Ação de despejo cumulada com cobrança: como funciona?

A ação de despejo cumulada com cobrança é uma medida judicial utilizada pelo locador para buscar, no mesmo processo, a desocupação do imóvel e o recebimento de aluguéis e demais encargos da locação que estejam em atraso. Essa possibilidade é especialmente relevante quando o inquilino permanece no imóvel mesmo após deixar de cumprir suas obrigações financeiras.

A principal base legal está na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Em caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, a legislação permite que o pedido de rescisão da locação seja cumulado com a cobrança dos valores devidos.

Na prática, isso evita, em determinadas situações, a necessidade de ajuizar uma ação para retirar o locatário e outra exclusivamente para cobrar a dívida.

Entretanto, a ação possui regras específicas. Questões envolvendo fiador, garantia locatícia, liminar de desocupação, purgação da mora, valores que vencem durante o processo e execução da dívida precisam ser analisadas com atenção.

O que é ação de despejo cumulada com cobrança?

A ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis reúne duas pretensões principais.

A primeira é o despejo, por meio do qual o locador busca encerrar a locação e recuperar a posse do imóvel.

A segunda é a cobrança, destinada ao recebimento dos aluguéis e encargos que não foram pagos.

Imagine um contrato residencial com aluguel mensal de R$ 2.000. O inquilino deixa de pagar três meses e continua ocupando o imóvel.

O proprietário pretende recuperar o imóvel, mas também quer receber os R$ 6.000 em aluguéis vencidos, além dos demais encargos que sejam efetivamente devidos.

Em vez de necessariamente promover duas demandas independentes, pode ser possível reunir essas pretensões na mesma ação, conforme as regras da Lei do Inquilinato.

É possível cumular ação de despejo com cobrança?

Sim.

A Lei do Inquilinato prevê expressamente essa possibilidade.

O artigo 62, inciso I, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios.

A legislação também estabelece requisitos para essa cobrança.

O locador deverá apresentar com a petição inicial um cálculo discriminado do valor do débito.

Portanto, não basta informar genericamente que existem “aluguéis atrasados”.

É necessário demonstrar adequadamente os valores cobrados.

Quando cabe ação de despejo cumulada com cobrança?

Uma das situações mais comuns ocorre quando o locatário deixa de pagar os aluguéis.

A falta de pagamento constitui fundamento para desfazimento da locação, conforme a Lei nº 8.245/1991.

A ação pode envolver, conforme o contrato e a legislação:

aluguéis vencidos;

encargos da locação;

multas eventualmente aplicáveis;

tributos cuja responsabilidade tenha sido atribuída ao locatário de forma válida;

despesas condominiais que sejam de responsabilidade do inquilino;

outros valores contratualmente exigíveis.

No entanto, cada verba precisa possuir fundamento.

O locador não pode simplesmente acrescentar qualquer despesa à cobrança apenas porque existe inadimplência.

Atrasou um aluguel: já pode entrar com ação de despejo?

A falta de pagamento do aluguel no vencimento caracteriza inadimplemento.

A Lei do Inquilinato não estabelece uma regra geral dizendo que o locador precisa obrigatoriamente esperar três meses de atraso para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento.

Essa ideia dos “três meses” é um equívoco relativamente comum.

Em princípio, ocorrendo o inadimplemento, pode surgir fundamento para adoção das medidas cabíveis, observadas as circunstâncias contratuais e legais.

Isso não significa que o ajuizamento imediato seja sempre a estratégia mais conveniente.

Em muitos casos, locador e locatário conseguem solucionar um atraso pontual por negociação.

Quando a inadimplência persiste, entretanto, o proprietário pode avaliar a via judicial.

É preciso notificar o inquilino antes da ação de despejo por falta de pagamento?

Na ação fundada especificamente em falta de pagamento, a necessidade de notificação prévia não deve ser tratada da mesma maneira que ocorre em outras modalidades de término da locação.

O inadimplemento da obrigação no vencimento pode fundamentar a demanda.

Ainda assim, notificações e comunicações podem ser úteis como prova das tentativas de solução e para outras questões relacionadas ao contrato.

É importante identificar corretamente o fundamento do despejo porque os requisitos podem variar conforme a causa: falta de pagamento, denúncia vazia, término contratual, infração legal ou contratual e outras situações previstas na Lei do Inquilinato.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança?

O processo normalmente começa com uma petição inicial na qual o locador explica a relação locatícia, demonstra a inadimplência e formula os pedidos correspondentes.

Quando existe cumulação com cobrança, deve ser apresentado cálculo discriminado do débito.

O réu será citado para participar do processo.

Dependendo da situação, poderá apresentar defesa e discutir questões como pagamento, valores cobrados, existência da dívida, responsabilidades contratuais e outros pontos relevantes.

A Lei do Inquilinato também prevê mecanismo que pode permitir ao locatário evitar a rescisão em determinadas circunstâncias por meio do pagamento do débito dentro do prazo legal.

O que pode ser cobrado junto com os aluguéis atrasados?

O pedido não precisa necessariamente se limitar ao aluguel principal.

A Lei do Inquilinato faz referência aos aluguéis e acessórios da locação.

Dependendo do contrato e das responsabilidades legalmente atribuídas ao locatário, podem integrar a discussão valores relacionados a determinados encargos.

Entre eles podem estar condomínio, tributos, multa moratória e outros acessórios.

Porém, é fundamental verificar quem é juridicamente responsável por cada despesa.

No condomínio, por exemplo, existe diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias. A Lei do Inquilinato distribui determinadas responsabilidades entre locador e locatário.

Assim, não é adequado inserir toda e qualquer cobrança condominial automaticamente na dívida do inquilino.

Os aluguéis que vencem durante o processo também podem ser cobrados?

Sim, essa é uma questão prática extremamente relevante.

Uma ação de despejo pode levar algum tempo até a efetiva desocupação. Enquanto isso, novos aluguéis podem vencer.

O artigo 62 da Lei do Inquilinato possui disciplina específica sobre a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, inclusive aqueles que vencerem durante o processo, nos termos legais.

Além disso, o Código de Processo Civil prevê, no artigo 323, que em obrigações de prestações sucessivas elas podem ser consideradas incluídas no pedido enquanto durar a obrigação, se o devedor deixar de pagá-las ou consigná-las.

Assim, a dívida não necessariamente fica congelada no valor existente no dia do ajuizamento.

O fiador pode ser cobrado na mesma ação?

Essa questão exige atenção especial.

Quando existe fiador, sua responsabilidade depende da garantia prestada, do contrato, do período coberto e das regras da Lei do Inquilinato.

Na ação cumulada, a legislação disciplina a citação do locatário para responder ao pedido de rescisão e do locatário e dos fiadores para responderem ao pedido de cobrança, conforme a situação jurídica.

Por isso, é importante incluir corretamente no processo aqueles contra os quais existe pretensão de cobrança.

A extensão da responsabilidade do fiador também pode gerar discussões, principalmente quando houve alteração contratual, prorrogação da locação, exoneração da fiança ou outras mudanças relevantes.

O fiador paga aluguel atrasado?

Em regra, a fiança locatícia existe justamente para garantir obrigações assumidas pelo locatário dentro dos limites aplicáveis.

Entretanto, não se pode afirmar que o fiador responderá por absolutamente qualquer valor, independentemente do contrato e dos acontecimentos posteriores.

É necessário verificar a extensão da garantia.

A Lei do Inquilinato possui regras específicas sobre garantias locatícias, enquanto a jurisprudência dos tribunais superiores também resolve diversas controvérsias relacionadas à fiança.

Por isso, contratos com fiador exigem análise individualizada antes de definir contra quem a cobrança será proposta.

É possível conseguir despejo liminar por falta de pagamento?

Sim, mas não em qualquer ação de despejo.

A Lei nº 8.245/1991 estabelece hipóteses específicas nas quais pode ser concedida liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que preenchidos os requisitos legais e prestada a caução prevista pela legislação.

Uma dessas hipóteses está relacionada à falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido de determinadas garantias previstas no artigo 37, seja porque não foram contratadas, seja porque foram extintas ou houve pedido de exoneração nos casos legais.

Portanto, a frase “aluguel atrasado sempre dá direito a despejo liminar em 15 dias” está errada.

É preciso verificar se a situação se enquadra nas hipóteses do artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato.

Qual é o valor da caução para o despejo liminar?

Nas hipóteses do artigo 59, § 1º, a Lei do Inquilinato condiciona a liminar à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, observadas as regras legais.

Essa caução não deve ser confundida com a caução dada pelo inquilino como garantia do contrato.

São situações diferentes.

Aqui, trata-se de requisito relacionado à medida liminar de desocupação prevista pela legislação processual locatícia.

Por isso, ao analisar a possibilidade de despejo em 15 dias, não basta verificar a inadimplência. É necessário conferir toda a hipótese legal.

Contrato com fiador permite despejo liminar por falta de pagamento?

A existência de garantia locatícia é particularmente importante para a hipótese de liminar fundada no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato.

Essa disposição está relacionada à falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37.

Entre as garantias locatícias previstas estão:

• caução;
• fiança;
• seguro-fiança;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Assim, quando existe garantia válida e vigente, a hipótese específica de liminar por falta de pagamento prevista nesse inciso pode não estar configurada.

Isso não significa que o locador perdeu o direito de buscar o despejo.

Significa apenas que é necessário distinguir o direito ao despejo da possibilidade de obter determinada liminar de desocupação imediata.

O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?

Em determinadas condições, sim.

Esse mecanismo é popularmente conhecido como purgação da mora.

Nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação efetuando, dentro do prazo legal, o pagamento do débito atualizado nos termos do artigo 62 da Lei nº 8.245/1991.

A legislação prevê prazo de 15 dias, contado da citação, para o depósito judicial do valor devido nas condições legalmente estabelecidas.

O pagamento precisa abranger as parcelas exigidas pela lei.

Não basta necessariamente depositar apenas o valor nominal de um aluguel atrasado.

O que deve ser pago para purgar a mora?

O artigo 62 da Lei do Inquilinato disciplina os componentes do débito.

Em linhas gerais, o depósito deve contemplar os aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, multas ou penalidades contratuais quando exigíveis, juros de mora, custas e honorários advocatícios nos parâmetros legais.

Por isso, quando o locatário pretende evitar a rescisão mediante pagamento, é necessário calcular corretamente o montante.

Se houver divergência sobre o valor apresentado pelo locador, a legislação também contém regras para complementação do depósito em determinadas circunstâncias.

É possível purgar a mora várias vezes?

Não de maneira ilimitada.

A Lei do Inquilinato restringe a utilização reiterada desse benefício.

O artigo 62 estabelece impedimento relacionado ao uso anterior da faculdade dentro do período definido pela legislação.

Essa regra busca evitar que a locação se transforme em um ciclo permanente de inadimplência, ajuizamento de despejo, pagamento judicial e nova inadimplência.

Portanto, analisar o histórico da relação locatícia é importante antes de concluir que o locatário poderá evitar novamente a rescisão mediante depósito.

O que acontece se o inquilino não pagar nem sair?

Se não houver pagamento capaz de evitar a rescisão e a ação for julgada procedente, poderá ser decretado o despejo.

Após o cumprimento das etapas processuais aplicáveis, ocorre a desocupação voluntária ou, se necessário, o cumprimento da ordem judicial.

Paralelamente, a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos pode ser executada para buscar patrimônio do devedor.

É justamente aí que aparece uma vantagem prática da cumulação: o mesmo processo pode solucionar tanto a questão da posse do imóvel quanto a obrigação financeira, respeitados os procedimentos correspondentes.

A dívida desaparece quando o inquilino entrega as chaves?

Não.

A devolução do imóvel encerra uma questão importante — a permanência física do locatário —, mas não apaga automaticamente os débitos anteriores.

Os aluguéis e encargos vencidos e não pagos continuam sujeitos à cobrança.

Também será necessário identificar até quando os aluguéis são devidos, considerando a efetiva restituição do imóvel e as circunstâncias jurídicas da entrega das chaves.

Por isso, é recomendável documentar adequadamente a devolução do imóvel.

Entrega das chaves encerra a ação de despejo?

A entrega das chaves pode fazer desaparecer o interesse na obtenção da desocupação porque o imóvel já foi devolvido.

Entretanto, se a ação também possui pedido de cobrança, a discussão financeira pode continuar.

Essa é uma consequência importante da ação de despejo cumulada com cobrança.

Mesmo que o pedido de despejo perca seu objeto em razão da desocupação, ainda pode existir dívida a ser apurada e cobrada.

Assim, devolver o imóvel não significa necessariamente encerrar toda a demanda.

É possível cobrar danos no imóvel junto com a ação?

A possibilidade de cumular outros pedidos precisa ser analisada à luz das regras processuais, da compatibilidade entre os pedidos e das provas existentes.

Danos causados ao imóvel são diferentes de simples aluguéis vencidos.

É comum que sua extensão somente possa ser identificada adequadamente após a desocupação e realização de vistoria.

Por isso, documentos como laudo de vistoria inicial, fotografias, termo de entrega e vistoria final possuem grande importância.

O desgaste decorrente do uso normal também não deve ser automaticamente tratado como dano indenizável causado pelo locatário.

Quais documentos são importantes para a ação de despejo cumulada com cobrança?

A documentação varia conforme o caso, mas alguns elementos costumam ser especialmente relevantes.

O contrato de locação demonstra as condições originalmente estabelecidas. Também são importantes documentos relacionados à propriedade ou legitimidade do locador, demonstrativo dos aluguéis vencidos, comprovantes dos encargos cobrados e eventuais comunicações entre as partes.

Quando existe fiador, também devem ser analisados os documentos relativos à garantia.

O cálculo discriminado do débito merece atenção especial porque a própria Lei do Inquilinato exige sua apresentação na hipótese de cumulação prevista no artigo 62.

Uma cobrança transparente também facilita a identificação dos valores efetivamente controvertidos.

Ação de despejo cumulada com cobrança precisa de advogado?

Em regra, a atuação judicial exige representação por advogado, observadas as exceções previstas pelo ordenamento jurídico.

Além disso, ações locatícias podem envolver questões técnicas relevantes, como definição do fundamento do despejo, identificação das partes responsáveis pela dívida, garantia locatícia, pedido liminar, cálculo dos encargos e formulação dos pedidos.

Uma petição inadequadamente estruturada pode atrasar a recuperação do imóvel ou dificultar a cobrança.

O locatário citado também deve analisar rapidamente sua situação, especialmente porque determinados prazos previstos na Lei do Inquilinato são relativamente curtos.

Qual é o foro competente para ação de despejo?

A Lei do Inquilinato contém regra específica de competência.

O artigo 58 estabelece, ressalvadas as hipóteses legais, que será competente o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro tiver sido eleito no contrato.

Portanto, antes do ajuizamento é necessário verificar tanto a localização do imóvel quanto eventual cláusula de eleição de foro.

Esse detalhe pode evitar que a ação seja proposta perante juízo territorialmente inadequado.

Quanto tempo demora uma ação de despejo cumulada com cobrança?

Não existe prazo único.

A duração depende de fatores como:

complexidade da defesa;

dificuldade de citação;

existência de pedido liminar;

produção de provas;

volume de processos da vara;

eventuais recursos;

desocupação voluntária ou forçada;

necessidade posterior de execução da dívida.

Uma liminar de desocupação, quando legalmente cabível, pode acelerar a recuperação do imóvel. Entretanto, isso não significa que toda a discussão financeira será encerrada no mesmo momento.

A cobrança pode continuar mesmo depois que o locador recuperar o bem.

Ação de despejo cumulada com cobrança prescreve?

É necessário diferenciar o direito relacionado ao despejo da pretensão de cobrança das parcelas.

A cobrança de aluguéis possui prazo prescricional próprio.

O artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil estabelece prazo de três anos para a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.

A contagem precisa considerar o vencimento das parcelas e as circunstâncias capazes de influenciar a prescrição.

Por isso, deixar uma dívida locatícia acumulando por longo período pode dificultar sua recuperação.

É melhor cobrar primeiro ou pedir despejo junto?

Não existe uma resposta universal.

Quando o locador pretende tanto recuperar o imóvel quanto receber os aluguéis atrasados, a cumulação expressamente prevista pela Lei do Inquilinato pode proporcionar racionalidade processual.

Entretanto, a estratégia depende da situação.

Pode ser necessário considerar garantia contratual, patrimônio dos responsáveis, valor da dívida, situação do imóvel, existência de fiador e possibilidade de acordo.

O mais importante é separar dois objetivos:

recuperar o imóvel e recuperar o dinheiro.

A obtenção de um deles não garante automaticamente o outro.

Um locador pode conseguir o despejo rapidamente e enfrentar dificuldades para localizar patrimônio do devedor, por exemplo.

Exemplo de ação de despejo cumulada com cobrança

Imagine que Carlos alugue um apartamento para Roberto por R$ 2.500 mensais.

Depois de determinado período, Roberto deixa de pagar quatro meses consecutivos e continua ocupando o imóvel.

Considerando apenas os aluguéis, a dívida já alcança R$ 10.000, além dos eventuais encargos contratualmente devidos.

Carlos deseja encerrar a locação e recuperar o apartamento, mas também pretende receber os valores atrasados.

Nesse caso, preenchidos os requisitos legais, poderá ajuizar ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios da locação.

Na petição inicial, deverá apresentar o cálculo discriminado da dívida.

Se o contrato estiver desprovido das garantias previstas pela Lei do Inquilinato e os demais requisitos estiverem presentes, também poderá ser analisada a possibilidade de pedido liminar previsto no artigo 59.

Por outro lado, Roberto terá os meios de defesa previstos pelo ordenamento e, quando preenchidos os requisitos do artigo 62, poderá utilizar a faculdade legal de pagamento para evitar a rescisão.

Ação de despejo cumulada com cobrança: principais pontos

Para compreender o instituto, algumas regras merecem atenção especial.

A Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança de aluguéis e acessórios quando o despejo se fundamenta na falta de pagamento.

O locador deve apresentar cálculo discriminado do débito.

A falta de pagamento pode justificar a ação sem necessidade de esperar três meses de inadimplência.

A liminar de desocupação em 15 dias não existe automaticamente em toda falta de pagamento. É necessário enquadramento em uma das hipóteses legais.

O locatário pode, nas condições estabelecidas pela Lei nº 8.245/1991, evitar a rescisão mediante pagamento do débito.

Além disso, a devolução do imóvel não elimina automaticamente a dívida já constituída.

Essas distinções são importantes tanto para a prática jurídica quanto para provas de Direito Civil e Processual Civil.

Conclusão

A ação de despejo cumulada com cobrança permite que o locador busque simultaneamente a recuperação do imóvel e o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação que estejam em atraso.

A possibilidade está expressamente prevista na Lei nº 8.245/1991, especialmente no artigo 62. Quando os pedidos são cumulados, o locador deve apresentar cálculo discriminado da dívida e observar as demais exigências aplicáveis.

É importante destacar que não é necessário esperar três meses de aluguel atrasado como regra geral para buscar o despejo por falta de pagamento. Da mesma forma, a existência de inadimplência não garante automaticamente uma liminar para saída em 15 dias: essa medida depende do enquadramento nas hipóteses específicas do artigo 59 da Lei do Inquilinato.

O locatário, por sua vez, possui direito de defesa e, quando preenchidos os requisitos legais, pode evitar a rescisão mediante pagamento do débito na forma prevista pelo artigo 62.

Assim, a ação cumulada concentra duas questões essenciais da relação locatícia — desocupação e dívida —, mas cada uma possui requisitos e efeitos próprios. A análise cuidadosa do contrato, da garantia, dos valores em aberto e das circunstâncias da inadimplência é fundamental para determinar a medida juridicamente adequada.

Fontes

Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, especialmente artigos 9º, 37, 58, 59 e 62 — Presidência da República.

Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, especialmente artigo 206, § 3º, inciso I — Presidência da República.

Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil, especialmente as regras relativas à cumulação de pedidos, prestações sucessivas e cumprimento das decisões judiciais — Presidência da República.

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