente devido ao adquirente seja realizado em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

Nas incorporações que não estão submetidas ao patrimônio de afetação, a legislação prevê, em regra, pagamento após prazo de 180 dias contado da data do desfazimento do contrato.

Existem ainda regras específicas quando ocorre a revenda da unidade antes desses prazos.

Por isso, não existe um único prazo de devolução aplicável a todos os contratos.

O dinheiro precisa ser devolvido imediatamente?

Não necessariamente.

A Lei do Distrato estabeleceu prazos específicos para restituição conforme a situação do empreendimento.

Essa é uma diferença importante em relação a entendimentos existentes antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018.

Em contratos submetidos à legislação atual, é necessário verificar as regras específicas do artigo 67-A e as características do empreendimento.

Contratos celebrados antes da vigência da Lei do Distrato podem possuir tratamento jurídico diferente.

Existe direito de arrependimento na compra de imóvel?

Sim, em determinadas situações.

A Lei nº 13.786/2018 incluiu uma regra específica relacionada ao direito de arrependimento nos contratos de incorporação imobiliária.

Quando o contrato é firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial, o adquirente possui prazo de sete dias para exercer o direito de arrependimento.

Nesse caso, devem ser devolvidos todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

A manifestação do arrependimento deve ser realizada de maneira que seja possível comprovar seu envio dentro do prazo.

Qual é o prazo para desistir da compra do imóvel sem multa?

Nas situações abrangidas pelo direito de arrependimento previsto pela Lei do Distrato, o prazo é de sete dias.

A regra está relacionada aos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou estabelecimento comercial.

Quando o comprador exerce validamente o direito dentro desse prazo, os valores antecipados devem ser devolvidos, inclusive a comissão de corretagem.

Se o prazo de sete dias passar sem o exercício do direito, o contrato torna-se irretratável, observadas as demais hipóteses legais de desfazimento.

Portanto, não se deve confundir o direito de arrependimento com o distrato realizado posteriormente.

O prazo de sete dias vale para qualquer compra de imóvel?

Não.

A regra específica introduzida pela Lei nº 13.786/2018 está relacionada a contratos celebrados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial.

Portanto, é necessário verificar como e onde o negócio foi celebrado.

Além disso, o direito de arrependimento deve ser exercido dentro do prazo e de maneira que permita comprovar a manifestação.

A análise concreta do contrato continua sendo necessária.

O que acontece se a construtora atrasar a entrega do imóvel?

A Lei do Distrato também regulamentou consequências relacionadas ao atraso na entrega.

A Lei nº 4.591/1964 passou a prever que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente, quando essa possibilidade estiver expressamente pactuada de maneira clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará penalidade ao incorporador.

É o chamado prazo de tolerância.

Entretanto, ultrapassado esse período nas condições previstas pela lei, surgem consequências diferentes.

O prazo de tolerância de 180 dias é legal?

A legislação admite um período de tolerância de até 180 dias corridos, desde que essa possibilidade esteja expressamente pactuada de forma clara e destacada no contrato.

Isso não significa que toda construtora receba automaticamente 180 dias extras independentemente do contrato.

A cláusula precisa atender às exigências legais.

Quando o atraso ultrapassa o prazo juridicamente admitido, o comprador pode adquirir direitos específicos previstos na legislação.

Posso cancelar o contrato se a construtora atrasar a obra?

Quando a entrega ultrapassa o prazo contratual e eventual período de tolerância válido, a legislação prevê a possibilidade de resolução do contrato pelo comprador, desde que ele não tenha dado causa ao atraso.

Nessa situação, o adquirente terá direito à devolução da integralidade dos valores pagos e à multa estabelecida, conforme as regras legais e contratuais aplicáveis.

A restituição possui prazo próprio estabelecido pela legislação.

A situação é diferente daquela em que o próprio comprador simplesmente decide não continuar com o negócio.

Essa distinção é fundamental.

Quando o inadimplemento é do incorporador, não se aplica automaticamente a mesma penalidade destinada ao comprador desistente.

E se o comprador quiser continuar esperando o imóvel?

A Lei nº 4.591/1964 também contempla essa situação.

Se o atraso ultrapassar o período admitido e o comprador optar por manter o contrato, pode existir direito a indenização calculada conforme os parâmetros previstos pela legislação.

A norma estabelece indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias, quando presentes as condições legais.

O pagamento deve ocorrer por ocasião da entrega da unidade.

É necessário analisar o contrato e as circunstâncias do atraso para determinar a aplicação concreta da regra.

A Lei do Distrato vale para contratos antigos?

Esse é um dos pontos mais importantes.

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018, após sua publicação.

Os contratos celebrados antes da vigência da nova legislação podem ser submetidos ao regime jurídico anterior e à jurisprudência correspondente.

O Superior Tribunal de Justiça possui diversos julgados diferenciando contratos celebrados antes e depois da Lei do Distrato.

Portanto, antes de calcular uma retenção de 25% ou 50%, é essencial verificar quando o contrato foi assinado.

Aplicar automaticamente a Lei nº 13.786/2018 a um contrato anterior pode produzir uma conclusão incorreta.

Como funcionava o distrato antes da Lei nº 13.786/2018?

Antes da Lei do Distrato, não existiam na Lei de Incorporações as mesmas regras detalhadas hoje encontradas no artigo 67-A.

Grande parte das controvérsias era resolvida com base no Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e jurisprudência dos tribunais.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou diversos entendimentos sobre retenção de valores em contratos anteriores à nova legislação.

Em decisões recentes, o STJ continua fazendo distinção entre contratos anteriores e posteriores à Lei nº 13.786/2018.

Por isso, a data do contrato é uma informação essencial em qualquer análise.

A Lei do Distrato se aplica junto com o Código de Defesa do Consumidor?

Em relações que juridicamente caracterizam relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor pode continuar sendo relevante.

A existência da Lei nº 13.786/2018 não significa que todo controle de cláusulas contratuais pelo CDC tenha desaparecido.

Esse tema é particularmente importante porque existem discussões judiciais sobre a compatibilização da legislação específica do distrato com as normas de proteção ao consumidor.

Assim, a análise de eventual abusividade não deve ser feita olhando exclusivamente para um percentual isolado.

É necessário considerar o regime legal completo e a jurisprudência aplicável.

O que o STJ decidiu sobre a Lei do Distrato?

O Superior Tribunal de Justiça possui decisões importantes sobre o assunto.

Em 2026, por exemplo, houve decisões reconhecendo, em contratos celebrados sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetidos ao patrimônio de afetação, a validade de cláusulas de retenção de até 50% dos valores pagos quando presentes as condições legais.

Entretanto, o assunto ainda possui questões relevantes em processo de uniformização.

Em 2026, a Segunda Seção do STJ afetou recursos ao rito dos repetitivos para definir questões relacionadas aos percentuais de retenção em contratos imobiliários, incluindo contratos posteriores à Lei do Distrato submetidos ao patrimônio de afetação.

Isso significa que artigos jurídicos sobre o tema precisam ter cuidado ao apresentar os percentuais como se toda a jurisprudência estivesse definitivamente encerrada para qualquer situação.

Distrato de imóvel na planta

A Lei do Distrato é particularmente importante para imóveis comprados na planta.

Nessas situações, normalmente existe um período significativo entre a assinatura do contrato e a entrega efetiva da unidade.

Durante esse tempo, o comprador pode enfrentar dificuldades financeiras ou decidir não prosseguir com a aquisição.

Da mesma maneira, podem surgir problemas relacionados ao empreendimento ou atraso da incorporadora.

Quando ocorre o encerramento do contrato, é necessário identificar quem deu causa ao desfazimento e qual regime jurídico se aplica.

Também é importante verificar se a incorporação possui patrimônio de afetação.

Distrato de terreno e loteamento

A Lei nº 13.786/2018 também alterou a Lei nº 6.766/1979, relacionada ao parcelamento do solo urbano.

Por isso, a Lei do Distrato não trata apenas de apartamentos comprados na planta.

Contratos envolvendo aquisição de lotes também possuem regras específicas para resolução por inadimplemento do adquirente.

A Lei de Parcelamento do Solo passou a estabelecer critérios sobre restituição dos valores pagos, descontos permitidos e outras consequências do desfazimento.

As regras não são necessariamente idênticas às aplicáveis às incorporações imobiliárias.

Por isso, antes de calcular a devolução, é importante identificar se o contrato envolve uma incorporação ou um loteamento.

Lei do Distrato para loteamento: quanto pode ser descontado?

Nos loteamentos, a Lei nº 6.766/1979 possui regras próprias introduzidas pela Lei nº 13.786/2018.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, os valores pagos devem ser restituídos de acordo com os critérios legais, podendo existir determinados descontos.

Entre as deduções previstas estão valores relacionados à fruição do imóvel e cláusula penal/despesas administrativas, dentro dos limites estabelecidos pela legislação.

Também podem ser considerados débitos relacionados a tributos, condomínio, associações e outros encargos previstos legalmente.

Portanto, não se deve simplesmente aplicar ao loteamento a mesma regra de 25% ou 50% utilizada nas incorporações imobiliárias.

Distrato e rescisão são a mesma coisa?

No uso cotidiano, as expressões são frequentemente utilizadas como sinônimos.

Juridicamente, porém, existem diferenças conceituais.

O distrato propriamente dito pressupõe acordo das partes para desfazer um contrato.

Já a resolução contratual pode ocorrer em razão do inadimplemento de uma das partes.

A própria Lei nº 13.786/2018 utiliza diferentes expressões ao tratar das hipóteses de desfazimento.

Para o consumidor que pesquisa “distrato de imóvel”, entretanto, normalmente a dúvida prática é a mesma: quanto será devolvido e quais multas poderão ser cobradas.

Distrato pode ser feito por acordo?

Sim.

A própria Lei de Incorporações estabelece que as partes podem, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, estabelecer condições diferenciadas.

Isso significa que comprador e incorporador podem negociar determinadas condições para encerrar o contrato.

Entretanto, a existência de um acordo não significa que qualquer cláusula será automaticamente válida.

Dependendo da situação, continuam relevantes as normas de proteção contratual e, quando caracterizada uma relação de consumo, as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Antes de assinar um distrato, é importante compreender exatamente quanto será devolvido e quais direitos estarão sendo encerrados.

O que deve constar no contrato de compra do imóvel?

A Lei nº 13.786/2018 aumentou as exigências de transparência nos contratos imobiliários.

Os contratos devem apresentar um quadro-resumo com informações importantes sobre o negócio.

Entre os elementos exigidos pela legislação podem estar o preço total do imóvel, entrada, forma de pagamento, corretagem, índices de correção, consequências do desfazimento e outras informações relevantes.

As consequências do distrato e da resolução contratual precisam receber destaque.

A intenção é permitir que o comprador saiba, antes de assinar, quais serão as consequências financeiras se o negócio for desfeito.

Exemplo de cálculo do distrato

Imagine, apenas como exemplo didático, que uma pessoa tenha pago R$ 100 mil diretamente à incorporadora e depois dê causa ao desfazimento de um contrato submetido à regra geral do artigo 67-A.

Se a pena convencional aplicável for de 25%, essa parcela corresponderia a:

25% de R$ 100 mil = R$ 25 mil.

Entretanto, não seria correto concluir imediatamente que a pessoa receberá R$ 75 mil.

Ainda podem existir outras deduções juridicamente aplicáveis, como comissão de corretagem e determinados encargos previstos pela legislação.

Se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, também pode existir regime diferente para a cláusula penal.

O exemplo serve apenas para mostrar que o percentual incide sobre a base determinada pela legislação, e não automaticamente sobre o preço total do imóvel.

Tabela com as principais regras da Lei do Distrato

Situação	Regra geral
Principal legislação	Lei nº 13.786/2018
Incorporações imobiliárias	Alterações na Lei nº 4.591/1964
Loteamentos	Alterações na Lei nº 6.766/1979
Pena convencional em incorporação, regra geral	Até 25% da quantia paga
Incorporação com patrimônio de afetação	Pode chegar a 50% da quantia paga, nas condições legais
Comissão de corretagem	Pode ser deduzida nas hipóteses previstas em lei
Direito de arrependimento em situações previstas	7 dias
Tolerância para entrega da obra	Até 180 dias, quando validamente pactuada
Devolução sem patrimônio de afetação	Regra legal específica, em geral após 180 dias do desfazimento
Devolução com patrimônio de afetação	Regra própria vinculada ao habite-se
Contratos anteriores à lei	Podem seguir regime jurídico e jurisprudência anteriores

Essa tabela apresenta uma visão resumida. O resultado de um distrato concreto depende do contrato e das circunstâncias do negócio.

O que verificar antes de assinar um distrato?

Antes de concordar com o encerramento do contrato, é importante verificar quanto foi efetivamente pago e quais valores a incorporadora pretende descontar.

Também devem ser conferidos:

a data de assinatura do contrato;

a existência de patrimônio de afetação;

a comissão de corretagem;

a multa contratual;

o prazo prometido para devolução;

eventuais débitos de condomínio e impostos;

eventual taxa de fruição;

o motivo do encerramento;

e se o comprador está renunciando a algum direito ao assinar o documento.

Essas informações permitem comparar a proposta apresentada pela empresa com as regras jurídicas aplicáveis.

A construtora pode ficar com todo o dinheiro pago?

Em regra, não se pode concluir que o comprador perde automaticamente tudo o que pagou simplesmente porque desistiu do negócio.

A Lei do Distrato estabelece parâmetros para restituição e deduções.

A empresa pode possuir direito a determinadas retenções, mas elas precisam observar o regime jurídico aplicável.

Uma cláusula que determine a perda integral das parcelas pagas deve ser analisada à luz da legislação específica e das normas de proteção aplicáveis à relação contratual.

Quando existe dúvida relevante sobre valores elevados, pode ser necessário obter análise jurídica individualizada do contrato.

Vale a pena fazer distrato ou transferir o imóvel?

Não existe uma resposta universal.

A Lei nº 4.591/1964 prevê inclusive situação em que o adquirente encontra comprador substituto para assumir seus direitos e obrigações, desde que exista anuência do incorporador e aprovação dos cadastros e da capacidade financeira do novo adquirente.

Dependendo do contrato e das condições comerciais, uma transferência pode produzir resultado financeiro diferente de um distrato.

Entretanto, é necessário comparar os custos, condições contratuais e eventual necessidade de aprovação da incorporadora.

A melhor alternativa depende dos números concretos de cada negócio.

Lei do Distrato para concursos e faculdade: o que memorizar?

Para quem estuda a Lei do Distrato para provas, o primeiro ponto é memorizar:

Lei nº 13.786/2018.

Ela alterou principalmente duas normas:

Lei nº 4.591/1964 — incorporações imobiliárias;

Lei nº 6.766/1979 — parcelamento do solo urbano.

Nas incorporações imobiliárias, a regra geral do artigo 67-A prevê pena convencional de até 25% da quantia paga nas hipóteses abrangidas pelo dispositivo.

Quando existe patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% da quantia paga, observadas as condições legais.

Outro número importante é sete dias, relacionado ao direito de arrependimento nos contratos celebrados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador ou estabelecimento comercial.

Também vale lembrar o período de 180 dias relacionado à tolerância de entrega quando expressamente pactuada de forma clara e destacada.

Afinal, o que diz a Lei do Distrato?

A Lei do Distrato, Lei nº 13.786/2018, estabeleceu regras específicas para o desfazimento de determinados contratos de aquisição de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos.

A legislação permite que, quando o comprador dá causa ao desfazimento de contrato de incorporação abrangido pelo artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, existam deduções sobre os valores a serem restituídos.

Na regra geral, a pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga. Em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a legislação prevê possibilidade de percentual de até 50%, conforme as condições legais.

Além da multa, podem existir outras deduções, como comissão de corretagem e encargos relacionados ao imóvel.

A Lei do Distrato também estabelece regras importantes sobre direito de arrependimento, atraso na entrega da obra, quadro-resumo dos contratos e prazo para restituição.

Entretanto, o resultado de um distrato não deve ser calculado apenas aplicando um percentual.

A data do contrato, o tipo de empreendimento, a existência de patrimônio de afetação, o motivo do encerramento e as cláusulas contratuais podem modificar significativamente os direitos do comprador e do vendedor.

Fontes

As principais regras abordadas neste artigo estão previstas na Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, e nas alterações promovidas por ela na Lei nº 4.591/1964, sobre incorporações imobiliárias, e na Lei nº 6.766/1979, sobre parcelamento do solo urbano.

Também devem ser consideradas, quando aplicáveis, as disposições do Código de Defesa do Consumidor — Lei nº 8.078/1990.

A jurisprudência sobre percentuais de retenção e aplicação da Lei do Distrato vem sendo analisada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), inclusive em recursos submetidos ao rito dos repetitivos em 2026.

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