A ação de despejo por denúncia vazia é o processo utilizado pelo locador para retomar um imóvel alugado sem precisar demonstrar falta de pagamento, infração contratual ou outra justificativa específica, desde que a locação esteja em uma das situações nas quais a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, permite a denúncia imotivada.
Na prática, denúncia vazia significa justamente isso: o proprietário pretende encerrar a locação sem precisar apresentar uma causa específica para a retomada.
Porém, existe uma diferença importante entre querer o imóvel de volta e possuir o direito de exigir sua devolução por denúncia vazia naquele momento. O prazo original do contrato, sua forma escrita ou verbal, a natureza residencial ou não residencial da locação e eventual prorrogação por prazo indeterminado interferem diretamente na possibilidade de ajuizar a ação.
Nas locações residenciais escritas contratadas por prazo igual ou superior a 30 meses, o artigo 46 da Lei do Inquilinato estabelece uma das principais hipóteses de denúncia vazia.
Já contratos residenciais inferiores a 30 meses seguem regras diferentes, previstas principalmente no artigo 47.
Por isso, antes de entrar com uma ação de despejo por denúncia vazia, é indispensável identificar qual dessas situações corresponde ao contrato.
O que é ação de despejo por denúncia vazia?
A ação de despejo por denúncia vazia é uma demanda judicial destinada à retomada do imóvel quando a legislação autoriza o locador a encerrar a locação independentemente de uma causa específica.
Isso significa que o proprietário não precisa provar que o inquilino deixou de pagar aluguel.
Também não precisa necessariamente afirmar que deseja morar no imóvel.
Não é preciso inventar uma infração contratual ou justificar a decisão com um problema de comportamento do locatário.
Quando a denúncia vazia é juridicamente possível, basta que estejam presentes os requisitos legais para o encerramento imotivado da relação locatícia.
Se o inquilino não entregar voluntariamente o imóvel, o locador poderá buscar judicialmente o despejo.
O que significa denúncia vazia?
A expressão denúncia vazia é utilizada para identificar a denúncia do contrato sem apresentação de uma causa específica.
Ela é diferente da chamada denúncia cheia.
Na denúncia cheia, existe uma razão legal determinada para a retomada do imóvel.
Na denúncia vazia, não.
Por exemplo, imagine um contrato residencial escrito de 30 meses. O prazo termina e, nas condições previstas pela Lei do Inquilinato, o proprietário decide que não deseja mais manter a locação.
Ele não precisa acusar o inquilino de qualquer irregularidade simplesmente para recuperar o imóvel.
A legislação permite, preenchidos os requisitos, que a locação seja denunciada.
Quando cabe ação de despejo por denúncia vazia?
Uma das principais situações está prevista no artigo 46 da Lei nº 8.245/1991.
A regra trata da locação residencial ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses.
Terminado o prazo estipulado, o contrato se resolve independentemente de aviso ou notificação.
Entretanto, existe uma situação extremamente comum: o prazo termina e o inquilino continua no imóvel.
Se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Nesse cenário, o locador pode denunciar a locação a qualquer tempo, concedendo prazo de 30 dias para desocupação.
Essa é uma das aplicações mais importantes da ação de despejo por denúncia vazia.
Denúncia vazia em contrato de 30 meses
O prazo de 30 meses é uma das informações mais importantes para quem pesquisa sobre denúncia vazia em locações residenciais.
Se o contrato foi celebrado por escrito e originalmente possui prazo igual ou superior a 30 meses, aplica-se a disciplina do artigo 46 da Lei do Inquilinato.
Imagine este exemplo:
O proprietário aluga um apartamento por 30 meses.
Durante todo esse período, o inquilino paga corretamente os aluguéis.
Ao final, o proprietário decide que não deseja renovar a locação.
Não é necessário esperar o locatário deixar de pagar ou praticar uma infração para que o contrato possa terminar.
Essa possibilidade existe justamente porque a lei permite o encerramento da locação nas condições previstas pelo artigo 46.
O que acontece se o inquilino continuar no imóvel depois dos 30 meses?
É preciso observar o comportamento das partes depois do término.
Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação será presumidamente prorrogada por prazo indeterminado.
Isso não significa que o proprietário perdeu definitivamente o direito de recuperar o imóvel.
O artigo 46, § 2º, permite que o locador denuncie o contrato posteriormente, concedendo 30 dias para a desocupação.
É nesse momento que a notificação ganha grande importância.
Precisa notificar antes da ação de despejo por denúncia vazia?
Quando a locação já está prorrogada por prazo indeterminado, a notificação prévia para desocupação é fundamental.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a notificação premonitória é pressuposto processual para a ação de despejo por denúncia vazia de contrato por prazo indeterminado.
Em termos práticos, o proprietário deve comunicar ao inquilino que não pretende mais continuar a locação e conceder o prazo correspondente para que o imóvel seja devolvido.
Se o locatário não sair voluntariamente, poderá ser ajuizada a ação.
A falta da notificação, quando ela é exigível, pode comprometer o processo.
Qual é o prazo da notificação por denúncia vazia?
Na hipótese prevista no artigo 46, § 2º, da Lei do Inquilinato, o locador deve conceder 30 dias para desocupação.
Esse prazo não deve ser confundido com o prazo original de duração do contrato.
São momentos diferentes.
Primeiro existe o contrato, por exemplo, de 30 meses.
Depois do término, se ocorrer a prorrogação por prazo indeterminado, o proprietário poderá denunciar a locação e conceder ao inquilino 30 dias para sair.
Caso o imóvel não seja devolvido, a retomada poderá ser buscada judicialmente.
É sempre necessária notificação antes do despejo?
Não em todas as situações.
Existe uma diferença importante entre ajuizar a ação imediatamente depois do término do contrato e permitir que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.
A jurisprudência do STJ reconhece exceção à necessidade de notificação premonitória quando a ação de despejo é proposta nos 30 dias seguintes ao término do prazo contratual.
Por outro lado, depois que a locação está prorrogada por prazo indeterminado, a prévia notificação para desocupação passa a ter papel essencial.
Por isso, o momento em que o proprietário decide buscar a retomada pode alterar o procedimento necessário.
Contrato inferior a 30 meses permite denúncia vazia?
A resposta exige cuidado.
A regra do artigo 46 não pode ser automaticamente aplicada aos contratos residenciais celebrados por prazo inferior a 30 meses.
Nessas situações, o artigo 47 da Lei do Inquilinato estabelece disciplina diferente.
Quando a locação residencial é ajustada verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses, terminado o período inicialmente contratado, ela se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.
O imóvel poderá ser retomado nas hipóteses previstas pelo próprio artigo 47.
Uma dessas hipóteses ocorre quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassa cinco anos.
Portanto, não é correto pensar que basta qualquer contrato vencer para o proprietário poder imediatamente utilizar a denúncia vazia.
Denúncia vazia depois de cinco anos
O artigo 47, inciso V, da Lei do Inquilinato permite a retomada quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassa cinco anos.
Essa regra é particularmente relevante nos contratos residenciais inferiores a 30 meses.
Imagine um contrato residencial inicialmente celebrado por 12 meses.
Depois do primeiro ano, o inquilino permanece no imóvel e a locação continua normalmente.
A relação chega a cinco anos de duração.
A legislação prevê hipótese específica de retomada relacionada a esse período.
O STJ já decidiu que os cinco anos devem ser contados desde o início da relação locatícia, e não apenas a partir do momento em que o contrato passou a vigorar por prazo indeterminado.
É possível somar contratos para completar 30 meses?
Esse ponto já chegou ao Superior Tribunal de Justiça.
O STJ decidiu que prorrogações sucessivas não podem simplesmente ser somadas para alcançar os 30 meses exigidos pelo artigo 46 da Lei do Inquilinato.
O requisito temporal precisa estar presente no contrato escrito utilizado para enquadrar a relação nessa regra.
Considere um contrato inicialmente celebrado por 12 meses e posteriormente prorrogado por outros períodos.
Não basta somar os prazos até alcançar 30 meses e concluir automaticamente que o contrato passou a se enquadrar no artigo 46.
Essa distinção é especialmente importante para proprietários que pretendem entrar com ação de despejo por denúncia vazia.
Inquilino que paga aluguel em dia pode ser despejado por denúncia vazia?
Sim, desde que a situação permita legalmente a denúncia vazia.
O pagamento pontual dos aluguéis impede que o proprietário utilize a falta de pagamento como fundamento, mas não elimina outras formas legais de encerramento da locação.
A denúncia vazia não possui natureza punitiva.
O inquilino não precisa ter feito algo errado.
Quando os requisitos estão presentes, o proprietário simplesmente exerce o direito de encerrar a relação locatícia.
Esse é justamente o principal ponto que diferencia a denúncia vazia do despejo por inadimplência.
Proprietário precisa explicar por que quer o imóvel?
Quando existe uma verdadeira hipótese de denúncia vazia, não.
O proprietário não precisa justificar sua decisão com uma finalidade específica.
Pode querer utilizar o imóvel posteriormente, reformá-lo, mantê-lo desocupado ou simplesmente deixar de alugá-lo.
O que autoriza a retomada não é a motivação pessoal do locador, mas o enquadramento da relação em uma hipótese na qual a legislação permite o encerramento imotivado.
Se a lei não permitir denúncia vazia naquele momento, entretanto, o simples desejo do proprietário não será suficiente.
Proprietário pode pedir o imóvel para morar?
Sim, mas é importante não confundir institutos.
Existem hipóteses legais de retomada relacionadas ao uso próprio ou de determinadas pessoas previstas na Lei do Inquilinato.
Nessas situações, existe uma causa para a retomada.
Na denúncia vazia propriamente dita, não é necessário utilizar esse fundamento.
Portanto, afirmar falsamente que precisa do imóvel para morar quando já existe uma hipótese legítima de denúncia vazia é desnecessário e pode criar problemas que poderiam ser evitados.
Denúncia vazia e despejo por falta de pagamento são iguais?
Não.
Na ação de despejo por falta de pagamento, o fundamento é a inadimplência do locatário.
O proprietário alega que os aluguéis ou encargos não foram pagos e pede a resolução da locação e a retomada do imóvel.
Na ação de despejo por denúncia vazia, o fundamento não é uma infração praticada pelo inquilino.
O contrato é encerrado porque a legislação permite que o locador denuncie a locação sem apresentar uma causa específica.
Essa diferença interfere nos requisitos, documentos e estratégias processuais.
Como fazer uma notificação de denúncia vazia?
A notificação deve deixar clara a intenção do locador de encerrar a locação e solicitar a desocupação do imóvel dentro do prazo aplicável.
É recomendável identificar adequadamente o contrato, o imóvel, o locador, o locatário e a data limite para entrega das chaves.
Também é importante utilizar um meio que permita comprovar que a comunicação chegou ao destinatário.
Isso porque, se posteriormente for necessário ajuizar uma ação de despejo, a prova da notificação poderá ser apresentada ao Judiciário.
A segurança probatória é mais importante do que simplesmente escolher o meio mais informal ou rápido.
WhatsApp vale como notificação de denúncia vazia?
O uso de mensagens eletrônicas como prova depende das circunstâncias.
Em determinados casos, uma comunicação enviada por WhatsApp pode ajudar a demonstrar que o locatário teve ciência da intenção do proprietário.
Porém, podem surgir discussões sobre autoria, recebimento, conteúdo e identificação do destinatário.
Por essa razão, quando a notificação constitui requisito importante para uma futura ação judicial, é recomendável escolher um método que ofereça segurança para comprovar o conteúdo enviado, a entrega e a data da ciência.
O objetivo é evitar uma discussão processual desnecessária sobre se o inquilino foi efetivamente notificado.
O que fazer se o inquilino não sair depois de 30 dias?
Se o prazo concedido terminar e o imóvel não for devolvido, o proprietário poderá buscar judicialmente a retomada.
Nesse momento, entra em cena a ação de despejo por denúncia vazia.
O locador apresenta o contrato, a documentação pertinente e, quando necessária, a prova da notificação.
O inquilino será citado e terá direito de defesa.
Se o juiz concluir que a denúncia vazia é cabível e que os requisitos foram atendidos, poderá determinar a desocupação do imóvel.
Proprietário pode trocar a fechadura se o inquilino não sair?
Não é recomendável tentar realizar o despejo por conta própria.
Mesmo depois de encerrado o prazo da notificação, se o inquilino permanecer no imóvel, a retomada deve seguir o procedimento legal.
Trocar fechaduras, retirar pertences ou utilizar ameaças para forçar a saída pode criar novos conflitos e consequências jurídicas.
A existência do direito à retomada não significa autorização para executar pessoalmente o despejo.
Quando a saída voluntária não ocorre, a medida adequada é buscar o Poder Judiciário.
Quais documentos são necessários para ação de despejo por denúncia vazia?
Os documentos variam de acordo com o caso, mas normalmente o contrato de locação é uma das principais provas.
Também podem ser relevantes:
- documentos de identificação das partes;
- documentos relacionados ao imóvel;
- contrato de locação e eventuais aditivos;
- notificação para desocupação;
- comprovante de recebimento da notificação;
- procuração para o advogado;
- outros documentos relacionados à relação locatícia.
A análise dos aditivos é especialmente importante.
Como o STJ já decidiu que não se pode simplesmente somar prorrogações sucessivas para preencher o requisito de 30 meses do artigo 46, a forma como o contrato foi originalmente celebrado pode determinar se a denúncia vazia é possível.
Como funciona o processo de despejo por denúncia vazia?
A ação é apresentada ao Judiciário pelo locador.
Na petição inicial, são explicados o contrato, seu prazo, eventual prorrogação e o fundamento jurídico para a retomada.
Quando necessária, também é demonstrada a realização da notificação prévia.
O locatário será citado e poderá apresentar sua defesa.
Ele pode questionar, por exemplo, se o contrato realmente permite denúncia vazia, se houve prorrogação, se a notificação foi válida ou se os requisitos legais foram observados.
Depois da análise processual, o juiz decidirá sobre o pedido.
Se o despejo for determinado e não houver saída voluntária dentro do prazo fixado, o cumprimento será realizado pelos meios judiciais adequados.
Existe liminar na ação de despejo por denúncia vazia?
A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas de despejo liminar, especialmente no artigo 59, § 1º.
Porém, não se deve presumir que toda ação por denúncia vazia dá direito automaticamente a uma liminar para desocupação em 15 dias.
A concessão depende do enquadramento da situação em uma das hipóteses legais e do preenchimento dos respectivos requisitos.
Esse é um ponto importante porque muitas informações encontradas sobre despejo na internet tratam o prazo de 15 dias como se fosse aplicável a qualquer processo.
Não é.
É necessário identificar o fundamento concreto da demanda e verificar se existe previsão legal de medida liminar para aquela situação.
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
O prazo para desocupação judicial deve ser analisado conforme a Lei do Inquilinato e a situação concreta reconhecida na decisão.
O artigo 63 da Lei nº 8.245/1991 contém regras específicas sobre o prazo para desocupação voluntária após o julgamento da ação.
Por isso, não se deve confundir três prazos diferentes:
o prazo da notificação extrajudicial;
eventual prazo de uma medida liminar;
e o prazo para desocupação determinado após o julgamento.
Cada um aparece em uma etapa diferente.
Quanto tempo demora uma ação de despejo por denúncia vazia?
Não existe um número fixo de dias ou meses.
A duração depende de fatores como localização do imóvel, vara responsável, tempo necessário para citar o locatário, apresentação de defesa, incidentes processuais e eventual recurso.
Uma ação em que todos os documentos estão corretos e não existe controvérsia relevante pode ter tramitação mais simples.
Por outro lado, discussões sobre validade do contrato, prazo, notificação ou enquadramento da denúncia podem prolongar o processo.
Por isso, o ideal é verificar cuidadosamente os requisitos antes do ajuizamento.
Denúncia vazia em imóvel comercial
A denúncia vazia também pode aparecer nas locações não residenciais, mas as regras não são idênticas às das locações residenciais.
O artigo 57 da Lei do Inquilinato estabelece que o contrato de locação não residencial por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para desocupação.
Assim, em uma locação comercial que efetivamente esteja por prazo indeterminado, pode existir possibilidade de encerramento mediante denúncia.
Contudo, contratos comerciais podem envolver outros elementos importantes, como direito à renovação da locação, investimentos realizados no ponto, cláusulas de vigência e particularidades empresariais.
Portanto, o enquadramento deve ser feito de acordo com o contrato concreto.
Novo proprietário pode fazer denúncia vazia?
A compra de um imóvel alugado envolve regras específicas previstas na Lei do Inquilinato.
O artigo 8º disciplina a possibilidade de denúncia da locação pelo adquirente em determinadas circunstâncias.
Questões como existência de cláusula de vigência, prazo determinado e averbação do contrato na matrícula do imóvel podem ser relevantes.
Por isso, a aquisição do imóvel não significa automaticamente que o comprador possa retirar o inquilino imediatamente.
É necessário analisar as regras específicas da alienação do imóvel locado.
O inquilino pode contestar a denúncia vazia?
Sim.
A expressão “denúncia vazia” não significa que o proprietário ganha automaticamente a ação.
O inquilino pode demonstrar que os requisitos legais não foram atendidos.
Por exemplo, pode argumentar que o contrato residencial originalmente tinha prazo inferior a 30 meses e que o proprietário está tentando aplicar indevidamente o artigo 46.
Também pode discutir a ausência de notificação quando esta era obrigatória.
O juiz analisará os documentos e determinará qual regime jurídico realmente se aplica.
Ação de despejo por denúncia vazia precisa de advogado?
Como se trata de ação judicial submetida à Lei do Inquilinato e às normas processuais, a representação jurídica é relevante para o ajuizamento adequado da demanda.
O profissional deverá analisar especialmente o contrato original, seus aditivos, o prazo da locação, eventual prorrogação e a notificação.
Esse exame evita que o processo seja proposto com fundamento incorreto.
Em muitos casos, a principal discussão não está no desejo do proprietário de recuperar o imóvel, mas justamente em saber se a lei permite a denúncia vazia naquele momento.
Quais são os principais requisitos da ação de despejo por denúncia vazia?
Os requisitos mudam conforme a hipótese legal, mas alguns pontos merecem atenção especial.
Primeiro, é necessário identificar se a locação é residencial ou não residencial.
Depois, deve-se verificar o prazo original do contrato e se ele foi celebrado por escrito.
Também é preciso analisar se o contrato terminou e se houve prorrogação por prazo indeterminado.
Quando aplicável, deve existir notificação prévia concedendo o prazo legal para desocupação.
Por fim, se o inquilino não devolver o imóvel voluntariamente, o proprietário poderá buscar a retomada judicial.
Portanto, uma análise correta não começa com a pergunta “o proprietário quer o imóvel de volta?”, mas com outra:
qual dispositivo da Lei do Inquilinato autoriza a retomada neste caso?
Principais dúvidas sobre ação de despejo por denúncia vazia
O inquilino precisa estar devendo?
Não. A denúncia vazia não depende de inadimplência.
O proprietário precisa morar no imóvel?
Não, quando a situação efetivamente permite a denúncia vazia.
Contrato de 30 meses permite denúncia vazia?
O contrato residencial escrito ajustado por prazo igual ou superior a 30 meses está submetido às regras do artigo 46 da Lei do Inquilinato.
Contrato de 12 meses permite denúncia vazia logo após o vencimento?
Não se deve aplicar automaticamente a regra do artigo 46. Contratos residenciais inferiores a 30 meses estão submetidos ao regime do artigo 47.
Depois de cinco anos é possível pedir o imóvel?
O artigo 47, V, prevê hipótese relacionada à vigência ininterrupta superior a cinco anos, e o STJ entende que o prazo é contado desde o início da relação locatícia.
O proprietário pode retirar o inquilino sozinho?
Não. Se não houver entrega voluntária, a retomada deve ocorrer pelos meios legais.
Precisa avisar antes?
Quando o contrato já está prorrogado por prazo indeterminado e a retomada ocorre por denúncia vazia, a notificação prévia possui importância fundamental e é exigida segundo a jurisprudência do STJ, ressalvadas situações específicas reconhecidas pela própria Corte.
Conclusão
A ação de despejo por denúncia vazia é o instrumento utilizado para recuperar um imóvel quando a legislação permite ao locador encerrar a relação locatícia sem demonstrar uma causa específica.
Nas locações residenciais, o prazo do contrato é decisivo.
Contratos escritos originalmente celebrados por período igual ou superior a 30 meses são disciplinados pelo artigo 46 da Lei nº 8.245/1991. Se houver permanência do inquilino por mais de 30 dias depois do término sem oposição, a locação poderá ser prorrogada por prazo indeterminado, sendo possível sua denúncia com concessão do prazo legal para desocupação.
Já os contratos residenciais inferiores a 30 meses seguem o regime do artigo 47, que estabelece hipóteses específicas de retomada, incluindo a situação em que a vigência ininterrupta ultrapassa cinco anos.
Outro aspecto essencial é a notificação para denúncia vazia. Quando a locação está prorrogada por prazo indeterminado, a jurisprudência do STJ reconhece a importância da comunicação prévia antes do ajuizamento da ação.
Portanto, não basta o proprietário simplesmente desejar o imóvel de volta. Antes de iniciar o processo, é necessário analisar o contrato, seu prazo original, os aditivos, a eventual prorrogação e a realização da notificação exigida para aquela situação.
Quando esses requisitos são corretamente identificados e o inquilino não entrega voluntariamente o imóvel, a ação de despejo por denúncia vazia passa a ser o caminho judicial para buscar a retomada da propriedade.
Fontes
Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, especialmente os artigos 8º, 46, 47, 57, 59 e 63.
Superior Tribunal de Justiça — jurisprudência sobre a necessidade de notificação prévia na ação de despejo por denúncia vazia quando a locação está prorrogada por prazo indeterminado.
Superior Tribunal de Justiça — entendimento sobre a impossibilidade de somar sucessivas prorrogações contratuais para alcançar o prazo de 30 meses previsto no artigo 46 da Lei do Inquilinato.
Superior Tribunal de Justiça — jurisprudência sobre a contagem do período de cinco anos previsto no artigo 47, V, da Lei nº 8.245/1991.
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