Ação de despejo: requisitos, documentos e quando pode ser ajuizada

Os requisitos da ação de despejo variam conforme o motivo utilizado pelo locador para recuperar o imóvel. Em regra, é necessário demonstrar a existência da relação de locação, a legitimidade para pedir a retomada e um fundamento previsto na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Em algumas situações, também são necessários notificação prévia, documentos específicos ou o cumprimento de requisitos adicionais para obter uma liminar.

A ação de despejo é a via prevista pela Lei do Inquilinato para o locador reaver o imóvel quando a locação termina e o ocupante não realiza a entrega voluntariamente. A própria lei estabelece que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é, como regra, a de despejo.

Entretanto, é importante diferenciar os requisitos para ajuizar a ação de despejo dos requisitos necessários para conseguir uma liminar de despejo em 15 dias. Nem toda ação permite a desocupação antecipada.

Quais são os requisitos para entrar com ação de despejo?

Não existe uma lista única aplicável indistintamente a todas as ações de despejo. O primeiro requisito é identificar qual é o fundamento jurídico para o encerramento da locação.

Dependendo do caso, a retomada pode decorrer de falta de pagamento, infração legal ou contratual, término da locação, denúncia permitida pela legislação, necessidade de reparações urgentes ou outra situação prevista pela Lei do Inquilinato.

Além disso, normalmente será necessário comprovar a relação locatícia e apresentar os documentos relacionados ao fundamento invocado.

Por exemplo, uma ação de despejo por falta de pagamento exige elementos diferentes daqueles necessários para uma ação fundada no término de uma locação não residencial.

Por isso, a pergunta inicial não deve ser apenas “quero retirar o inquilino, quais documentos preciso?”, mas também: qual é o motivo juridicamente válido para terminar essa locação?

Quais motivos permitem uma ação de despejo?

O artigo 9º da Lei do Inquilinato estabelece situações em que a locação pode ser desfeita, incluindo mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos e necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público nas condições estabelecidas pela legislação.

Além dessas hipóteses, a própria Lei nº 8.245/1991 possui regras específicas sobre encerramento e retomada conforme o tipo de locação.

Isso é importante porque o proprietário não possui liberdade absoluta para retirar o locatário durante a vigência de um contrato por prazo determinado.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece, como regra, que durante o prazo estipulado para duração do contrato o locador não poderá reaver o imóvel alugado, ressalvadas as situações legalmente previstas.

Portanto, ser proprietário do imóvel, isoladamente, não significa poder exigir sua devolução a qualquer momento.

Quem pode entrar com ação de despejo?

Em regra, a ação é proposta pelo locador.

Um detalhe importante é que o locador não precisa necessariamente ser proprietário do imóvel em todas as hipóteses.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o locador, mesmo sem ser proprietário, possui legitimidade para propor ação de despejo fundada em infração legal ou contratual ou falta de pagamento. A Lei do Inquilinato especifica as situações nas quais a prova da propriedade é necessária.

Isso acontece porque a locação constitui uma relação jurídica entre locador e locatário.

Consequentemente, alegar simplesmente que “quem alugou o imóvel não é proprietário” não necessariamente impede a ação.

Precisa comprovar a propriedade para entrar com ação de despejo?

Não em todas as situações.

A Lei do Inquilinato exige prova da propriedade ou do compromisso registrado em determinadas ações.

O artigo 60 estabelece essa exigência para ações de despejo fundadas nas hipóteses especificamente indicadas no dispositivo.

Nos demais casos, a jurisprudência do STJ reconhece que a condição de proprietário pode ser desnecessária quando existe relação locatícia válida e o locador possui legitimidade para buscar a retomada.

Portanto, a documentação necessária deve ser definida conforme o fundamento utilizado.

Contrato escrito é requisito para ação de despejo?

Não necessariamente.

A inexistência de contrato escrito não significa automaticamente que não exista locação.

Um contrato verbal pode produzir uma relação locatícia. Entretanto, a falta de documento escrito pode dificultar a prova de informações importantes, como valor do aluguel, prazo da locação, garantias oferecidas e demais condições pactuadas.

Nesses casos, outros documentos podem ajudar a comprovar a relação.

Comprovantes de pagamento, transferências bancárias, mensagens, recibos, comunicações entre as partes e outros elementos podem adquirir importância probatória.

Por outro lado, determinadas hipóteses específicas da Lei do Inquilinato exigem documentos ou condições próprias. Portanto, a existência de uma locação verbal não significa que todos os tipos de despejo ou liminar estejam automaticamente disponíveis.

Quais são os requisitos da ação de despejo por falta de pagamento?

Na ação de despejo por falta de pagamento, o principal fundamento é o inadimplemento do aluguel ou dos acessórios da locação.

A Lei do Inquilinato permite que o locador reúna na mesma ação o pedido de rescisão e a cobrança dos valores devidos.

Quando isso acontece, deve apresentar com a petição inicial um cálculo discriminado do débito, conforme disciplina o artigo 62 da Lei nº 8.245/1991.

Esse demonstrativo deve permitir identificar o que está sendo cobrado.

Dependendo do contrato, podem existir aluguéis, encargos, multas e outros valores juridicamente exigíveis.

[Leia também: ação de despejo por falta de pagamento]

Quantos aluguéis atrasados são necessários para entrar com despejo?

Não existe uma regra geral exigindo três meses de atraso.

A Lei do Inquilinato permite o desfazimento da locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Portanto, não é necessário esperar obrigatoriamente o locatário acumular três, quatro ou seis aluguéis vencidos para somente então buscar a tutela judicial.

A situação deve ser analisada conforme o vencimento da obrigação, contrato e valores efetivamente devidos.

É importante não confundir essa questão com a caução de três meses de aluguel exigida para determinadas liminares previstas no artigo 59. São assuntos completamente diferentes.

É preciso notificar o inquilino antes da ação de despejo?

Depende do fundamento.

A notificação prévia é especialmente importante em determinadas situações de encerramento da locação.

Na chamada denúncia vazia ou imotivada, por exemplo, o STJ decidiu que a notificação prévia do locatário sobre o encerramento da locação constitui requisito para a validade da posterior ação de despejo, ressalvada a situação em que a demanda é ajuizada nos 30 dias seguintes ao término do prazo contratual, conforme as condições aplicáveis.

Por outro lado, não se deve concluir que toda ação de despejo, independentemente do fundamento, exige exatamente a mesma notificação extrajudicial.

A necessidade precisa ser verificada de acordo com a hipótese utilizada.

[Leia também: despejo por denúncia vazia]

O que deve constar na notificação para desocupação?

Quando a notificação é necessária, seu conteúdo deve deixar suficientemente clara a intenção de encerrar a locação e solicitar a devolução do imóvel, respeitando o prazo correspondente.

Também é importante conseguir demonstrar que a comunicação efetivamente chegou ao destinatário.

Dependendo da situação, a data do recebimento poderá produzir efeitos relevantes para contagem de prazos.

Por isso, notificações informais ou mensagens ambíguas podem gerar discussão posteriormente.

A forma adequada deve ser escolhida considerando o contrato e o fundamento da retomada.

Quais documentos são necessários para ação de despejo?

A documentação depende do caso concreto. Em uma ação típica, podem ser relevantes o contrato de locação, documentos das partes, comprovantes relacionados aos aluguéis, demonstrativo do débito quando houver cobrança e notificações eventualmente realizadas.

Também podem ser necessários documentos relacionados à garantia contratual, como fiança, caução ou seguro-fiança.

Quando a lei exigir demonstração da propriedade, o documento correspondente deverá instruir a demanda.

Além disso, mensagens, e-mails, recibos e outros registros podem ser úteis quando demonstram fatos importantes da relação.

O objetivo não é simplesmente juntar o maior número possível de documentos, mas comprovar os fatos que fundamentam a retomada.

Qual é o foro competente para ação de despejo?

A Lei do Inquilinato contém regra própria.

O artigo 58 estabelece que, em regra, é competente o foro do lugar onde está situado o imóvel, salvo quando outro foro houver sido eleito no contrato.

Portanto, o contrato deve ser examinado antes do ajuizamento.

O mesmo artigo contém outras regras processuais específicas aplicáveis às ações locatícias.

Qual é o valor da causa na ação de despejo?

Outro requisito importante está relacionado ao valor atribuído ao processo.

De acordo com o artigo 58, III, da Lei do Inquilinato, em regra, o valor da causa nas ações de despejo corresponde a 12 meses de aluguel, ressalvada a hipótese específica prevista pela própria norma.

Essa informação possui importância processual porque o valor da causa pode repercutir em custas e outros aspectos do processo.

Quando existe cumulação com cobrança, a elaboração da petição também precisa observar as regras processuais aplicáveis aos pedidos formulados.

Quais são os requisitos para liminar na ação de despejo?

Os requisitos para liminar de despejo são mais rigorosos do que os necessários simplesmente para ajuizar a ação.

O artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 prevê situações em que pode ser concedida liminar determinando a desocupação em 15 dias, independentemente da audiência prévia da parte contrária.

Nas hipóteses disciplinadas pelo dispositivo, a lei exige caução equivalente a três meses de aluguel. Além disso, o caso deve atender aos requisitos da hipótese utilizada.

A jurisprudência do STJ reforça a necessidade de observar os requisitos legais para a concessão da medida antecipada.

Portanto, não basta incluir na petição a frase “requer a concessão de liminar”.

É necessário demonstrar por que aquela situação permite a desocupação antecipada.

[Leia também: ação de despejo com liminar]

Quais situações podem permitir despejo liminar?

O artigo 59 apresenta diferentes hipóteses.

Entre elas estão situações relacionadas ao descumprimento de acordo escrito para desocupação, término da locação para temporada, morte do locatário sem sucessor legítimo nas condições previstas pela lei, necessidade de determinadas reparações urgentes, término de locação não residencial em condições específicas e falta de pagamento em contrato desprovido das garantias previstas legalmente.

Cada hipótese possui requisitos próprios.

Em determinadas locações não residenciais, por exemplo, o prazo para ajuizamento pode ser decisivo. O STJ já analisou situação em que a liminar não poderia ser concedida porque a ação havia sido proposta depois do prazo exigido pelo artigo 59, § 1º, VIII.

Quais são os requisitos para liminar por falta de pagamento?

Essa é uma das questões mais importantes sobre o tema.

O simples atraso do aluguel pode fundamentar a ação de despejo, mas a liminar de 15 dias por falta de pagamento possui requisitos adicionais.

A hipótese prevista no artigo 59, § 1º, IX, está relacionada à falta de pagamento do aluguel e acessórios quando o contrato estiver desprovido das garantias indicadas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, seja porque não houve contratação, seja em razão de extinção ou exoneração da garantia.

Além disso, deve ser observada a caução prevista pelo artigo 59.

Consequentemente, é fundamental verificar o contrato antes de afirmar que determinado atraso permite uma ordem liminar.

Contrato com fiador permite ação de despejo?

Sim.

A existência de fiador não impede o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento.

O que pode mudar é a possibilidade de utilizar determinada hipótese específica de liminar.

Isso porque a fiança é uma garantia locatícia. Assim, se existe garantia válida, pode não estar presente o requisito de contrato desprovido de garantia exigido pelo artigo 59, § 1º, IX.

Em outras palavras:

ação de despejo por falta de pagamento e liminar de despejo por falta de pagamento em contrato sem garantia não são a mesma coisa.

Essa distinção evita um dos erros mais frequentes na interpretação da Lei do Inquilinato.

É obrigatório advogado para ação de despejo?

A ação de despejo é um processo judicial e deve observar as regras de capacidade postulatória previstas pela legislação processual.

Na Justiça comum, a atuação normalmente exige representação por advogado.

Além disso, uma ação de despejo pode envolver questões técnicas importantes, como definição do fundamento da rescisão, elaboração de cálculos, cumulação com cobrança, análise das garantias, pedido liminar e cumprimento de requisitos documentais.

Para quem não possui condições financeiras de contratar advogado, pode ser possível buscar assistência jurídica gratuita, desde que preenchidos os requisitos correspondentes.

[Leia também: como conseguir atendimento na Defensoria Pública]

O inquilino pode se defender da ação?

Sim.

O cumprimento dos requisitos pelo locador não elimina o direito do locatário ao contraditório e à ampla defesa.

O inquilino poderá contestar os fatos apresentados e discutir, por exemplo, pagamentos realizados, valores cobrados indevidamente, inexistência da infração alegada ou falta de requisitos para a retomada.

Quando existe uma liminar, a urgência da defesa é maior porque pode haver prazo curto para desocupação.

Por isso, quem recebe citação ou ordem judicial de despejo deve verificar imediatamente o processo.

O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Nas ações fundadas em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato estabelece mecanismo que pode permitir ao locatário evitar a rescisão mediante pagamento integral do débito nas condições legais.

O artigo 62 disciplina essa possibilidade.

Entretanto, existem requisitos, composição específica dos valores e limitações para utilização do benefício.

Portanto, não basta pagar apenas o aluguel mais antigo e presumir que o processo estará encerrado.

É necessário verificar o montante devido segundo a legislação e as circunstâncias da ação.

Proprietário pode retirar o inquilino sem ação de despejo?

Quando a retomada depende do procedimento judicial, o proprietário não deve tentar realizar pessoalmente atos coercitivos para retirar o ocupante.

Trocar a fechadura, retirar os bens do locatário ou utilizar força para obrigá-lo a sair pode criar novos problemas jurídicos.

A Lei do Inquilinato estabelece a ação de despejo como instrumento próprio para a recuperação do imóvel locado.

Depois de obtida uma ordem judicial e encerrado o prazo correspondente, o despejo pode ser efetivado pelos meios previstos legalmente, inclusive, quando necessário, mediante medidas coercitivas executadas no âmbito judicial.

Novo proprietário também precisa usar ação de despejo?

Dependendo das circunstâncias, sim.

O STJ já decidiu que a ação de despejo é a via adequada para o comprador recuperar a posse de imóvel que permanece ocupado em razão de contrato de locação, em vez de simplesmente utilizar ação de imissão na posse para contornar a relação locatícia.

A situação deve observar as regras específicas aplicáveis à alienação do imóvel locado, inclusive aquelas relacionadas à cláusula de vigência, averbação e possibilidade de denúncia.

Isso reforça que a existência de uma locação válida influencia diretamente a forma pela qual o imóvel deve ser recuperado.

Checklist dos principais requisitos da ação de despejo

Antes do ajuizamento, é necessário identificar alguns pontos fundamentais:

• existência de uma relação de locação;
• legitimidade do autor;
• fundamento jurídico válido para encerramento da locação;
• contrato e documentos capazes de comprovar os fatos;
• eventual necessidade de notificação prévia;
• foro competente;
• valor correto da causa;
• demonstrativo discriminado da dívida, quando houver cobrança;
• prova da propriedade quando a legislação especificamente a exigir;
• requisitos adicionais quando houver pedido de liminar.

Esse conjunto não substitui a análise individual do processo. Determinados fundamentos podem exigir elementos adicionais.

Erros comuns ao entrar com ação de despejo

Um erro frequente é acreditar que ser proprietário basta para retirar imediatamente o inquilino.

Outro é imaginar que todo atraso permite automaticamente uma liminar em 15 dias.

Também existe confusão entre a caução exigida para determinadas liminares e a garantia prestada no contrato de locação.

Além disso, deixar de realizar notificação quando ela constitui requisito pode comprometer a própria demanda. O STJ já reconheceu a necessidade de notificação prévia na denúncia imotivada, ressalvadas as hipóteses específicas indicadas pela jurisprudência.

Por isso, definir corretamente o fundamento da retomada antes de ajuizar o processo é tão importante quanto reunir os documentos.

Conclusão

Os requisitos da ação de despejo dependem principalmente do motivo pelo qual a locação será encerrada. A Lei nº 8.245/1991 estabelece a ação de despejo como instrumento próprio para o locador recuperar o imóvel alugado, mas cada fundamento pode exigir condições específicas.

Em uma ação por falta de pagamento, por exemplo, é necessário comprovar a inadimplência e, quando o pedido estiver acompanhado de cobrança, apresentar cálculo discriminado do débito. Já em determinadas hipóteses de denúncia da locação, uma notificação prévia pode ser indispensável.

Se houver pedido de liminar de despejo, surgem requisitos adicionais. O artigo 59 da Lei do Inquilinato disciplina hipóteses de desocupação em 15 dias e estabelece, para as situações previstas em seu § 1º, caução equivalente a três meses de aluguel.

Por isso, antes de ajuizar uma ação, é essencial analisar o contrato, o motivo da retomada, a existência de garantias, eventuais notificações e os documentos disponíveis. Uma falha em requisito relevante pode impedir a concessão da medida pretendida e, dependendo da situação, comprometer o andamento da demanda.

Fontes oficiais

Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato: principal norma sobre locações urbanas e ações de despejo. Consultar a Lei do Inquilinato no Planalto

Superior Tribunal de Justiça (STJ): jurisprudência sobre legitimidade do locador, requisitos das ações de despejo, notificação prévia e retomada de imóveis locados.

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