O advogado especialista em distrato imobiliário é o profissional que atua na rescisão de contratos relacionados à compra e venda de imóveis, especialmente quando o comprador deseja desistir da aquisição, enfrenta problemas com a construtora ou incorporadora ou precisa discutir a devolução dos valores pagos.

A compra de um imóvel representa um compromisso financeiro significativo. Entretanto, imprevistos podem acontecer durante o pagamento das parcelas ou mesmo antes da entrega das chaves. Perda de renda, dificuldades para conseguir financiamento, atraso na obra e descumprimento de cláusulas contratuais são algumas das situações que podem levar ao encerramento do negócio.

Nesses casos, surge uma dúvida importante: é possível cancelar o contrato e receber o dinheiro de volta?

A resposta depende das circunstâncias da negociação, da data de assinatura do contrato, do motivo da rescisão e das condições estabelecidas no documento.

No Brasil, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, estabeleceu regras específicas para a resolução de contratos de aquisição de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos.

Por isso, contar com um advogado especializado pode ser fundamental para avaliar os descontos permitidos, verificar possíveis cláusulas abusivas e buscar a restituição dos valores devidos.

Neste artigo, você vai entender como funciona o distrato imobiliário, quando procurar assistência jurídica, quanto pode ser devolvido e quais cuidados tomar antes de assinar um acordo de rescisão.

O que faz um advogado especialista em distrato imobiliário?

O advogado especialista em distrato imobiliário trabalha com questões jurídicas relacionadas ao encerramento de contratos de compra e venda de imóveis, promessas de compra e venda e outros instrumentos utilizados em negociações imobiliárias.

Sua principal função é analisar a relação contratual, identificar os direitos e deveres das partes e buscar uma solução juridicamente adequada para a rescisão.

Na prática, esse profissional pode representar tanto compradores quanto vendedores, construtoras, incorporadoras e loteadoras.

Quando atua em defesa do comprador, por exemplo, o advogado verifica se a empresa pode realizar os descontos pretendidos e qual valor deve devolver após o cancelamento.

Entre suas principais atividades estão:

• Análise de contratos de compra e venda de imóveis.
• Pedido de rescisão contratual por iniciativa do comprador.
• Ações judiciais contra construtoras e incorporadoras.
• Discussão sobre retenção de valores pagos.
• Cobrança de restituição de parcelas.
• Contestação de multas contratuais abusivas.
• Discussão sobre atraso na entrega de imóveis.
• Análise de cláusulas relacionadas ao patrimônio de afetação.
• Negociação de acordos extrajudiciais.
• Acompanhamento de processos de distrato imobiliário.

Além disso, o advogado pode orientar o cliente sobre os riscos de assinar um termo de distrato sem compreender todas as consequências financeiras e jurídicas.

Isso é importante porque um acordo mal elaborado pode resultar em prejuízos ou dificultar uma discussão posterior sobre valores que deveriam ter sido restituídos.

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o encerramento de um contrato relacionado a uma negociação imobiliária, mediante acordo entre as partes ou conforme as hipóteses legais e contratuais aplicáveis à resolução do negócio.

Em termos simples, acontece quando comprador e vendedor encerram o compromisso de compra e venda de um imóvel antes de cumprir integralmente todas as obrigações previstas.

Imagine uma pessoa que compra um apartamento na planta e começa a pagar as parcelas diretamente à incorporadora. Depois de algum tempo, perde o emprego e percebe que não conseguirá continuar pagando.

Nesse cenário, pode solicitar o distrato para encerrar a negociação e receber de volta parte dos valores pagos, observadas as regras aplicáveis.

Entretanto, o distrato não significa necessariamente a devolução integral do dinheiro.

A empresa pode ter direito a determinadas retenções, desde que respeite a legislação e as condições válidas do contrato.

Por outro lado, se a rescisão acontece por responsabilidade da construtora ou incorporadora, a situação pode ser diferente, inclusive quanto ao valor que deve ser devolvido.

Qual é a diferença entre distrato e rescisão contratual?

Os termos aparecem frequentemente em discussões imobiliárias, mas não são exatamente sinônimos em todas as situações.

O distrato, em sentido técnico, representa o encerramento consensual de um contrato, ou seja, as partes concordam em desfazer o negócio.

Já a resolução contratual ocorre quando o contrato termina em razão de um inadimplemento ou de outra causa juridicamente prevista.

Na prática imobiliária, entretanto, a expressão distrato é utilizada de maneira ampla para se referir ao cancelamento da compra de um imóvel.

O advogado deve identificar a natureza jurídica da situação para definir qual medida é mais adequada.

Quando contratar um advogado especialista em distrato imobiliário?

A contratação pode ser necessária sempre que o comprador ou vendedor enfrentar dificuldades para encerrar uma negociação imobiliária.

Algumas situações merecem atenção especial.

1. Quando o comprador não consegue mais pagar as parcelas

Uma das situações mais comuns acontece quando o comprador perde a capacidade financeira de continuar pagando o imóvel.

Isso pode ocorrer em razão de desemprego, redução de renda, endividamento, separação conjugal ou outras mudanças na situação econômica.

Nesses casos, o advogado pode analisar o contrato e orientar sobre as possibilidades de cancelamento.

Também pode verificar quais descontos a empresa pretende aplicar e se o valor oferecido para restituição está de acordo com a legislação.

2. Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel

O atraso na entrega de um imóvel pode gerar consequências importantes para o comprador.

Quem adquire um apartamento na planta geralmente organiza sua vida financeira considerando a data prevista para conclusão da obra.

Quando a construtora ultrapassa o prazo contratual, podem surgir prejuízos relacionados a aluguel, financiamento, mudança e planejamento familiar.

A Lei nº 13.786/2018 alterou a legislação sobre incorporações imobiliárias e estabeleceu regras relacionadas ao prazo de tolerância e às consequências do atraso.

Se o atraso ultrapassar o período de tolerância previsto legalmente e contratualmente, sem justificativa válida, o comprador poderá ter direitos específicos.

Entre eles, conforme os requisitos legais, pode existir a possibilidade de resolver o contrato e receber a integralidade dos valores pagos, além da multa contratual cabível.

3. Quando a empresa oferece uma devolução muito baixa

Outra situação frequente ocorre quando o comprador solicita o cancelamento e recebe uma proposta de restituição significativamente inferior ao valor que pagou.

A incorporadora pode apresentar descontos referentes à cláusula penal, corretagem, impostos, taxas e outras despesas previstas na legislação.

Entretanto, nem todo desconto é automaticamente válido.

O advogado especialista em distrato imobiliário pode verificar a origem de cada cobrança, a previsão contratual e os limites legais aplicáveis.

4. Quando existem cláusulas abusivas no contrato

Alguns contratos apresentam disposições que podem colocar o comprador em desvantagem excessiva.

Cláusulas que estabelecem perda desproporcional dos valores pagos, multas incompatíveis com a legislação ou condições pouco transparentes merecem análise jurídica.

Quando existe relação de consumo, também podem ser aplicadas as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

O profissional poderá avaliar se existe fundamento para questionar judicialmente determinadas disposições contratuais.

5. Quando o comprador desiste de um imóvel na planta

A desistência da compra de um imóvel na planta exige atenção especial porque pode envolver regras específicas da Lei do Distrato.

O percentual de retenção permitido depende de fatores como a modalidade do empreendimento, a existência de patrimônio de afetação e as condições da contratação.

Por isso, antes de solicitar o cancelamento, é recomendável analisar o contrato com um advogado.

6. Quando o comprador adquiriu um lote e deseja cancelar a negociação

Os contratos de aquisição de terrenos também possuem regras específicas.

A Lei nº 13.786/2018 alterou a Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, estabelecendo disposições sobre resolução contratual em loteamentos.

Nesse caso, o advogado deve verificar as cláusulas, os pagamentos realizados, a situação do lote e as possíveis retenções permitidas.

Quanto o comprador pode receber de volta no distrato imobiliário?

Essa é uma das principais dúvidas de quem deseja cancelar a compra de um imóvel.

A quantia que o comprador poderá recuperar depende do motivo do distrato, do tipo de empreendimento e das regras aplicáveis ao contrato.

A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu parâmetros específicos para os descontos que podem ocorrer quando o comprador decide encerrar a negociação por iniciativa própria.

Qual é o percentual de retenção permitido pela Lei do Distrato?

Nos contratos de incorporação imobiliária, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece regras para a restituição dos valores pagos.

Quando o comprador provoca a resolução do contrato, a incorporadora pode realizar determinadas deduções, incluindo:

• Comissão de corretagem, quando legalmente aplicável e devidamente informada.
• Cláusula penal, limitada a 25% da quantia paga, como regra geral.
• Outras deduções expressamente permitidas pela legislação, conforme a situação.

Entretanto, existe uma particularidade importante.

Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, a cláusula penal pode chegar a 50% dos valores pagos pelo comprador, observados os requisitos legais.

Portanto, não é correto afirmar que todo distrato imobiliário permite retenção de apenas 10%, 20% ou 25%.

É necessário identificar o regime jurídico do empreendimento e examinar as condições da contratação.

O que é patrimônio de afetação e por que ele influencia o distrato?

O patrimônio de afetação é um regime jurídico que separa determinados bens, direitos e obrigações de uma incorporação imobiliária do patrimônio geral da incorporadora.

Seu objetivo é proteger os recursos e o desenvolvimento daquele empreendimento específico.

A existência desse regime influencia diretamente o cálculo da restituição em caso de desistência do comprador.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a legislação admite cláusula penal de até 50% dos valores pagos, desde que respeitados os requisitos legais.

Por isso, antes de aceitar a proposta de cancelamento, é importante verificar se o contrato e a incorporação estão submetidos a esse regime.

Exemplo de cálculo de distrato imobiliário

Imagine que uma pessoa tenha comprado um apartamento na planta e pago R$ 100 mil à incorporadora.

Se o contrato estiver sujeito à regra geral de retenção de 25%, o cálculo simplificado seria:

Exemplo hipotético — retenção de 25%

TOTAL PAGO

R$ 100.000,00

Valor retido (25%)

R$ 25.000,00

Valor a restituir

R$ 75.000,00

Simulação simplificada, sem considerar corretagem, fruição ou outras deduções legalmente aplicáveis.

Agora considere um empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, no qual exista cláusula penal válida de 50%.

Nesse cenário, a retenção poderá alcançar R$ 50 mil, restando R$ 50 mil para restituição, antes de outras deduções permitidas.

Esses exemplos não representam uma garantia de devolução. O cálculo efetivo depende da documentação, da modalidade contratual e das circunstâncias da rescisão.

Em quanto tempo a construtora deve devolver o dinheiro?

O prazo de restituição também depende do regime jurídico aplicável.

Nos contratos de incorporação imobiliária, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece regras diferentes conforme a existência ou não de patrimônio de afetação.

Em linhas gerais:

Empreendimento sem patrimônio de afetação: a restituição ocorre em até 180 dias, contados do desfazimento do contrato, observadas as condições legais.

Empreendimento com patrimônio de afetação: a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente, conforme a regra legal.

Existe ainda uma possibilidade importante: se a incorporadora realizar a revenda da unidade antes dos prazos previstos, a lei estabelece prazo de 30 dias a partir da revenda para efetuar a restituição devida.

Essas regras se referem à hipótese de resolução por iniciativa do adquirente, sem culpa da incorporadora.

Quando a empresa é responsável pelo desfazimento do negócio, a análise é diferente.

Por isso, o advogado deve verificar quem deu causa à rescisão e qual legislação se aplica ao contrato.

E quando a construtora é responsável pelo distrato imobiliário?

Quando o encerramento do contrato acontece por culpa da construtora ou incorporadora, o comprador pode ter direito à restituição integral dos valores pagos, além de outras consequências previstas na legislação.

Um exemplo é o atraso injustificado na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância legal e contratualmente válido.

O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 disciplina as consequências do atraso na entrega da unidade imobiliária.

De acordo com essa disposição, se a entrega ultrapassar o prazo de tolerância de 180 dias, desde que essa previsão esteja expressamente pactuada de forma clara e destacada, o adquirente que não deu causa ao atraso pode optar pela resolução do contrato.

Nessa hipótese, a legislação prevê a devolução integral dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, devidamente atualizados.

Se o comprador preferir manter o contrato, poderá existir direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente, desde que atendidos os requisitos legais.

Portanto, quando a construtora descumpre suas obrigações, o comprador não deve aceitar automaticamente as mesmas condições de retenção aplicadas à desistência voluntária.

A responsabilidade pelo encerramento do contrato é um dos pontos mais importantes da análise jurídica.

O que diz o Código de Defesa do Consumidor sobre distrato imobiliário?

O Código de Defesa do Consumidor também pode ser aplicado aos contratos imobiliários quando estiver caracterizada uma relação de consumo.

A legislação protege o consumidor contra práticas abusivas e disposições contratuais que estabeleçam obrigações excessivamente desvantajosas.

O artigo 51 do CDC, por exemplo, prevê a nulidade de determinadas cláusulas abusivas.

Além disso, o artigo 53 estabelece proteção contra cláusulas que determinem a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento parcelado, nas condições previstas pela norma.

Isso não significa que o comprador sempre terá direito à devolução integral do dinheiro quando desistir da aquisição.

A Lei do Distrato também precisa ser considerada, assim como as particularidades do contrato e a jurisprudência aplicável.

O advogado especialista em distrato imobiliário deve analisar conjuntamente essas normas para identificar os direitos do comprador e os limites das cobranças realizadas pela empresa.

O que diz o STJ sobre a devolução dos valores pagos?

O Superior Tribunal de Justiça possui decisões importantes sobre a rescisão de contratos imobiliários.

No julgamento do REsp 1.723.519/SP, a Segunda Seção examinou uma situação de desistência do comprador em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018.

Naquele caso, o tribunal considerou adequado o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, diante das circunstâncias analisadas.

É importante observar que essa decisão tratou de contrato anterior à Lei do Distrato. Portanto, não se deve utilizar automaticamente esse percentual para todos os contratos atuais.

Além disso, em decisão divulgada em outubro de 2025, o STJ examinou a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote não edificado nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018.

O tribunal reconheceu a relevância da previsão legal específica para essa cobrança, mesmo sem construção no terreno, observadas as condições do caso.

Esses entendimentos demonstram por que a análise individualizada do contrato é tão importante.STJ+2

Como funciona uma ação judicial de distrato imobiliário?

Quando a construtora não aceita negociar ou apresenta uma proposta de restituição considerada irregular, o comprador pode buscar a solução pela via judicial.

A ação normalmente tem como objetivo obter a resolução do contrato e discutir os valores que devem ser devolvidos.

O procedimento começa com a análise dos documentos e a identificação dos fundamentos jurídicos que justificam o pedido.

Quais documentos são necessários?

Para avaliar a possibilidade de ajuizar uma ação de distrato imobiliário, o advogado geralmente solicita:

• Contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
• Comprovantes de pagamento das parcelas.
• Recibos de entrada e sinal.
• Comprovante de pagamento da comissão de corretagem.
• Comunicados enviados pela construtora.
• Notificações extrajudiciais.
• Documentos relacionados ao atraso da obra, quando aplicável.
• Propostas de distrato apresentadas pela empresa.

Também podem ser importantes conversas por e-mail, mensagens e outros registros que comprovem as negociações realizadas.

Quanto tempo demora um processo de distrato imobiliário?

Não existe um prazo único para concluir uma ação de distrato imobiliário.

O tempo depende de fatores como a complexidade do contrato, a quantidade de documentos, a necessidade de produção de provas, a postura da empresa e a carga de trabalho do Judiciário.

Alguns conflitos podem terminar por meio de acordo durante o processo. Outros exigem sentença e eventualmente recursos.

Por isso, é importante que o advogado explique ao cliente as possibilidades e os riscos envolvidos, sem prometer uma data exata para o encerramento da demanda.

É possível fazer distrato imobiliário sem advogado?

Sim. As partes podem negociar diretamente o encerramento do contrato e formalizar um acordo extrajudicial.

Entretanto, isso não significa que seja recomendável aceitar qualquer proposta apresentada pela construtora.

O distrato pode envolver valores elevados e cláusulas que produzem consequências financeiras importantes.

Um advogado pode verificar se o documento estabelece corretamente:

• O motivo do encerramento contratual.
• O valor total pago pelo comprador.
• Os descontos aplicados pela empresa.
• O valor líquido que será restituído.
• A forma e o prazo de pagamento.
• As condições para encerramento das obrigações.
• A existência de quitação e seu alcance.

A quitação merece atenção especial. Dependendo da redação, o comprador pode assumir que não possui mais nada a reclamar em relação ao contrato.

Portanto, antes de assinar, é importante compreender exatamente quais direitos estão sendo encerrados.

Advogado especialista em distrato imobiliário pode atuar contra construtoras?

Sim. O advogado pode representar compradores em conflitos envolvendo construtoras, incorporadoras e loteadoras.

Sua atuação pode começar com uma tentativa de negociação e continuar com medidas administrativas ou judiciais, conforme a situação.

Entre os problemas mais comuns estão a negativa de restituição, a cobrança de multas, o atraso na entrega das chaves, a aplicação de taxas questionáveis e a imposição de condições desfavoráveis para cancelar a compra.

O profissional também pode atuar na defesa de construtoras e incorporadoras, orientando sobre a aplicação da legislação, a elaboração de contratos e a condução de negociações.

O importante é que a atuação jurídica considere as particularidades de cada negócio, evitando interpretações genéricas sobre percentuais de retenção e prazos de devolução.

Perguntas frequentes sobre advogado especialista em distrato imobiliário

Posso desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato?

Em determinadas situações, sim. O comprador pode solicitar a resolução do contrato, mesmo depois de assinar a promessa de compra e venda. Entretanto, a desistência pode gerar retenções e outras consequências financeiras previstas na legislação.

A construtora pode ficar com todo o dinheiro pago no distrato?

Não existe autorização geral para a construtora ficar com todos os valores pagos pelo comprador. A legislação estabelece limites e condições para as retenções. O cálculo depende do tipo de contrato, do empreendimento e das circunstâncias do encerramento.

Posso receber 100% do dinheiro de volta no distrato imobiliário?

Sim, em determinadas situações. Quando a resolução acontece por responsabilidade da incorporadora, como em hipóteses de atraso na entrega que atendam aos requisitos legais, o comprador pode ter direito à restituição integral dos valores pagos, além das consequências contratuais cabíveis.

A comissão do corretor pode ser descontada no distrato?

Em determinadas hipóteses, sim. A Lei nº 13.786/2018 prevê a possibilidade de dedução da comissão de corretagem, desde que atendidos os requisitos legais e as condições de informação e contratação. É necessário analisar o documento e a situação concreta.

Quem compra imóvel na planta tem direito ao distrato?

Sim. O comprador de imóvel na planta pode solicitar o encerramento do contrato, observadas as regras da Lei do Distrato, da legislação de incorporações imobiliárias e das condições contratuais aplicáveis.

Posso cancelar a compra de um imóvel financiado?

Depende da modalidade de financiamento e da etapa em que a operação se encontra. Quando existe financiamento bancário, o advogado precisa analisar também o contrato com a instituição financeira, pois o cancelamento da compra e a extinção da obrigação de financiamento podem exigir providências específicas.

Vale a pena contratar um advogado para fazer distrato imobiliário?

Pode valer a pena especialmente quando existem valores elevados envolvidos, divergências sobre a multa, retenções questionáveis ou dificuldades para conseguir a restituição. O profissional pode avaliar se a proposta da empresa está de acordo com a legislação e orientar sobre as alternativas disponíveis.

Qual advogado procurar para cancelar a compra de um imóvel?

O mais indicado é procurar um advogado com experiência em Direito Imobiliário e distrato imobiliário. Esse profissional poderá analisar o contrato, verificar os direitos do comprador e orientar sobre a negociação ou eventual ação judicial.

Conclusão

O distrato imobiliário pode representar uma alternativa para quem não consegue mais manter a compra de um imóvel ou enfrenta problemas com a construtora, incorporadora ou loteadora.

Entretanto, cancelar um contrato imobiliário exige atenção às regras legais, especialmente porque os percentuais de retenção, os prazos de restituição e as consequências financeiras variam conforme as características da negociação.

O advogado especialista em distrato imobiliário pode ajudar a identificar cláusulas abusivas, verificar os valores que devem ser devolvidos, negociar com a empresa e, quando necessário, buscar a solução pela via judicial.

Antes de aceitar uma proposta de cancelamento, portanto, é recomendável analisar cuidadosamente o contrato e todos os descontos apresentados.

Essa precaução pode evitar prejuízos financeiros e ajudar o comprador a exercer seus direitos de maneira mais segura.

Fontes oficiais e legislação

• Lei nº 13.786/2018 – Lei do Distrato Imobiliário.
• Lei nº 4.591/1964 – Incorporações Imobiliárias.
• Lei nº 6.766/1979 – Parcelamento do Solo Urbano.
• Código de Defesa do Consumidor – Lei nº 8.078/1990.
• Superior Tribunal de Justiça – REsp 1.723.519/SP.
• STJ – Taxa de fruição em lote não edificado após a Lei do Distrato.

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