O aluguel na Reforma Tributária passou a ter regras específicas com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Uma das principais mudanças é que determinadas operações de locação de imóveis podem ficar sujeitas a esses novos tributos, inclusive quando o proprietário é pessoa física.
Isso não significa, porém, que toda pessoa que possui uma casa ou apartamento alugado passará automaticamente a pagar IBS e CBS. A legislação estabelece critérios específicos para definir quando uma pessoa física que recebe aluguéis se torna contribuinte do regime regular.
Além disso, a Reforma Tributária criou tratamento favorecido para a locação imobiliária: as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis a locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis têm redução de 70%. Para determinadas locações residenciais, também existe um redutor social mensal.
Entenda a seguir como funciona a Reforma Tributária para aluguel, quem pode ser afetado e quais pontos merecem atenção.
O que muda no aluguel com a Reforma Tributária?
Historicamente, o aluguel de imóveis possui tratamento tributário diferente da venda tradicional de mercadorias e da prestação de muitos serviços.
A Reforma Tributária do consumo modifica esse cenário ao estabelecer um regime específico para operações com bens imóveis.
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o IBS e a CBS e disciplinou o tratamento de operações imobiliárias. Posteriormente, a Lei Complementar nº 227/2026 realizou alterações na regulamentação.
Entre as operações alcançadas pelo regime específico estão:
- locação de imóveis;
- cessão onerosa;
- arrendamento;
- alienação de imóveis;
- incorporação imobiliária;
- parcelamento do solo.
Entretanto, as regras não são exatamente iguais para todas essas operações.
No caso do aluguel na Reforma Tributária, é especialmente importante diferenciar a situação de empresas daquela de pessoas físicas que possuem imóveis para locação.
Pessoa física vai pagar imposto sobre aluguel na Reforma Tributária?
Pode pagar IBS e CBS, mas não automaticamente.
Esse é um dos pontos mais importantes para quem pesquisa sobre a Reforma Tributária e aluguel.
De acordo com o art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem cumulativamente determinadas condições.
A receita total dessas operações deve exceder R$ 240 mil e elas devem envolver mais de três imóveis distintos. O limite monetário está sujeito à atualização prevista na própria legislação.
Portanto, na regra referente ao ano anterior, é necessário observar os dois requisitos conjuntamente.
Mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil
A redação legal é importante.
Não basta olhar somente para a quantidade de imóveis e também não basta analisar isoladamente a receita.
Na hipótese do ano-calendário anterior, a pessoa física deve verificar:
Receita: superior ao limite legal de R$ 240 mil; e
Quantidade: operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Isso significa, na prática, quatro ou mais imóveis envolvidos nas operações, além da superação do limite de receita.
O valor de R$ 240 mil é a referência originalmente estabelecida pela lei e está sujeito à atualização pelo IPCA.
Quem tem apenas um imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?
Pela regra geral referente ao enquadramento com base no ano-calendário anterior, possuir somente um imóvel alugado não satisfaz simultaneamente o requisito de mais de três imóveis.
Imagine uma pessoa que possui um apartamento e recebe aluguel todos os meses.
Ela não passa automaticamente a ser contribuinte do regime regular do IBS e CBS simplesmente porque recebe aluguel.
Da mesma maneira, ter dois ou três imóveis alugados não significa, isoladamente, enquadramento pela regra baseada no ano anterior.
Entretanto, existe outra hipótese importante relacionada ao volume de receitas obtido durante o próprio ano.
E se o aluguel ultrapassar o limite durante o próprio ano?
A legislação também prevê uma regra para situações em que a receita aumenta significativamente durante o ano-calendário.
O § 2º do art. 251 estabelece hipótese de enquadramento no próprio ano para locação, cessão onerosa ou arrendamento quando o valor das operações exceder em 20% o limite previsto na legislação.
Tomando apenas o valor-base original de R$ 240 mil como referência matemática, 20% adicionais corresponderiam a:
R$ 240.000 + 20% = R$ 288.000
Entretanto, não é adequado tratar R$ 288 mil como um limite permanentemente congelado, pois a própria legislação prevê atualização do parâmetro monetário.
Por isso, proprietários com receitas elevadas de locação precisam acompanhar os valores oficiais aplicáveis ao respectivo período.
Reforma Tributária no aluguel residencial
A Reforma Tributária no aluguel residencial possui um mecanismo específico destinado a reduzir a base de cálculo.
A legislação criou o chamado redutor social.
Nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular, pode ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS o valor de R$ 600 por mês, por imóvel, limitado à própria base de cálculo.
Esse é o valor-base previsto na legislação.
A lei também determina sua atualização mensal pelo IPCA ou índice que venha a substituí-lo. Portanto, ao realizar cálculos em períodos posteriores, deve-se consultar o valor atualizado.
Como funciona o redutor de R$ 600 no aluguel?
Imagine, de maneira simplificada, um imóvel residencial com aluguel mensal de R$ 3.000.
Considerando somente o valor-base previsto na lei, teríamos:
Aluguel: R$ 3.000
Redutor social: R$ 600
Base após o redutor: R$ 2.400
Esse exemplo serve apenas para demonstrar o funcionamento do mecanismo. O cálculo efetivo precisa considerar o valor atualizado do redutor e todas as demais regras tributárias aplicáveis ao contribuinte.
Além disso, o redutor de R$ 600 está relacionado especificamente ao imóvel destinado a uso residencial.
Qual será a alíquota sobre aluguel na Reforma Tributária?
Esse é outro ponto que costuma gerar confusão.
A Lei Complementar nº 214 determina que as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis sejam reduzidas em 70%.
A expressão “redução de 70%” não significa uma alíquota de 70%.
Significa que, para essas operações, aplica-se uma redução de 70% sobre as alíquotas correspondentes.
Em outras palavras, a tributação da locação fica com 30% da alíquota de referência aplicável, observadas as regras do sistema.
Essa distinção é fundamental.
Exemplo de imposto sobre aluguel na Reforma Tributária
Considere apenas um exemplo hipotético para compreender o mecanismo.
Suponha que a alíquota conjunta de referência utilizada no exemplo seja 28%.
Com uma redução de 70%, restariam 30% da alíquota original:
28% × 30% = 8,4%
Portanto, nesse cenário meramente ilustrativo, a carga nominal correspondente seria 8,4%.
Isso não significa que 8,4% seja a alíquota definitiva geral do aluguel. O exemplo apenas demonstra matematicamente o efeito de uma redução de 70%.
O valor efetivamente devido dependerá das alíquotas vigentes, da base tributável, dos redutores, créditos eventualmente aplicáveis e da situação específica do contribuinte.
O aluguel residencial terá redução maior?
O aluguel residencial pode combinar dois mecanismos importantes.
Primeiro, a locação de bens imóveis possui a redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS prevista no art. 261.
Além disso, quando se trata de imóvel para uso residencial, existe o redutor social mensal, originalmente fixado em R$ 600 por imóvel e atualizado conforme previsto na legislação.
Por isso, não se deve simplesmente pegar o valor total do aluguel e multiplicá-lo por uma suposta alíquota sem antes analisar as regras aplicáveis.
Aluguel comercial na Reforma Tributária
Imóveis comerciais também entram no novo tratamento tributário quando a operação e o contribuinte se enquadram nas hipóteses de incidência.
A redução de 70% das alíquotas prevista para locação alcança a locação de bens imóveis de maneira geral.
Por outro lado, o redutor social de R$ 600 previsto no art. 260 está associado especificamente à locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial.
Essa diferença pode produzir resultados distintos entre um apartamento residencial e uma sala comercial, mesmo quando possuem aluguéis de valores semelhantes.
Reforma Tributária acaba com o Imposto de Renda sobre aluguel?
Não.
A criação do IBS e da CBS não deve ser confundida com a tributação do rendimento pelo Imposto de Renda.
Para pessoas físicas, os rendimentos provenientes de aluguel continuam sujeitos às regras do Imposto de Renda aplicáveis ao caso.
A Receita Federal mantém regras específicas para os rendimentos de locação e para as deduções permitidas. Dependendo de quem paga o aluguel e das circunstâncias da operação, também devem ser observadas as regras correspondentes de recolhimento e declaração.
Portanto, existem duas questões diferentes:
Imposto de Renda: incide sobre a renda obtida pelo proprietário conforme suas regras próprias.
IBS e CBS: são tributos da Reforma Tributária do consumo e possuem regras específicas para operações imobiliárias.
Um proprietário enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS pode, portanto, precisar considerar a tributação do consumo sem deixar de observar suas obrigações relacionadas ao Imposto de Renda.
Quem recebe pouco aluguel será afetado pela Reforma Tributária?
Para uma pessoa física com poucos imóveis e receita de aluguel relativamente baixa, a principal regra de enquadramento do ano anterior tende a não ser atingida.
Por exemplo, considere uma pessoa que alugue dois apartamentos e receba R$ 2.500 mensais por cada um.
A receita mensal seria:
2 × R$ 2.500 = R$ 5.000
Em 12 meses:
R$ 5.000 × 12 = R$ 60.000
Nesse cenário simplificado, não estariam preenchidos os requisitos cumulativos de receita superior ao limite legal e mais de três imóveis distintos previstos na regra do ano-calendário anterior.
Isso demonstra por que é incorreto afirmar simplesmente que “todo aluguel terá um novo imposto”.
A situação precisa ser analisada de acordo com os critérios previstos na legislação.
Exemplo de pessoa física que pode entrar no IBS e CBS
Agora considere outro exemplo.
Uma pessoa possui cinco apartamentos alugados por R$ 5.000 mensais cada.
A receita mensal seria:
5 × R$ 5.000 = R$ 25.000
Em um ano:
R$ 25.000 × 12 = R$ 300.000
Nesse caso, além de existirem mais de três imóveis envolvidos, a receita supera o valor-base de R$ 240 mil estabelecido pela legislação.
Assim, o proprietário precisa verificar seu enquadramento no regime regular do IBS e CBS, considerando também a atualização dos limites e as regras aplicáveis ao respectivo ano.
Pessoa física precisará abrir CNPJ para receber aluguel?
Esse tema também merece cuidado.
A inscrição de determinada pessoa física no CNPJ para fins de cumprimento das obrigações da CBS não significa necessariamente que ela tenha se transformado em uma pessoa jurídica ou aberto uma empresa tradicional.
Em julho de 2026, a Receita Federal informou que a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais correspondentes para pessoas físicas contribuintes da CBS começará em 1º de janeiro de 2027, conforme o cronograma atualizado.
Portanto, proprietários enquadrados precisam acompanhar as regras cadastrais e documentais, mas não se deve interpretar automaticamente a inscrição cadastral como transformação da pessoa física em empresa.
Aluguel terá nota fiscal com a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária também está modificando as obrigações documentais relacionadas às operações imobiliárias.
A Receita Federal publicou cronograma de documentos fiscais eletrônicos que contempla uma NFS-e para locações, abrangendo locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis.
Para pessoas físicas contribuintes da CBS, o cronograma cadastral e documental foi ajustado para produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.
Isso torna especialmente importante verificar o enquadramento antes de assumir que qualquer proprietário deverá emitir documento fiscal.
Pessoa jurídica que recebe aluguel também será afetada?
Sim, empresas que exploram a locação de imóveis também precisam analisar o novo regime.
Nesse caso, porém, não se aplicam simplesmente os mesmos critérios utilizados para determinar quando uma pessoa física passa a ser contribuinte.
Empresas imobiliárias, holdings patrimoniais e outras pessoas jurídicas que recebem receitas de locação precisam avaliar o regime tributário utilizado, possibilidade de créditos, transição dos tributos atuais e incidência do IBS e da CBS.
Por isso, uma comparação entre manter imóveis diretamente no CPF e transferi-los para uma holding não deve considerar apenas uma alíquota isolada.
Custos de constituição, Imposto de Renda, IBS/CBS, transmissão patrimonial, sucessão, despesas contábeis e características individuais do patrimônio podem mudar completamente o resultado.
A Reforma Tributária começa a valer para aluguel em 2026?
A implementação da Reforma Tributária ocorre gradualmente.
Em 2026, começou a fase de transição do novo sistema. A Receita Federal explica que a CBS e o IBS fazem parte do modelo criado pela Reforma Tributária do Consumo e que os tributos antigos serão substituídos progressivamente conforme o cronograma legal.
Além disso, obrigações específicas vêm sendo regulamentadas durante essa implementação.
Por exemplo, a Receita informou em julho de 2026 que determinadas obrigações cadastrais e documentais das pessoas físicas contribuintes da CBS foram postergadas para 1º de janeiro de 2027.
Consequentemente, é importante diferenciar a entrada em vigor da legislação, o período de transição e a data em que cada obrigação efetivamente passa a produzir efeitos.
Reforma Tributária no aluguel: o proprietário deve aumentar o valor cobrado?
A legislação tributária, por si só, não significa que todo proprietário deva aumentar automaticamente o aluguel.
Primeiro, é necessário descobrir se o locador efetivamente será contribuinte do IBS e da CBS.
Depois, deve-se calcular o impacto considerando redução das alíquotas, redutor social quando aplicável, eventuais créditos e demais regras.
Além disso, o reajuste do aluguel envolve o contrato firmado entre as partes e a legislação aplicável à locação.
Portanto, simplesmente adicionar uma porcentagem ao aluguel sem realizar essa análise pode produzir um cálculo incorreto.
O que o proprietário deve fazer com a Reforma Tributária?
Quem possui imóveis alugados deve começar organizando as informações de cada propriedade.
É importante conhecer a receita anual total de locação, quantidade de imóveis envolvidos nas operações, finalidade residencial ou comercial, contratos existentes e despesas relacionadas aos imóveis.
Proprietários com receitas próximas ou superiores aos limites previstos na legislação precisam de atenção adicional.
Também é recomendável acompanhar as regulamentações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, já que a implementação do novo sistema continua produzindo normas operacionais, documentos fiscais e procedimentos.
Orientações oficiais da Reforma Tributária do Consumo — Receita Federal
Aluguel na Reforma Tributária vai ficar mais caro?
Não existe uma resposta única.
Para determinados proprietários pessoas físicas que não se enquadram como contribuintes do IBS e da CBS, o impacto direto pode ser bastante diferente daquele enfrentado por grandes locadores ou empresas.
Para contribuintes do novo sistema, haverá incidência de IBS e CBS, porém a legislação estabeleceu redução de 70% das alíquotas para locações. No aluguel residencial, também existe o redutor social previsto em lei.
O impacto econômico final também depende de fatores como créditos tributários, contratos, características do imóvel e capacidade de repassar custos.
Portanto, afirmações genéricas de que “todo aluguel ficará X% mais caro” devem ser vistas com cautela.
Conclusão
O aluguel na Reforma Tributária passa a integrar de maneira mais clara o sistema do IBS e da CBS, mas isso não significa que todos os proprietários pessoas físicas pagarão automaticamente os novos tributos.
Na regra baseada no ano-calendário anterior, a pessoa física que realiza locações será considerada contribuinte quando a receita dessas operações superar o limite legal de R$ 240 mil e envolver mais de três imóveis distintos, observadas as atualizações previstas em lei. Existe ainda uma hipótese específica de enquadramento durante o próprio ano quando a receita supera em 20% o limite estabelecido.
Para quem estiver sujeito ao regime, a locação conta com uma importante redução: as alíquotas de IBS e CBS são reduzidas em 70%. No caso de imóvel para uso residencial, a legislação também prevê redutor social originalmente estabelecido em R$ 600 mensais por imóvel, atualizado conforme as regras legais.
Por isso, o impacto da Reforma Tributária sobre aluguel precisa ser calculado individualmente. Quantidade de imóveis, receita, finalidade residencial ou comercial e enquadramento do proprietário podem produzir situações tributárias bastante diferentes.
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